วิธีไล่ออกผู้เช่าในประเทศไทย: คู่มือกฎหมายสำหรับเจ้าของบ้านในกรุงเทพ

คุณมีผู้เช่าในคอนโดมิเนียมสุขุมวิทของคุณที่ไม่ได้จ่ายค่าเช่ามาแล้วสามเดือน ห้องมีกลิ่นบุหรี่แม้ว่าสัญญาเช่าระบุไว้ชัดเจนว่าห้ามสูบบุหรี่ คุณพยายามส่งข้อความ LINE เรียกโทรศัพท์ แม้กระทั่งเคาะประตู ไม่มีผลสักนิด ตอนนี้คุณกำลังสงสัยว่า ฉันสามารถเปลี่ยนกุญแจได้ไหม คำตอบสั้นๆ คือไม่ได้ ประเทศไทยมีกระบวนการทางกฎหมายเฉพาะสำหรับการไล่ออก และการข้ามไปยังกระบวนการเหล่านี้อาจทำให้คุณมีปัญหามากกว่าผู้เช่าของคุณ ให้ฉันอธิบายว่ากระบวนการนี้ทำงานจริงๆ อย่างไรในกรุงเทพ

ทำความเข้าใจว่ากฎหมายไทยพูดอะไรเกี่ยวกับการไล่ออก

ประเทศไทยไม่มี "พระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับเจ้าของบ้านและผู้เช่า" อย่างที่บางประเทศตะวันตกมี กฎเกณฑ์การไล่ออกมาจากประมวณวิ民และพาณิชยกรรม โดยเฉพาะมาตรา 538 ถึง 571 พร้อมกับกฎระเบียบคุ้มครองผู้บริโภคต่างๆ สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือกฎหมายไทยโดยทั่วไปสนับสนุนผู้เช่ามากกว่าที่เจ้าของบ้านกรุงเทพส่วนใหญ่คาดหวัง

คุณไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกไปด้วยการบังคับ เปลี่ยนกุญแจ ตัดการจ่ายน้ำไฟ หรือโยนสิ่งของของพวกเขาออกไป แม้ว่าพวกเขาจะค้างค่าเช่าคุณหกเดือนในสตูดิโอ 25,000 บาทต่อเดือนใกล้ BTS ทองหล่อ การทำสิ่งเหล่านี้อาจทำให้คุณต้องเผชิญกับการฟ้องร้องทางอาญาสำหรับการบุกรุก หรือความเสียหายต่อทรัพย์สิน เส้นทางทางกฎหมายใช้เวลานานกว่า แต่มันเป็นเส้นทางเดียวที่ปกป้องคุณ

หากสัญญาเช่าของคุณเป็นระยะเวลาที่กำหนดไว้ เช่น 12 เดือน โดยทั่วไปคุณไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกระหว่างสัญญาเช่าได้ เว้นแต่ผู้เช่าละเมิดเงื่อนไขเฉพาะของสัญญา หากสัญญาเช่าเป็นรายเดือน คุณต้องให้การแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเหมาะสม ระยะเวลาแจ้งเตือนมาตรฐานคือระยะเวลาเช่าเต็มหนึ่งช่วงล่วงหน้า ส่งมอบก่อนเริ่มต้นของช่วงต่อไป

เหตุผลที่ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับการไล่ออกในกรุงเทพ

ไม่ใช่ทุกความขุ่นใจกับผู้เช่าจะเป็นเหตุผลสำหรับการไล่ออก ศาลไทยมองหาการละเมิดที่ชัดเจนและมีเอกสารอ้างอิง เหตุผลที่ถูกต้องตามกฎหมายที่พบบ่อยที่สุด ได้แก่ การไม่จ่ายค่าเช่า การใช้ทรัพย์สินสำหรับกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย การก่อให้เกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงต่อห้อง และการให้เช่าย่อยโดยไม่ได้รับอนุญาต

