ปล่อยเช่าคอนโดมาหลายเดือนแล้วยังไม่มีคนสนใจ? ลงประกาศไปหลายที่แต่แชทเงียบกริบ? ปัญหานี้เจ้าของคอนโดในกรุงเทพเจอกันเยอะมาก โดยเฉพาะช่วงที่ซัพพลายห้องว่างในตลาดสูง ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่าปี 2024 มีคอนโดพร้อมอยู่ในกรุงเทพกว่า 600,000 ยูนิต การจะทำให้ห้องของเราโดดเด่นขึ้นมาจากคู่แข่งหลักแสนยูนิตไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ไม่ได้ยากถ้ารู้วิธี

บทความนี้จะพาไปดูทุกช่องทางที่ได้ผลจริง ตั้งแต่แพลตฟอร์มออนไลน์ กลุ่มในโซเชียลมีเดีย ไปจนถึงเทคนิคถ่ายรูปและตั้งราคาให้ห้องเช่าของเราน่าสนใจ เขียนจากประสบการณ์จริงของคนที่อยู่ในวงการคอนโดกรุงเทพมาหลายปี ไม่ได้มาเดาสุ่ม

ช่องทางออนไลน์ที่ปล่อยเช่าคอนโดได้เร็วที่สุด

ยุคนี้การหาผู้เช่าเกือบ 100% เริ่มต้นจากออนไลน์ทั้งนั้น ไม่มีใครเดินดูป้ายหน้าคอนโดแล้ว ช่องทางหลัก ๆ ที่เจ้าของห้องควรลงประกาศมีดังนี้

อันดับแรกคือแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ เช่น DDproperty, Fazwaz, Hipflat และ Renthub ข้อดีคือคนที่เข้ามาดูในเว็บพวกนี้คือคนที่ตั้งใจจะหาเช่าจริง ๆ ไม่ใช่แค่เลื่อนฟีดผ่าน ควรลงให้ครบทุกเว็บเพราะแต่ละเว็บก็มีฐานผู้ใช้คนละกลุ่ม

อันดับถัดมาคือ Facebook ซึ่งยังเป็นช่องทางที่ทรงพลังมากในไทย กลุ่มยอดนิยมอย่าง "คอนโดให้เช่า กรุงเทพ" หรือ "Bangkok Expat Housing" มีสมาชิกรวมกันหลายแสนคน โพสต์ในกลุ่มพวกนี้บางทีได้ผู้เช่าภายในวันเดียวเลย โดยเฉพาะถ้าห้องอยู่ทำเลดี ๆ อย่างย่าน BTS อโศก BTS พร้อมพงษ์ หรือ MRT พระราม 9

สำหรับผู้เช่าต่างชาติ ควรลงใน Facebook Marketplace ด้วย และอย่าลืมแพลตฟอร์มอย่าง Superagent ที่ใช้ AI ช่วยจับคู่ห้องกับผู้เช่าโดยเฉพาะ ซึ่งจะพูดถึงอีกทีตอนท้ายบทความ

ถ่ายรูปห้องอย่างไรให้คนอยากเช่า

อันนี้สำคัญมากจนต้องพูดก่อนเรื่องอื่น ห้องเดียวกันแต่ถ่ายรูปต่างกัน ผลลัพธ์ต่างกันราวฟ้ากับเหว เคยเห็นห้องสวย ๆ ที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 ราคา 12,000 บาทต่อเดือน ลงรูปมืด ๆ 3 รูป รอ 3 เดือนไม่มีคนเช่า พอเปลี่ยนมาถ่ายใหม่ ได้ผู้เช่าภายในสัปดาห์เดียว

เคล็ดลับง่าย ๆ คือถ่ายตอนกลางวัน เปิดม่านให้แสงเข้า ใช้มุมกว้างจากมุมห้อง เก็บของรกให้หมด ถ่ายให้ได้อย่างน้อย 8-12 รูป ครอบคลุมทุกห้อง รวมถึงห้องน้ำ ระเบียง วิวจากห้อง และส่วนกลางของคอนโด

