ซ่อมแซมห้องเช่า: เจ้าของหรือผู้เช่าต้องจ่าย กฎหมายบอกอะไร

เคยเจอมั้ย? อยู่ๆ แอร์ก็พัง น้ำรั่วจากเพดาน หรือชักโครกไหลไม่หยุด แล้วก็เริ่มปวดหัว, "เราต้องจ่ายเองเหรอ หรือเจ้าของห้องต้องรับผิดชอบ?" เรื่องนี้เป็นปัญหาคลาสสิกที่คนเช่าคอนโดในกรุงเทพเจอกันแทบทุกคน ไม่ว่าจะเช่าห้องหมื่นต้นๆ ย่านบางนา หรือห้องหรูสี่หมื่นบาทใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์

บทความนี้จะพาไปดูแบบชัดๆ ว่ากฎหมายไทยพูดเรื่องนี้ไว้ยังไง อะไรเจ้าของต้องจ่าย อะไรผู้เช่าต้องจ่าย และจะป้องกันปัญหาทะเลาะกันตอนย้ายออกได้อย่างไร มาดูกันเลย

กฎหมายไทยว่าด้วยเรื่องซ่อมแซมห้องเช่า

หลักใหญ่เลยคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ระบุไว้ว่า "ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า เว้นแต่การซ่อมแซมเล็กน้อยที่ผู้เช่าพึงทำเอง" พูดง่ายๆ คืองานซ่อมใหญ่ตกเป็นของเจ้าของ งานซ่อมเล็กๆ น้อยๆ ผู้เช่าต้องจัดการเอง

นอกจากนี้ ตาม กรมที่ดิน สัญญาเช่าที่จดทะเบียนถูกต้องจะมีผลผูกพันทั้งสองฝ่าย ดังนั้นสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญาเช่ามีน้ำหนักทางกฎหมายจริงๆ ถ้าสัญญาระบุชัดว่าใครรับผิดชอบอะไร ก็ยึดตามสัญญาเป็นหลัก

แต่ถ้าสัญญาไม่ได้เขียนเรื่องซ่อมแซมไว้เลย ก็กลับมาใช้หลักกฎหมายที่ว่า, เจ้าของรับงานใหญ่ ผู้เช่ารับงานเล็ก

อะไรบ้างที่เจ้าของคอนโดต้องรับผิดชอบ

เจ้าของห้องมีหน้าที่ส่งมอบห้องในสภาพพร้อมอยู่อาศัย และดูแลโครงสร้างหลักให้ใช้งานได้ตลอดสัญญา ตัวอย่างที่เจ้าของต้องจ่ายชัดๆ ได้แก่

ระบบประปาและท่อน้ำหลัก, ถ้าท่อน้ำแตกในผนังหรือน้ำรั่วจากเพดานเพราะท่อเก่า นี่คืองานโครงสร้างที่เจ้าของต้องจัดการ ค่าซ่อมท่อน้ำแตกในผนังอาจตกราว 3,000-8,000 บาทขึ้นไป

ระบบไฟฟ้าหลัก, สายไฟเก่าที่เดินมากับห้องตั้งแต่แรก ตู้ MDB เสีย หรือเบรกเกอร์หลักพัง พวกนี้เจ้าของต้องจ่ายครับ

เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มากับห้อง, แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ถ้าเสียจากการใช้งานปกติตามอายุ เจ้าของต้องรับผิดชอบ เช่น คอนโดย่านสถานี BTS อ่อนนุช ที่เช่ากัน 12,000-18,000 บาท แอร์ที่ติดมา 8 ปีแล้วคอมเพรสเซอร์พัง แบบนี้เจ้าของต้องซ่อมหรือเปลี่ยน

โครงสร้างห้อง, ผนังร้าว พื้นกระเบื้องหลุดเองจากความชื้น หน้าต่างปิดไม่สนิทเพราะบานเบี้ยว สิ่งเหล่านี้คือความรับผิดชอบของเจ้าของทั้งหมด

