ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ หรือกำลังจะปล่อยเช่าเป็นครั้งแรก คำถามนึงที่มักถูกมองข้ามคือ "ต้องทำประกันไหม?" หลายคนคิดว่าแค่มีผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตรงเวลาก็พอแล้ว แต่ความจริงคือ เรื่องไม่คาดฝันมันเกิดขึ้นได้ตลอด ตั้งแต่ท่อน้ำแตกน้ำท่วมห้อง ไฟไหม้จากเครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงผู้เช่าทำเฟอร์นิเจอร์พังแล้วหายไปเลย เรื่องพวกนี้ถ้าไม่มีประกัน เจ้าของต้องควักกระเป๋าเองทั้งหมด วันนี้เรามาคุยกันแบบตรงๆ ว่าประกันคอนโดให้เช่ามีแบบไหนบ้าง จำเป็นแค่ไหน และคุ้มค่าหรือเปล่า

ประกันคอนโดให้เช่าคืออะไร ต่างจากประกันคอนโดทั่วไปยังไง

ก่อนอื่นต้องแยกให้ชัดก่อน ประกันคอนโดทั่วไปที่นิติบุคคลทำไว้ มักคุ้มครองแค่ "พื้นที่ส่วนกลาง" เช่น ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ลิฟต์ แต่ไม่ครอบคลุมภายในห้องของคุณเลย ดังนั้นถ้าเกิดเหตุอะไรขึ้นในห้อง เจ้าของต้องรับผิดชอบเอง

ประกันคอนโดให้เช่าก็คือประกันภัยทรัพย์สินที่เจ้าของห้องทำเพิ่มเติม เพื่อคุ้มครองความเสียหายที่เกิดขึ้นภายในห้อง ทั้งตัวโครงสร้างภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงความรับผิดต่อบุคคลภายนอกด้วย บางแผนยังครอบคลุมถึงกรณีผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือทำให้ทรัพย์สินเสียหายอีกต่างหาก

พูดง่ายๆ คือ ประกันจากนิติฯ คุ้มครองตึก แต่ประกันที่เจ้าของทำเอง คุ้มครองห้องและทุกอย่างข้างใน

กฎหมายบังคับไหม แล้วทำไมถึงควรทำ

ตอบตรงๆ เลย กฎหมายไทยไม่ได้บังคับให้เจ้าของคอนโดต้องทำประกันภัยห้องชุดที่ปล่อยเช่า ตามกรมที่ดิน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดแค่ให้นิติบุคคลอาคารชุดทำประกันอัคคีภัยส่วนกลาง แต่ไม่มีมาตราไหนบังคับเจ้าของห้องแต่ละคน

แต่ถามว่าควรทำไหม? ควรมากครับ โดยเฉพาะถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดที่ตกแต่งครบ เฟอร์นิเจอร์เยอะ อย่างคอนโดย่าน Thonglor หรือ Phrom Phong ที่ค่าเช่า 30,000-60,000 บาท/เดือน เฟอร์นิเจอร์ในห้องมูลค่ารวมกันอาจสูงถึง 200,000-500,000 บาท ถ้าเกิดไฟไหม้หรือน้ำท่วมจากห้องข้างบน คุณจะสูญเสียเงินก้อนใหญ่ทันที

นอกจากนี้ เงินประกัน (ค่ามัดจำ) ที่เก็บจากผู้เช่า 2 เดือน มักไม่พอครอบคลุมความเสียหายร้ายแรง อย่างกรณีท่อน้ำแตกทำให้พื้นไม้ลามิเนตเสียหายทั้งห้อง ค่าซ่อมอาจพุ่งไป 80,000-150,000 บาท ค่ามัดจำที่เก็บไว้ 2 เดือนไม่มีทางพอ

ประกันคอนโดให้เช่ามีกี่แบบ เลือกยังไงดี

ในตลาดไทยตอนนี้ ประกันที่เจ้าของคอนโดให้เช่าควรรู้จักมีหลักๆ 3 ประเภท

ประกันอัคคีภัยและภัยธรรมชาติ เป็นแบบพื้นฐานสุด คุ้มครองความเสียหายจากไฟไหม้ ฟ้าผ่า น้ำท่วม พายุ แผ่นดินไหว เบี้ยประกันถูกมาก เริ่มต้นแค่ปีละ 800-2,000 บาท ขึ้นอยู่กับทุนประกันและทำเลคอนโด

ประกันภัยทรัพย์สินแบบครอบคลุม (All Risks) คุ้มครองกว้างกว่า ครอบคลุมทั้งอัคคีภัย น้ำท่วม โจรกรรม กระจกแตก ท่อน้ำรั่ว รวมถึงเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในห้อง เบี้ยประกันอยู่ที่ปีละ 2,500-6,000 บาท เหมาะกับคอนโดที่ตกแต่งครบพร้อมอยู่

ประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก อันนี้หลายคนมองข้าม แต่สำคัญมาก สมมติแอร์ในห้องคุณรั่ว น้ำไหลลงไปทำห้องชั้นล่างเสียหาย คุณในฐานะเจ้าของห้องอาจต้องรับผิดชอบ ประกันแบบนี้จะช่วยคุ้มครองค่าเสียหายที่ต้องจ่ายให้คนอื่น มักมาเป็นส่วนเสริมในแผน All Risks

