ประกันสำหรับคอนโดให้เช่า: เจ้าของต้องทำหรือไม่

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ หรือกำลังจะปล่อยเช่าเป็นครั้งแรก คำถามนึงที่มักถูกมองข้ามคือ "ต้องทำประกันไหม?" หลายคนคิดว่าแค่มีผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตรงเวลาก็พอแล้ว แต่ความจริงคือ เรื่องไม่คาดฝันมันเกิดขึ้นได้ตลอด ตั้งแต่ท่อน้ำแตกน้ำท่วมห้อง ไฟไหม้จากเครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงผู้เช่าทำเฟอร์นิเจอร์พังแล้วหายไปเลย เรื่องพวกนี้ถ้าไม่มีประกัน เจ้าของต้องควักกระเป๋าเองทั้งหมด วันนี้เรามาคุยกันแบบตรงๆ ว่าประกันคอนโดให้เช่ามีแบบไหนบ้าง จำเป็นแค่ไหน และคุ้มค่าหรือเปล่า

ประกันคอนโดให้เช่าคืออะไร ต่างจากประกันคอนโดทั่วไปยังไง

ก่อนอื่นต้องแยกให้ชัดก่อน ประกันคอนโดทั่วไปที่นิติบุคคลทำไว้ มักคุ้มครองแค่ "พื้นที่ส่วนกลาง" เช่น ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ลิฟต์ แต่ไม่ครอบคลุมภายในห้องของคุณเลย ดังนั้นถ้าเกิดเหตุอะไรขึ้นในห้อง เจ้าของต้องรับผิดชอบเอง

ประกันคอนโดให้เช่าก็คือประกันภัยทรัพย์สินที่เจ้าของห้องทำเพิ่มเติม เพื่อคุ้มครองความเสียหายที่เกิดขึ้นภายในห้อง ทั้งตัวโครงสร้างภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงความรับผิดต่อบุคคลภายนอกด้วย บางแผนยังครอบคลุมถึงกรณีผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือทำให้ทรัพย์สินเสียหายอีกต่างหาก

พูดง่ายๆ คือ ประกันจากนิติฯ คุ้มครองตึก แต่ประกันที่เจ้าของทำเอง คุ้มครองห้องและทุกอย่างข้างใน

กฎหมายบังคับไหม แล้วทำไมถึงควรทำ

ตอบตรงๆ เลย กฎหมายไทยไม่ได้บังคับให้เจ้าของคอนโดต้องทำประกันภัยห้องชุดที่ปล่อยเช่า ตามกรมที่ดิน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดแค่ให้นิติบุคคลอาคารชุดทำประกันอัคคีภัยส่วนกลาง แต่ไม่มีมาตราไหนบังคับเจ้าของห้องแต่ละคน

แต่ถามว่าควรทำไหม? ควรมากครับ โดยเฉพาะถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดที่ตกแต่งครบ เฟอร์นิเจอร์เยอะ อย่างคอนโดย่าน Thonglor หรือ Phrom Phong ที่ค่าเช่า 30,000-60,000 บาท/เดือน เฟอร์นิเจอร์ในห้องมูลค่ารวมกันอาจสูงถึง 200,000-500,000 บาท ถ้าเกิดไฟไหม้หรือน้ำท่วมจากห้องข้างบน คุณจะสูญเสียเงินก้อนใหญ่ทันที

นอกจากนี้ เงินประกัน (ค่ามัดจำ) ที่เก็บจากผู้เช่า 2 เดือน มักไม่พอครอบคลุมความเสียหายร้ายแรง อย่างกรณีท่อน้ำแตกทำให้พื้นไม้ลามิเนตเสียหายทั้งห้อง ค่าซ่อมอาจพุ่งไป 80,000-150,000 บาท ค่ามัดจำที่เก็บไว้ 2 เดือนไม่มีทางพอ

ประกันคอนโดให้เช่ามีกี่แบบ เลือกยังไงดี

ในตลาดไทยตอนนี้ ประกันที่เจ้าของคอนโดให้เช่าควรรู้จักมีหลักๆ 3 ประเภท

ประกันอัคคีภัยและภัยธรรมชาติ เป็นแบบพื้นฐานสุด คุ้มครองความเสียหายจากไฟไหม้ ฟ้าผ่า น้ำท่วม พายุ แผ่นดินไหว เบี้ยประกันถูกมาก เริ่มต้นแค่ปีละ 800-2,000 บาท ขึ้นอยู่กับทุนประกันและทำเลคอนโด

ประกันภัยทรัพย์สินแบบครอบคลุม (All Risks) คุ้มครองกว้างกว่า ครอบคลุมทั้งอัคคีภัย น้ำท่วม โจรกรรม กระจกแตก ท่อน้ำรั่ว รวมถึงเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในห้อง เบี้ยประกันอยู่ที่ปีละ 2,500-6,000 บาท เหมาะกับคอนโดที่ตกแต่งครบพร้อมอยู่

ประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก อันนี้หลายคนมองข้าม แต่สำคัญมาก สมมติแอร์ในห้องคุณรั่ว น้ำไหลลงไปทำห้องชั้นล่างเสียหาย คุณในฐานะเจ้าของห้องอาจต้องรับผิดชอบ ประกันแบบนี้จะช่วยคุ้มครองค่าเสียหายที่ต้องจ่ายให้คนอื่น มักมาเป็นส่วนเสริมในแผน All Risks

