น้ำท่วมในคอนโด: ใครรับผิดชอบ และเตรียมรับมืออย่างไร

ช่วงหน้าฝนทีไร คนเช่าคอนโดในกรุงเทพหลายคนเริ่มลุ้นระทึก โดยเฉพาะถ้าอยู่ชั้นล่าง ๆ หรือคอนโดที่อยู่ในทำเลลุ่มต่ำ น้ำท่วมคอนโดไม่ใช่เรื่องไกลตัวเลย ไม่ว่าจะเป็นน้ำรั่วจากเพดาน น้ำท่วมชั้นจอดรถ หรือน้ำทะลักเข้าล็อบบี้ แต่พอเกิดเรื่องจริง ๆ หลายคนงงว่า "แล้วใครจะรับผิดชอบค่าเสียหาย?" เจ้าของห้อง? นิติบุคคล? หรือเราในฐานะผู้เช่าต้องแบกเอง?

บทความนี้จะพาไปดูทุกมุมที่ต้องรู้ ตั้งแต่สาเหตุ ความรับผิดชอบตามกฎหมาย วิธีเตรียมรับมือ ไปจนถึงเรื่องประกันที่หลายคนมองข้าม พร้อมบอกทำเลไหนเสี่ยง ทำเลไหนปลอดภัย เพื่อให้เพื่อน ๆ ตัดสินใจเช่าคอนโดได้อย่างมั่นใจมากขึ้น

น้ำท่วมคอนโดเกิดจากอะไรได้บ้าง

หลายคนคิดว่าคอนโดสูง ๆ ไม่มีทางโดนน้ำท่วม แต่จริง ๆ แล้วปัญหาน้ำท่วมในคอนโดมีหลายรูปแบบมากกว่าที่คิด สาเหตุหลัก ๆ ที่เจอบ่อยมีดังนี้

น้ำท่วมชั้นจอดรถและชั้นล่าง, อันนี้คลาสสิกเลย โดยเฉพาะคอนโดที่มีชั้นจอดรถใต้ดิน ฝนตกหนักแบบกรุงเทพ 2-3 ชั่วโมง ระบบสูบน้ำทำงานไม่ทัน น้ำก็เข้าไปท่วมได้ง่ายมาก ปี 2554 เป็นบทเรียนใหญ่ที่หลายคอนโดย่านแจ้งวัฒนะ รังสิต พระราม 2 โดนหนัก

น้ำรั่วจากห้องข้างบนหรือท่อรั่ว, อันนี้เจอได้ทุกชั้น ท่อน้ำเสื่อมสภาพ ข้อต่อหลุด หรือเพื่อนบ้านชั้นบนลืมปิดน้ำ แล้วน้ำก็ซึมลงมาเพดานห้องเรา คอนโดเก่าอายุ 15-20 ปีขึ้นไปเจอปัญหานี้บ่อย

ระบบระบายน้ำของตัวอาคาร, บางคอนโดระบบท่อระบายน้ำฝนบนดาดฟ้าอุดตัน รางน้ำตัน ฝนตกหนักทีก็ล้นเข้าตัวอาคาร หรือบางทีระบบ waterproofing เสื่อมสภาพ น้ำก็ซึมผ่านผนังเข้ามาได้

ใครรับผิดชอบค่าเสียหายจากน้ำท่วม

เรื่องนี้ต้องแยกเป็นกรณี ๆ เพราะความรับผิดชอบขึ้นอยู่กับว่าน้ำมาจากไหนและสัญญาเช่าเขียนไว้ยังไง

นิติบุคคลรับผิดชอบ, ถ้าน้ำท่วมเกิดจากพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ท่อส่วนกลางแตก ระบบสูบน้ำไม่ทำงาน หรือน้ำท่วมล็อบบี้และชั้นจอดรถ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 นิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ถ้าพิสูจน์ได้ว่าบกพร่อง สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้

เจ้าของห้องรับผิดชอบ, ถ้าความเสียหายเกิดจากโครงสร้างของห้อง เช่น ท่อภายในห้องรั่ว ผนังซึม หรืออุปกรณ์ในห้องชำรุด เจ้าของห้อง (ผู้ให้เช่า) ต้องรับผิดชอบซ่อมแซม เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์ในสภาพเหมาะแก่การใช้งาน

