ถ้าเคยเป็นเจ้าของคอนโดแล้วปล่อยเช่า หรือกำลังคิดจะซื้อคอนโดเพื่อลงทุน น่าจะเคยได้ยินคำว่า "รับประกันค่าเช่า" หรือ Guaranteed Rental Return กันมาบ้าง โดยเฉพาะจากโครงการใหม่ๆ หรือนายหน้าที่เสนอแพ็กเกจมาแบบดูน่าสนใจมาก, ประมาณว่า "ซื้อคอนโดกับเรา รับประกันค่าเช่า 5-7% ต่อปี เป็นเวลา 3 ปี" ฟังดูดีใช่ไหม? แต่เดี๋ยวก่อน มันดีจริงหรือเปล่า มีข้อควรระวังอะไรบ้าง บทความนี้จะพาไปดูทุกแง่มุมแบบตรงไปตรงมา ไม่อวย ไม่ด่า แต่ให้ข้อมูลเพื่อตัดสินใจได้เอง

รับประกันค่าเช่าจากนายหน้า คืออะไรกันแน่?

พูดง่ายๆ คือ เจ้าของโครงการหรือนายหน้า (บางทีเป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์) จะทำสัญญากับเจ้าของห้องว่า "ไม่ว่าจะมีคนเช่าหรือไม่ เราจะจ่ายค่าเช่าให้คุณทุกเดือนตามที่ตกลงกัน" โดยมักจะระบุเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง เช่น 5% ต่อปี เป็นระยะเวลา 2-5 ปี

สมมติซื้อคอนโดราคา 3 ล้านบาท ถ้ารับประกันค่าเช่า 5% ต่อปี ก็จะได้ 150,000 บาทต่อปี หรือเดือนละ 12,500 บาท ฟังดูง่ายดี แต่ปัญหาอยู่ที่รายละเอียดในสัญญาและสิ่งที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังตัวเลขสวยๆ เหล่านี้

โมเดลนี้ฮิตมากในโครงการคอนโดย่านท่องเที่ยวอย่างพัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ แต่ในกรุงเทพก็เจอได้เช่นกัน โดยเฉพาะโครงการใกล้สถานี BTS หรือ MRT ที่เจาะกลุ่มนักลงทุน เช่น ย่านอโศก พร้อมพงษ์ อ่อนนุช หรือแม้แต่บางโครงการแถว MRT พระราม 9 และ MRT ศูนย์วัฒนธรรม

กลไกเบื้องหลัง, เงินมาจากไหน?

คำถามสำคัญที่ควรถามตัวเองก่อนเลยคือ "เงินที่เขาเอามาจ่ายค่าเช่าให้เราทุกเดือน มันมาจากไหน?" คำตอบมีอยู่ไม่กี่แบบ

แบบแรก, เงินมาจากค่าเช่าจริง ในกรณีนี้ บริษัทบริหารจัดการรับหน้าที่หาผู้เช่าให้ เก็บค่าเช่า แล้วจ่ายส่วนที่ตกลงกันให้เจ้าของ โมเดลนี้แฟร์ที่สุด แต่ก็มีความเสี่ยงว่าถ้าหาผู้เช่าไม่ได้ บริษัทอาจต้องควักเนื้อจ่าย

แบบที่สอง, เงินถูกบวกไว้ในราคาขายแล้ว อันนี้เจอบ่อยมาก โครงการตั้งราคาขายสูงกว่าตลาดสัก 10-15% แล้วเอาส่วนต่างนั้นมาจ่ายคืนเป็น "ค่าเช่าการันตี" ให้ผู้ซื้อ พูดง่ายๆ คือเราเอาเงินตัวเองมาจ่ายคืนตัวเองนั่นเอง

แบบที่สาม, บริษัทใช้เงินทุนหมุนเวียนของตัวเองมาจ่าย ซึ่งถ้าบริษัทแข็งแรงก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ตลาดเช่าซบเซา บริษัทอาจจ่ายไม่ไหวและหายไปเลย เคสแบบนี้เกิดขึ้นจริงหลายครั้งในไทย โดยเฉพาะช่วงโควิด-19

