ภาษีรายได้จากค่าเช่าคอนโด: เจ้าของต้องยื่นและจ่ายเท่าไหร่

ปล่อยเช่าคอนโดได้เงินทุกเดือน ดีใจสิครับ แต่พอถึงช่วงต้นปีที่ต้องยื่นภาษี หลายคนเริ่มเกาหัว, รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีด้วยเหรอ? เสียเท่าไหร่? หักค่าใช้จ่ายยังไง? ถ้าไม่ยื่นจะโดนอะไรไหม?

เรื่องภาษีรายได้ค่าเช่าคอนโดนี่ไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดนะ แต่ถ้าไม่รู้กฎเกณฑ์ อาจเสียเงินเกินจำเป็น หรือแย่กว่านั้นคือโดนเบี้ยปรับจากกรมสรรพากรโดยไม่รู้ตัว วันนี้เราจะมาคุยกันแบบเพื่อนบอกเพื่อน ครบทุกประเด็นที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าต้องรู้

รายได้ค่าเช่าคอนโดต้องเสียภาษีจริงไหม?

ตอบสั้นๆ เลย, ต้องครับ 100% รายได้จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์จัดอยู่ในเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ไม่ว่าจะปล่อยเช่าห้องเดียวหรือสิบห้อง ไม่ว่าจะเก็บค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาทหรือ 80,000 บาท กฎหมายกำหนดให้ต้องนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ประจำปีแล้วยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

หลายคนเข้าใจผิดว่า ถ้ารายได้ค่าเช่าน้อยๆ ไม่ต้องยื่น อันนี้ไม่ถูกนะครับ กฎหมายกำหนดว่าคนโสดที่มีรายได้เกิน 60,000 บาทต่อปี หรือคนมีคู่สมรสที่มีรายได้เกิน 120,000 บาทต่อปี ต้องยื่นแบบภาษี แม้ว่าคำนวณแล้วจะไม่ต้องจ่ายภาษีเลยก็ยังต้องยื่นอยู่ดี

สมมติปล่อยเช่าคอนโดย่านสถานี BTS อ่อนนุช เดือนละ 12,000 บาท ปีนึงก็ 144,000 บาทแล้ว เกินเกณฑ์ต้องยื่นแน่นอน

หักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ เลือกแบบไหนคุ้มกว่า?

ตรงนี้สำคัญมาก เพราะจะส่งผลโดยตรงว่าคุณต้องจ่ายภาษีเท่าไหร่ กรมสรรพากรให้เลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี

แบบที่ 1: หักแบบเหมา 30%, ง่ายสุด ไม่ต้องเก็บใบเสร็จ ไม่ต้องพิสูจน์อะไร รายได้ค่าเช่า 100 บาท หักออก 30 บาท เหลือ 70 บาทเป็นรายได้สุทธิไปคำนวณภาษี วิธีนี้เหมาะกับคนที่ไม่มีค่าใช้จ่ายจริงเยอะ หรือขี้เกียจเก็บเอกสาร

แบบที่ 2: หักตามจริง, ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่ายทุกรายการ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าประกันภัย ค่าเสื่อมราคาอาคาร ค่านายหน้า วิธีนี้เหมาะกับคนที่มีค่าใช้จ่ายจริงเกิน 30% ของรายได้ค่าเช่า แต่ต้องขยันเก็บใบเสร็จตลอดปี

สำหรับเจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ที่ปล่อยเช่าระยะยาว หักแบบเหมา 30% มักจะง่ายและคุ้มกว่า เพราะค่าใช้จ่ายจริงของคอนโดมักไม่ได้สูงมาก ค่าส่วนกลางเดือนละ 2,000-4,000 บาท ค่าซ่อมแซมก็ไม่ได้มีทุกเดือน

คำนวณภาษีค่าเช่าคอนโดแบบเข้าใจง่าย

มาลองคำนวณกันจริงๆ สมมติคุณเป็นมนุษย์เงินเดือน เงินเดือน 40,000 บาท แล้วยังปล่อยเช่าคอนโดใกล้สถานี MRT พระราม 9 ได้เดือนละ 18,000 บาท