อะไรบ้างที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบเอง

ฝั่งผู้เช่าก็มีหน้าที่ดูแลห้องเหมือนกัน กฎหมายเรียกว่า "การซ่อมแซมเล็กน้อย" ซึ่งรวมถึงการบำรุงรักษาตามปกติที่ควรทำอยู่แล้ว

เปลี่ยนหลอดไฟ, หลอดไฟขาดก็เปลี่ยนเอง ไม่ต้องโทรหาเจ้าของ ค่าหลอด LED ก็แค่ 50-200 บาท

ล้างแอร์, การล้างแอร์ประจำทุก 3-6 เดือน ถือเป็นการบำรุงรักษาปกติที่ผู้เช่าต้องทำเอง ค่าล้างแอร์ในกรุงเทพตกประมาณ 400-600 บาทต่อเครื่อง

อุดตันจากการใช้งาน, อ่างล้างจานตัน ท่อระบายน้ำในห้องน้ำอุดตันจากเส้นผม พวกนี้เกิดจากการใช้งานของผู้เช่า ต้องจ่ายเอง

ความเสียหายจากความประมาท, เผลอทำกระจกแตก เจาะผนังแล้วโดนท่อน้ำ หรือทำพื้นไม้เป็นรอยลึกเพราะลากเฟอร์นิเจอร์ แบบนี้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบเต็มๆ

ตาม กรมสรรพากร เจ้าของที่มีรายได้จากค่าเช่ายังสามารถนำค่าซ่อมแซมที่ตัวเองรับผิดชอบไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีได้ด้วย ดังนั้นเจ้าของที่บ่ายเบี่ยงไม่ยอมซ่อม จริงๆ แล้วเสียประโยชน์ทางภาษีของตัวเองด้วยนะ

ตารางเปรียบเทียบ: ใครจ่ายอะไร

• แอร์พังจากอายุการใช้งาน: ✅ | , | 3,000-15,000 บาท
• ล้างแอร์ประจำ: , | ✅ | 400-600 บาท/เครื่อง
• ท่อน้ำแตกในผนัง: ✅ | , | 3,000-8,000 บาท
• ท่อระบายน้ำอุดตัน: , | ✅ | 300-1,500 บาท
• เครื่องทำน้ำอุ่นเสีย (มากับห้อง): ✅ | , | 2,000-6,000 บาท
• เปลี่ยนหลอดไฟ: , | ✅ | 50-200 บาท
• ผนังร้าว/พื้นกระเบื้องหลุด: ✅ | , | 1,500-10,000 บาท
• ทำกระจกแตก/พื้นเป็นรอย: , | ✅ | 1,000-5,000 บาท
• สายไฟหลักเสื่อมสภาพ: ✅ | , | 2,000-7,000 บาท
• กุญแจห้องหาย: , | ✅ | 200-2,000 บาท

เรื่องเงินประกัน กับการซ่อมแซมตอนย้ายออก

เรื่องนี้สำคัญมาก ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 เจ้าของคอนโดเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 2 เดือน และต้องคืนภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญาเช่า ถ้าไม่มีความเสียหาย

ปัญหาที่เจอบ่อยคือ เจ้าของหักเงินประกันค่าซ่อมแซมสิ่งที่เป็น "การสึกหรอตามปกติ" เช่น สีผนังซีดจาง พื้นมีรอยขีดข่วนเล็กน้อย ผ้าม่านเก่า พวกนี้ถือเป็นการเสื่อมสภาพตามธรรมชาติ เจ้าของไม่มีสิทธิ์หักจากเงินประกัน

แต่ถ้าผู้เช่าทำผนังเป็นรูเพราะตอกตะปูแขวนรูปหลายจุด หรือพื้นไม้มีรอยไหม้จากหม้อร้อน แบบนี้หักได้ เพราะเกิดจากความประมาทของผู้เช่า

