นโยบายแขกในคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สิ่งที่เจ้าของบ้านและสำนักงานวุฒิสภาสามารถควบคุมได้

คุณย้ายเข้าไปอยู่ในคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่สวยงามใกล้กับ BTS Thong Lo โดยจ่ายค่าเช่าประมาณ 22,000 THB ต่อเดือน เพื่อนของคุณจากบ้านเกิดมาเยือนกรุงเทพฯ เป็นเวลาสองสัปดาห์ พวกเขานอนบนโซฟาของคุณ และทุกอย่างดูเหมือนจะเรียบร้อยดี จากนั้นคุณก็ได้รับสายโทรศัพท์จากสำนักงานวุฒิสารที่บอกว่าแขกของคุณต้องลงทะเบียน จ่ายเงินประกัน และปฏิบัติตามกฎของอาคารที่คุณไม่เคยรู้มาก่อน ฟังดูคุ้นเคยไหม นโยบายเกี่ยวกับแขกในคอนโดกรุงเทพฯ ทำให้ผู้เช่าจำนวนมากต้องประหลาดใจ และกฎต่างๆ แตกต่างกันมากตามแต่ละอาคาร มาแบ่งความเข้าใจกันว่าเจ้าของบ้านและสำนักงานวุฒิสารสามารถควบคุมได้อะไรบ้าง ไม่สามารถควบคุมได้อะไร และวิธีหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้าที่อึดอัดที่เคาน์เตอร์เลบบี้

สำนักงานวุฒิสารคืออะไร และเหตุใดจึงสำคัญ

หากคุณเคยเช่าอพยพในกรุงเทพฯ มานานพอสมควร คุณอาจได้มีปฏิสัมพันธ์กับสำนักงานวุฒิสารโดยไม่เข้าใจอย่างแท้จริงว่ามันคืออะไร ตามข้อบัญญัติของ Thai Land Department ทุกคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนในประเทศไทยจะต้องมีบุคคลวุฒิสาร ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วคือหน่วยงานจัดการที่ดูแลบริเวณร่วมกัน กฎของอาคาร และเรื่องราวของเจ้าของ นี่ได้รับการควบคุมโดยพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 และการแก้ไขเพิ่มเติม

สำนักงานวุฒิสารกำหนดข้อบัญญัติของอาคารที่อาศัยผู้อยู่อาศัยทั้งเจ้าของและผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตาม ข้อบัญญัติเหล่านี้ครอบคลุมทุกสิ่งตั้งแต่เวลาใช้สระว่ายน้ำไปจนถึงนโยบายสัตว์ เลี้ยง และใช่ กฎเกี่ยวกับแขก สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่การตัดสินใจโดยพลการของเจ้าหน้าที่เลบบี้ที่อยากใช้อำนาจ พวกเขาเป็นกฎที่ได้รับการอนุมัติอย่างเป็นทางการและได้รับการสนับสนุนจากกฎหมายไทย

ยกตัวอย่างอาคารเช่น The Lumpini 24 ใกล้กับ BTS Phrom Phong สำนักงานวุฒิสารของพวกเขากำหนดให้แขกชั้นคืนทั้งหมดต้องลงทะเบียนที่เคาน์เตอร์ด้านหน้าพร้อมสำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนไทย แขกที่พักอยู่นานกว่าสามคืนต่อเนื่องอาจต้องได้รับการอนุมัติลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของหน่วย นี่ไม่ใช่เรื่องปกติ มันเป็นมาตรฐานค่อนข้างปกติทั่วทั้งคอนโดระดับกลางและสูงจริงๆ ในแนวถนนสุขุมวิท

แขกชั้นคืนเทียบกับผู้มาเยือนระยะยาว: ที่ที่เส้นแบ่งเบลอๆ

คอนโดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จะแยกความแตกต่างระหว่างผู้มาเยือนนอกเหนือซึ่งเข้ามาเพื่อรับประทานอาหารแล้วไป และแขกชั้นคืนที่นอนในหน่วยของคุณ เพื่อนที่เข้ามาเล่นสักสองสามชั่วโมงแล้วไปมักจะต้องลงชื่อที่เลบบี้เท่านั้นและปล่อยบัตรประชาชน ไม่มีปัญหาหรอก

