เพิ่งได้แจ้งผู้เช่าออก แล้วเดินเข้าไปเจอห้องพังยับ, ผนังมีรูเจาะ พื้นลามิเนตบวมน้ำ แอร์ไม่เย็น ห้องน้ำมีคราบเหลืองจับทั่ว เงินประกัน 2 เดือนที่เก็บไว้ดูเหมือนไม่พอซ่อมด้วยซ้ำ สถานการณ์แบบนี้เจ้าของคอนโดในกรุงเทพเจอกันบ่อยมาก โดยเฉพาะคอนโดให้เช่าย่านยอดฮิตอย่างใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ อโศก หรือ MRT ลาดพร้าว ที่มีผู้เช่าหมุนเวียนสูง

คำถามคือ, เรียกค่าเสียหายยังไงให้ถูกกฎหมาย ไม่โดนผู้เช่าฟ้องกลับ และได้เงินจริง? บทความนี้จะพาไปดูทุกขั้นตอนแบบเข้าใจง่าย ตั้งแต่เก็บหลักฐานจนถึงการฟ้องร้อง พร้อมสิทธิที่ผู้เช่าต้องรู้ด้วยเช่นกัน

ความเสียหายแบบไหนเรียกค่าเสียหายได้ แบบไหนเรียกไม่ได้

ก่อนจะไปถึงขั้นตอนเรียกร้อง ต้องเข้าใจก่อนว่ากฎหมายแบ่งความเสียหายออกเป็น 2 ประเภทชัดเจน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552 ผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมือนวิญญูชนพึงดูแลทรัพย์สินของตนเอง

เรียกค่าเสียหายได้, ความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานผิดปกติหรือประมาทเลินเล่อ เช่น ผนังถูกเจาะรูเยอะ พื้นไม้บวมเพราะปล่อยน้ำรั่วไม่แจ้งซ่อม เฟอร์นิเจอร์หัก กระจกแตก รอยไหม้จากบุหรี่ หรือสัตว์เลี้ยงข่วนประตู

เรียกค่าเสียหายไม่ได้, การเสื่อมสภาพตามปกติจากการใช้งาน (Fair Wear and Tear) เช่น สีผนังซีดจางตามเวลา ยางขอบประตูเสื่อม ผ้าม่านหม่นจากแสงแดด หรือกลอนประตูหลวมเพราะใช้งานนานหลายปี สิ่งเหล่านี้เป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องต้องซ่อมบำรุงเอง

หลักง่ายๆ คือ ถ้าผู้เช่าอยู่มา 3 ปี แล้วสีผนังดูเก่าลง, เรียกไม่ได้ แต่ถ้าผนังมีรอยด่างจากการตอกตะปูแขวนรูปหลายสิบจุด, เรียกได้ครับ

ขั้นตอนเก็บหลักฐานให้แน่นก่อนเรียกร้อง

หลักฐานคือหัวใจของการเรียกค่าเสียหาย ไม่ว่าจะเจรจากันเองหรือขึ้นศาล ถ้าไม่มีหลักฐานชัดก็แทบจะทำอะไรไม่ได้เลย

ภาพถ่ายก่อน-หลัง, นี่สำคัญที่สุด ตอนส่งมอบห้องให้ผู้เช่าครั้งแรก ต้องถ่ายรูปทุกมุม ทุกห้อง ทุกเฟอร์นิเจอร์ แล้วเก็บไว้เป็นหลักฐาน ถ้ายังไม่เคยทำ เริ่มทำตั้งแต่ผู้เช่ารายถัดไปเลย

ใบตรวจรับห้อง (Check-in / Check-out Report), ทำเป็นเอกสารรายการสภาพห้องและทรัพย์สิน ให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับ ตอน Check-in และ Check-out เอกสารนี้มีน้ำหนักทางกฎหมายมาก

ใบเสนอราคาซ่อม, ติดต่อช่างมาประเมินราคาซ่อมจริง อย่าประเมินเอง ควรมีใบเสนอราคาอย่างน้อย 2 แห่ง เพื่อแสดงความสมเหตุสมผลของค่าใช้จ่าย