นี่คือสถานการณ์จริง สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมสองห้องนอนที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี ผู้เช่าของคุณลงนามในสัญญาเช่าหนึ่งปีราคา 30,000 บาทต่อเดือน แต่ได้ให้เช่าห้องนอนห้องที่สองผ่านแพลตฟอร์มการให้เช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับความยินยอมของคุณ นั่นคือการละเมิดสัญญาเช่า และมันอาจผิดกฎหมายตามพระราชกฤษฎีกาโรงแรมของไทยด้วย คุณมีเหตุผลที่มั่นคงในการเริ่มต้นการดำเนินการไล่ออก

อะไรที่มักจะไม่ได้ผล? การต้องการขายหน่วยนั้น การต้องการเพิ่มค่าเช่าในระหว่างสัญญา หรือเพียงแค่ไม่ชอบผู้เช่า สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่เหตุผลที่ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับการสิ้นสุดระยะเวลาเช่าก่อนกำหนดในสัญญาเช่าระยะเวลาที่กำหนดไว้ส่วนใหญ่ คุณจะต้องรอจนกว่าสัญญาเช่าหมดอายุ แล้วปฏิเสธการต่ออายุ

กระบวนการไล่ออกแบบขั้นตอน

ขั้นแรก ส่งหนังสือแจ้งเตือนอย่างเป็นทางการให้แก่ผู้เช่าของคุณ โดยระบุการละเมิด และให้เวลาอย่างสมควรในการแก้ไข สำหรับการไม่จ่ายค่าเช่า โดยทั่วไปจะเป็น 15 ถึง 30 วัน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าหนังสือแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อความ LINE เพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถยืนหยัดในศาล ส่งมอบผ่านทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปที่ที่อยู่คอนโดมิเนียม และเก็บสำเนาไว้

หากผู้เช่าไม่ตอบสนองหรือแก้ไขปัญหาภายในระยะเวลาที่กำหนด ขั้นตอนต่อไปของคุณคือยื่นฟ้องร้องแพ่งต่อศาลที่มีเขตอำนาจเหนือสถานที่ตั้งของทรัพย์สิน สำหรับคอนโดมิเนียมกรุงเทพส่วนใหญ่ นี่หมายถึงศาลแพ่งบนถนนราชดำเนิน หรือศาลอำเภอที่เกี่ยวข้อง คุณจะต้องมีสัญญาเช่าต้นฉบับ หลักฐานการละเมิด สำเนาหนังสือแจ้งเตือนของคุณ และเอกสารประจำตัวของคุณ

การดำเนินการศาลในประเทศไทยอาจใช้เวลาตั้งแต่สองสามเดือนถึงกว่าหนึ่งปี ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน หากศาลตัดสินให้เป็นผู้ชนะ คุณจะได้รับการพิพากษาที่สั่งให้ผู้เช่าออกจากไป หากพวกเขายังคงปฏิเสธ คุณสามารถขอให้กองบังคับคดีทำการบังคับใช้คำสั่ง เฉพาะตรงนี้เท่านั้นที่ผู้เช่าสามารถถูกไล่ออกไปได้ และการดำเนินการนี้ดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่ ไม่ใช่โดยคุณ

พิจารณาเจ้าของบ้านคนหนึ่งที่มีคอนโดมิเนียมที่ Ideo Mobi Rama 9 ใกล้ MRT พระราม 9 ให้เช่าราคา 18,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าหยุดจ่ายเงินหลังจากเดือนที่สี่ เจ้าของบ้านส่งหนังสือแจ้งเตือนอย่างเหมาะสม ยื่นฟ้องร้อง และได้รับการพิพากษาหลังจากประมาณห้าเดือน รวมถึงค่าธรรมชาติหมายความว่าค่าธรรมชาติประมาณ 30,000 ถึง 80,000 บาท กระบวนการทั้งหมดใช้เวลาประมาณเจ็ดเดือน ตั้งแต่ครั้งแรกที่ขาดการจ่ายจนถึงการได้หน่วยกลับมา