ข้อดีของบริการรับประกันค่าเช่า

ไม่ได้จะบอกว่ามันแย่ไปหมด มันมีข้อดีอยู่จริงสำหรับคนบางกลุ่ม

อย่างแรก คือความสบายใจ ถ้าซื้อคอนโดเพื่อลงทุนแต่ไม่มีเวลาหาผู้เช่าเอง ไม่อยากยุ่งกับการจัดการ การมีคนการันตีรายได้ให้ก็ช่วยลดความกังวลได้เยอะ โดยเฉพาะคนที่ซื้อคอนโดในกรุงเทพแต่อาศัยอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ

อย่างที่สอง คือช่วยเรื่องกระแสเงินสด ถ้าผ่อนคอนโดอยู่ การมีรายได้ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือนช่วยแบ่งเบาภาระผ่อนได้ ยกตัวอย่าง คอนโด 1 ห้องนอนย่าน BTS อ่อนนุช ราคา 2.5 ล้านบาท ผ่อนเดือนละประมาณ 15,000 บาท ถ้าได้ค่าเช่าการันตี 10,000 บาท ก็เหลือจ่ายเองแค่ 5,000 บาท

อย่างที่สาม คือเหมาะกับคนที่ไม่ถนัดเรื่องจัดการอสังหาฯ ไม่ต้องเจรจากับผู้เช่า ไม่ต้องกลัวผู้เช่าเบี้ยว ไม่ต้องซ่อมแซมเอง เพราะบริษัทดูแลให้หมด

ข้อเสียและความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

ทีนี้มาดูด้านที่ต้องระวัง ซึ่งหลายคนมองข้ามไปเพราะตัวเลขผลตอบแทนดูน่าดึงดูด

ราคาขายที่สูงกว่าตลาด, อย่างที่บอก โครงการหลายแห่งบวกค่าการันตีไว้ในราคาขายแล้ว คอนโดที่ตลาดขายกันที่ 100,000 บาทต่อตารางเมตร อาจถูกตั้งราคา 115,000-120,000 บาท แล้วเอาส่วนต่างมาจ่ายเป็นค่าเช่าการันตี พอหมดช่วงการันตี มูลค่าห้องจริงๆ อาจต่ำกว่าที่ซื้อมา ตามข้อมูลจาก DDproperty คอนโดบางโครงการในกรุงเทพที่มีแพ็กเกจการันตีค่าเช่า มีราคาขายสูงกว่าโครงการใกล้เคียงที่ไม่มีการันตีถึง 10-20%

หมดช่วงการันตีแล้วหาคนเช่าไม่ได้, สมมติรับการันตี 3 ปี พอปีที่ 4 บริษัทหยุดจ่าย เจ้าของต้องหาผู้เช่าเอง แต่ปรากฏว่าค่าเช่าตลาดจริงต่ำกว่าที่เคยได้รับ หรือที่แย่กว่าคือหาคนเช่าไม่ได้เลย เพราะทำเลไม่ได้ดีอย่างที่โฆษณาไว้

ความเสี่ยงที่บริษัทจะเจ๊ง, ไม่ได้พูดหลอก มีเคสจริงในไทยที่บริษัทรับประกันค่าเช่าแล้วปิดกิจการกลางทาง เจ้าของห้องได้แต่ยืนมองงง ไม่ได้เงินค่าเช่า ไม่รู้จะไปเรียกร้องใคร

สัญญาที่ไม่ชัดเจน, บางสัญญาเขียนเงื่อนไขที่ทำให้บริษัทสามารถปรับลดค่าเช่าได้ หรือมีข้อยกเว้นมากมาย เช่น ถ้าอัตราเช่าในตลาดลดลงเกิน 20% บริษัทมีสิทธิ์ปรับลดค่าเช่าตามสัดส่วน พอเจอปัญหาจริง ผู้ซื้อไม่มีทางไปไหนเลย

