ค่าใช้จ่ายการจัดการทรัพย์สิน่อ้อมกรุงเทพ: สิ่งที่คาดหวังและคุ้มค่าหรือไม่?

คุณซื้อคอนโดใกล้ BTS พร้อมพงค์เพื่อการลงทุน บางทีอาจเป็นห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Lumpini 24 หรือสตูดิโอที่ Park 24 แผนการนั้นง่ายๆ: ให้เช่ามันออกไป เก็บรายได้พาสซีฟ และปล่อยให้คนอื่นจัดการกับความปวดหัว แต่แล้วคุณก็ตระหนักว่าการหาผู้เช่า การไล่ติดค่าเช่า การจัดการเครื่องปรับอากาศที่เสีย เวลา 11 ทุ่ม และประสานงานกับสำนักงานกรรมการบ้านนั้นเป็นเหมือนงานพิเศษได้ ตรงนี้แหละ การจัดการอสังหาริมทรัพย์เริ่มดูน่าดึงดูดมากขึ้น แต่มันจะเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่จริงๆ ในกรุงเทพ และเงินนั้นคุ้มค่าหรือเปล่า

บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเท่าไหร่จริงๆ

ค่าจัดการอสังหาริมทรัพย์มาตรฐานในกรุงเทพโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 5% ถึง 10% ของรายได้ค่าเช่ารายเดือน สำหรับคอนโดที่ให้เช่า 25,000 บาทต่อเดือน ใกล้ BTS ทองหล่อ คุณกำลังจ่ายประมาณ 1,250 ถึง 2,500 บาทต่อเดือนให้กับบริษัทจัดการของคุณ บริษัทบางแห่งเรียกเก็บค่าแบบรายเดือนแบบเดือนละเท่าๆ กัน แล้วแต่ขนาดและสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักจะเริ่มตั้งแต่ 2,000 ถึง 5,000 บาท

นอกจากค่าเดือนละเปอร์เซ็นต์แล้ว บริษัทส่วนใหญ่เรียกเก็บค่าหาผู้เช่า ซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นค่าเช่าหนึ่งเดือน หรือ 50% ของค่าเช่าหนึ่งเดือนทุกครั้งที่พวกเขาหาผู้เช่าใหม่ได้ ตัวอย่างเช่น ถ้าห้องนอนสองห้องของคุณที่ The Address Sukhumvit 28 ให้เช่า 45,000 บาท ให้คาดหวังว่าจะต้องจ่าย 22,500 ถึง 45,000 บาททุกครั้งที่มีการเซ็นสัญญาเช่าใหม่

บริษัทบางแห่งรวมทุกอย่างเป็นแพคเกจเดียว บริษัทอื่นๆ จะเรียกเก็บค่าเพิ่มเติมทีละนิด สำหรับการถ่ายภาพ การทำความสะอาดลึกระหว่างผู้เช่า หรือการตรวจสอบทรัพย์สินรายไตรมาส ต้องแน่ใจว่าถามรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนลงนาม บริษัทที่เสนอ 5% อาจจบลงด้วยค่าใช้จ่ายที่มากกว่า บริษัทที่เสนอ 8% เมื่อรวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมดแล้ว

สิ่งที่คุณได้รับเพื่อแลกกับเงินของคุณ

บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพดีในกรุงเทพจัดการการหาผู้เช่า สัญญาเช่า การเก็บค่าเช่า การประสานงานซ่อมแซม และการสื่อสารกับสำนักงานกรรมการบ้านของตึก บริษัทที่ดีก็จะจัดการรูปภาพการลงประกาศ ลงอสังหาริมทรัพย์ของคุณบนแพลตฟอร์มเช่น Hipflat, DDproperty และกลุ่ม Facebook และคัดกรองผู้เช่าอย่างถูกต้อง

นี่คือสถานการณ์จริง สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของสตูดิโอที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช ให้เช่า 15,000 บาทต่อเดือน บริษัทจัดการของคุณจัดการประเด็นก๊อกน้ำรั่วไหลโดยประสานงานกับช่างซ่อม แบ่งการอภิปรายค่าซ่อมกับผู้เช่าตามเงื่อนไขสัญญา และส่งรายงานรายได้รายเดือนให้คุณ หากไม่มี คุณจะต้องตอบข้อความ Line ตอนเวลาแปลกๆ และพยายามหาช่างซ่อมที่เชื่อถือได้ในซอย 77 ในคืนวันเสาร์

บริษัทที่ดีกว่านั้นยังจัดการการตรวจสอบเข้าและออกพร้อมเอกสารภาพถ่าย ซึ่งปกป้องคุณเมื่อถึงเวลาที่ต้องเจรจาการคืนเงินประกัน ใครก็ตามที่เคยโต้เถียงกับผู้เช่าเรื่องพื้นที่เฉพาะเจาะจงก็รู้ว่าเอกสารนั้นคุ้มค่าแค่ไหน

เมื่อจ่ายค่าใช้จ่ายนั้นจำเป็นแน่นอน

หากคุณไม่ได้อยู่ในกรุงเทพ การจัดการอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องจำเป็นเกือบทั้งหมด การพยายามจัดการการเช่าที่ Rhythm Sukhumvit 36 จากสิงคโปร์หรือลอนดอนนั้นเป็นหนังสือแสดงข้อมูลอับยาก ความแตกต่างของโซนเวลา ความไม่สามารถตรวจสอบหน่วยกักตัวที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ และการพึ่งผู้เช่าในการรายงานปัญหาด้วยตนเองสร้างความเสี่ยงที่มีค่าใช้จ่ายมากกว่าค่าจัดการใดๆ

