มีคอนโดอยู่สักห้อง ไม่ได้อยู่เอง คิดจะปล่อยเช่าแต่ไม่รู้จะเริ่มยังไง, ถ้านี่คือสถานการณ์ของคุณ คุณไม่ได้อยู่คนเดียว เจ้าของคอนโดในกรุงเทพจำนวนมากเจอปัญหาเดียวกัน ตั้งราคาเท่าไหร่ดี ลงประกาศที่ไหน จะเจอผู้เช่าดีๆ ได้ยังไง แล้วต้องเตรียมห้องแค่ไหน บทความนี้จะพาคุณไปทีละขั้นตอน ตั้งแต่เตรียมห้องจนถึงวันที่ผู้เช่าย้ายเข้า เขียนจากประสบการณ์จริงในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ เพื่อให้คุณปล่อยเช่าคอนโดได้อย่างมั่นใจ

รู้จักตลาดก่อน: ทำเลไหนปล่อยเช่าได้ ทำเลไหนต้องรอ

ก่อนจะทำอะไรทั้งหมด คุณต้องเข้าใจก่อนว่าคอนโดของคุณอยู่ในทำเลที่ดีมานด์สูงหรือเปล่า ทำเลที่ปล่อยเช่าได้เร็วในกรุงเทพมีอยู่ไม่กี่โซนหลักๆ ย่าน BTS สุขุมวิทตั้งแต่สถานีนานาไปจนถึงเอกมัย ยังเป็นแชมป์เรื่องดีมานด์ เพราะมีทั้งชาวต่างชาติและคนไทยวัยทำงานต้องการสูง

ย่านสีลม-สาทร ใกล้ BTS ช่องนนทรีหรือ BTS สุรศักดิ์ ก็เป็นอีกทำเลที่ปล่อยเช่าได้ไม่ยาก โดยเฉพาะคอนโดอย่าง The Address สาทร หรือ Supalai Elite สาทร-สวนพลู ที่มีผู้เช่าหมุนเวียนตลอด ส่วนใครมีคอนโดแถว MRT พระราม 9 หรือ MRT ศูนย์วัฒนธรรม ก็ถือว่าดีมานด์กำลังโตเพราะมีออฟฟิศใหม่ๆ เปิดเยอะ

ในทางกลับกัน ถ้าคอนโดอยู่ไกลสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 10 นาทีเดิน ต้องเตรียมใจว่าอาจใช้เวลานานหน่อย และอาจต้องตั้งราคาต่ำกว่าที่คาดไว้เพื่อดึงดูดผู้เช่า

ตั้งราคาเช่ายังไงให้เหมาะสม

เรื่องราคาเช่าคือจุดที่เจ้าของคอนโดหลายคนพลาด ตั้งสูงไปก็ไม่มีคนเช่า ตั้งต่ำไปก็รู้สึกเสียเปล่า หลักง่ายๆ คือดูราคาตลาดในตึกเดียวกันหรือย่านเดียวกันก่อน ถ้าคุณมีคอนโด 1 ห้องนอนแถว BTS พร้อมพงษ์ ราคาตลาดอยู่ประมาณ 18,000-30,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดห้องและเฟอร์นิเจอร์

คอนโด 1 ห้องนอนแถว BTS อ่อนนุช อยู่ที่ 10,000-15,000 บาท ส่วนแถว MRT พระราม 9 ประมาณ 12,000-18,000 บาท ลองเช็คราคาจริงบนแพลตฟอร์มต่างๆ ว่าคอนโดรุ่นเดียวกัน ชั้นใกล้กัน เขาตั้งราคาเท่าไหร่

เคล็ดลับคือ ถ้าคุณอยากปล่อยเช่าเร็ว ให้ตั้งราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดสัก 5-10% ห้องว่างหนึ่งเดือนกินเงินเท่ากับส่วนลดทั้งปีอยู่แล้ว ปล่อยเร็วคุ้มกว่ารอนาน

เตรียมห้องให้พร้อมก่อนปล่อยเช่า

ผู้เช่าตัดสินใจภายในไม่กี่วินาทีจากรูปถ่ายและสภาพห้อง ฉะนั้นเรื่องนี้สำคัญมาก ขั้นต่ำที่ต้องทำคือทำความสะอาดห้องให้สะอาดจริงๆ เช็คแอร์ว่าทำงานปกติ น้ำไหลดี ไม่มีอะไรชำรุด ผ้าม่าน ผ้าปูที่นอน ถ้าเก่าก็ควรเปลี่ยน ไม่ต้องของแพง แค่สะอาดใหม่ก็พอ

