สัญญาเช่าคอนโด: ข้อที่ต้องอ่านให้ดีก่อนเซ็น

เคยเซ็นสัญญาเช่าคอนโดแบบไม่ได้อ่านละเอียดไหม? ยกมือขึ้นเลย ไม่ต้องอาย เพราะคนส่วนใหญ่ก็ทำแบบนี้แหละ ตื่นเต้นได้ห้องถูกใจ เจ้าของก็ดูดี รีบเซ็นๆ ไปก่อน แล้วค่อยมาปวดหัวทีหลังตอนย้ายออก โดนหักค่าเสียหายบ้าง ได้เงินประกันคืนไม่ครบบ้าง หรือแย่สุดคือถูกไล่ออกกลางสัญญาโดยไม่รู้ตัวว่าทำผิดข้อไหน

สัญญาเช่าคอนโดภาษาไทยอาจจะยาวตั้งแต่ 3 ถึง 10 หน้า ภาษากฎหมายอ่านแล้วง่วง แต่ทุกบรรทัดมีผลกับเงินในกระเป๋าเราจริงๆ โดยเฉพาะถ้าเราเช่าห้องราคา 15,000-25,000 บาทต่อเดือน ค่าประกัน 2 เดือนก็ปาเข้าไป 30,000-50,000 บาทแล้ว เงินก้อนนี้จะได้คืนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับสิ่งที่เขียนอยู่ในสัญญา

บทความนี้จะพาไปดูทุกจุดสำคัญในสัญญาเช่าคอนโดที่ต้องอ่านให้ดีก่อนเซ็น ไม่ว่าจะเช่าห้องที่ The Base สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช หรือ Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน ใกล้ MRT เพชรบุรี หลักการเดียวกันหมด

องค์ประกอบพื้นฐานที่สัญญาเช่าต้องมี

สัญญาเช่าคอนโดภาษาไทยที่ถูกต้องตามกฎหมายต้องมีองค์ประกอบครบ ถ้าขาดข้อไหนไป ถือว่าเป็นสัญญาณเตือนที่ต้องถามเจ้าของให้ชัดเจนก่อนเซ็น

อันดับแรกคือ ชื่อ-นามสกุลจริงของทั้งสองฝ่าย พร้อมเลขบัตรประชาชนหรือเลขพาสปอร์ต ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน และรายละเอียดห้องที่เช่า ทั้งชื่อโครงการ เลขที่ห้อง ชั้น ตึก ขนาดพื้นที่ ต้องระบุให้ครบ ไม่ใช่แค่เขียนว่า "ห้องพักย่านสุขุมวิท" แบบกว้างๆ

ถัดมาคือระยะเวลาเช่า วันเริ่มต้น วันสิ้นสุด ค่าเช่าต่อเดือน กำหนดชำระค่าเช่าภายในวันที่เท่าไหร่ วิธีชำระเงิน และจำนวนเงินประกัน ตาม กรมที่ดิน สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย แต่สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 1 ปี ไม่ต้องจดทะเบียน

ค่าประกันและค่ามัดจำ: จุดที่พลาดบ่อยที่สุด

มาตรฐานในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพคือ เงินประกัน 2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็นเงินก้อนแรกเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน ถ้าเช่าห้องที่ Aspire สาทร-ราชพฤกษ์ ราคา 12,000 บาทต่อเดือน ก็ต้องจ่ายก้อนแรก 36,000 บาท ถ้าเป็นห้องที่ Noble Ploenchit ราคา 35,000 บาทต่อเดือน ก้อนแรกก็ 105,000 บาท เงินไม่น้อยเลย

จุดที่ต้องอ่านให้ดีคือ เงื่อนไขการคืนเงินประกัน สัญญาบางฉบับเขียนว่า "คืนภายใน 30 วันหลังย้ายออก" บางฉบับเขียน "คืนภายใน 7 วัน" บางฉบับไม่ได้ระบุเลย ถ้าไม่ระบุ เจ้าของอาจยื้อได้เป็นเดือนๆ