ตารางเปรียบเทียบ: มีการันตี vs ไม่มีการันตี vs บริหารเอง

• ผลตอบแทนที่คาดหวัง: 3-7% ต่อปี (ตามสัญญา) | 3-6% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับตลาด) | 4-7% ต่อปี (ถ้าบริหารดี)
• ราคาห้องที่ซื้อ: มักสูงกว่าตลาด 10-20% | ราคาตลาดปกติ | ราคาตลาดปกติ
• ค่าคอมมิชชั่น/ค่าบริหาร: รวมในราคาแล้ว | 1-2 เดือนค่าเช่า | ไม่มี
• ความเสี่ยงห้องว่าง: ต่ำ (ช่วงการันตี) | ปานกลาง | สูง (ถ้าไม่มีประสบการณ์)
• ภาระจัดการ: ไม่ต้องทำอะไร | น้อย (นายหน้าช่วย) | สูง (ทำเองทั้งหมด)
• ความยืดหยุ่น: ต่ำ (ผูกสัญญา) | ปานกลาง | สูง
• ความเสี่ยงบริษัทปิดกิจการ: มี | ต่ำ | ไม่มี
• เหมาะกับใคร: นักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการความสบายใจ | คนที่อยากลงทุนแต่ไม่มีเวลา | คนที่มีเวลาและประสบการณ์

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจใช้บริการรับประกันค่าเช่า

ถ้ายังสนใจอยู่ ไม่ว่ากัน แต่ช่วยเช็กเรื่องพวกนี้ก่อนนะ

เปรียบเทียบราคาขายกับโครงการใกล้เคียง, เช็กราคาตลาดจริงผ่าน Fazwaz หรือเว็บอสังหาฯ อื่นๆ ดูว่าราคาที่โครงการเสนอมาสูงกว่าตลาดมากแค่ไหน ถ้าสูงกว่า 15% ขึ้นไป ควรคิดหนัก

ตรวจสอบบริษัทที่รับประกัน, ดูว่าเป็นบริษัทจดทะเบียนถูกต้องไหม มีผลงานบริหารคอนโดมานานแค่ไหน เช็กได้ที่ กรมที่ดิน หรือกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ถ้าบริษัทเพิ่งจดทะเบียนไม่กี่ปี ทุนจดทะเบียนน้อย ระวังไว้

อ่านสัญญาให้ละเอียด, ดูว่ามีเงื่อนไขยกเว้นอะไรบ้าง บริษัทมีสิทธิ์ปรับลดค่าเช่าได้ไหม ถ้ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนดมีค่าปรับเท่าไหร่ ถ้าเป็นไปได้ ให้ทนายดูก่อนเซ็น

คำนวณผลตอบแทนจริง, ถ้าราคาห้องถูกบวกไว้แล้ว ให้คำนวณผลตอบแทนจากราคาตลาดจริง ไม่ใช่ราคาที่ซื้อ อาจพบว่าผลตอบแทนจริงแค่ 2-3% ซึ่งไม่ต่างจากฝากเงินแบงก์เท่าไหร่

ดูทำเลให้ดี, ค่าเช่าการันตีจะจบลงวันหนึ่ง ถ้าทำเลดีจริง เช่น ใกล้ BTS ทองหล่อ เอกมัย หรือ MRT สุขุมวิท ก็ยังหาคนเช่าได้ไม่ยาก แต่ถ้าทำเลห่างจากรถไฟฟ้า หรืออยู่ในย่านที่ซัพพลายล้นตลาด พอหมดการันตีอาจลำบาก

ทำเลไหนในกรุงเทพที่ปล่อยเช่าได้ง่ายโดยไม่ต้องพึ่งการันตี

จริงๆ แล้ว ถ้าเลือกทำเลดีๆ และตั้งราคาเช่าเหมาะสม การหาผู้เช่าในกรุงเทพไม่ได้ยากเลย โดยเฉพาะคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

ย่าน BTS อโศก-พร้อมพงษ์-ทองหล่อ ยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ คอนโด 1 ห้องนอนในย่านนี้ เช่นที่ The Lumpini 24 หรือ Park 24 เช่าได้ 18,000-30,000 บาทต่อเดือน อัตราห้องว่างต่ำมาก

ย่าน BTS อ่อนนุช-แบริ่ง กลายเป็นขวัญใจชาวต่างชาติรุ่นใหม่ที่งบจำกัด คอนโดอย่าง Ideo Mobi Sukhumvit หรือ Life Sukhumvit 48 เช่าได้ 10,000-18,000 บาทต่อเดือน ดีมานด์สูงตลอด

ย่าน MRT พระราม 9-เพชรบุรี เป็นย่านที่โตเร็วมาก มีออฟฟิศใหม่ๆ เ