ความซับซ้อนเริ่มเกิดขึ้นเมื่อพูดถึงการพักค้างคืนและโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อแขกพักอยู่เป็นเวลานาน ตามการสำรวจของ DDproperty ในปี 2023 โครงการคอนโดมิเนียมประมาณ 68% ในกรุงเทพฯ กำหนดให้ต้องลงทะเบียนแขกอย่างเป็นทางการสำหรับการพักอยู่นานกว่า 3 คืน อาคารหลายแห่งจำกัดการพักอยู่ต่อเนื่องของแขกไว้ที่ 7 ถึง 14 วันก่อนที่จะต้องมีเอกสารเพิ่มเติมหรือค่าธรรมเนียม

นี่คือสถานการณ์จริง ผู้เช่าหญิงที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ใกล้กับ BTS Thong Lo มีแฟนชายพักอยู่เกือบทุกคืนในสัปดาห์ ในที่สุด สำนักงานวุฒิสารก็ติดต่อเจ้าของหน่วย ซึ่งในภายหลังขอให้ผู้เช่าเพิ่มแฟนในสัญญาเช่าหรือให้เขาลงทะเบียนเป็นผู้อยู่อาศัยร่วมกันโดยมีค่าธรรมเนียมการ์ดเพิ่มเติม 2,000 ถึง 3,000 THB อาคารนั้นมีสิทธิ์ทำเช่นนั้น หากใครอยู่ในหน่วยเป็นพื้นฐาน พวกเขาจะไม่ใช่แขกอีกต่อไป พวกเขาจึงเป็นผู้อยู่อาศัยที่ไม่ได้ลงทะเบียน

สิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถและไม่สามารถใส่ในสัญญาเช่าของคุณ

สัญญาเช่าของคุณเป็นสัญญาเอกชนระหว่างคุณและเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านในกรุงเทพฯ สามารถรวมข้อความเกี่ยวกับแขก และหลายคนก็ทำเช่นนั้น ข้อความที่พบบ่อยขึ้นไป ได้แก่ การต้องการอนุมัติจากเจ้าของบ้านสำหรับแขกที่พักนานกว่าหนึ่งสัปดาห์ การห้ามให้เช่าต่อหรือเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มเช่น Airbnb การจำกัดจำนวนผู้อยู่อาศัยในหน่วย และการต้องการให้ผู้เช่าแน่ใจว่าแขกปฏิบัติตามกฎของอาคาร

สิ่งที่เจ้าของบ้านไม่สามารถทำได้คือการแทนที่กฎหมายพลเรือนและพาณิชยของไทย ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านไม่สามารถห้ามคุณให้มีผู้มาเยือนเลยแม่แต่อย่างใด นั่นถือว่าเป็นข้อจำกัดที่ไม่สมควรต่อการใช้งานทรัพย์สิน พวกเขายังไม่สามารถเรียกเก็บค่าปรับที่ไม่ได้ตกลงกันในสัญญาเช่าหรือข้อบัญญัติของอาคาร

พิจารณาสถานการณ์ทั่วไปในอาคารตามแนวถนนราชดำเนินใกล้กับ MRT Rama 9 ซึ่งหน่วยห้องนอนหนึ่งห้องเช่าราคา 12,000 ถึง 18,000 THB ต่อเดือน เจ้าของบ้านหลายคนในพื้นที่นี้เช่าให้ผู้เชี่ยวชาญรุ่นหนุ่มและรวมข้อความที่ระบุ "ไม่มีแขกชั้นคืนของเพศตรงข้าม" แม้ว่าจะมีแรงจูงใจทางวัฒนธรรม ข้อความประเภทนี้นั้นยากที่จะบังคับใช้และอยู่ในพื้นที่ทางกฎหมายสีเทา ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายส่วนใหญ่เห็นด้วยว่าจะไม่ยืนหากมีการท้าทาย แต่มันยังคงสร้างความขัดแย้ง

กฎของอาคารที่ทำให้ผู้เช่าประหลาดใจ

นอกเหนือจากสัญญาเช่าของคุณ สำนักงานวุฒิสารมีชุดข้อบัญญัติของตัวเอง สิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่มักทำให้ผู้คนประหลาดใจ นี่คือกฎเกี่ยวกับแขกที่พบบ่อยที่สุดที่คุณจะพบในคอนโดทั่วกรุงเทพฯ

