ลงทุนคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย: กลุ่มผู้เช่านักศึกษาและความเสี่ยง

ถ้าเคยคิดจะซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า หนึ่งในกลยุทธ์ที่หลายคนพูดถึงคือ "ซื้อคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย" เพราะดูเหมือนว่าผู้เช่าจะไม่ขาด นักศึกษาเข้าใหม่ทุกปี รุ่นพี่ออกไป รุ่นน้องเข้ามาแทน วนลูปไม่มีหมด ฟังดูดีใช่ไหม? แต่เดี๋ยวก่อน ความเป็นจริงไม่ได้สวยงามขนาดนั้นเสมอไป วันนี้เรามาคุยกันแบบตรงๆ ว่าการลงทุนคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยให้เช่ามีข้อดีข้อเสียอะไรบ้าง กลุ่มผู้เช่านักศึกษาเป็นยังไง และมีความเสี่ยงอะไรที่คนมักมองข้าม

ทำไมคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยถึงเป็นที่นิยมของนักลงทุน

เหตุผลหลักๆ ก็ตรงไปตรงมา กรุงเทพมีมหาวิทยาลัยชื่อดังกระจายอยู่ทั่ว ตั้งแต่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยแถว MRT สามย่าน มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ใกล้ BTS เสนานิคม หรือมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ (ABAC) แถวบางนา แต่ละแห่งมีนักศึกษาหลักหมื่นคน และจำนวนไม่น้อยต้องการที่พักใกล้มหาวิทยาลัยที่ไม่ใช่หอพักแบบเก่าๆ

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่าคอนโดย่านใกล้สถานศึกษาในกรุงเทพมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปราว 5-10% โดยเฉพาะในรัศมี 1 กิโลเมตรจากมหาวิทยาลัย เพราะดีมานด์ค่อนข้างคงที่ตามจำนวนนักศึกษาที่รับเข้าใหม่ทุกปี

อีกจุดที่น่าสนใจคือ พ่อแม่ผู้ปกครองยุคนี้ยอมจ่ายค่าเช่าคอนโดให้ลูกมากกว่าสมัยก่อน เพราะเรื่องความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หอพักทั่วไปไม่มี

กลุ่มผู้เช่านักศึกษา: รู้จักให้จริงก่อนปล่อยเช่า

ผู้เช่านักศึกษาไม่เหมือนผู้เช่าวัยทำงาน ต้องเข้าใจพฤติกรรมก่อน กลุ่มนี้มักมีลักษณะเด่นคือ งบจำกัด (ส่วนใหญ่พ่อแม่จ่าย) ต้องการห้องขนาดเล็ก สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน ชอบเฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมอยู่ และสัญญาเช่ามักเป็นรายปีตามปีการศึกษา

ค่าเช่าที่นักศึกษาจ่ายได้จริงในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 6,000-15,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและคุณภาพห้อง ถ้าแพงกว่านี้ พ่อแม่เริ่มลังเล หรือนักศึกษาเลือกเช่าร่วมกัน 2 คนแทน

ข้อดีคือกลุ่มนี้มักมีผู้ค้ำประกัน (พ่อแม่) ทำให้ความเสี่ยงเรื่องค้างค่าเช่าต่ำกว่าที่คิด แต่ข้อเสียคือห้องมักถูกใช้งานหนักกว่าปกติ งานปาร์ตี้ เสียงดัง เพื่อนมานอนค้าง เฟอร์นิเจอร์สึกหรอเร็ว ตรงนี้ต้องคิดต้นทุนซ่อมบำรุงเผื่อไว้

ทำเลไหนน่าสนใจ: เปรียบเทียบย่านมหาวิทยาลัยยอดนิยม

มาดูกันว่าแต่ละย่านมหาวิทยาลัยในกรุงเทพ ค่าเช่าและทำเลเป็นยังไงบ้าง ตารางนี้รวบรวมข้อมูลจริงจากตลาดเช่าปัจจุบัน