เฟอร์นิเจอร์ครบคือข้อได้เปรียบ ผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพ โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ต้องการห้องพร้อมอยู่ เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทำงาน เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ ของพวกนี้ทำให้ห้องคุณน่าสนใจขึ้นเยอะ คอนโดที่เฟอร์นิเจอร์ครบมักปล่อยเช่าได้เร็วกว่าห้องเปล่าเป็นเดือนๆ

เรื่องรูปถ่ายก็อย่าประมาท ถ่ายตอนกลางวันเปิดม่านรับแสงธรรมชาติ ถ่ายทุกมุม ทั้งห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ วิวจากห้อง ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำและฟิตเนส รูปสวยดึงดูดคนได้เยอะกว่าที่คิด

ลงประกาศที่ไหนดี แล้วจะเจอผู้เช่าแบบไหน

ช่องทางลงประกาศมีเยอะมากในยุคนี้ ตั้งแต่เว็บไซต์อสังหาฯ ไปจนถึงกลุ่มเฟซบุ๊ก แต่ปัญหาคือคุณจะเจอนายหน้ามาติดต่อเพียบ บางทีเจอแต่นายหน้าไม่เจอผู้เช่าจริงสักราย

ยุคนี้มีทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจ แพลตฟอร์มที่ใช้ AI จับคู่ผู้เช่ากับห้องโดยตรง ไม่ต้องผ่านนายหน้า ผู้เช่าบอกความต้องการ งบประมาณ ทำเลที่อยากได้ แล้ว AI จะแนะนำห้องที่ตรงกับความต้องการ ซึ่งหมายความว่าคนที่มาติดต่อคุณจะเป็นคนที่สนใจห้องคุณจริงๆ ไม่ใช่แค่ดูเล่นๆ

อีกเรื่องที่ต้องคิดคือผู้เช่าเป้าหมาย คอนโดแถว BTS อโศกหรือ BTS ชิดลม มักมีชาวต่างชาติสนใจเยอะ ลองทำรายละเอียดห้องเป็นภาษาอังกฤษด้วย จะขยายฐานผู้เช่าได้มากขึ้น

สัญญาเช่าและเรื่องที่ต้องระวัง

พอได้ผู้เช่าแล้ว อย่าลืมทำสัญญาเช่าให้เรียบร้อย สัญญาควรระบุชัดเจนเรื่องค่าเช่ารายเดือน เงินประกัน (ปกติ 2 เดือน) ค่าล่วงหน้า ค่าน้ำค่าไฟคิดยังไง ระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ และเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา

ทำบันทึกสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ ถ่ายรูปทุกจุด ทุกรอยขีดข่วน ทุกเฟอร์นิเจอร์ แล้วให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับรอง เรื่องนี้จะช่วยป้องกันปัญหาตอนคืนเงินประกันได้มาก เจ้าของคอนโดหลายคนมีปัญหาตรงนี้เพราะไม่ได้บันทึกไว้ตั้งแต่แรก

เรื่องภาษีก็อย่าลืม รายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ถ้าปล่อยเช่ารายเดือนและรายได้รวมทั้งปีเกิน 150,000 บาท ต้องยื่นภาษี ปรึกษานักบัญชีเพื่อวางแผนภาษีให้ถูกต้อง

ปล่อยเช่าคอนโดไม่ยาก แค่ต้องเตรียมตัวให้ดี

สรุปง่ายๆ การปล่อยเช่าคอนโดในกรุงเทพไม่ใช่เรื่องยาก ถ้าคุณเข้าใจตลาด ตั้งราคาเหมาะสม เตรียมห้องให้พร้อม และเลือกช่องทางลงประกาศที่ดี ทำเลดีอย่างสุขุมวิท สีลม สาทร หรือพระราม 9 ยังมีดีมานด์สูงอยู่เสมอ สิ่งสำคัญคืออย่าปล่อยให้ห้องว่างนานเพราะทุกเดือนที่ว่างคือเงินที่หายไป

ถ้าคุณอยากเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าที่กำลังหาห้องจริงๆ โดยเฉพาะชาวต่างชาติและคนไทยวัยทำงาน ลองดู Superagent แพลตฟอร์มเช่าคอนโด AI รายแรกในไทย ที่จับคู่ผู้เช่ากับห้องโดยตรง ไม่มีนายหน้ามากดดัน ประหยัดเวลาทั้งฝั่งเจ้าของและผู้เช่า แค่ลงห้อง