ใครมีคอนโดอยู่สักห้องแล้วอยากปล่อยเช่า แต่ไม่รู้จะเริ่มยังไงดี ตั้งราคาเท่าไหร่ถึงจะเหมาะ แล้วจะเจอผู้เช่าดี ๆ ได้ยังไง ปัญหานี้เจ้าของคอนโดในกรุงเทพเจอกันเยอะมาก บางคนปล่อยเช่าไม่ออกเป็นเดือน ๆ บางคนได้ผู้เช่าแต่สุดท้ายปวดหัวกว่าเดิม วันนี้มาแชร์วิธีปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ราคาดีและเจอผู้เช่าที่ใช่ จากประสบการณ์จริงในตลาดกรุงเทพเลย

รู้จักตลาดก่อน ตั้งราคาถึงจะแม่น

ก่อนจะตั้งราคาเช่า ต้องรู้ก่อนว่าคอนโดย่านเราเขาปล่อยกันเท่าไหร่ อย่าเดาเอาเอง เพราะราคาเช่าในกรุงเทพต่างกันมากตามทำเลและประเภทห้อง ยกตัวอย่างห้อง 1 ห้องนอนขนาดประมาณ 30 ตารางเมตร ถ้าเป็นย่าน BTS อ่อนนุช หรือ BTS อุดมสุข คอนโดอย่าง Ideo Mobi Sukhumvit หรือ The Base Sukhumvit 77 ปล่อยเช่ากันอยู่ที่ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน

แต่ถ้าเป็นย่าน BTS อโศก หรือ MRT สุขุมวิท คอนโดอย่าง Edge Sukhumvit 23 หรือ Ashton Asoke ราคาจะพุ่งไปที่ 20,000-35,000 บาทเลย ส่วนย่าน MRT พระราม 9 หรือ MRT ศูนย์วัฒนธรรม คอนโดอย่าง Life Asoke-Rama 9 หรือ Ideo Rama 9-Asoke ปล่อยกันประมาณ 14,000-22,000 บาท

วิธีเช็คง่าย ๆ คือลองเสิร์ชดูคอนโดตึกเดียวกันหรือย่านเดียวกันว่าเขาตั้งราคากันเท่าไหร่ แล้วเปรียบเทียบกับสภาพห้อง ชั้น และวิว ถ้าตั้งราคาสูงเกินตลาด ห้องจะว่างนานจนเสียเงินค่าส่วนกลางฟรี ๆ สู้ลดราคาลงนิดแต่ได้ผู้เช่าเร็วยังคุ้มกว่า

แต่งห้องให้พร้อมอยู่ ไม่ต้องหรูแต่ต้องน่าอยู่

ผู้เช่าส่วนใหญ่ตัดสินใจจากภาพแรกที่เห็น ห้องไม่จำเป็นต้องตกแต่งหรูหราแบบโรงแรม 5 ดาว แต่ต้องสะอาด เฟอร์นิเจอร์ครบ และพร้อมเข้าอยู่ได้เลย เน้นของที่ผู้เช่าต้องใช้จริง ๆ อย่างเครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ เตารีด และอินเทอร์เน็ต

เรื่องที่หลายคนมองข้ามคือการถ่ายรูปห้อง รูปสวยช่วยให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้นมาก ถ่ายตอนกลางวันเปิดม่านรับแสงธรรมชาติ เก็บของรกออก แล้วถ่ายให้เห็นทุกมุม ทั้งห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว วิวจากห้อง และพื้นที่ส่วนกลางของคอนโด ลงทุนจ้างช่างภาพสักครั้งในราคา 1,500-3,000 บาท ก็คุ้มมากเมื่อเทียบกับการที่ห้องว่างเดือนนึง

อีกเรื่องที่ช่วยเพิ่มมูลค่าคือการซ่อมแซมจุดเล็ก ๆ น้อย ๆ ก๊อกน้ำรั่ว แอร์ไม่เย็น สีผนังลอก พวกนี้แก้ไม่แพงแต่ทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าเจ้าของใส่ใจ แล้วเขาก็จะดูแลห้องให้เราดีด้วย

เลือกผู้เช่าอย่างไรให้ไม่ปวดหัวทีหลัง

ได้ราคาดีอย่างเดียวไม่พอ ถ้าเจอผู้เช่าที่ไม่ดีก็เท่ากับซื้อปัญหามาฟรี ๆ สิ่งสำคัญคือต้องคัดกรองผู้เช่าก่อนทำสัญญา ถามเรื่องอาชีพ สถานที่ทำงาน เหตุผลที่ย้าย แล้วดูว่าข้อมูลสอดคล้องกันไหม