รายได้เงินเดือนทั้งปี: 40,000 × 12 = 480,000 บาท (หักค่าใช้จ่ายเหมา 50% = 240,000 บาท)

รายได้ค่าเช่าทั้งปี: 18,000 × 12 = 216,000 บาท (หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% = 64,800 บาท เหลือ 151,200 บาท)

รายได้สุทธิรวม: 240,000 + 151,200 = 391,200 บาท หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 331,200 บาท ตรงนี้จะเข้าอัตราภาษีก้าวหน้า ซึ่งเงินได้ 150,001-300,000 บาทเสีย 5% และส่วนที่เกิน 300,000 บาทเสีย 10%

คิดคร่าวๆ คือ ภาษีจากค่าเช่าส่วนเพิ่มจะอยู่ที่ประมาณ 7,500-15,000 บาทต่อปี ขึ้นอยู่กับค่าลดหย่อนอื่นๆ ที่มี ไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิดเลยใช่ไหมครับ

ตารางเปรียบเทียบภาษีค่าเช่าตามระดับรายได้

• 8,000 บาท: Lumpini Ville อ่อนนุช / สถานี BTS อ่อนนุช | 96,000 บาท | 28,800 บาท | 67,200 บาท | 0 - 3,360 บาท
• 15,000 บาท: The Base สุขุมวิท 77 / สถานี BTS อ่อนนุช | 180,000 บาท | 54,000 บาท | 126,000 บาท | 0 - 6,300 บาท
• 25,000 บาท: Life Asoke Hype / สถานี MRT พระราม 9 | 300,000 บาท | 90,000 บาท | 210,000 บาท | 3,000 - 10,500 บาท
• 45,000 บาท: Ashton Asoke / สถานี MRT สุขุมวิท | 540,000 บาท | 162,000 บาท | 378,000 บาท | 12,400 - 22,800 บาท
• 80,000 บาท: Muniq Sukhumvit 23 / สถานี BTS อโศก | 960,000 บาท | 288,000 บาท | 672,000 บาท | 42,400 - 67,200 บาท

*หมายเหตุ: ภาษีโดยประมาณขึ้นอยู่กับรายได้อื่นๆ และค่าลดหย่อนของแต่ละบุคคล ตัวเลขค่าเช่าอ้างอิงจากราคาตลาดในปี 2024 ดูข้อมูลราคาเช่าเพิ่มเติมได้ที่ DDproperty

ขั้นตอนยื่นภาษีรายได้ค่าเช่าคอนโด

การยื่นภาษีไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด ทำตามขั้นตอนนี้ได้เลย

1. เตรียมข้อมูล: รวบรวมรายได้ค่าเช่าทั้งปี สัญญาเช่า และหลักฐานค่าใช้จ่าย (ถ้าจะหักตามจริง) ควรทำสเปรดชีตบันทึกค่าเช่าที่ได้รับแต่ละเดือนไว้ตั้งแต่ต้นปี จะได้ไม่ต้องมานั่งนับตอนใกล้เดดไลน์

2. ยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90: เจ้าของคอนโดที่มีรายได้ค่าเช่าต้องใช้แบบ ภ.ง.ด. 90 (ไม่ใช่ ภ.ง.ด. 91 ที่ใช้สำหรับคนมีเงินเดือนอย่างเดียว) ยื่นออนไลน์ได้ที่เว็บไซต์ระบบยื่นแบบออนไลน์ของกรมสรรพากรสะดวกมาก ไม่ต้องไปสำนักงานสรรพากร

3. กำหนดเวลา: ยื่นภายในวันที่ 31 มีนาคมของปีถัดไป (ยื่นออนไลน์ได้ถึง 8 เมษายน) สำหรับรายได้ค่าเช่าของปีก่อนหน้า

4. จ่ายภาษี: จ่ายผ่านออนไลน์แบงก์กิ้ง บัตรเครดิต หรือที่เคาน์เตอร์ธนาคาร ถ้าภาษีเกิน 3,000 บาท สามารถผ่อนจ่าย 3 งวดได้โดยไม่เสียเงินเพิ่ม

ไม่ยื่นภาษีค่าเช่าจะเป็นยังไง?