อีกจุดคือ เกณฑ์การหักเงินประกัน สัญญาที่ดีจะระบุชัดเจนว่าหักค่าอะไรได้บ้าง เช่น ค่าเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอตามปกติ ค่าทำความสะอาด ค่าซ่อมแซม แต่สัญญาที่เขียนกว้างๆ ว่า "เจ้าของมีสิทธิ์หักตามที่เห็นสมควร" แบบนี้อันตราย ต้องขอแก้ก่อนเซ็น

ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง: ใครจ่ายอะไร

เรื่องนี้ทะเลาะกันบ่อยมาก เพราะค่าน้ำค่าไฟในคอนโดมีหลายเรท ค่าไฟตามมิเตอร์การไฟฟ้าจะอยู่ที่ประมาณ 4-5 บาทต่อหน่วย แต่ถ้านิติบุคคลเก็บเอง อาจคิดสูงถึง 7-9 บาทต่อหน่วย ส่วนค่าน้ำก็เช่นกัน การประปาคิดหน่วยละประมาณ 17-20 บาท แต่บางคอนโดเก็บแพงกว่านั้น

สัญญาเช่าต้องระบุชัดเจนว่า ค่าน้ำคิดหน่วยละเท่าไหร่ ค่าไฟคิดหน่วยละเท่าไหร่ ใครเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง ปกติค่าส่วนกลางเจ้าของจ่าย แต่บางสัญญาผลักภาระมาให้ผู้เช่า ต้องอ่านให้ดี ถ้าค่าส่วนกลางห้องขนาด 30 ตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 1,500-2,500 บาทต่อเดือน มันเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยเลยนะ

นอกจากนี้ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าเคเบิลทีวี ค่าที่จอดรถ ต้องดูด้วยว่ารวมอยู่ในค่าเช่าหรือเปล่า คอนโดบางแห่งเช่น Ideo Mobi สุขุมวิท ใกล้ BTS อ่อนนุช คิดค่าที่จอดรถเพิ่ม 1,000-2,000 บาทต่อเดือน ถ้าไม่ได้อ่านสัญญา เดือนแรกที่เห็นบิลอาจตกใจได้

เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ข้อนี้สำคัญมากและเป็นจุดที่คนมักมองข้าม ชีวิตมันไม่แน่นอน อาจต้องย้ายงาน ถูกโอนไปต่างจังหวัด หรือมีเหตุจำเป็นต้องย้ายออกก่อนสัญญาหมด สัญญาส่วนใหญ่จะระบุว่า ถ้าผู้เช่ายกเลิกก่อนกำหนด เงินประกันจะถูกริบทั้งหมด

แต่บางสัญญาไปไกลกว่านั้น คือนอกจากริบเงินประกันแล้ว ยังต้องจ่ายค่าเช่าที่เหลือจนครบสัญญาอีก เช่น ถ้าเช่าสัญญา 1 ปี อยู่ได้ 4 เดือนแล้วย้ายออก อาจต้องจ่ายค่าเช่าอีก 8 เดือนที่เหลือ แบบนี้โหดเกินไป ต้องเจรจาแก้

สิ่งที่ควรขอให้เพิ่มในสัญญาคือ "ข้อยกเว้น" เช่น ถ้าแจ้งล่วงหน้า 30 หรือ 60 วัน สามารถยกเลิกได้โดยเสียค่าปรับเพียง 1 เดือน หรือตกลงกันว่าหลังจากอยู่ครบ 6 เดือนแล้วสามารถแจ้งย้ายออกล่วงหน้า 1 เดือนได้ ข้อตกลงพวกนี้ต้องเขียนลงในสัญญา ตกลงปากเปล่าไม่มีผลทางกฎหมาย

กฎเรื่องสัตว์เลี้ยง การซ่อมแซม และข้อห้ามอื่นๆ

ถ้ามีน้องหมาน้องแมว ต้องดูข้อนี้ก่อนเลย คอนโดหลายแห่งห้ามเลี้ยงสัตว์โดยเด็ดขาด และสัญญาเช่าก็มักระบุไว้ชัดเจน ถ้าฝ่าฝืนอาจถูกยกเลิกสัญญาทันที บางแห่งอนุญาตแต่คิดค่าประกันเพิ่มอีก 1-2 เดือน