สัญญาเช่า, ตรวจสอบว่าในสัญญาระบุเงื่อนไขเรื่องความเสียหายไว้อย่างไร สัญญาที่ดีจะระบุชัดเจนว่าเงินประกันหักค่าอะไรได้บ้าง และผู้เช่าต้องคืนห้องในสภาพใด

วิธีเรียกค่าเสียหายตามกฎหมาย ทำได้ 3 ทาง

ทางที่ 1: หักจากเงินประกัน, วิธีนี้ง่ายและใช้กันเยอะที่สุด คอนโดให้เช่าในกรุงเทพส่วนใหญ่เก็บเงินประกัน 2 เดือน เช่น ห้องเช่าราคา 15,000 บาทต่อเดือนแถวสถานี BTS อ่อนนุช ก็จะมีเงินประกัน 30,000 บาท เจ้าของสามารถหักค่าเสียหายจากเงินก้อนนี้ได้ แต่ต้องแจ้งรายละเอียดการหักให้ผู้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมหลักฐานประกอบ และต้องคืนส่วนที่เหลือภายในระยะเวลาที่สัญญากำหนด

ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 เจ้าของต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา หากไม่มีความเสียหาย และหากมีก็ต้องแจ้งรายการหักอย่างชัดเจน

ทางที่ 2: เจรจาเรียกค่าเสียหายเพิ่ม, ถ้าค่าเสียหายเกินเงินประกัน เช่น ผู้เช่าทำพื้นปาร์เก้เสียหายหนักในห้องราคา 35,000 บาทต่อเดือนย่าน BTS ทองหล่อ ค่าเปลี่ยนพื้นอาจสูงถึง 80,000-120,000 บาท ซึ่งเงินประกัน 70,000 บาทไม่พอ กรณีนี้ต้องเจรจากับผู้เช่าโดยตรง ส่งจดหมายทวงถามอย่างเป็นทางการ พร้อมใบเสนอราคาซ่อม

ทางที่ 3: ฟ้องศาล, ทางสุดท้ายถ้าเจรจาไม่สำเร็จ สามารถฟ้องคดีแพ่งได้ที่ศาลแขวงหรือศาลแพ่ง แล้วแต่มูลค่าความเสียหาย หากไม่เกิน 300,000 บาท ฟ้องที่ศาลแขวงได้เลย ค่าธรรมเนียมศาลคิด 2% ของทุนทรัพย์ ข้อควรรู้คือ อายุความเรียกค่าเสียหายจากการเช่าคือ 6 เดือน นับจากวันส่งคืนทรัพย์สิน ตามมาตรา 563 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นอย่ารอนานจนหมดสิทธิ์

เปรียบเทียบค่าซ่อมความเสียหายที่พบบ่อยในคอนโดกรุงเทพ

ตารางนี้เป็นราคาประมาณการจากช่างในกรุงเทพ เพื่อให้ทั้งเจ้าของและผู้เช่าเห็นภาพว่าค่าเสียหายแต่ละรายการอยู่ที่เท่าไหร่

• ทาสีห้องใหม่ทั้งห้อง (1 ห้องนอน): 5,000 - 10,000 บาท | ได้ เฉพาะส่วนที่เสียหายเกินปกติ | สีซีดตามเวลาเรียกไม่ได้
• เปลี่ยนพื้นลามิเนต (30 ตร.ม.): 15,000 - 30,000 บาท | ได้ | ต้องมีภาพก่อน-หลังชัดเจน
• ซ่อมรูเจาะผนัง 5-10 จุด: 2,000 - 5,000 บาท | ได้ | รวมโป๊วและทาสีซ่อม
• เปลี่ยนสุขภัณฑ์ห้องน้ำ: 3,000 - 15,000 บาท | ได้ ถ้าแตกหรือร้าว | คราบหินปูนไม่นับเป็นความเสียหาย
• ล้างแอร์และซ่อมระบบ: 1,500 - 8,000 บาท | ได้ ถ้าเสียจากการไม่ดูแล | ล้างแอร์ปกติเป็นหน้าที่ผู้เช่า
• เปลี่ยนประตูที่เสียหาย: 5,000 - 20,000 บาท | ได้ | แล้วแต่วัสดุและขนาด
• ทำความสะอาดขั้นลึกทั้งห้อง: 2,500 - 6,000 บาท | ได้ ถ้าห้องสกปรกเกินปกติ | ห้องสกปรกเล็กน้อยเรียกไม่ได้

