เงินประกันค่าเช่าคอนโด: ได้คืนเมื่อไหร่ และเจ้าของกักไว้ได้แค่ไหน

ใครเคยเจอบ้าง, วันย้ายออกจากคอนโด ทุกอย่างเรียบร้อยดี ทำความสะอาดจนแวววาว แต่เจ้าของห้องบอก "ขอหักค่านั่นค่านี่นะ" แล้วเงินประกันที่จ่ายไปตั้งสองเดือนก็หายวับไปกับตา เรื่องนี้เป็นปัญหาคลาสสิกของคนเช่าคอนโดในกรุงเทพเลย ไม่ว่าจะเช่าห้องหมื่นต้นๆ แถว BTS อ่อนนุช หรือห้องหรูสี่หมื่นย่านอโศก ทุกคนต้องเจอเรื่องเงินประกัน วันนี้มาคุยกันชัดๆ ว่ากฎหมายว่าไว้ยังไง ได้คืนเมื่อไหร่ และเจ้าของมีสิทธิ์หักอะไรได้บ้าง

เงินประกันค่าเช่าคอนโดคืออะไร ปกติจ่ายเท่าไหร่

เงินประกัน (Security Deposit) คือเงินที่ผู้เช่าวางไว้ให้เจ้าของห้องเป็นหลักประกันว่าจะไม่ทำห้องพัง ไม่ค้างค่าเช่า และจะปฏิบัติตามสัญญา ไม่ใช่ค่าเช่าล่วงหน้า และไม่ใช่เงินให้ฟรี, มันต้องได้คืนเมื่อย้ายออกถ้าทุกอย่างเรียบร้อย

ในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ มาตรฐานคือเงินประกัน 2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ยกตัวอย่างเช่า Lumpini Park Rama 9 ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท วันเซ็นสัญญาต้องจ่ายรวม 36,000 บาท (ประกัน 24,000 + ล่วงหน้า 12,000) ถ้าเช่าห้องที่ The Line อโศก-รัชดา เดือนละ 22,000 บาท ก็ต้องเตรียมไว้ 66,000 บาทเลยทีเดียว

บางคอนโดหรูย่านสาทร-สีลม อย่าง Banyan Tree Residences หรือ The Ritz-Carlton Residences อาจเก็บประกัน 3 เดือน ซึ่งก็แล้วแต่ตกลงกัน แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดเพดานไว้ชัดเจนสำหรับคอนโดที่เจ้าของปล่อยเช่าเอง

กฎหมายว่าไว้ยังไง ต้องคืนเมื่อไหร่

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ที่ออกโดย สคบ. (สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค) กำหนดชัดเจนว่า เจ้าของต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดหรือวันที่ผู้เช่าส่งมอบห้องคืน แล้วแต่วันไหนจะมาถึงทีหลัง

แต่ต้องรู้ไว้ว่าประกาศนี้ครอบคลุมเฉพาะ "ธุรกิจให้เช่า" คือเจ้าของที่ปล่อยเช่าหลายห้องเป็นธุรกิจ ถ้าเจ้าของมีห้องเดียวแล้วปล่อยเช่า อาจไม่ได้อยู่ภายใต้ประกาศนี้โดยตรง แต่ในทางปฏิบัติ ศาลมักใช้ระยะเวลา 7-30 วันเป็นเกณฑ์ที่สมเหตุสมผล ถ้าเกินกว่านี้ถือว่าเจ้าของเอาเปรียบ

เพราะฉะนั้นถ้าสัญญาเช่าเขียนว่า "คืนเงินประกันภายใน 60 วัน" หรือ "90 วัน" ให้ตั้งข้อสงสัยเลย เพราะมันนานเกินสมควร ควรต่อรองให้เหลือ 30 วันเป็นอย่างมาก

เจ้าของหักอะไรได้บ้าง และอะไรหักไม่ได้

เจ้าของมีสิทธิ์หักเงินประกันได้จริง แต่ต้องเป็นกรณีที่สมเหตุสมผลเท่านั้น สิ่งที่หักได้คือ ค่าเช่าค้างจ่าย ค่าน้ำค่าไฟค้าง ค่าซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า เช่น กระจกแตก พื้นไม้ขูดขีดลึก ผนังเจาะรูเยอะผิดปกติ หรือเฟอร์นิเจอร์พัง

สิ่งที่หักไม่ได้คือ "การเสื่อมสภาพตามปกติ" หรือ normal wear and tear ผนังเหลืองตามอายุการใช้งาน สีจางจากแดดส่อง ยางขอบประตูเสื่อม ฝักบัวตันตามอายุ, พวกนี้ไม่ใช่ความผิดผู้เช่า เจ้าของหักไม่ได้ ถ้าอยู่มา 2 ปี ผนังก็ต้องเหลืองบ้างเป็นธรรมดา

