เช่าคอนโดอยู่ดี ๆ เจ้าของดันโทรมาบอกว่า "ขอคืนห้องนะ จะเอาไปขาย" หรือ "ญาติจะมาอยู่" ทั้งที่สัญญายังเหลืออีกหลายเดือน เจอแบบนี้ใครก็ตกใจ โดยเฉพาะถ้าเพิ่งจ่ายค่าตกแต่งห้องไปหมาด ๆ หรือลูกเพิ่งย้ายโรงเรียนมาอยู่ใกล้ ๆ

เรื่องนี้เกิดขึ้นบ่อยมากในกรุงเทพ โดยเฉพาะช่วงที่ตลาดคอนโดร้อนแรง เจ้าของบางคนเห็นราคาขายพุ่งก็อยากได้ห้องคืน ตามข้อมูลของ DDproperty ราคาคอนโดมือสองในกรุงเทพปรับขึ้นเฉลี่ย 3-5% ต่อปีในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้เจ้าของหลายรายอยากขายทำกำไร แต่คำถามคือ เจ้าของมีสิทธิ์ทำแบบนี้ได้จริงหรือเปล่า? แล้วในฐานะผู้เช่า เรามีสิทธิ์อะไรบ้างที่จะปกป้องตัวเอง? มาดูกันทีละข้อเลย

สัญญาเช่าคืออะไร ทำไมถึงสำคัญ

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่าสัญญาเช่าคอนโดคือ "สัญญาต่างตอบแทน" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 หมายความว่าทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามจนครบกำหนดสัญญา เจ้าของต้องให้ผู้เช่าอยู่อาศัยจนครบ ส่วนผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าตามที่ตกลง

พูดง่าย ๆ คือ ถ้าเซ็นสัญญา 1 ปี ทั้งสองฝ่ายต้องผูกพันกัน 1 ปีเต็ม เจ้าของจะมาบอกเลิกกลางทางโดยไม่มีเหตุผลตามกฎหมายไม่ได้ ไม่ว่าจะอยากขายห้อง ญาติจะมาอยู่ หรือแม้แต่อยากปรับราคาเช่าขึ้น

ที่สำคัญ สัญญาเช่าที่ดีต้องระบุรายละเอียดครบ ได้แก่ ระยะเวลาเช่า ค่าเช่า เงินประกัน เงื่อนไขการบอกเลิก และค่าเสียหายกรณีผิดสัญญา ถ้าสัญญาของคุณมีครบทุกข้อ คุณมีเกราะป้องกันที่แข็งแรงมาก

เจ้าของบ้านบอกเลิกสัญญาได้ในกรณีไหนบ้าง

ตามกฎหมายไทย เจ้าของบ้านบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้เฉพาะในกรณีที่ผู้เช่าทำผิดสัญญาเท่านั้น ไม่ใช่ตามอำเภอใจ กรณีที่เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกได้มีดังนี้

หนึ่ง ผู้เช่าค้างค่าเช่าเกินกำหนด ซึ่งโดยปกติต้องค้างจ่ายอย่างน้อย 2 เดือนขึ้นไป และเจ้าของต้องทวงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน สอง ผู้เช่าใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์ เช่น เอาไปทำออฟฟิศหรือร้านค้าทั้งที่สัญญาระบุว่าเพื่อพักอาศัยเท่านั้น สาม ผู้เช่าทำให้ทรัพย์สินเสียหายร้ายแรง สี่ ผู้เช่าปล่อยให้คนอื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต

นอกเหนือจากกรณีเหล่านี้ เจ้าของไม่มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด การบอกว่า "จะเอาห้องคืนไปขาย" หรือ "ลูกจะมาอยู่" ไม่ใช่เหตุผลทางกฎหมายที่จะยกเลิกสัญญาได้

