ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติที่กำลังจะเช่าคอนโดในกรุงเทพ หรือเป็นคนไทยที่ต้องทำสัญญากับเจ้าของห้องต่างชาติ คำถามนี้ต้องเคยผุดขึ้นมาในหัวแน่ ๆ, "สัญญาเช่าที่เขียนเป็นภาษาอังกฤษล้วน มันมีผลทางกฎหมายในประเทศไทยจริงไหม?" คำตอบสั้น ๆ คือ มีผลครับ แต่มีรายละเอียดที่ควรรู้ก่อนเซ็นชื่อ มาคุยกันทีละประเด็นเลย

กฎหมายไทยไม่ได้บังคับว่าสัญญาต้องเป็นภาษาไทย

หลายคนเข้าใจผิดว่าสัญญาในประเทศไทยต้องเขียนเป็นภาษาไทยเท่านั้นถึงจะมีผลบังคับใช้ได้ ความจริงแล้ว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยไม่ได้กำหนดภาษาของสัญญาเอาไว้ จะเขียนเป็นภาษาอังกฤษ ภาษาจีน หรือภาษาอะไรก็ได้ ตราบใดที่ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและตกลงยินยอมตามเงื่อนไข สัญญาฉบับนั้นมีผลผูกพันทางกฎหมาย

สัญญาเช่าคอนโดที่เขียนเป็นภาษาอังกฤษจึงใช้ได้จริงในไทยครับ ไม่ว่าจะเช่าห้องแถว Thonglor สักห้องราคา 25,000 บาทต่อเดือน หรือห้องหรูที่ The Residences at Mandarin Oriental ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเดือนละหลายแสน สัญญาภาษาอังกฤษมีน้ำหนักทางกฎหมายเท่ากัน

แต่ถ้าขึ้นศาล ภาษาไทยได้เปรียบกว่า

ตรงนี้คือจุดที่ต้องระวังครับ แม้สัญญาภาษาอังกฤษจะมีผลทางกฎหมาย แต่ถ้าวันหนึ่งเกิดปัญหาขึ้นมาจริง ๆ และต้องขึ้นศาลไทย ศาลใช้ภาษาไทยเป็นภาษาหลักในการพิจารณาคดี สัญญาภาษาอังกฤษจะต้องถูกแปลเป็นภาษาไทยโดยนักแปลที่ได้รับการรับรอง ซึ่งมีค่าใช้จ่ายเพิ่มและเสียเวลา

ที่สำคัญกว่านั้น คือการแปลอาจทำให้ความหมายเปลี่ยนไปได้ คำศัพท์ทางกฎหมายบางคำในภาษาอังกฤษไม่มีคำแปลที่ตรงเป๊ะในภาษาไทย ถ้าผู้พิพากษาตีความต่างจากที่คุณเข้าใจ คุณอาจเสียเปรียบได้

ทางที่ดีที่สุดคือทำสัญญาสองภาษา ภาษาไทยคู่กับภาษาอังกฤษ และระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่า "กรณีมีข้อขัดแย้ง ให้ยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก" แบบนี้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกัน และถ้าต้องขึ้นศาลก็ไม่มีปัญหา

เช็กลิสต์สิ่งที่สัญญาเช่าต้องมี ไม่ว่าจะภาษาอะไร

ภาษาเป็นเรื่องรอง สิ่งที่สำคัญกว่าคือเนื้อหาในสัญญาครับ ไม่ว่าจะเขียนเป็นภาษาไทยหรือภาษาอังกฤษ สัญญาเช่าคอนโดที่ดีควรระบุเรื่องเหล่านี้ให้ครบ, ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่ากับผู้ให้เช่า, ที่ตั้งและเลขห้องของคอนโด, ระยะเวลาเช่าและวันเริ่มต้น, ค่าเช่าต่อเดือนและวันครบกำหนดชำระ, จำนวนเงินประกัน, เงื่อนไขการคืนเงินประกัน, ค่าน้ำค่าไฟใครจ่าย, เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด, และลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย

สัญญาเช่าที่ระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน แค่เซ็นกันสองฝ่ายก็มีผลบังคับใช้ได้เลย แต่ถ้าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนด้วยนะครับ ไม่งั้นบังคับใช้ได้แค่ 3 ปีแรก

