เจ้าของคอนโดต้องแจ้ง TM30 ไหม: กฎหมายและขั้นตอนปฏิบัติ

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ หรือกำลังจะรับผู้เช่าต่างชาติเป็นครั้งแรก คำว่า TM30 อาจทำให้คุณปวดหัวไม่น้อย หลายคนสงสัยว่าต้องทำจริงไหม ทำยังไง ไม่ทำแล้วโดนปรับเท่าไหร่ บทความนี้จะตอบทุกคำถามแบบตรงประเด็น ไม่อ้อมค้อม เหมือนเพื่อนที่เคยผ่านเรื่องนี้มาแล้วมาเล่าให้ฟัง

TM30 คืออะไร ทำไมเจ้าของคอนโดต้องรู้

TM30 คือแบบฟอร์มแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างชาติ ตาม พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 กฎหมายกำหนดให้ "เจ้าของที่พัก" หรือ "ผู้ครอบครองที่พัก" ต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง นับจากที่ชาวต่างชาติเข้าพักอาศัย

หลายคนเข้าใจผิดว่าเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต่างชาติ แต่จริง ๆ แล้วกฎหมายระบุชัดว่าเป็นหน้าที่ของ "เจ้าบ้าน" หรือ "เจ้าของที่พัก" ครับ ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดแล้วปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ คุณคือคนที่ต้องรับผิดชอบเรื่องนี้โดยตรง

ตาม เว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ระบุว่า TM30 ใช้กับที่พักทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน อพาร์ทเมนต์ หรือแม้แต่โรงแรม ดังนั้นถ้าคุณมีคอนโดปล่อยเช่าย่าน BTS อโศก หรือ MRT ลาดพร้าว แล้วผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ คุณต้องแจ้ง TM30 ทุกครั้ง

ต้องแจ้งเมื่อไหร่ และกรณีไหนบ้างที่ต้องแจ้ง

กฎหมายกำหนดให้แจ้งภายใน 24 ชั่วโมง นับจากที่ชาวต่างชาติเข้าพัก ฟังดูเร่งด่วน แต่จริง ๆ แล้วทำได้ไม่ยากถ้ารู้ช่องทาง หลายคนทำผ่านออนไลน์เสร็จภายใน 10 นาทีเอง

กรณีที่ต้องแจ้ง TM30 มีดังนี้ครับ ผู้เช่าต่างชาติเพิ่งย้ายเข้าพักครั้งแรก ผู้เช่าต่างชาติเดินทางออกนอกประเทศแล้วกลับเข้ามาพักใหม่ หรือผู้เช่าย้ายจากที่พักอื่นมาพักที่คอนโดของคุณ แม้จะเป็นคนเดิมก็ตาม ถ้าออกนอกประเทศแล้วกลับมา ก็ต้องแจ้งใหม่ทุกครั้ง

จุดที่หลายเจ้าของคอนโดพลาดคือกรณีผู้เช่าเดินทางไปต่างประเทศแล้วกลับมา เช่น ผู้เช่าเซ็นสัญญาเช่าห้องที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 แล้วบินไปเที่ยวบาหลี 5 วัน พอกลับมาไทย เจ้าของคอนโดต้องแจ้ง TM30 ใหม่อีกครั้ง

ขั้นตอนการแจ้ง TM30 ทำยังไงบ้าง

ปัจจุบันมี 3 ช่องทางหลักในการแจ้ง TM30 ครับ แต่ละช่องทางมีข้อดีข้อเสียต่างกัน

ช่องทางแรกคือแจ้งออนไลน์ผ่านระบบ ระบบแจ้งที่พักออนไลน์ของ ตม. วิธีนี้สะดวกที่สุด ไม่ต้องเดินทาง ทำจากที่ไหนก็ได้ แต่ต้องลงทะเบียนสร้างบัญชีก่อนครั้งแรก ซึ่งอาจต้องไปยืนยันตัวตนที่สำนักงาน ตม. สักครั้ง