สิทธิ์ของผู้เช่าเมื่อถูกบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ถ้าเจ้าของบ้านบอกเลิกสัญญาโดยไม่มีเหตุผลตามกฎหมาย คุณในฐานะผู้เช่ามีสิทธิ์หลายอย่างเลย อันดับแรก คุณมีสิทธิ์ปฏิเสธและอยู่ต่อจนครบสัญญาได้ เจ้าของไม่มีสิทธิ์ไล่คุณออก ล็อกห้อง ตัดน้ำตัดไฟ หรือทำอะไรก็ตามที่กดดันให้คุณต้องย้ายออก ถ้าทำถือว่าผิดกฎหมาย

อันดับสอง ถ้าคุณยอมย้ายออกก่อนกำหนด คุณมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายจากเจ้าของ ซึ่งรวมถึงเงินประกัน (มัดจำ) คืนเต็มจำนวน ค่าขนย้าย ค่าเช่าที่ต้องจ่ายเพิ่มถ้าห้องใหม่แพงกว่า และค่าเสียหายอื่น ๆ ที่เกิดจากการต้องย้ายกะทันหัน

อันดับสาม ตาม กรมที่ดิน สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะมีผลผูกพันกับเจ้าของคนใหม่ด้วย หมายความว่าถ้าเจ้าของขายคอนโดไป คนซื้อใหม่ก็ต้องให้คุณอยู่ต่อจนครบสัญญาเช่นกัน แต่ข้อนี้ใช้ได้เฉพาะสัญญาที่เกิน 3 ปีและจดทะเบียนต่อกรมที่ดินเท่านั้น สำหรับสัญญาเช่า 1 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน สิทธิ์ตรงนี้อาจไม่คุ้มครอง จึงต้องระวังเป็นพิเศษ

ขั้นตอนที่ควรทำทันทีเมื่อถูกบอกเลิกสัญญา

ใจเย็นก่อน อย่าเพิ่งแพ็คกระเป๋า ให้ทำตามขั้นตอนนี้

ขั้นแรก อ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดทุกข้อ ดูว่ามีข้อกำหนดเรื่องการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดระบุไว้อย่างไร บางสัญญาเขียนไว้ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30-60 วัน ถ้ามีข้อนี้อยู่ เจ้าของอาจมีสิทธิ์ตามสัญญา แต่ถ้าไม่มี เจ้าของทำไม่ได้

ขั้นที่สอง เก็บหลักฐานทุกอย่าง ถ่ายรูปแชท บันทึกการสนทนา เก็บจดหมายหรืออีเมลที่เจ้าของแจ้ง หลักฐานเหล่านี้สำคัญมากถ้าต้องขึ้นศาลหรือไกล่เกลี่ย

ขั้นที่สาม ตอบกลับเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ต้องโทรคุย ให้ส่งข้อความหรือจดหมายระบุชัดเจนว่าคุณไม่ยินยอมย้ายออกก่อนครบสัญญา และขอให้เจ้าของปฏิบัติตามสัญญา

ขั้นที่สี่ ถ้าเจ้าของยังยืนยัน ให้ปรึกษาทนายความหรือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ปัจจุบันมีช่องทางร้องเรียนออนไลน์สะดวกมาก ค่าปรึกษาทนายเบื้องต้นอยู่ที่ประมาณ 1,000-3,000 บาท ซึ่งคุ้มค่ากว่าเสียสิทธิ์ที่ควรได้