• จุฬาลงกรณ์ / สามย่าน: MRT สามย่าน | Ashton Chula-Silom, Ideo Q Chula-Samyan | 12,000-20,000 บาท | ใจกลางเมือง ค่าเช่าสูง แต่ปล่อยง่าย
• เกษตรศาสตร์ / บางเขน: BTS เสนานิคม, BTS มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ | Lumpini Park Phahon 32, Elio Del Moss | 6,500-12,000 บาท | ค่าเช่าย่อมเยา ดีมานด์สูงมาก
• รามคำแหง: MRT หัวหมาก, Airport Rail Link รามคำแหง | Lumpini Ville Ramkhamhaeng 44, Condo U Ramkhamhaeng | 5,500-10,000 บาท | ราคาถูกสุด นักศึกษาเยอะมาก
• ธรรมศาสตร์ รังสิต: สายสีแดง ม.ธรรมศาสตร์รังสิต (อนาคต) | Plum Condo Rangsit, Kave Town Space | 5,000-9,000 บาท | ราคาซื้อต่ำ แต่ Yield สูง
• ABAC บางนา: BTS แบริ่ง | Ideo O2, Lumpini Ville Sukhumvit 76 | 7,000-13,000 บาท | นักศึกษาต่างชาติเยอะ จ่ายได้สูงกว่า

จะเห็นว่าค่าเช่าต่างกันมากตามทำเล ย่านสามย่านใกล้จุฬาฯ แพงสุดเพราะเป็นใจกลางเมือง ขณะที่ย่านรังสิตและรามคำแหงราคาเข้าถึงง่าย แต่ก็หมายความว่าราคาซื้อคอนโดก็ถูกกว่าด้วย ผลตอบแทน (Rental Yield) จึงอาจไม่ต่างกันมากอย่างที่คิด

ผลตอบแทนจริงๆ ได้เท่าไหร่: ตัวเลขที่ต้องรู้

มาคุยเรื่องตัวเลขกันตรงๆ คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยในกรุงเทพให้ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 4-6% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดรวมที่อยู่ราว 3-4% ตามข้อมูลจาก FazWaz Research

ยกตัวอย่าง ซื้อคอนโดย่านเกษตรฯ ราคา 1.5 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 8,000 บาท ปีหนึ่งได้ค่าเช่า 96,000 บาท คิดเป็น Yield ราว 6.4% ฟังดูดี แต่ต้องหักค่าใช้จ่ายจริงด้วย ได้แก่ ค่าส่วนกลาง (ประมาณ 1,500-2,500 บาทต่อเดือน) ค่าซ่อมบำรุงปีละ 5,000-15,000 บาท ค่าว่างห้อง (ช่วงปิดเทอม 1-2 เดือน) และภาษีเงินได้จากค่าเช่าตามเกณฑ์ของ กรมสรรพากร

พอหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว Net Yield จริงๆ อาจเหลือราว 3-4.5% ยังดีกว่าฝากธนาคาร แต่ไม่ได้ "รวย" อย่างที่หลายคนวาดฝันไว้

ความเสี่ยงที่คนมักมองข้าม

เรื่องแรกคือ "ช่วงว่าง" ห้อง ไม่ใช่นักศึกษาทุกคนเช่ายาว 12 เดือน หลายคนกลับบ้านช่วงปิดเทอมใหญ่ มีนาคมถึงพฤษภาคม บางคนเรียนจบแล้วห้องว่างเดือนหนึ่งกว่าจะหาผู้เช่าใหม่ได้ ค่าว่างตรงนี้กินผลตอบแทนเยอะ

เรื่องที่สองคือสภาพห้อง นักศึกษาส่วนใหญ่เป็นวัยรุ่น ใช้ห้องหนัก เฟอร์นิเจอร์พัง ผนังเปื้อน แอร์เสียบ่อยเพราะเปิดทั้งวันทั้งคืน ต้นทุนซ่อมแซมระหว่างผู้เช่าแต่ละรายอาจสูงถึง 10,000-30,000 บาทต่อครั้ง