ผู้เช่าที่ดีมักเป็นคนที่มีงานประจำมั่นคง ถามรายละเอียดเยอะเพราะอยากอยู่นาน ๆ และยินดีวางเงินมัดจำตามที่ตกลง โดยมาตรฐานในกรุงเทพคือเก็บเงินมัดจำ 2 เดือนล่วงหน้า บวกค่าเช่าล่วงหน้าอีก 1 เดือน ถ้าผู้เช่าต่อรองขอลดเงินมัดจำลงเหลือเดือนเดียว ก็ต้องพิจารณาให้ดี

เรื่องสัญญาเช่า อย่าใช้แบบลอย ๆ ที่ดาวน์โหลดมาจากอินเทอร์เน็ตโดยไม่อ่าน ต้องระบุชัดเจนเรื่องค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ใครจ่ายอะไร เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา และสภาพห้องตอนเข้าอยู่ ถ่ายรูปสภาพห้องไว้เป็นหลักฐานทั้งสองฝ่ายด้วย

เลือกช่องทางปล่อยเช่าที่เข้าถึงผู้เช่าตัวจริง

หลายคนยังใช้วิธีโพสต์ตามกลุ่มเฟซบุ๊กหรือติดป้ายหน้าคอนโด ซึ่งก็ได้ผลในระดับหนึ่ง แต่ปัญหาคือต้องคอยตอบแชทเอง นัดดูห้องเอง เจอคนสอบถามแล้วหายไปก็เยอะ เสียเวลามากจนบางทีรู้สึกเหมือนทำงานเป็นนายหน้าให้ตัวเอง

ถ้าใช้นายหน้า ก็ต้องจ่ายค่าคอมมิชชันประมาณ 1 เดือนค่าเช่า ซึ่งถ้าเป็นห้องราคา 20,000 บาท ก็หมายความว่าเดือนแรกที่ได้ผู้เช่ามา เงินหายไปเลย 20,000 บาท แถมบางทีนายหน้าก็เร่งปิดดีลจนไม่ได้คัดกรองผู้เช่าให้ดีพอ

ยุคนี้มีทางเลือกใหม่ ๆ ที่ใช้เทคโนโลยีช่วยจับคู่เจ้าของห้องกับผู้เช่าได้ตรงจุดกว่าเดิม แพลตฟอร์มที่ใช้ AI อย่าง Superagent ช่วยให้ผู้เช่าค้นหาคอนโดที่ตรงกับความต้องการได้แม่นยำ ไม่ต้องเสียเวลาดูห้องที่ไม่ใช่ ซึ่งนั่นหมายความว่าถ้าห้องของเราดีจริง ราคาเหมาะสม ก็จะเจอผู้เช่าที่ตั้งใจอยากเช่าจริง ๆ ไม่ใช่แค่มาดูเล่น ๆ

เคล็ดลับเพิ่มเติมที่ช่วยได้จริง

ถ้ามีคอนโดหลายห้อง ลองกระจายช่วงหมดสัญญาไม่ให้ตรงกัน จะได้ไม่ต้องวุ่นวายหาผู้เช่าทีเดียวหลายห้อง แล้วก็พยายามรักษาผู้เช่าเดิมไว้ ถ้าเขาอยู่ดีจ่ายตรง การต่อสัญญาโดยไม่ขึ้นราคาหรือขึ้นแค่นิดหน่อยก็คุ้มกว่าการหาผู้เช่าใหม่ที่ห้องจะว่างอย่างน้อย 2-4 สัปดาห์

ช่วงเวลาที่ปล่อยเช่าง่ายที่สุดในกรุงเทพคือช่วงต้นปีและกลางปี เพราะเป็นฤดูที่ชาวต่างชาติย้ายเข้ามาทำงานเยอะ โดยเฉพาะย่านยอดนิยมอย่าง BTS ทองหล่อ BTS เอกมัย BTS พร้อมพงษ์ หรือ MRT เพชรบุรี ถ้าห้องอยู่ย่านพวกนี้ ลองปรับให้สัญญาหมดช่วงต้นปีจะหาผู้เช่าใหม่ได้ง่ายกว่า

สุดท้ายอย่าลืมเรื่องภาษี รายได้จากการปล่อยเช่าต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย วางแผนภาษีไว้ตั้งแต่แรกจะได้ไม่เป็นภาระตอนสิ้นปี

การปล่อยเช่าคอนโดในกรุงเทพไม่ยากอย่างที่คิด แค่ตั้งราคาให้ตรงตลาด เตรียมห้องให้พร้อม คัดกรองผู้เช่าดี ๆ แล้วเลือกช่องทางที่เหมาะสม ก็มีโอกาสได้ผู้เช่าที่ใช่ในราคาที่พอใจ ถ้าอยากรู้ว่าคอนโดย่านไหนกำลังเป็นที่ต้องการ ลองเข้าไปดูที่ Superagent ที่ใช้ AI ช่วย