เทียบสิทธิ์ผู้เช่าตามกรณีต่าง ๆ

• จะขายคอนโด: ไม่มีสิทธิ์ (ถ้าสัญญาไม่ระบุ) | อยู่ต่อจนครบสัญญา | มัดจำคืน + ค่าขนย้าย + ส่วนต่างค่าเช่าที่ใหม่
• ญาติจะมาอยู่: ไม่มีสิทธิ์ | อยู่ต่อจนครบสัญญา | มัดจำคืน + ค่าขนย้าย + ค่าเสียหายอื่น
• จะรีโนเวทห้อง: ไม่มีสิทธิ์ | อยู่ต่อจนครบสัญญา | มัดจำคืน + ค่าขนย้าย
• ผู้เช่าค้างค่าเช่าเกิน 2 เดือน: มีสิทธิ์ (ต้องทวงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน) | จ่ายค่าเช่าที่ค้างเพื่อรักษาสิทธิ์ | ไม่สามารถเรียกได้
• ผู้เช่าใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์: มีสิทธิ์ | แก้ไขพฤติกรรมทันที | ไม่สามารถเรียกได้
• สัญญาระบุให้บอกเลิกได้โดยแจ้งล่วงหน้า: มีสิทธิ์ตามสัญญา | เจรจาค่าชดเชย | ตามที่ระบุในสัญญา

วิธีป้องกันตัวเองตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

ป้องกันดีกว่าแก้ การเลือกคอนโดเช่าไม่ได้ดูแค่ห้องสวยราคาดี แต่ต้องดูสัญญาเช่าให้ดีด้วย ก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง ให้เช็คข้อต่อไปนี้

หนึ่ง ดูว่าสัญญามีข้อกำหนดเรื่องการบอกเลิกก่อนกำหนดหรือไม่ ถ้ามีข้อที่เขียนว่า "ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน" ให้ขอตัดข้อนี้ออก หรือแก้ไขให้ระบุว่าเฉพาะผู้เช่าเท่านั้นที่มีสิทธิ์บอกเลิก

สอง ให้เพิ่มข้อกำหนดค่าชดเชยในกรณีที่เจ้าของบอกเลิกก่อนกำหนด เช่น ต้องจ่ายค่าชดเชย 2-3 เดือนค่าเช่า คืนมัดจำเต็มจำนวน และรับผิดชอบค่าขนย้าย

สาม เลือกเช่ากับเจ้าของที่มีประวัติดี ตรงนี้แหละที่หลายคนมองข้าม ถ้าเช่าผ่านนายหน้าก็ยากจะรู้ว่าเจ้าของเป็นคนยังไง คอนโดย่านสุขุมวิท เช่น Ashton Asoke ใกล้สถานี MRT สุขุมวิท ค่าเช่าเริ่มต้น 25,000-45,000 บาทต่อเดือน หรือ Life Asoke Hype ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ค่าเช่าเริ่มต้น 15,000-22,000 บาทต่อเดือน ยิ่งคอนโดราคาสูง ยิ่งต้องมั่นใจว่าสัญญารัดกุม

สี่ ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ทุกมุม ทำบันทึกรายการทรัพย์สินในห้องร่วมกับเจ้าของ เซ็นรับรองทั้งสองฝ่าย เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องเงินมัดจำตอนย้ายออกด้วย

ถ้าเจ้าของขายคอนโดระหว่างที่เราเช่าอยู่

กรณีนี้หลายคนกังวลมาก เจ้าของขายห้องทิ้งแล้วเจ้าของใหม่จะไล่เราออกไหม? คำตอบขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเช่าจดทะเบียนหรือเปล่า

ตามกฎหมาย สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อ กรมที่ดิน จึงจะมีผลผูกพันกับเจ้าของคนใหม่ แต่สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพทำกัน 1 ปีและไม่ได้จดทะเบียน กรณีแบบนี้ทางกฎหมายเจ้าของใหม่ไม่ผูกพันตามสัญญาเดิม แต่ในทางปฏิบัติ ศาลไทยมักพิจารณาว่าถ้าเจ้าของใหม่รู้อยู่แล้วว่ามีผู้เช่าอยู่ก่อน ก็ควรให้ผู้เช่าอยู่จนครบสัญญา

ทางที่ดีที่สุดคือเจรจากับเจ้าของใหม่ตั้งแต่เนิ่น ๆ แสดงสัญญาเช่าเดิม และตกลงทำสัญญาใหม่กับเจ้าของใหม่ให้เรียบร้อย