เรื่องการซ่อมแซมก็ต้องอ่านให้ดี โดยหลักการแล้ว ของที่พังจากการใช้งานปกติ เช่น แอร์เสีย ท่อน้ำรั่ว เครื่องทำน้ำอุ่นพัง เจ้าของต้องรับผิดชอบ แต่สัญญาบางฉบับเขียนว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าซ่อมเองทั้งหมด หรือรับผิดชอบเฉพาะค่าซ่อมไม่เกินจำนวนเงินที่กำหนด ต้องอ่านให้ชัดเจน

ข้อห้ามอื่นๆ ที่มักมีในสัญญาคือ ห้ามปล่อยช่วง (เช่าต่อ) ห้ามดัดแปลงห้อง ห้ามทำกิจกรรมผิดกฎหมาย ห้ามใช้ห้องเพื่อการพาณิชย์ บางสัญญาถึงขั้นห้ามปรุงอาหารที่มีกลิ่นแรงด้วย จุดเหล่านี้ต้องอ่านและยอมรับได้ก่อนเซ็น

เปรียบเทียบเงื่อนไขสัญญาเช่าที่พบบ่อย

ตารางด้านล่างเปรียบเทียบเงื่อนไขสัญญาเช่าที่เจอบ่อยในตลาดคอนโดกรุงเทพ ระหว่างสัญญาที่เป็นธรรมกับสัญญาที่ผู้เช่าต้องระวัง จาก ข้อมูลของ DDproperty พบว่าปัญหาเรื่องสัญญาเช่าเป็นหนึ่งในเหตุผลหลักของข้อพิพาทระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า

• เงินประกัน: 2 เดือน คืนภายใน 30 วัน vs 3 เดือนขึ้นไป ไม่ระบุวันคืน
• ค่าไฟ: คิดตามมิเตอร์การไฟฟ้า 4-5 บาทต่อหน่วย vs คิดเหมาหรือคิดหน่วยละ 8-9 บาท
• ยกเลิกก่อนกำหนด: แจ้งล่วงหน้า 30-60 วัน เสียค่าปรับ 1 เดือน vs ริบเงินประกัน และจ่ายค่าเช่าที่เหลือ
• ค่าซ่อมแซม: เจ้าของรับผิดชอบอุปกรณ์หลัก vs ผู้เช่ารับผิดชอบทุกอย่าง
• การต่อสัญญา: แจ้งล่วงหน้า 30 วัน ปรับค่าเช่าไม่เกิน 5-10% vs ปรับค่าเช่าได้ไม่จำกัด หรือไม่ระบุเงื่อนไข
• สัตว์เลี้ยง: อนุญาตพร้อมค่าประกันเพิ่ม vs ห้ามเด็ดขาด ฝ่าฝืนยกเลิกสัญญาทันที

เช็คลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด

ก่อนหยิบปากกาขึ้นมาเซ็น ลองเช็คตามนี้ อ่านชื่อ-ที่อยู่-เลขห้องถูกต้องครบถ้วนหรือเปล่า ระยะเวลาเช่าตรงกับที่ตกลงไหม ค่าเช่า เงินประกัน ค่าน้ำ ค่าไฟ ตรงกับที่คุยกันไหม

ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ให้ละเอียดทุกมุม ทั้งรอยขีดข่วน รอยแตก สภาพเฟอร์นิเจอร์ แอร์ ผ้าม่าน ทุกอย่าง แล้วส่งรูปเหล่านี้ให้เจ้าของทางแชทหรืออีเมลเพื่อเป็นหลักฐาน สัญญาที่ดีจะมีเอกสารแนบท้ายเป็นรายการทรัพย์สินและสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ด้วย

อย่าลืมดูเรื่องการต่อสัญญาด้วย สัญญาบางฉบับระบุว่าต้องแจ้งความประสงค์ต่อสัญญาล่วงหน้า 60 วัน ถ้าไม่แจ้ง ถือว่าไม่ต่อ ต้องย้ายออก ข้อมูลจาก กรมสรรพากร ระบุว่ารายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษี ฉะนั้นเจ้าของที่ทำสัญญาถูกต้องตามกฎหมายจะมีความน่าเชื่อถือมากกว่า

สุดท้าย เก็บสำเนาสัญญาไว้เสมอ ถ่ายรูป