มันก็สมเหตุสมผลเช่นกันเมื่อคุณเป็นเจ้าของหลายหน่วย หากคุณมีคอนโดสองหลัง ใกล้ MRT พระราม 9 และอีกหลังหนึ่งใกล้ BTS อารีย์ การวิ่งไปมาระหว่างตึกสามหลังเพื่อจัดการปัญหาผู้เช่าอย่างรวดเร็วจะกลายเป็นไม่ยั่งยืน ค่าจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยพื้นฐานแล้วคือการซื้อเวลากลับมา และอาจเป็นสติสำนึกของคุณด้วย

เจ้าของที่ให้เช่าแก่ผู้เช่าต่างชาติในสัญญาเช่าระยะสั้นก็ได้ประโยชน์เช่นกัน อัตราการเปลี่ยนกลับนั้นสูงกว่าในกลุ่มประชากรนี้ และการเปลี่ยนแต่ละครั้งหมายถึงการทำความสะอาด การซ่อมแซม การลงประกาศ และการคัดกรอง บริษัทจัดการดูดซับแรงเสียดทานทั้งหมดนั้น สำหรับหน่วยที่ Ashton Asoke ให้เช่า 35,000 บาทต่อเดือน การจ่าย 2,500 ถึง 3,500 บาทต่อเดือนเพื่อหลีกเลี่ยงวงจรนั้นถือว่าสมเหตุสมผล

เมื่อคุณอาจต้องการข้ามไป

หากคุณอยู่ในกรุงเทพ เป็นเจ้าของคอนโดหนึ่งหลังในตึกของคุณเอง และมีผู้เช่าระยะยาวที่เชื่อถือได้ การคำนวณก็ยากขึ้น ผู้เชี่ยวชาญชาวไทยในสัญญาเช่าสองปีที่ Life Sukhumvit 48 ให้เช่า 18,000 บาทต่อเดือนน่าจะไม่สร้างปัญหาการจัดการมากมาย ในกรณีนั้น ค่าเดือนละ 1,000 ถึง 1,800 บาทอาจดูเหมือนค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น

เจ้าของบางคนจัดการการหาผู้เช่าด้วยตนเองผ่านตัวแทนหรือ Superagent และจากนั้นก็จัดการด้วยตนเองต่อไป วิธีการผสมผสานนี้ใช้ได้ดีถ้าคุณสบายใจกับการบริหารสัญญาเช่าพื้นฐาน และมีความสัมพันธ์ที่ดีกับทีมกรรมการของตึกของคุณ ตึกหลายหลังตามแนว Sukhumvit ระหว่าง Asok และ Ekkamai มีสำนักงานจัดการที่ตอบสนองได้และช่วยเหลือในการร้องขออื่นๆ โดยตรง

ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ต้องระวัง

ควรทำให้ชัดเจนเสมอว่าใครจ่ายค่าใช้จ่ายอะไรในช่วงที่ว่าง บริษัทบางแห่งเรียกเก็บค่าจัดการที่ลดลงแม้เมื่อหน่วยว่าง บริษัทอื่นๆ หยุดการเรียกเก็บทั้งหมด ซึ่งสำคัญเพราะว่าช่วงว่างระหว่างผู้เช่าในกรุงเทพสามารถนั่นนานได้ตั้งแต่สองสัปดาห์ถึงสองเดือน ขึ้นอยู่กับฤดูกาลและสถานที่ตั้ง

ระวังราคามาร์กอัปการซ่อมแซมด้วย บริษัทจัดการบางแห่งเพิ่มค่าธรรมเนียมการประสานงาน 10% ถึง 20% นอกเหนือจากค่าซ่อมแซม บริการปรับอากาศ 3,000 บาทก็จะกลายเป็น 3,600 บาทตรงนั้น ตลอดทั้งปี ราคามาร์กอัปเหล่านี้รวมตัวกัน โดยเฉพาะในตึกเก่าๆ รอบซอย นานา หรือซอย 11 ซึ่งหน่วยต้องการการซ่อมแซมบ่อยกว่า

ผลกระทบด้านภาษีเป็นการพิจารณาอีกประการหนึ่ง ค่าจัดการเป็นค่าใช้จ่ายที่หักออกได้หากคุณรายงานรายได้ค่าเช่าอย่างถูกต้อง แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายคนในกรุงเทพดำเนินการอย่างไม่เป็นทางการ หากคุณกำลังทำตามสมุดบัญชี ให้เก็บใบเสร็จและใบเรียกเก็บเงินทั้งหมดจากบริษัทจัดการของคุณ

สรุปก็คือ การจัดการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพนั้นไม่แพงมากเมื่อเทียบกับเมืองเช่นฮ่องกงหรือสิงคโปร์ สำหรับเจ้าของส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศหรือจัดการหลายหน่วย ค่าธรรมเนียม 5% ถึง 10% จ่ายตัวมันเองโดยการลดความเครียด การหาผู้เช่าที่รวดเร็วขึ้น และหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายมาก หากคุณยังคิดหาวิธีที่ดีที่สุดในการให้เช่าคอนโดของคุณในกรุงเทพหรือกำลังมองหาการเช่าครั้งต่อไป โปรดเช็คเวบไซต์ superagent.co สำหรับเครื่องมือที่ขับเคลื่อนด้วย AI ซึ่งทำให้กระบวนการทั้งหมดราบรื่นและเร็วขึ้น