ถ้าเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพ คงเคยเจอสถานการณ์แบบนี้, โทรไปสอบถามห้องที่สนใจ ปลายสายเป็นนายหน้าที่พยายามขายห้องอื่นให้ กดดันให้รีบตัดสินใจ แถมบางทียังเจอค่าธรรมเนียมที่ไม่ได้คาดคิดอีก หลายคนเลยเริ่มถามว่า "เช่าคอนโดไม่มีนายหน้าได้ไหม?" คำตอบคือได้ แต่ต้องรู้วิธีและเข้าใจข้อดีข้อเสียก่อน บทความนี้จะพาไปดูทุกแง่มุมของการเช่าคอนโดโดยไม่ผ่านนายหน้า แบบตรงประเด็น ไม่อ้อมค้อม

ทำไมคนถึงอยากเช่าคอนโดไม่ผ่านนายหน้า

เหตุผลหลักๆ มีไม่กี่ข้อ แต่ข้อไหนก็หนักๆ ทั้งนั้น ข้อแรกคือเรื่องเงิน แม้ในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ ค่าคอมมิชชันนายหน้าฝั่งผู้เช่ามักจะไม่ต้องจ่ายตรง แต่ในหลายกรณี ค่าคอมมิชชันนายหน้า (ปกติ 1 เดือนของค่าเช่า) ถูกบวกเข้าไปในราคาค่าเช่าอยู่แล้ว ถ้าเจ้าของไม่ต้องจ่ายค่าคอมฯ เจ้าของบางคนก็ยอมลดราคาเช่าให้ได้

ข้อสองคือเรื่องความรำคาญ นายหน้าบางคนโทรตามตลอด กดดันให้วางมัดจำ หรือพาไปดูห้องที่ไม่ตรงกับที่ต้องการ ข้อสามคือเรื่องข้อมูล บางทีนายหน้าให้ข้อมูลไม่ครบ เช่น ค่าส่วนกลางเท่าไร ห้องมีปัญหาอะไรบ้าง สัญญาเช่ามีเงื่อนไขอะไรพิเศษ คนเช่าต้องมาค้นหาเองทีหลัง

จากข้อมูลของ DDproperty ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพช่วงปี 2024 อยู่ที่ประมาณ 15,000-25,000 บาท/เดือน สำหรับห้อง 1 ห้องนอนในทำเลใจกลางเมือง ลองคิดดูว่าถ้าสามารถเจรจาลดราคาลงได้ 1,000-2,000 บาทต่อเดือนเพราะไม่มีค่าคอมมิชชัน สัญญา 1 ปีก็ประหยัดได้ 12,000-24,000 บาทเลยทีเดียว

วิธีหาคอนโดเช่าโดยไม่ผ่านนายหน้า

วิธีแรกที่หลายคนใช้คือเดินเข้าไปถามที่นิติบุคคลของคอนโดโดยตรง สมมติว่าอยากอยู่แถวสถานี BTS อ่อนนุช ก็ลองเดินเข้าไปที่ล็อบบี้ของ The Base Sukhumvit 77 หรือ Ideo Mobi Sukhumvit 81 แล้วถามนิติฯ ว่ามีห้องว่างให้เช่าไหม บางโครงการจะมีบอร์ดติดประกาศห้องเช่าอยู่ที่ล็อบบี้เลย

วิธีที่สองคือหาตามกลุ่มเฟซบุ๊ก เช่น กลุ่ม "คอนโดให้เช่า กรุงเทพ" หรือกลุ่มเฉพาะคอนโด อย่างกลุ่มลูกบ้าน Lumpini ต่างๆ ข้อดีคือได้คุยกับเจ้าของห้องตรง แต่ข้อเสียคือต้องคัดกรองเอง เพราะบางโพสต์ก็เป็นนายหน้าแฝงตัวมาลงอยู่ดี

วิธีที่สามคือใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ที่ออกแบบมาเพื่อเชื่อมต่อผู้เช่ากับเจ้าของห้องโดยตรง ซึ่งปัจจุบันมีแพลตฟอร์มอย่าง Superagent ที่ใช้ AI ช่วยจับคู่ห้องที่เหมาะกับความต้องการ ไม่มีนายหน้ามากดดัน แค่บอกว่าต้องการห้องแบบไหน งบเท่าไร อยากอยู่ใกล้สถานีอะไร ระบบจะหาให้เลย