ช่องทางที่สองคือไปแจ้งด้วยตัวเองที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ อาคาร B ชั้น 2 หรือสำนักงาน ตม. สาขาใกล้บ้าน วิธีนี้ชัวร์ที่สุดแต่เสียเวลาเดินทางและรอคิว

ช่องทางที่สามคือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน วิธีนี้ใช้ได้แต่ไม่แนะนำ เพราะอาจไม่ทันภายใน 24 ชั่วโมง และยากในการติดตามว่าได้รับหรือยัง

เอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้ สำเนาพาสปอร์ตของผู้เช่าต่างชาติ (หน้าที่มีรูปถ่ายและหน้าวีซ่า) สำเนาบัตรขาเข้า (TM6 ถ้ามี) สำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของคอนโด สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาโฉนดห้องชุดหรือหนังสือสัญญาเช่า และแบบฟอร์ม TM30 ที่กรอกเรียบร้อย

ไม่แจ้ง TM30 โดนปรับเท่าไหร่

นี่คือส่วนที่เจ้าของคอนโดหลายคนกังวลที่สุด ตามกฎหมาย ถ้าเจ้าของที่พักไม่แจ้ง TM30 หรือแจ้งช้ากว่ากำหนด มีโทษปรับตั้งแต่ 800 ถึง 2,000 บาท ต่อกรณี ฟังดูอาจไม่มาก แต่ถ้ามีผู้เช่าหลายคนหรือไม่แจ้งหลายครั้ง ค่าปรับก็สะสมได้เยอะ

สิ่งที่น่ากังวลกว่าค่าปรับคือผลกระทบต่อผู้เช่าต่างชาติของคุณ ถ้าไม่มีใบรับแจ้ง TM30 ผู้เช่าจะมีปัญหาเวลาไปต่อวีซ่า ทำ 90 วันรายงานตัว หรือทำธุรกรรมต่าง ๆ กับ ตม. ซึ่งอาจทำให้ผู้เช่าไม่แฮปปี้และย้ายออกก่อนหมดสัญญา

ลองคิดดูนะครับ คุณปล่อยเช่าคอนโดที่ Ideo Mobi สุขุมวิท ได้เดือนละ 18,000 บาท ถ้าผู้เช่าย้ายออกก่อน 3 เดือนเพราะมีปัญหาเรื่องเอกสาร คุณเสียรายได้ 54,000 บาท เทียบกับเสียเวลาแจ้ง TM30 ไม่ถึง 30 นาที คุ้มกว่ากันเยอะ

เปรียบเทียบช่องทางการแจ้ง TM30

• ออนไลน์ผ่านเว็บ ตม.: 10-15 นาที | ฟรี | สะดวก ทำจากบ้านได้ 24 ชั่วโมง | ต้องลงทะเบียนครั้งแรก ระบบอาจล่มบางช่วง
• ไปด้วยตนเองที่ ตม.: 1-3 ชั่วโมง | ฟรี | ได้ใบรับทันที แน่นอนที่สุด | เสียเวลาเดินทาง ต้องรอคิว
• ไปรษณีย์ลงทะเบียน: 3-7 วันทำการ | ค่าไปรษณีย์ 30-50 บาท | ไม่ต้องเดินทาง | อาจไม่ทัน 24 ชั่วโมง ติดตามยาก
• มอบอำนาจให้ตัวแทน/นิติบุคคล: ขึ้นอยู่กับตัวแทน | ฟรี - 500 บาท | ไม่ต้องทำเอง สะดวกมาก | ต้องทำหนังสือมอบอำนาจ อาจมีค่าบริการ

เจ้าของคอนโดควรรู้อะไรเพิ่มเติมเรื่อง TM30

ถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดในตึกใหญ่ ๆ อย่าง Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี หรือ The Line จตุจักร ใกล้ BTS หมอชิต ลองสอบถามนิติบุคคลของคอนโดก่อนครับ หลายตึกมีบริการช่วยแจ้ง TM30 ให้เจ้าของห้อง เพราะเขาทำเป็นประจำอยู่แล้วกับผู้เช่าต่างชาติจำนวนมาก