ประเภทนโยบาย	กฎทั่วไป	อาคาร/พื้นที่ทั่วไป	ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยประมาณ
ลงทะเบียนแขก	แขกชั้นคืนทั้งหมดต้องลงทะเบียนที่เลบบี้พร้อมบัตรประชาชน	คอนโดส่วนใหญ่ทั่วเมือง	ฟรี
การ์ดสำหรับแขก	การ์ดชั่วคราวออกให้สำหรับการพักอยู่นานกว่า 3 คืน	Ashton Asoke, Ideo Mobi Sukhumvit	500 ถึง 2,000 THB เงินประกัน
ขีด จำกัด การพักแขก	สูงสุด 7 ถึง 14 คืนต่อเนื่องต่อแขก	Life Sukhumvit 48, Rhythm Sukhumvit 36-38	ฟรี แต่การพักเกินอาจมีค่าธรรมเนียม
หมดเวลาแขกสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวก	แขกไม่สามารถใช้สระว่ายน้ำ/ยิม หรือใช้ได้เฉพาะช่วงเวลาที่กำหนด	คอนโดระดับสูงใน Sathorn, Silom	ฟรี
ไม่มีแขกชั้นคืนที่ไม่ได้ลงทะเบียน	ค่าปรับสำหรับผู้มาเยือนชั้นคืนที่ไม่ได้ลงทะเบียนซ้ำแล้วซ้ำเล่า	คอนโดใกล้สัตหลี นานา สัตหลี 11	1,000 ถึง 5,000 THB ค่าปรับต่อเหตุการณ์
ลงทะเบียนผู้อยู่อาศัยร่วมกัน	แขกระยะยาวต้องลงทะเบียนเป็นผู้อยู่อาศัยร่วมกัน	Noble Ploenchit, Park 24	2,000 ถึง 5,000 THB สำหรับการ์ดเพิ่มเติม

เพื่อนของฉันที่เช่าอยู่ที่ Rhythm Ekkamai ใกล้กับ BTS Ekkamai มีพ่อแม่มาเยือนจากยุโรปเป็นเวลาสามสัปดาห์ สำนักงานวุฒิสารอนุญาตให้อยู่สัปดาห์แรกโดยไม่มีปัญหา แต่จากนั้นก็ต้องการลงทะเบียนผู้อยู่อาศัยชั่วคราวสำหรับอีกสองสัปดาห์ที่เหลือ รวมถึงเงินประกัน 3,000 THB ที่คืนได้สำหรับการ์ดแขก เขาไม่สบใจ แต่นโยบายนี้ระบุไว้อย่างชัดเจนในหนังสือเล่มมือของอาคารที่เขาได้รับเมื่อย้ายเข้า บทเรียนที่ได้เรียนรู้: อ่านข้อบัญญัติของอาคารเสมอ ไม่ใช่แค่สัญญาเช่า

ปัญหา Airbnb และวิธีที่มันส่งผลกระทบต่อนโยบายแขกของคุณ

พระราชบัญญัติโรงแรมของไทยทำให้การเช่าอพยพระยะเวลาน้อยกว่า 30 วันเป็นเรื่องผิดกฎหมาย เว้นแต่ว่าทรัพย์สินจะได้รับการจดทะเบียนเป็นโรงแรม กฎหมายนี้ได้รับการบังคับใช้เพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 และสำนักงานวุฒิสารในกรุงเทพฯ ได้ตื่นตัวอย่างมากเกี่ยวกับแขกระยะสั้นที่ดูเหมือนลูกค้า Airbnb

หากอาคารของคุณสงสัยว่าคุณกำลังดำเนินการเช่าระยะสั้น ผลที่ตามมาอาจร้ายแรง ตาม Knight Frank Thailand อาคารคอนโดที่มีชื่อเสียงหลายแห่งในบริเวณ Asoke และ Nana ได้ติดตั้งระบบจดจำใบหน้าและเพิ่มความเข้มงวดในการลงทะเบียนแขกเพื่อต่อสู้กับการเช่าระยะสั้นที่ไม่ได้รับอนุญาต อาคารเช่น The Address Sukhumvit 28 และ Edge Sukhumvit 23 ได้ห้ามการพักอยู่ทั้งหมดที่น้อยกว่า 30 วันโดยสิ้นเชิง