อย่าคิดว่าสรรพากรไม่รู้นะครับ ปัจจุบันกรมสรรพากรมีระบบตรวจสอบข้อมูลข้ามหน่วยงาน ทั้งจากกรมที่ดิน ธนาคาร และแพลตฟอร์มประกาศเช่าต่างๆ ถ้าคุณมีคอนโดจดทะเบียนในชื่อตัวเอง แล้วมีเงินโอนเข้าบัญชีสม่ำเสมอทุกเดือน ระบบสามารถตรวจจับได้

ถ้าไม่ยื่นหรือยื่นไม่ครบ มีบทลงโทษหลายระดับ ค่าปรับไม่ยื่นแบบสูงสุด 2,000 บาท เงินเพิ่มอีก 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ต้องจ่าย และถ้าตั้งใจหลีกเลี่ยงอาจโดนโทษอาญาด้วย ไม่คุ้มเลยครับ เสียภาษีถูกต้องดีกว่า นอนหลับสบาย

เคล็ดลับลดภาษีค่าเช่าอย่างถูกกฎหมาย

ใช้ค่าลดหย่อนให้เต็มที่: ประกันชีวิต กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ SSF RMF ดอกเบี้ยบ้าน ค่าลดหย่อนเหล่านี้ช่วยลดเงินได้สุทธิ ทำให้ภาษีจากค่าเช่าลดลงตาม

พิจารณาจดทะเบียนนิติบุคคล: ถ้ามีคอนโดปล่อยเช่าหลายห้อง รายได้ค่าเช่ารวมเกิน 1 ล้านบาทต่อปี การจดบริษัทอาจช่วยประหยัดภาษีได้ เพราะอัตราภาษีนิติบุคคลอยู่ที่ 20% แต่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและทำบัญชีเพิ่ม ควรปรึกษานักบัญชีก่อนตัดสินใจ

เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายไว้เสมอ: แม้จะเลือกหักแบบเหมา แต่ถ้าปีไหนมีค่าซ่อมแซมเยอะ เช่น เปลี่ยนเครื่องปรับอากาศ ทำครัวใหม่ ค่าใช้จ่ายจริงอาจเกิน 30% ก็เปลี่ยนมาหักตามจริงได้

ตั้งค่าเช่าให้เหมาะสม: สรรพากรอาจประเมินรายได้ค่าเช่าเพิ่มได้ ถ้าเห็นว่าค่าเช่าที่เก็บต่ำกว่าราคาตลาดอย่างผิดปกติ เช่น คอนโดหรูติดสถานี BTS ทองหล่อ แต่เก็บค่าเช่าแค่ 5,000 บาท แบบนี้โดนตรวจสอบแน่นอน

สรุป

ภาษีรายได้ค่าเช่าคอนโดเป็นเรื่องที่เจ้าของทุกคนต้องรู้และทำให้ถูกต้อง สรุปสั้นๆ คือ รายได้ค่าเช่าจัดเป็นเงินได้ประเภท 40(5) หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% ยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90 ภายในสิ้นเดือนมีนาคมของปีถัดไป อัตราภาษีเป็นแบบก้าวหน้าตั้งแต่ 0-35% ขึ้นอยู่กับรายได้สุทธิรวม

เสียภาษีถูกต้อง นอนหลับสบาย แล้วก็มีเวลาไปโฟกัสเรื่องอื่นที่สำคัญกว่า, เช่น หาผู้เช่าดีๆ ให้คอนโดของคุณ

สำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ ลองเข้าไปดูที่ Superagent (superagent.co) แพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยจับคู่คอนโดที่ตรงใจคุณ ไม่มีนายหน้ามากดดัน แค่บอกว่าอยากได้อะไร ง