เปรียบเทียบประกันคอนโดให้เช่าแต่ละแบบ

• ประกันอัคคีภัยพื้นฐาน: ไฟไหม้ ฟ้าผ่า ภัยธรรมชาติ | 800 - 2,000 บาท | คอนโดเปล่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์แพง
• ประกัน All Risks: อัคคีภัย น้ำท่วม โจรกรรม ท่อรั่ว กระจกแตก เฟอร์นิเจอร์ | 2,500 - 6,000 บาท | คอนโดตกแต่งครบ เฟอร์นิเจอร์มูลค่าสูง
• ประกันความรับผิดบุคคลภายนอก: ค่าเสียหายที่ต้องจ่ายให้ผู้อื่น เช่น น้ำรั่วไปห้องข้างล่าง | 500 - 1,500 บาท (มักซื้อเสริม) | ทุกคอนโดที่ปล่อยเช่า โดยเฉพาะชั้นสูง
• ประกันค่าเช่าขาดรายได้: ชดเชยค่าเช่ากรณีห้องเสียหายจนปล่อยเช่าไม่ได้ | 1,000 - 3,000 บาท (ซื้อเสริม) | เจ้าของที่พึ่งพารายได้ค่าเช่าเป็นหลัก

จากตารางจะเห็นว่า ถ้ารวมประกัน All Risks กับประกันความรับผิดบุคคลภายนอก เบี้ยประกันรวมทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 3,000-7,500 บาท เทียบกับค่าเช่าคอนโดที่ได้รับปีละ 180,000-720,000 บาท ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่น้อยมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยง

เบี้ยประกันหักภาษีได้ไหม

ข่าวดีสำหรับเจ้าของคอนโดที่ยื่นภาษีเงินได้จากค่าเช่า เบี้ยประกันภัยทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายจริงได้ ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร หากคุณเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง (ไม่ใช่แบบเหมา 30%) ก็สามารถนำเบี้ยประกันมารวมเป็นค่าใช้จ่ายที่หักจากรายได้ค่าเช่าได้

เช่น คุณมีรายได้ค่าเช่าคอนโดย่าน Asoke ปีละ 360,000 บาท (เดือนละ 30,000 บาท) ถ้าหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% จะเหลือรายได้สุทธิ 252,000 บาท แต่ถ้าหักค่าใช้จ่ายจริงซึ่งรวมเบี้ยประกัน ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง อาจหักได้มากกว่า 30% ทำให้เสียภาษีน้อยลง ลองคำนวณดูว่าแบบไหนคุ้มกว่า

เคล็ดลับสำหรับเจ้าของคอนโดให้เช่าในกรุงเทพ

ถ่ายรูปห้องก่อนปล่อยเช่าทุกครั้ง อันนี้สำคัญมากทั้งสำหรับการเคลมประกันและการตรวจสอบความเสียหายเมื่อผู้เช่าย้ายออก ถ่ายให้ละเอียดทุกมุม ทั้งเฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้น เครื่องใช้ไฟฟ้า พร้อมระบุวันที่

ทำบัญชีทรัพย์สินในห้อง ลิสต์รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด พร้อมมูลค่าโดยประมาณ ข้อมูลนี้จำเป็นตอนทำประกันเพื่อกำหนดทุนประกันให้เหมาะสม และจำเป็นตอนเคลมด้วย

ตรวจสอบว่าผู้เช่ามีประกันของตัวเองหรือไม่ ในหลายประเทศ ผู้เช่ามักทำประกันผู้เช่า (Renter's Insurance) เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัวและความรับผิดของผู้เช่าเอง ในไทยยังไม่แพร่หลายนัก แต่ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ โดยเฉพาะที่เช่าคอนโดราคาสูงย่าน Sathorn, Silom หรือ Sukhumvit พวกเขาอาจมีประกันจากบริษัทนายจ้างอยู่แล้ว ลองสอบถามดู

อย่าลืมแจ้งบริษัทประกันว่าปล่อยเช่า จุดนี้สำคัญมาก ถ้าคุณทำประกันแบบ "เจ้าของอยู่เอง" แล้วเอาไปปล่อยเช่าโดยไม่แจ้ง ตอนเคลมอาจถูกปฏิเสธได้ ต้องระบุให้ชัดว่าห้องนี้ใช้เพื่อปล่อยเช่า

จากข้อมูลของDDproperty ค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15,000-35,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดห้อง การจ่ายเบี้ยประกันปีละไม่กี่พันบาทเพื่อปกป้องรายได้หลักแสนถึงหลายแสนต่อปี ถือว่าสมเหตุสมผลมาก

สรุป ทำประกันคอนโดให้เช่าคุ้มไหม

สรุปสั้นๆ คือ กฎหมายไม่บังคับ แต่ควรทำ โดยเฉพาะถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดที่ตกแต่งครบและมีเฟอร์นิเจอร์มูลค่าสูง เบี้ยประกันปีละ 3,000-7,500 บาท ถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่อาจเสียหายเป็นแสน และยังหักภาษีได้อีกด้วย

เลือกประกัน All Risks เป็นหลัก เสริมด้วยประกันความรับผิดบุคคลภายนอก ถ่ายรูปห้องไว้ให้ครบ ทำบัญชีทรัพย์สิน และแจ้งบริษัทประกันว่าเป็นห้องปล่อยเช่า ทำแค่นี้ก็นอนหลับสบายได้แล้วครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ หรือเป็นเจ้าของที่อยากปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผู้เช่าดีๆ ลองเข้าไปดูที่ Superagent (superagent.co) แพลตฟอร์ม AI รายแรกในไทยที่ช่วยจับคู่คอนโดกับผู้เช่าได้แม่นยำ ไม่มีนายหน้ามากดดัน แค่บอกความต้องการ ระบบ AI จะช่วยหาห้องที่ใช่ให้เอง ประหยัดเวลา ได้ข้อมูลจริง ไม่ต้องเสียเวลาดูห้องที่ไม่ตรงใจ