วิธีที่สี่คือประกาศตามเว็บไซต์อย่าง FazWaz หรือแอปพลิเคชันต่างๆ ซึ่งบางประกาศเป็นของเจ้าของโดยตรง สังเกตได้จากที่ระบุว่า "เจ้าของลงเอง" หรือ "ไม่รับนายหน้า"

ข้อดีของการเช่าคอนโดไม่ผ่านนายหน้า

ข้อดีที่เห็นชัดที่สุดคือเรื่องการสื่อสาร เมื่อคุยกับเจ้าของห้องโดยตรง ข้อมูลไม่ถูกบิดเบือน ถามอะไรก็ได้คำตอบตรงๆ อยากรู้ว่าห้องเคยมีปัญหารั่วซึมไหม แอร์เปลี่ยนเมื่อไร เครื่องซักผ้ายี่ห้ออะไร ถามเจ้าของเลยได้หมด

ข้อดีอีกเรื่องคือการเจรจาราคา เมื่อไม่มีค่าคอมมิชชันนายหน้า เจ้าของห้องบางคนยินดีลดราคาเช่าลง เช่น ห้องที่นายหน้าลงไว้ที่ 18,000 บาท/เดือน ถ้าคุยกับเจ้าของตรง อาจลงได้ที่ 16,000-17,000 บาท/เดือน โดยเฉพาะถ้ายอมทำสัญญายาว 1 ปีขึ้นไป

นอกจากนี้ยังได้ความยืดหยุ่นในสัญญา เจ้าของบางคนยอมปรับเงื่อนไขได้ เช่น ยอมให้เลี้ยงสัตว์ ยอมให้ตกแต่งห้องเพิ่ม หรือยอมรับมัดจำ 1 เดือนแทน 2 เดือน สิ่งเหล่านี้ถ้าผ่านนายหน้ามักจะเจรจาได้ยากกว่า

ข้อเสียและความเสี่ยงที่ต้องระวัง

แต่การเช่าคอนโดไม่ผ่านนายหน้าก็ไม่ได้สวยงามทุกเรื่อง ข้อเสียข้อแรกคือใช้เวลามาก ต้องหาห้องเอง นัดดูเอง เปรียบเทียบเอง ตรวจสอบเอกสารเอง สำหรับคนที่ทำงานยุ่งหรือเพิ่งย้ายมากรุงเทพ อาจจะหมดเวลาไปหลายวันกว่าจะเจอห้องที่ใช่

ข้อเสียข้อสองคือเรื่องความปลอดภัย เคยมีข่าวคนถูกหลอกวางมัดจำกับ "เจ้าของห้องปลอม" ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของจริง ก่อนโอนเงินมัดจำหรือค่าเช่า ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าคนที่คุยด้วยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง โดยสามารถขอดูโฉนดหรือเช็คได้ที่ กรมที่ดิน

ข้อเสียข้อสามคือเรื่องสัญญา ถ้าไม่มีนายหน้าช่วยร่างสัญญา ต้องตรวจสอบสัญญาเช่าเองอย่างละเอียด ดูเรื่องเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ ค่าปรับกรณีออกก่อนสัญญา สิทธิ์ในการเข้าตรวจห้อง และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ถ้าไม่มั่นใจ ควรให้ทนายตรวจสัญญาก่อนเซ็น ซึ่งค่าใช้จ่ายอยู่ที่ประมาณ 1,500-3,000 บาท

ข้อเสียสุดท้ายคือตัวเลือกอาจจำกัด เจ้าของห้องที่ไม่ใช้นายหน้ามักจะลงประกาศตามช่องทางที่ตัวเองถนัด ซึ่งอาจกระจัดกระจาย ทำให้หาเจอยาก ต่างจากนายหน้าที่มีฐานข้อมูลห้องเยอะ