เปรียบเทียบประกันคอนโดให้เช่าแต่ละแบบ

• ประกันอัคคีภัยพื้นฐาน: ไฟไหม้ ฟ้าผ่า ภัยธรรมชาติ | 800 - 2,000 บาท | คอนโดเปล่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์แพง
• ประกัน All Risks: อัคคีภัย น้ำท่วม โจรกรรม ท่อรั่ว กระจกแตก เฟอร์นิเจอร์ | 2,500 - 6,000 บาท | คอนโดตกแต่งครบ เฟอร์นิเจอร์มูลค่าสูง
• ประกันความรับผิดบุคคลภายนอก: ค่าเสียหายที่ต้องจ่ายให้ผู้อื่น เช่น น้ำรั่วไปห้องข้างล่าง | 500 - 1,500 บาท (มักซื้อเสริม) | ทุกคอนโดที่ปล่อยเช่า โดยเฉพาะชั้นสูง
• ประกันค่าเช่าขาดรายได้: ชดเชยค่าเช่ากรณีห้องเสียหายจนปล่อยเช่าไม่ได้ | 1,000 - 3,000 บาท (ซื้อเสริม) | เจ้าของที่พึ่งพารายได้ค่าเช่าเป็นหลัก

จากตารางจะเห็นว่า ถ้ารวมประกัน All Risks กับประกันความรับผิดบุคคลภายนอก เบี้ยประกันรวมทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 3,000-7,500 บาท เทียบกับค่าเช่าคอนโดที่ได้รับปีละ 180,000-720,000 บาท ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่น้อยมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยง

เบี้ยประกันหักภาษีได้ไหม

ข่าวดีสำหรับเจ้าของคอนโดที่ยื่นภาษีเงินได้จากค่าเช่า เบี้ยประกันภัยทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายจริงได้ ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร หากคุณเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง (ไม่ใช่แบบเหมา 30%) ก็สามารถนำเบี้ยประกันมารวมเป็นค่าใช้จ่ายที่หักจากรายได้ค่าเช่าได้

เช่น คุณมีรายได้ค่าเช่าคอนโดย่าน Asoke ปีละ 360,000 บาท (เดือนละ 30,000 บาท) ถ้าหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% จะเหลือรายได้สุทธิ 252,000 บาท แต่ถ้าหักค่าใช้จ่ายจริงซึ่งรวมเบี้ยประกัน ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง อาจหักได้มากกว่า 30% ทำให้เสียภาษีน้อยลง ลองคำนวณดูว่าแบบไหนคุ้มกว่า

เคล็ดลับสำหรับเจ้าของคอนโดให้เช่าในกรุงเทพ

ถ่ายรูปห้องก่อนปล่อยเช่าทุกครั้ง อันนี้สำคัญมากทั้งสำหรับการเคลมประกันและการตรวจสอบความเสียหายเมื่อผู้เช่าย้ายออก ถ่ายให้ละเอียดทุกมุม ทั้งเฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้น เครื่องใช้ไฟฟ้า พร้อมระบุวันที่

ทำบัญชีทรัพย์สินในห้อง ลิสต์รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด พร้อมมูลค่าโดยประมาณ ข้อมูลนี้จำเป็นตอนทำประกันเพื่อกำหนดทุนประกันให้เหมาะสม และจำเป็นตอนเคลมด้วย

ตรวจสอบว่าผู้เช่ามีประกันของตัวเองหรือไม่ ในหลายประเทศ ผู้เช่ามักทำประกันผู้เช่า (Renter's Insurance) เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัวและความรับผิดของผู้เช่าเอง ในไทยยังไม่แพร่หลายนัก แต่ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ โดยเฉพาะที่เช่าคอนโดราคาสูงย่าน Sathorn, Silom หรือ Sukhumvit พวกเขาอาจมีประกันจากบริษัทนายจ้างอยู่แล้ว ลองสอบถามดู

อย่าลืมแจ้งบริษัทประกันว่าปล่อยเช่า จุดนี้สำคัญมาก ถ้าคุณทำประกันแบบ "เจ้าของอยู่เอง" แล้วเอาไปปล่อยเช่าโดยไม่แจ้ง ตอนเคลมอาจถูกปฏิเสธได้ ต้องระบุให้ชัดว่าห้องนี้ใช้เพื่อปล่อยเช่า

จากข้อมูลของDDproperty ค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15,000-35,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดห้อง การจ่ายเบี้ยประกันปีละไม่กี่พันบาทเพื่อปกป้องรายได้หลักแสนถึงหลายแสนต่อปี ถือว่าสมเหตุสมผลมาก

สรุป ทำประกันคอนโดให้เช่าคุ้มไหม

สรุปสั้นๆ คือ กฎหมายไม่บังคับ แต่ควรทำ โดยเฉพาะถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดที่ตกแต่งครบและมีเฟอร์นิเจอร์มูลค่าสูง เบี้ยประกันปีละ 3,000-7,500 บาท ถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่อาจเสียหายเป็นแสน และยังหักภาษีได้อีกด้วย

เลือกประกัน All Risks เป็นหลัก เสริมด้วยประกันความรับผิดบุคคลภายนอก ถ่ายรูปห้องไว้ให้ครบ ทำบัญชีทรัพย์สิน และแจ้งบริษัทประกันว่าเป็นห้องปล่อยเช่า ทำแค่นี้ก็นอนหลับสบายได้แล้วครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ หรือเป็นเจ้าของที่อยากปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผู้เช่าดีๆ ลองเข้าไปดูที่ Superagent (superagent.co) แพลตฟอร์ม AI รายแรกในไทยที่ช่วยจับคู่คอนโดกับผู้เช่าได้แม่นยำ ไม่มีนายหน้ามากดดัน แค่บอกความต้องการ ระบบ AI จะช่วยหาห้องที่ใช่ให้เอง ประหยัดเวลา ได้ข้อมูลจริง ไม่ต้องเสียเวลาดูห้องที่ไม่ตรงใจ