สำหรับคอนโดที่มีชาวต่างชาติเช่าเยอะ ๆ อย่างย่านสุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย หรือสีลม สาทร นิติบุคคลส่วนใหญ่คุ้นเคยกับเรื่อง TM30 ดีมาก บางที่อย่าง Ashton Asoke ใกล้ MRT สุขุมวิท หรือ Noble Ploenchit ใกล้ BTS เพลินจิต มีเจ้าหน้าที่คอยดูแลเรื่องนี้โดยเฉพาะ

อีกเรื่องที่ต้องรู้คือ TM30 กับการรายงานตัว 90 วัน (TM47) เป็นคนละเรื่องกันครับ TM30 เป็นหน้าที่ของเจ้าของที่พัก ส่วน TM47 เป็นหน้าที่ของชาวต่างชาติที่พักอยู่ในไทยเกิน 90 วัน แต่ทั้งสองอย่างเชื่อมโยงกัน ถ้าไม่มี TM30 ผู้เช่าจะรายงานตัว 90 วันไม่ได้

ข้อมูลจาก กรมที่ดิน ระบุว่า จำนวนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่าคอนโดสำหรับชาวต่างชาติยังเติบโต และเรื่อง TM30 ก็ยิ่งสำคัญขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับเจ้าของคอนโดทุกคน

ทิปส์ประหยัดเวลาสำหรับเจ้าของคอนโดมือใหม่

ถ้าคุณเพิ่งเริ่มปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ แนะนำให้ลงทะเบียนระบบออนไลน์ของ ตม. ไว้เลยตั้งแต่ยังไม่มีผู้เช่า จะได้ไม่ต้องรีบตอนที่ผู้เช่าย้ายเข้าแล้ว การลงทะเบียนครั้งแรกอาจต้องไปยืนยันตัวตนที่สำนักงาน ตม. แจ้งวัฒนะ แต่ทำครั้งเดียวก็ใช้ได้ตลอด

เก็บสำเนาพาสปอร์ตของผู้เช่าไว้ตั้งแต่วันเซ็นสัญญา ถ่ายรูปหรือสแกนเก็บไว้ในโทรศัพท์ด้วย จะได้ไม่ต้องขอทีหลัง ข้อมูลที่ต้องใช้คือ หน้าพาสปอร์ต หน้าวีซ่า และตราประทับเข้าประเทศล่าสุด

สำหรับเจ้าของที่มีคอนโดหลายห้อง เช่น มี 2 ห้องที่ Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน กับอีกห้องที่ Centric Ratchada ใกล้ MRT ห้วยขวาง ให้ทำตารางจดวันที่ผู้เช่าเข้า-ออกไว้ จะได้ไม่ลืมแจ้ง TM30 โดยเฉพาะตอนที่ผู้เช่าบินกลับประเทศแล้วกลับมา

อีกเรื่องที่ควรระวังคือการปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ เพราะถ้าผู้เข้าพักเป็นชาวต่างชาติ คุณก็ต้องแจ้ง TM30 เช่นกัน แม้จะพักแค่ไม่กี่วัน ย่านที่มีคอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นเยอะ เช่น สุขุมวิทตอนต้น ราคาเฉลี่ย 18,000-25,000 บาทต่อเดือน หรือ สีลม-สาทร ราคาเฉลี่ย 20,000-30,000 บาทต่อเดือน ล้วนมีผู้เช่าต่างชาติจำนวนมากที่ต้องดูแลเรื่องเอกสารให้เรียบร้อย

สรุป

TM30 เป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ ต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมง ไม่แจ้งมีโทษปรับ 800-2,000 บาท แต่ที่สำคัญกว่าคือผลกระทบต่อผู้เช่าที่จะมีปัญหาเรื่องวีซ่าและการรายงานตัว วิธีที่สะดวกที่สุดคือแจ้งผ่านระบบออนไลน์ของ ตม. ส่วนมือใหม่ให้ลงทะเบียนระบบไว้ก่อนและเก็บเอกสารผู้