การปราบปรามนี้ส่งผลกระทบต่อผู้เช่าปกติเช่นกัน หากคุณมีแขกที่แตกต่างกันบ่อยๆ ที่พักค้างคืน แม้ว่าพวกเขาจะเป็นเพื่อนหรือครอบครัวจริงๆ สำนักงานวุฒิสารของคุณอาจจดแจ้งหน่วยของคุณ ผู้เช่าคนหนึ่งที่คอนโดใกล้ BTS Ari ซึ่งจ่ายประมาณ 18,000 THB ต่อเดือนสำหรับสตูดิโอ ได้รับจดหมายเตือนหลังจากเพื่อนสามคนพักในหน่วยของเขาในช่วงเวลาหนึ่งเดือน การพักแต่ละครั้งนั้นเพียง 2 ถึง 3 คืนเท่านั้น แต่รูปแบบนี้ทำให้ระบบการตรวจสอบของอาคารตั้งข้อสังเกต

วิธีปกป้องตัวเองก่อนลงนามในสัญญาเช่า

เวลาที่ดีที่สุดในการจัดการกับปัญหาเกี่ยวกับนโยบายแขกคือก่อนที่ปัญหาเหล่านั้นจะเกิดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าที่ฉลาดในกรุงเทพฯ ทำก่อนลงนามในสัญญาเช่าใด ๆ

ประการแรก ให้ถามเจ้าของบ้านโดยตรงเกี่ยวกับนโยบายแขก ไม่ใช่แค่สิ่งที่สัญญาเช่าบอก แต่อาคารนั้นบังคับใช้อย่างไรจริงๆ มักมีช่องว่างระหว่างกฎที่เขียนและการปฏิบัติในทางปฏิบัติ ประการที่สอง ขอสำเนาข้อบัญญัติของอาคารจากสำนักงานวุฒิสาร อาคารที่มีชื่อเสียงใด ๆ จะให้บริการนี้เป็นภาษาอังกฤษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติจำนวนมากเช่น Sukhumvit, Silom และ Sathorn ประการที่สาม คุยกับเจ้าหน้าที่เลบบี้ พวกเขาคือผู้บังคับใช้นโยบายเหล่านี้ในแต่ละวัน และพวกเขาสามารถบอกคุณว่าอาคารนั้นเข้มงวดจริงๆ แค่ไหน

หากคุณรู้ว่าคุณจะมีผู้มาเยือนบ่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นคู่ชีวิตที่พักอยู่อยู่แล้ว ครอบครัวมาเยือน หรือเพื่อนผ่านไปกรุงเทพฯ ให้คำนึงถึงสิ่งนี้เข้าไปในการค้นหาคอนโดของคุณ อาคารในพื้นที่เช่น Phra Khanong หรือ On Nut ซึ่งห้องนอนเดียวราคา 10,000 ถึง 16,000 THB ต่อเดือน มีแนวโน้มที่จะมีการบังคับใช้ที่ค่อนข้างหลวมหลายกว่าอาคาร Sukhumvit พรีเมียมระหว่าง Asoke และ Thong Lo

สุดท้าย ให้เก็บหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร หากเจ้าของบ้านบอกว่าแขกไม่เป็นไร ให้ขอจากเขาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้แต่ภาพหน้าจออักขระ LINE ก็ใช้ได้ หากสำนักงานวุฒิสารให้สัญญาว่างานของคุณสำหรับการพักแขกนานขึ้น ให้ติดตามด้วยอีเมลเพื่อยืนยัน สิ่งนี้ปกป้องคุณหากเกิดข้อพิพาทขึ้นในภายหลัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการหักเงินประกัณ์ที่เวลายกเลิกการเช่า

นโยบายแขกอาจดูเหมือนรายละเอียดเล็กน้อยเมื่อคุณกำลังหาคอนโด แต่สิ่งนี้อาจกลายเป็นปัญหาอย่างแท้จริงหากคุณถูกจับได้โดยไม่คาดคิด รู้จักกฎ ถามคำถามที่ถูกต้อง และเลือกอาคารที่เหมาะสมกับวิธีที่คุณอยู่จริงๆ ไม่ใช่แค่งบประมาณของคุณ หากคุณกำลังค้นหาคอนโดในกรุงเทพฯ และต้องการเปรียบเทียบนโยบายแขก สิ่งอำนวยความสะดวก และราคาจริงแบบเทียบเคียง ให้ลองท่องดูรายชื่อบน superagent.co เพื่อค้นหาสถานที่ที่เหมาะสมกับวิธีการดำเนินชีวิตของคุณ ไม่ใช่แค่งบประมาณของคุณเท่านั้น