ถ้ามีงบ จ้างช่างภาพอสังหาฯ มืออาชีพสักครั้ง ราคาประมาณ 1,500-3,000 บาท ถือว่าคุ้มมากเมื่อเทียบกับค่าเสียโอกาสจากห้องว่างเดือนละหมื่น

เขียนประกาศอย่างไรให้โดนใจ

รูปสวยแล้ว แต่ถ้าข้อความประกาศเขียนแบบขอไปที ก็พลาดผู้เช่าได้เหมือนกัน ประกาศที่ดีต้องมีข้อมูลครบถ้วนและตรงประเด็น

สิ่งที่ต้องระบุเสมอ ได้แก่ ชื่อคอนโด ชั้น ขนาดห้อง จำนวนห้องนอนห้องน้ำ ราคาเช่าต่อเดือน ค่าส่วนกลางใครจ่าย สถานี BTS หรือ MRT ที่ใกล้ที่สุดพร้อมระยะเดินกี่นาที เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มี สัญญาขั้นต่ำกี่เดือน และเงื่อนไขสัตว์เลี้ยง

ตัวอย่างเช่น "Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน ห้อง 1 นอน 28 ตร.ม. ชั้น 15 วิวเมือง เฟอร์ครบพร้อมอยู่ เดิน 5 นาทีถึง Airport Rail Link มักกะสัน ราคา 13,000 บาทต่อเดือน รวมส่วนกลาง สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี" แบบนี้คนอ่านเข้าใจทันที ไม่ต้องแชทมาถามอีก 10 คำถาม

เรื่องภาษา ถ้าอยากได้ผู้เช่าต่างชาติด้วย ควรเขียนสองภาษา โดยเฉพาะคอนโดย่าน BTS นานา BTS อโศก BTS เอกมัย ที่ชาวต่างชาติหาเช่ากันเยอะ

ตั้งราคาเช่าอย่างไรให้แข่งได้

ราคาเป็นปัจจัยอันดับหนึ่งที่ผู้เช่าใช้ตัดสินใจ ตั้งแพงไปก็ไม่มีคนเช่า ตั้งถูกไปก็เสียรายได้ ต้องหาจุดสมดุลให้เจอ

วิธีที่ดีที่สุดคือไปดูราคาตลาดในคอนโดเดียวกันหรือคอนโดใกล้เคียงที่สเปกคล้ายกัน เข้าไปดูได้ที่ Fazwaz หรือ DDproperty แล้วกรองเอาเฉพาะห้องเช่าในคอนโดเดียวกัน จะเห็นช่วงราคาชัดเจน

ให้ยึดหลักง่าย ๆ คือถ้าอยากปล่อยเร็ว ตั้งราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยสัก 5-10% แล้วค่อยปรับขึ้นทีหลัง ดีกว่าตั้งสูงแล้วห้องว่าง 3 เดือน เพราะค่าเสียโอกาสจากห้องว่างเดือนละ 15,000 บาท 3 เดือนก็ 45,000 บาทแล้ว

สำหรับห้องที่ตกแต่งสวย เฟอร์ครบ มีเครื่องซักผ้า สามารถตั้งราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยได้ 10-20% โดยเฉพาะถ้าเน้นกลุ่มชาวต่างชาติ

เปรียบเทียบช่องทางโฆษณาปล่อยเช่าคอนโด

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น เรามาดูข้อดีข้อเสียของแต่ละช่องทางกัน

• DDproperty / Fazwaz: ฟรี - 500 บาทต่อเดือน | คนไทยและต่างชาติ | 2-4 สัปดาห์ | ผู้ใช้ตั้งใจหาเช่าจริง | แข่งขันสูง ต้องอัปเดตบ่อย
• กลุ่ม Facebook: ฟรี | คนไทยและต่างชาติ | 1-2 สัปดาห์ | เร็ว เข้าถึงคนจำนวนมาก | โพสต์จมเร็ว ต้องโพสต์ซ้ำบ่อย
• Facebook Marketplace: ฟรี | คนไทยเป็นหลัก | 1-3 สัปดาห์ | ง่าย ลงได้เร็ว | มีผู้สอบถามที่ไม่จริงจังเยอะ
• นายหน้า: ค่าคอมฯ 1 เดือน | ต่างชาติเป็นหลัก | 2-6 สัปดาห์ | ไม่ต้องทำเอง | ค่าใช้จ่ายสูง ควบคุมยาก
• Superagent (AI): ฟรีสำหรับผู้เช่า | คนไทยและต่างชาติ | 1-2 สัปดาห์ | AI จับคู่แม่นยำ ไม่มีนายหน้ากดดัน | เป็นแพลตฟอร์มใหม่