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่าค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 15,000-25,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าเงินประกัน 2 เดือนอาจสูงถึง 30,000-50,000 บาท เงินก้อนนี้ไม่ใช่น้อยๆ ดังนั้นต้องรู้สิทธิ์ของตัวเองให้ดี

วิธีป้องกันปัญหาตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องทุกมุมก่อนย้ายเข้า, อันนี้สำคัญที่สุด ถ่ายรอยขีดข่วนบนพื้น รอยด่างบนผนัง สภาพแอร์ เฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้น แล้วส่งให้เจ้าของทางแชทเพื่อเป็นหลักฐาน

ทำ checklist ส่งมอบห้อง, ถ้าเจ้าของไม่มีให้ ทำเองเลย รายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า สภาพแต่ละอย่าง ลงลายเซ็นทั้งสองฝ่าย

อ่านสัญญาให้ละเอียด, โดยเฉพาะข้อที่เกี่ยวกับการซ่อมแซม บางสัญญาเขียนว่า "ผู้เช่าต้องรับผิดชอบการซ่อมแซมทุกอย่าง" ซึ่งเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและอาจถูกศาลตีตกได้

แจ้งปัญหาทันที, เจอปัญหาอะไรให้แจ้งเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษรทันที อย่าแค่โทรบอก แต่ส่งข้อความหรืออีเมลด้วย เพราะถ้าปล่อยไว้นานแล้วความเสียหายลุกลาม เจ้าของอาจอ้างว่าผู้เช่าประมาทไม่แจ้งได้

เลือกคอนโดดีตั้งแต่แรก ลดปัญหาซ่อมแซมได้เยอะ

จริงๆ แล้ววิธีป้องกันปัญหาซ่อมแซมที่ดีที่สุดคือเลือกคอนโดที่สภาพดีตั้งแต่แรก คอนโดใหม่หรือเพิ่งรีโนเวตจะมีปัญหาน้อยกว่าห้องที่ปล่อยเช่ามา 10 ปีโดยไม่ได้ปรับปรุง

ตัวอย่างเช่น คอนโดย่านสถานี MRT พระราม 9 อย่าง Life Asoke-Rama 9 หรือ The Line Asoke-Ratchada ที่สร้างไม่กี่ปี เครื่องใช้ไฟฟ้ายังใหม่ ระบบท่อน้ำยังดี ค่าเช่าประมาณ 15,000-22,000 บาท เทียบกับคอนโดเก่าย่านเดียวกันที่อาจถูกกว่า 2,000-3,000 บาท แต่ต้องเจอปัญหาซ่อมบ่อย คิดแล้วอาจไม่คุ้ม

หรืออย่างย่านสถานี BTS แบริ่ง คอนโด Ideo O2 ที่ค่าเช่าเริ่มต้นประมาณ 10,000-14,000 บาท ก็เป็นตัวเลือกที่สภาพดีในราคาที่จับต้องได้ การเลือกห้องที่สภาพดีจะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องซ่อมแซมไปได้มาก

สรุปง่ายๆ คือ งานซ่อมใหญ่ที่เกี่ยวกับโครงสร้าง ระบบหลัก และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มากับห้อง เจ้าของต้องรับผิดชอบ ส่วนงานซ่อมเล็กๆ การบำรุงรักษาประจำ และความเสียหายจากความประมาท ผู้เช่าต้องจ่ายเอง ที่สำคัญคือถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ อ่านสัญญาให้ละเอียด และแจ้งปัญหาทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ทำแค่นี้ก็ลดโอกาสเจอปัญหาได้เกือบหมดแล้ว

ถ้ากำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพที่สภาพดี ราคาตรงงบ ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดู ระบบ AI จะช่วยกรองห้องที่ตรงกับความต้องการของคุณ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลานั่งไถลิสต์เป็นร้อยห้อง บอกแค่ว่าต้อง