เคสที่เจอบ่อยมากคือเจ้าของหักค่าทาสีใหม่ทั้งห้อง ค่าทำความสะอาด 3,000-5,000 บาท ทั้งที่ผู้เช่าทำสะอาดแล้ว หรือหักค่าเปลี่ยนที่นอนเพราะมีรอยเปื้อน สิ่งเหล่านี้ต้องดูเป็นกรณีไป แต่หลักการคือ ผู้เช่าไม่ต้องคืนห้องในสภาพ "เหมือนใหม่" แค่คืนในสภาพสมเหตุสมผลตามระยะเวลาที่อยู่

วิธีป้องกันไม่ให้โดนกักเงินประกัน

ข้อแรกสำคัญที่สุด, ถ่ายรูปและวิดีโอห้องทุกมุมในวันเข้าอยู่ ทั้งรอยขีดข่วนเดิม เฟอร์นิเจอร์สภาพเดิม เครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น ส่งให้เจ้าของทางแชทหรืออีเมลเป็นหลักฐาน เวลาย้ายออกจะได้มีตัวเทียบว่าอะไรเสียหายจริง อะไรเป็นของเดิม

ข้อสอง อ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดก่อนเซ็น โดยเฉพาะข้อที่เกี่ยวกับเงินประกันและเงื่อนไขการคืน ถ้ามีข้อไหนไม่แฟร์ ต่อรองก่อนเซ็น อย่าคิดว่า "เดี๋ยวค่อยว่ากัน" เพราะพอถึงวันย้ายออก อำนาจต่อรองจะอยู่ที่เจ้าของเต็มๆ

ข้อสาม ทำ checklist ร่วมกันตอนย้ายออก ให้เจ้าของหรือตัวแทนมาตรวจห้องพร้อมกัน เซ็นรับรองสภาพห้องเป็นลายลักษณ์อักษร ถ้ามีอะไรต้องหัก ให้ตกลงยอดกันตรงนั้นเลย อย่าปล่อยให้เจ้าของ "ไว้คิดก่อนนะ" แล้วแจ้งทีหลังว่าหักเยอะ

ข้อสี่ จดมิเตอร์น้ำไฟในวันย้ายออก ถ่ายรูปไว้ แล้วไปจ่ายค่าน้ำค่าไฟบิลสุดท้ายให้เรียบร้อย เจ้าของจะได้ไม่มีข้ออ้างหัก

ถ้าเจ้าของไม่ยอมคืน ทำยังไงได้บ้าง

ถ้าเจ้าของเงียบหายไปหรือหาเหตุหักจนเงินเหลือศูนย์แบบไม่สมเหตุสมผล ลองทำตามขั้นตอนนี้ เริ่มจากทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งทาง Line, อีเมล หรือจดหมายลงทะเบียน ระบุวันที่สัญญาสิ้นสุด จำนวนเงินประกัน และกำหนดให้คืนภายในเวลาที่เหมาะสม

ถ้ายังไม่ได้คืน สามารถร้องเรียนที่ สคบ. (โทร 1166) หรือยื่นเรื่องที่ศูนย์รับเรื่องร้องเรียนออนไลน์ของ สคบ. ได้ฟรี นอกจากนี้ถ้าเงินประกันไม่เกิน 300,000 บาท สามารถฟ้องคดีผู้บริโภคได้เองโดยไม่ต้องมีทนาย ไม่เสียค่าธรรมเนียมศาล ยื่นฟ้องที่ศาลแขวงในเขตที่คอนโดตั้งอยู่

สำหรับชาวต่างชาติ ก็มีสิทธิ์เท่ากัน สามารถร้องเรียน สคบ. หรือฟ้องศาลได้เหมือนกัน อาจจ้างทนายช่วยแปลเอกสาร แต่กระบวนการศาลผู้บริโภคค่อนข้างรวดเร็วและเป็นมิตรกับผู้เช่า

สรุปสั้นๆ, เงินประกันค่าเช่าคอนโดเป็นเงินของผู้เช่า ไม่ใช่โบนัสของเจ้าของ ต้องได้คืนภายใน 7-30 วัน หักได้เฉพาะความเสียหายจริงที่เกินกว่าการเสื่อมสภาพปกติ สิ่งที่ป้องกันปัญหาได้ดีที่สุดคือถ่ายรูปทุกอย่างวันแรก อ่านสัญญาให้ละเอียด และทำ checklist ตอนย้ายออก

ถ้ากำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและอยากเริ่มต้นถูก ลองดู Superagent แพลตฟอร์มเ