เปรียบเทียบช่องทางเช่าคอนโดแบบไม่ผ่านนายหน้า

• เดินถามนิติฯ โดยตรง: ได้ดูห้องจริง ข้อมูลตรง | ใช้เวลามาก ต้องไปหลายโครงการ | คนที่รู้ทำเลที่ต้องการแล้ว
• กลุ่มเฟซบุ๊ก: ตัวเลือกเยอะ คุยกับเจ้าของตรง | ต้องคัดกรองเอง เสี่ยงถูกหลอก | คนที่มีเวลาและรอบคอบ
• เว็บประกาศทั่วไป: ค้นหาง่าย กรองตามราคาได้ | ปนกับประกาศนายหน้าเยอะ | คนที่ถนัดเทคโนโลยี
• แพลตฟอร์ม AI อย่าง Superagent: AI ช่วยจับคู่ ไม่มีนายหน้ากดดัน ประหยัดเวลา | เป็นแพลตฟอร์มใหม่ ตัวเลือกอาจน้อยกว่าช่องทางเก่า | คนที่ต้องการความสะดวกและไม่อยากถูกยัดเยียด

เช็คลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าเอง (ไม่มีนายหน้าช่วย)

ถ้าตัดสินใจเช่าคอนโดเองโดยไม่มีนายหน้า ต้องเป็นนายหน้าให้ตัวเองอย่างละเอียด รายการที่ต้องเช็คมีดังนี้

เรื่องตรวจสอบเจ้าของ, ขอดูสำเนาโฉนดห้องชุดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตรวจสอบว่าชื่อตรงกับบัตรประชาชนของคนที่ทำสัญญาด้วย ถ้าเจ้าของให้คนอื่นมาทำแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ

เรื่องสัญญา, อ่านทุกข้อ โดยเฉพาะข้อที่เกี่ยวกับเงินประกัน (ปกติ 2 เดือน) ค่าเช่าล่วงหน้า (1 เดือน) เงื่อนไขการคืนเงินประกัน ค่าปรับกรณีออกก่อนสัญญา ค่าน้ำค่าไฟคิดอัตราเท่าไร (ค่าไฟนิติฯ มักแพงกว่าค่าไฟการไฟฟ้าฯ 2-3 บาท/หน่วย) และใครรับผิดชอบค่าซ่อมแซมอะไรบ้าง

เรื่องห้อง, ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ทุกมุม จดบันทึกรอยตำหนิ ขีดข่วน หรือความเสียหายที่มีอยู่แล้ว ให้เจ้าของเซ็นรับทราบ เพื่อป้องกันปัญหาตอนย้ายออก

เรื่องค่าใช้จ่าย, คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนเข้าอยู่ ตัวอย่างเช่น ห้องที่ Lumpini Park Rama 9-Ratchada ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ค่าเช่า 13,000 บาท/เดือน ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่ต้องจ่ายคือ ค่าเช่าล่วงหน้า 13,000 + เงินประกัน 26,000 = 39,000 บาท ยังไม่รวมค่ามิเตอร์ไฟฟ้าอีกประมาณ 2,000-6,000 บาท

อนาคตของการเช่าคอนโดไม่ง้อนายหน้า

ตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพกำลังเปลี่ยนไป คนรุ่นใหม่ไม่อยากเสียเวลากับขั้นตอนแบบเดิมๆ ไม่อยากถูกกดดัน ไม่อยากจ่ายแพงกว่าที่ควร เทคโนโลยี AI ทำให้กระบวนการค้นหาคอนโดที่เหมาะสมรวดเร็วขึ้นมาก จากเดิมที่ต้องเปิดดูประกาศทีละร้อยๆ รายการ ตอนนี้แค่บอกความต้องการ ระบบก็จัดหาให้ได้

แต่ไม่ว่าจะเช่าผ่านนายหน้าหรือเช่าเอง สิ่งสำคัญที่สุดคือความรอบคอบ ตรวจสอบเอกสาร อ่านสัญญาให้ดี ถ่ายรูปสภาพห้อง และเก็บหลักฐานการจ่ายเงินทุกครั้ง ทำแค่นี้ ไม่ว่าจะเช่าช่องทางไหนก็ปลอดภัย

ถ้ากำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและไม่อยากวุ่นวายกับนายหน้า ลองเข้าไปที่ superagent.co แพลตฟอร์ม AI ที่ช่วยหาคอนโดให้ตรงใจ ไม่มีใครมากดดัน ไม่มีค่าคอมมิชชัน แค่บอกว่าอยากได้ห้องแบบไหน งบเท่าไร อยากอยู่ใกล้สถานีไหน แล้วให้ AI จัดการที่เหลือให้