เทคนิคเพิ่มเติมที่ช่วยให้ปล่อยเช่าเร็วขึ้น

นอกจากเลือกช่องทางถูกแล้ว ยังมีเทคนิคเสริมที่ช่วยได้อีกเยอะ อันแรกเลยคือ "ความยืดหยุ่นเรื่องสัญญา" ผู้เช่าหลายคนไม่อยากผูกมัดสัญญา 1 ปี โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่นานแค่ไหน ถ้าเปิดให้เช่าขั้นต่ำ 6 เดือนได้ จะเพิ่มจำนวนผู้สนใจขึ้นมาก

เรื่องการตอบแชทก็สำคัญ ผู้เช่าส่งข้อความมาถามแล้วเจ้าของตอบช้า 2-3 วัน รับรองว่าเขาไปเช่าที่อื่นแล้ว พยายามตอบภายใน 1-2 ชั่วโมง โดยเฉพาะช่วงเย็นและวันหยุดที่คนมักจะนั่งหาห้อง

อีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้คือ "ความสะอาด" ก่อนนัดดูห้อง ต้องทำความสะอาดให้เรียบร้อย จ้างแม่บ้านมาทำดีพคลีน สักครั้ง ราคา 1,000-2,000 บาท คุ้มกว่าปล่อยให้ห้องดูสกปรกแล้วผู้เช่าเดินหนี

สุดท้ายคือเรื่องภาษี อย่าลืมว่ารายได้จากการปล่อยเช่าต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่เว็บ กรมสรรพากร เพื่อวางแผนภาษีให้ถูกต้อง

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ห้องว่างนานกว่าที่ควร

จากที่เห็นมา ข้อผิดพลาดอันดับหนึ่งคือ "ตั้งราคาตามใจ ไม่ดูตลาด" เช่น ห้อง 1 นอนใน Condo U สุขุมวิท-แบริ่ง ย่าน BTS แบริ่ง ราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 8,000-10,000 บาท แต่เจ้าของตั้ง 14,000 บาท เพราะคิดว่าตกแต่งมาแพง แบบนี้จะรอนานมาก

อันดับสองคือลงรูปน้อยเกินไป ลงแค่ 2-3 รูป คนดูไม่กล้านัดเข้าไปดู เพราะไม่รู้ว่าห้องจริง ๆ เป็นยังไง ยิ่งสมัยนี้คนชอบดูรูปเยอะ ๆ ก่อนตัดสินใจ ลง 10-15 รูปไม่มีใครบ่นว่าเยอะไป

อันดับสามคือ "ไม่อัปเดตประกาศ" แพลตฟอร์มส่วนใหญ่จะเรียงลำดับตามความใหม่ ถ้าลงไปแล้วปล่อยทิ้ง ประกาศจะจมหายไปเลย ควรเข้าไปรีเฟรชหรือแก้ไขทุก 3-5 วัน เพื่อให้ขึ้นมาอยู่หน้าแรก

สรุป

การโฆษณาปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผลเร็วไม่มีสูตรลับอะไร แค่ทำให้ครบทุกด้าน ถ่ายรูปให้สวย เขียนประกาศให้ครบ ตั้งราคาให้สมเหตุสมผลตามตลาด กระจายลงหลายช่องทาง และตอบแชทให้เร็ว แค่นี้ห้องว่างก็ไม่นานเกินไป

ถ้าเป็นคนหาเช่าคอนโดเอง หรือเป็นเจ้าของห้องที่อยากได้ผู้เช่าคุณภาพดี ลองเข้าไปดูที่ superagent.co แพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยจับคู่ห้องกับผู้เช่า ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลาเลื่อนดูประกาศเป็นร้อย แค่บอกว่าต้องการอะไร AI จะหาห