คุณเพิ่งซื้อคอนโดที่ Life Asoke Hype มาได้ และตอนนี้กำลังจ้องหน้าจอโทรศัพท์อยู่ ไม่รู้ว่าจะตั้งค่าเช่าเท่าไรดี ลองเช็คเว็บประกาศดู ปรากฏว่าห้องสตูดิโอในอาคารเดียวกันมีราคาตั้งแต่ 12,000 ถึง 18,000 บาท ช่วงห่างมาก ถ้าตั้งสูงเกินไป ห้องอาจว่างเป็นเดือนๆ โดยที่เงินค่อยๆ ไหลออก แต่ถ้าตั้งต่ำเกินไปก็เสียรายได้หลายพันบาทต่อเดือนโดยไม่จำเป็น การตั้งราคาให้ถูกต้องไม่ใช่เรื่องของโชค แต่เป็นทักษะที่ฝึกได้ พอเข้าใจปัจจัยต่างๆ แล้ว คุณจะตั้งราคาได้อย่างมั่นใจทุกครั้ง ## เริ่มจากราคาตลาดในอาคารของคุณเอง ก่อนจะมองภาพรวมตลาด ให้โฟกัสที่อาคารของตัวเองก่อน โครงการคอนโดแต่ละแห่งในกรุงเทพมีตลาดย่อยของตัวเอง ห้อง 1 ห้องนอนที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ใกล้ BTS Thong Lo อาจเช่าได้ 18,000,25,000 บาท ขึ้นอยู่กับชั้นและวิว แต่ห้องขนาดใกล้เคียงกันที่ Ideo Mobi Sukhumvit ห่างออกไปไม่กี่สถานีใกล้ BTS On Nut อาจเช่าได้แค่ 12,000,16,000 บาท ผู้พัฒนาเดียวกัน แบรนด์เดียวกัน แต่ราคาต่างกันชัดเจน ดูว่าห้องอื่นๆ ในอาคารของคุณประกาศราคาเท่าไรอยู่ในขณะนี้ แล้วที่สำคัญกว่าคือหาข้อมูลว่าเช่าจริงๆ ไปในราคาเท่าไร เพราะราคาประกาศกับราคาปิดดีลมักต่างกัน เจ้าของห้องอาจประกาศที่ 20,000 แต่ยอมรับ 17,000 หลังจากห้องว่างอยู่หกสัปดาห์ ลองคุยกับนิติบุคคลของโครงการ หรือถามเอเจนต์ที่ทำงานในอาคารนั้นเป็นประจำ ข้อมูลการเช่าจริงสำคัญกว่าราคาประกาศเสมอ ถ้าห้องสตูดิโอสามห้องในอาคารของคุณเพิ่งเช่าไปในราคา 13,000,14,500 บาทในช่วงสองเดือนที่ผ่านมา นั่นคือช่วงราคาที่สมจริงของคุณ การตั้งราคาที่ 17,000 เพราะ "รู้สึกว่า" ห้องตัวเองดีกว่า มีแต่จะทำให้ห้องว่างนานขึ้น ## ทำเลพรีเมียมมีอยู่จริง แต่ก็มีเพดาน ทุกคนรู้ว่าระยะห่างจาก BTS มีผลโดยตรงต่อค่าเช่าในกรุงเทพ คอนโดที่อยู่ห่างจาก BTS Ari หรือ BTS Phrom Phong ไม่เกิน 200 เมตร จะได้ค่าเช่าสูงกว่าคอนโดที่ต้องนั่งมอเตอร์ไซค์รับจ้างไปถึงสถานีอยู่เสมอ แต่ส่วนต่างนั้นมีเพดาน และผู้เช่าเองก็รู้ดี ลองดูตัวอย่าง ห้อง 2 ห้องนอนที่ Noble Remix บน Sukhumvit Soi 36 ติด BTS Thong Lo อาจได้ค่าเช่า 35,000,45,000 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเดินเข้าไปในซอยอีก 800 เมตรไปยังโครงการเล็กกว่า ห้องขนาดใกล้เคียงกันอาจได้แค่ 22,000,28,000 บาท ส่วนต่างของทำเลอยู่ที่ราว 30,40% ไม่ใช่เท่าตัว ผู้เช่า โดยเฉพาะชาวต่างชาติ จะคำนวณตัวเลขพวกนี้เสมอ พวกเขารู้ว่าความสะดวกสบายมีมูลค่าเท่าไรสำหรับตัวเอง นอกจากนี้ให้มองดูสิ่งอำนวยความสะดวกรอบอาคารด้วย คอนโดใกล้ MRT Phra Ram 9 ที่มี Tops Market อยู่ชั้นล่างและโรงพยาบาลอยู่ในระยะเดิน มีคุณค่าในชีวิตประจำวันสูงกว่าคอนโดใกล้สถานีเงียบๆ อย่าง MRT Huai Khwang ที่สิ่งอำนวยความสะดวกมีน้อยกว่า ปัจจัยเหล่านี้ควรนำมาพิจารณาเมื่อตั้งราคา ## การตกแต่งและสภาพห้องส่งผลต่อราคามาก ในตลาดเช่าของกรุงเทพ คอนโดส่วนใหญ่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ นั่นคือมาตรฐานขั้นต่ำที่ผู้เช่าคาดหวังอยู่แล้ว แต่ความแตกต่างระหว่าง "มีเฟอร์นิเจอร์" กับ "ตกแต่งมาอย่างดี" นั้นมีนัยสำคัญมาก