ผู้เช่ารับผิดชอบ, ถ้าความเสียหายเกิดจากทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่า เช่น โน้ตบุ๊ก เสื้อผ้า เฟอร์นิเจอร์ที่เราซื้อมาเอง ส่วนนี้ส่วนใหญ่ผู้เช่าต้องดูแลเอง ยกเว้นจะพิสูจน์ได้ว่าเกิดจากความประมาทของเจ้าของหรือนิติฯ

เคล็ดลับสำคัญคือ ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ให้อ่านข้อสัญญาเรื่องความรับผิดชอบในกรณีภัยธรรมชาติและการชำรุดบกพร่องให้ดี ถ่ายรูปสภาพห้องไว้ทุกมุมตอนรับมอบห้อง เวลามีปัญหาจะได้มีหลักฐาน

ทำเลไหนเสี่ยง ทำเลไหนปลอดภัย

กรุงเทพเป็นเมืองที่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลเฉลี่ยเพียง 0.5-2 เมตรเท่านั้น ตามข้อมูลของ กรุงเทพมหานคร พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมซ้ำซากมีอยู่หลายจุด การรู้ทำเลช่วยให้เลือกคอนโดได้อุ่นใจขึ้นมาก

• เสี่ยงสูง: แจ้งวัฒนะ, หลักสี่ | MRT หลักสี่, MRT ศูนย์ราชการ | 8,000-15,000 | พื้นที่ลุ่มต่ำ ท่วมซ้ำซากช่วงฝนหนัก
• เสี่ยงสูง: รังสิต, ดอนเมือง | BTS สายสีแดง รังสิต | 6,000-12,000 | โดนหนักตั้งแต่ปี 2554 ยังมีปัญหาเรื่อย ๆ
• เสี่ยงปานกลาง: พระราม 2, บางขุนเทียน | ยังไม่มีรถไฟฟ้า | 6,000-10,000 | ใกล้ทะเล ระบบระบายน้ำยังไม่ดีนัก
• เสี่ยงปานกลาง: ลาดพร้าว, รัชดา | MRT ลาดพร้าว, MRT รัชดาภิเษก | 12,000-22,000 | บางซอยยังท่วมขัง แต่ดีขึ้นกว่าเมื่อก่อน
• เสี่ยงต่ำ: สุขุมวิท, สีลม, สาทร | BTS อโศก, BTS ช่องนนทรี, BTS สุรศักดิ์ | 18,000-45,000 | ระบบระบายน้ำดี คอนโดใหม่มาตรฐานสูง
• เสี่ยงต่ำ: อารีย์, สะพานควาย | BTS อารีย์, BTS สะพานควาย | 15,000-35,000 | พื้นที่สูงกว่าเฉลี่ย คอนโดใหม่เยอะ

จะเห็นว่าทำเลที่มีราคาเช่าถูกกว่ามักอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ไม่ได้หมายความว่าห้ามเช่านะ แต่ต้องเช็กเพิ่มเติมว่าคอนโดนั้น ๆ มีระบบป้องกันน้ำท่วมดีแค่ไหน

เตรียมรับมืออย่างไรก่อนหน้าฝน

เช็กระบบป้องกันน้ำท่วมของคอนโด, ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ถามนิติบุคคลตรง ๆ เลยว่ามีระบบสูบน้ำกี่ตัว มีกำแพงกั้นน้ำไหม ชั้นจอดรถใต้ดินมีระบบป้องกันอย่างไร คอนโดดี ๆ อย่าง Ideo Mobi สุขุมวิท, Life Asoke Hype หรือ The Base พระราม 9 จะมีระบบป้องกันน้ำท่วมชั้นใต้ดินค่อนข้างดี

ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่, ถ่ายให้หมดทุกมุม โดยเฉพาะเพดาน ผนัง ใต้อ่างล้างหน้า ใต้ซิงค์ รอยน้ำเก่า ๆ บอกได้เยอะมากว่าห้องนี้เคยมีปัญหาน้ำรั่วหรือเปล่า