สถานการณ์จริงที่ชาวต่างชาติมักเจอในกรุงเทพ

สมมติคุณเป็นชาวต่างชาติเพิ่งย้ายมาทำงานในกรุงเทพ กำลังจะเช่าคอนโดแถว BTS Asok ราคาสัก 18,000-30,000 บาทต่อเดือน เจ้าของห้องส่งสัญญาเป็นภาษาอังกฤษมาให้ ดูเผิน ๆ ก็โอเค แต่พอไปอ่านดีดี ไม่มีเงื่อนไขการคืนเงินประกันเขียนไว้เลย หรือเขียนกำกวมว่า "เงินประกันจะคืนตามความเหมาะสม" แบบนี้วันย้ายออกอาจได้คืนเงินประกันไม่ครบ 2 เดือนที่จ่ายไป

หรืออีกกรณีที่เจอบ่อย คือเช่าคอนโดแถว MRT Phra Ram 9 ได้ห้องสวยที่ Life Asoke-Rama 9 เดือนละ 15,000 บาท สัญญาเขียนเป็นภาษาอังกฤษ ระบุว่าต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันก่อนย้ายออก แต่ไม่ได้เขียนว่าถ้าเจ้าของจะให้ย้ายออกต้องแจ้งล่วงหน้าเหมือนกัน สัญญาแบบนี้เอียงไปฝั่งเจ้าของห้องเดียว ต้องเจรจาให้เท่าเทียมกันทั้งสองฝ่ายครับ

คอนโดย่านยอดนิยมของชาวต่างชาติอย่าง Sukhumvit ตั้งแต่ BTS Nana ไปจนถึง BTS Ekkamai หรือย่าน Silom แถว BTS Chong Nonsi มักจะใช้สัญญาภาษาอังกฤษเป็นมาตรฐานอยู่แล้ว เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ แต่ก็อย่าเพราะเห็นว่าเป็นเรื่องปกติแล้วไม่อ่านให้ละเอียดนะครับ

เคล็ดลับป้องกันตัวเองก่อนเซ็นสัญญา

ข้อแรก อ่านสัญญาทุกบรรทัด ฟังดูเป็นเรื่องพื้นฐาน แต่เชื่อไหมว่าคนส่วนใหญ่เซ็นโดยไม่อ่านจบ โดยเฉพาะสัญญาภาษาอังกฤษที่ยาว 5-6 หน้า ถ้าอ่านไม่เข้าใจ ขอเวลากลับไปศึกษาก่อน อย่าเซ็นตรงนั้นเลย

ข้อสอง ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่และแนบไว้กับสัญญา จะได้ไม่มีปัญหาเรื่องหักเงินประกันค่าเสียหายที่คุณไม่ได้ทำ ข้อสาม ถ้าเป็นไปได้ ขอสัญญาสองภาษาเสมอ เจ้าของห้องที่เป็นมืออาชีพส่วนใหญ่จะมีให้อยู่แล้ว

ข้อสุดท้าย ถ้าค่าเช่าสูง อย่างห้องที่ Magnolias Waterfront Residences at ICONSIAM เดือนละ 80,000-120,000 บาท ควรลงทุนจ้างทนายตรวจสัญญาให้สักรอบ ค่าทนายตรวจสัญญาเช่าอยู่ที่ประมาณ 3,000-5,000 บาท ถือว่าคุ้มมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่อาจเสียเงินหลักหมื่นหลักแสน

สรุปง่าย ๆ คือสัญญาเช่าคอนโดภาษาอังกฤษมีผลทางกฎหมายในไทยอย่างแน่นอน แต่ทำสองภาษาได้ก็ควรทำ อ่านให้ละเอียดทุกข้อ และตรวจสอบว่าเนื้อหาครบถ้วนก่อนเซ็นเสมอ ไม่ว่าจะเช่าห้องเล็ก ๆ หมื่นกว่าบาทแถว BTS Bearing หรือเพนท์เฮาส์หรูกลางเมืองก็ตาม

ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและไม่อยากยุ่งยากกับขั้นตอนวุ่นวาย ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ได้เลย ระบบ AI จะช่วยคุณหาห้องที่ตรงใจ ทั้งทำเลและงบประมาณ โดยไม่มีนายหน้าคอยกดดันให้รีบตัดสินใจ ค่อย ๆ เลือก ค่อย ๆ เปรียบเทียบ จนได้ห้องที่ใช่ครับ