จะเห็นว่าถ้าเสียหายหลายจุดพร้อมกัน ค่าซ่อมรวมอาจพุ่งไปถึง 50,000-100,000 บาทได้ง่ายๆ โดยเฉพาะคอนโดที่ตกแต่งมาดีอย่างห้องในโครงการ The Line สุขุมวิท 101 หรือ Life Asoke Hype ที่ค่าเช่าอยู่ที่ 15,000-25,000 บาทต่อเดือน เงินประกัน 2 เดือนอาจไม่พอคลุมค่าเสียหายทั้งหมด

สิทธิ์ของผู้เช่าที่ต้องรู้, กันถูกเอาเปรียบ

บทความนี้ไม่ได้เขียนให้เจ้าของห้องฝ่ายเดียว ผู้เช่าก็ต้องรู้สิทธิ์ของตัวเองด้วย เพราะในความเป็นจริง มีเจ้าของห้องไม่น้อยที่พยายามหักเงินประกันเกินจริง

ผู้เช่ามีสิทธิ์ขอดูรายละเอียดการหัก, เจ้าของต้องแจ้งเป็นรายการชัดเจนว่าหักค่าอะไร เท่าไหร่ พร้อมหลักฐาน ถ้าแจ้งแค่ "หักหมดเลยนะ" โดยไม่มีรายละเอียด ผู้เช่าสามารถโต้แย้งได้

ผู้เช่ามีสิทธิ์ปฏิเสธการหักที่ไม่เป็นธรรม, เช่น เจ้าของจะหักค่าทาสีใหม่ทั้งห้อง ทั้งที่ผู้เช่าอยู่มา 5 ปี สีผนังย่อมซีดตามปกติ แบบนี้หักไม่ได้ หรือหักค่าเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เก่ามากอยู่แล้ว ก็ไม่สมเหตุสมผล

ผู้เช่าฟ้องเรียกเงินประกันคืนได้, ถ้าเจ้าของไม่ยอมคืนเงินประกันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ผู้เช่าสามารถร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือฟ้องศาลได้เช่นกัน ตามสถิติจาก DDproperty ข้อพิพาทเรื่องเงินประกันคอนโดเป็นปัญหาที่พบบ่อยติดอันดับต้นๆ ของผู้เช่าในกรุงเทพ

ป้องกันปัญหาตั้งแต่แรก, เคล็ดลับสำหรับเจ้าของและผู้เช่า

สำหรับเจ้าของห้อง, ทำสัญญาเช่าให้ละเอียด ระบุรายการทรัพย์สินและสภาพห้องพร้อมภาพถ่ายเป็นเอกสารแนบ กำหนดเงื่อนไขการหักเงินประกันให้ชัดเจน และตรวจห้องร่วมกับผู้เช่าทั้งตอนเข้าและออก อย่าปล่อยให้ผู้เช่าคืนกุญแจแล้วหายไปโดยไม่ตรวจห้องเด็ดขาด

สำหรับผู้เช่า, ก่อนเซ็นสัญญา ถ่ายรูปสภาพห้องทุกมุมเก็บไว้ ถ้าเจอจุดชำรุดอยู่แล้วต้องแจ้งเจ้าของทันทีและบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร ระหว่างอยู่ ถ้ามีอะไรเสียหายก็แจ้งเจ้าของเลย อย่ารอจนวันคืนห้อง เพราะความเสียหายเล็กที่ปล่อยทิ้งไว้มักลุกลามเป็นเรื่องใหญ่

เรื่องที่คนมองข้าม, การเลือกผู้เช่าที่ดีตั้งแต่แรกช่วยลดปัญหาได้มากที่สุด ตรวจสอบประวัติ ขอดูหลักฐานรายได้ และทำสัญญาที่รัดกุม ดีกว่ามานั่งเรียกค่าเสียหายทีหลัง

สรุป: เตรียมตัวด