ยกของสำคัญขึ้นที่สูง, ช่วงหน้าฝน อย่าวางของมีค่าไว้บนพื้นโดยเฉพาะถ้าอยู่ชั้นล่าง โน้ตบุ๊ก เอกสารสำคัญ กระเป๋าแบรนด์เนม ยกขึ้นชั้นวางหรือโต๊ะเสมอ

เตรียมอุปกรณ์ฉุกเฉิน, ไฟฉาย แบตเตอรี่สำรอง ถุงพลาสติกขนาดใหญ่สำหรับห่อของ และที่สำคัญคือเบอร์นิติบุคคลต้องเซฟไว้ในมือถือให้พร้อม

ทำประกันไว้ ไม่เสียหาย

หลายคนเช่าคอนโดแล้วไม่เคยคิดเรื่องประกัน แต่จริง ๆ แล้วประกันอัคคีภัยและภัยธรรมชาติสำหรับทรัพย์สินผู้เช่ามีราคาไม่แพงเลย เริ่มต้นประมาณ 1,000-3,000 บาทต่อปี คุ้มครองทรัพย์สินภายในห้องสูงสุด 200,000-500,000 บาท

ประกันประเภทนี้มักครอบคลุม น้ำท่วม ไฟไหม้ ท่อแตก รวมถึงภัยธรรมชาติอื่น ๆ ตาม สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) ผู้เช่าสามารถทำประกันคุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัวได้ด้วยตัวเอง ไม่ต้องรอเจ้าของห้อง

แนะนำให้ทำเลยตั้งแต่วันแรกที่เข้าอยู่ คิดง่าย ๆ ว่าเดือนละไม่ถึง 300 บาท แลกกับความอุ่นใจว่าถ้าเกิดอะไรขึ้น ไม่ต้องควักกระเป๋าจ่ายเองทั้งหมด

เกิดน้ำท่วมแล้ว ทำยังไงดี

แจ้งนิติบุคคลทันที, อย่ารอ อย่าคิดว่าเดี๋ยวมันก็หาย โทรหรือแชทแจ้งนิติฯ พร้อมถ่ายรูปและวิดีโอความเสียหายไว้เป็นหลักฐานทุกจุด

แจ้งเจ้าของห้อง, ส่งรูปให้เจ้าของเห็นสถานการณ์ทันที พร้อมแจ้งว่าต้องการให้ซ่อมแซมส่วนไหน ถ้าเจ้าของไม่ตอบหรือไม่ยอมซ่อม ผู้เช่ามีสิทธิ์ซ่อมเองแล้วหักค่าเช่าได้ตามกฎหมาย (มาตรา 547 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

ตัดไฟ, ถ้าน้ำท่วมถึงระดับเต้ารับไฟฟ้าหรือมีน้ำขังในห้อง ให้ตัดไฟที่เบรกเกอร์ทันที ความปลอดภัยต้องมาก่อนเสมอ

ทำรายการทรัพย์สินเสียหาย, จดรายการของเสียหายพร้อมมูลค่าประมาณ ถ่ายรูปประกอบ สิ่งนี้จำเป็นมากถ้าจะเคลมประกันหรือเจรจากับเจ้าของห้อง

อย่าลืมดูสัญญาเช่า, เปิดสัญญาอ่านข้อที่เกี่ยวกับเหตุสุดวิสัยและการซ่อมแซม บางสัญญาเขียนชัดว่าเจ้าของรับผิดชอบซ่อมโครงสร้าง บางสัญญาไม่ได้เขียน ถ้าไม่มีระบุ ให้ยึดตามกฎหมายเป็นหลัก

สรุป: รู้ก่อน เตรียมก่อน สบายใจกว่า

น้ำท่วมคอนโดเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้จริงในกรุงเทพ ไม่ว่าจะอยู่คอนโดหรู 50,000 บาทต่อเดือน หรือคอนโดราคาเบา ๆ 8,000 บาท สิ่งสำคัญคือการเลือกทำเลและคอนโดที่มีระบบป้องกันดี อ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้า