การปกป้องตัวเองก่อนที่จะมีปัญหาเกิดขึ้น

กลยุทธ์การไล่ออกที่ดีที่สุดคือไม่เคยต้องใช้การไล่ออก สัญญาเช่าที่ร่างไว้ดีเป็นเครื่องมือที่สำคัญที่สุดของคุณ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญานั้นระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับวันครบกำหนดการจ่ายเงิน บทลงโทษสำหรับค่าเช่าที่ล่าช้า กฎเกี่ยวกับการให้เช่าย่อย และข้อกำหนดการละเมิดและการสิ้นสุดอย่างชัดเจน

เก็บเงินประกันสัญญาเช่าเสมอจำนวนสองเดือนค่าเช่า สำหรับห้องนอนหนึ่งห้องราคา 35,000 บาทต่อเดือนที่ Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre นั่นคือ 70,000 บาทล่วงหน้า สิ่งนี้ให้คุณมีเงินทุนสำรองหากสิ่งต่างๆ เสื่อมลง

กรรมการเลือกผู้เช่าอย่างระมัดระวัง ขอหลักฐานการจ้างงานหรือรายได้ ขอการอ้างอิงจากเจ้าของบ้านก่อนหน้านี้ และเชื่อความรู้สึกของคุณระหว่างการชมห้อง เจ้าของบ้านจำนวนมากในกรุงเทพข้ามขั้นตอนนี้ไป และแล้วเสียใจในภายหลัง

เมื่อไรจึงควรจ้างทนายความ

หากผู้เช่าของคุณเต็มไปด้วยความร่วมมือและเต็มใจที่จะออกไปด้วยความเต็มใจหลังจากได้รับหนังสือแจ้งเตือน คุณอาจไม่ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายเลย หลายข้อพิพาทในกรุงเทพได้รับการแก้ไขผ่านการเจรจาระหว่างกันโดยตรง บางครั้งด้วยแรงจูงใจทางการเงินเพียงเล็กน้อยให้ผู้เช่าออกไปอย่างรวดเร็วและสงบ

แต่หากคุณกำลังจัดการกับผู้เช่าที่ปฏิเสธการสื่อสาร โต้แย้งการละเมิด หรือเคยอยู่ในหน่วยนั้นนานพอที่จะรู้สึกว่ามีสิทธิในการอยู่ ให้จ้างทนายความไทยตั้งแต่เร็ว คาดหวังว่าจะต้องจ่ายระหว่าง 20,000 ถึง 100,000 บาทในค่าธรรมชาติทางกฎหมาย ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของกรณี บริษัททนายความใกล้ซอยอโศก และรอบ ๆ สีลมรับกรณีข้อพิพาทเจ้าของบ้านและผู้เช่าเป็นประจำ และรู้ศาลท้องถิ่นดี

การไล่ออกผู้เช่าในประเทศไทยต้องใจเย็น เอกสาร และความยินดีที่จะปฏิบัติตามกระบวนการแม้ว่ามันจะรู้สึกช้าโดยดุร้าย แต่การทำอย่างถูกต้องหมายความว่าคุณได้คืนทรัพย์สินของคุณอย่างสะอาด โดยไม่มีผลกระทบทางกฎหมาย หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่มองหาผู้เช่าที่ดีขึ้นตั้งแต่เริ่มต้น หรือผู้เช่าที่ค้นหาประสบการณ์เช่าที่ยุติธรรมและโปร่งใส Superagent ที่ superagent.co ใช้ AI เพื่อจับคู่ผู้คนที่เหมาะสมกับคอนโดมิเนียมที่เหมาะสม ช่วยทั้งสองฝ่ายหลีกเลี่ยงปวดหัวที่นำไปสู่สถานการณ์เช่นนี้