เรื่องที่สามคือค่าเช่าขึ้นยาก ถ้ารอบข้างเป็นคอนโดราคาถูกเต็มไปหมด (โดยเฉพาะย่านรามคำแหงและรังสิต) การขึ้นค่าเช่าแทบทำไม่ได้ เพราะผู้เช่าย้ายไปห้องข้างๆ ที่ถูกกว่าได้ทันที ซัปพลายล้นตลาดเป็นปัญหาจริงในหลายย่าน

เรื่องที่สี่ที่หลายคนลืมคิดคือ แนวโน้มการเรียนออนไลน์ หลังโควิด มหาวิทยาลัยหลายแห่งเปิดหลักสูตรออนไลน์มากขึ้น นักศึกษาบางส่วนไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเหมือนเดิม ตรงนี้อาจกระทบดีมานด์ในระยะยาว

ทำยังไงให้ลงทุนคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยแล้วไม่เจ็บตัว

ข้อแรก เลือกทำเลที่ไม่ได้พึ่งพานักศึกษาอย่างเดียว ย่านสามย่านเป็นตัวอย่างที่ดี เพราะนอกจากนักศึกษาจุฬาฯ ยังมีพนักงานออฟฟิศ คนทำงานในสีลมและสาทรที่ต้องการเช่าด้วย ถ้าวันหนึ่งนักศึกษาหาย ยังมีกลุ่มผู้เช่าอื่นรองรับ

ข้อสอง ซื้อคอนโดที่ใกล้รถไฟฟ้าจริงๆ ไม่ใช่แค่ใกล้มหาวิทยาลัย ถ้าอยู่ห่างสถานีเกิน 800 เมตร มูลค่าต่อรองลดลงมาก สถานีอย่าง MRT สามย่าน BTS เสนานิคม หรือ BTS แบริ่ง ยังเป็นจุดที่คนทำงานต้องการเช่าด้วยเสมอ

ข้อสาม ทำสัญญาเช่าให้รัดกุม เก็บเงินประกัน 2 เดือน ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ ระบุเงื่อนไขชัดเจนเรื่องจำนวนผู้พักอาศัย ห้ามสัตว์เลี้ยง (ถ้าไม่ต้องการ) และค่าปรับกรณีทำทรัพย์สินเสียหาย

ข้อสี่ อย่าซื้อห้องแพงเกินไป คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยที่ดีสำหรับลงทุนคือห้องราคา 1-2.5 ล้านบาท ขนาดสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน ไม่เกิน 30 ตารางเมตร เพราะค่าเช่าที่นักศึกษาจ่ายได้มีเพดาน ถ้าซื้อแพง Yield จะต่ำจนไม่คุ้ม

อย่าลืมมองภาพรวม: คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยไม่ใช่ทางเลือกเดียว

การลงทุนคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยเป็นกลยุทธ์ที่ใช้ได้ แต่ไม่ใช่สูตรสำเร็จ สิ่งที่ต้องคิดเสมอคือ ดีมานด์จากนักศึกษาอย่างเดียวอาจไม่พอ ซัปพลายในบางย่านล้นเกินไป ค่าซ่อมบำรุงสูงกว่าผู้เช่ากลุ่มอื่น และค่าเช่ามีเพดานที่ขึ้นยาก

ทางที่ดีคือเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ทั้งนักศึกษาและคนทำงาน ใกล้รถไฟฟ้า มีสิ่งอำนวยความสะดวกรอบข้าง และอยู่ในช่วงราคาที่ Yield เป็นบวกหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ถ้ากำลังหาคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยให้เช่า หรือเป็นนักศึกษาที่กำลังมองหาห้องใกล้ที่เรียน ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดู แค่บอก AI ว่าอยากได้ห้องใกล้มหาวิทยาลัยไหน งบเท่าไหร่ ระบบจะช่วยหาตัวเลือกที่ตรงใจให้เลย ไม่มีนายหน้าโทรมากดดัน ไม่ต้องเสียเวลาไถฟีดหาเ