คุณซื้อคอนโดที่เดอะเบส สุขุมวิท 77 เมื่อสามปีที่แล้วเพื่อเป็นการลงทุน คุณพบผู้เช่าที่ดีซึ่งจ่ายค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่ามาอย่างสม่ำเสมอและชีวิตดีขึ้น แต่ตอนนี้คุณต้องการขาย บางทีคุณอาจย้ายที่อยู่ บางทีคุณอาจต้องการอัปเกรดพอร์ตโฟลิโอของคุณ หรือบางทีตลาดเหมาะสมและคุณต้องการเงินสด คำถามหนึ่งที่ทำให้เจ้าของส่วนใหญ่ติดขัด: เกิดอะไรขึ้นกับผู้เช่าของฉัน

เป็นคำถามที่ยุติธรรม และตามความจริง เจ้าของคอนโดจำนวนมากในกรุงเทพมีความเข้าใจผิด พวกเขาสันนิษฐานว่าพวกเขาสามารถไล่ผู้เช่าออกไปได้ทันทีหรือพวกเขาคิดว่าพวกเขาต้องรอจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ไม่มีสิ่งใดที่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง กฎหมายการเช่าไทยมีความแปลกประหลาดของตัวเอง และการทำความเข้าใจเรื่องเหล่านี้สามารถช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงปัญหากฎหมาย การสูญเสียเงิน และความสัมพันธ์ที่แย่ลง

กฎหมายไทยพูดอะไรเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่มีการเช่า

นี่คือสิ่งที่สำคัญที่สุดที่ต้องรู้: หากผู้เช่าของคุณมีสัญญาเช่าที่ลงทะเบียน ผู้ซื้อรายใหม่จะต้องเคารพสัญญานั้น ตามมาตรา 569 ของประมวณกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย สัญญาเช่าที่ลงทะเบียนอย่างถูกต้องที่กรมที่ดินจึงมีผลผูกพันต่อเจ้าของรายใหม่ ผู้เช่าคงอยู่ ค่าเช่าเท่าเดิม และเงื่อนไขนำมาตามไป

ตอนนี้ นี่คือจุดที่ความเป็นจริงของกรุงเทพเข้ามา สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในเมืองมีระยะเวลาหนึ่งปีหรือน้อยกว่า และสัญญาเช่าที่ไม่ถึงสามปีไม่จำเป็นต้องลงทะเบียน ซึ่งหมายความว่าสัญญาการเช่าส่วนใหญ่สำหรับคอนโดใกล้อารีย์ ทองหล่อ หรือพร้อมพงศ์ไม่ได้ลงทะเบียน ในทางปฏิบัติ นี่ให้ความยืดหยุ่นมากขึ้นแก่เจ้าของรายใหม่ แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าไม่มีสิทธิ

แม้จะมีสัญญาเช่าที่ไม่ได้ลงทะเบียน แต่ศาลในประเทศไทยบางครั้งได้ตัดสินว่าเจ้าของรายใหม่ควรเคารพสัญญาเช่าที่เหลือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อรู้เกี่ยวกับผู้เช่าก่อนที่จะซื้อ ดังนั้นหากคุณกำลังขายหน่วยของคุณที่ไอดีโอ โมบิ ราม 9 และมีผู้เช่าจ่ายค่าเช่า 18,000 บาทต่อเดือนโดยมีสัญญาเช่าเหลือห้าเดือน อย่าสันนิษฐานว่าผู้ซื้อสามารถส่งหมายแจ้งให้ออกจากบ้านได้ในวันแรก

การขายโดยมีผู้เช่าอยู่ในสถานที่: การเคลื่อนไหวที่ฉลาด

เชื่อหรือไม่ การขายโดยมีผู้เช่าอยู่ในหน่วยของคุณสามารถเป็นประโยชน์ต่อคุณได้ นักลงทุนที่ช้อปหาคอนโดตามแนวสุขุมวิทหรือใกล้ BTS แบริ่งมักมองหาผลตอบแทนจากการเช่าทันที หน่วยที่ไอดีโอ โมบิ ราม 9 ที่มีผู้เช่าจ่ายค่าเช่า 22,000 บาทต่อเดือนและสัญญาเช่าดำเนินต่อไปอีกแปดเดือน นั่นคือการลงทุนแบบสำเร็จรูป นักลงทุนจำนวนมากจะจ่ายราคาพิเศษสำหรับสิ่งนั้น

สิ่งสำคัญคือความโปร่งใส เปิดเผยเงื่อนไขสัญญาเช่า จำนวนค่าเช่า และประวัติการชำระเงินของผู้เช่าตั้งแต่เริ่มต้น นักลงทุนที่เป็นผู้ซื้อจะชื่นชม พวกเขาข้ามช่วงว่างของหน่วย หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการหาผู้เช่ารายใหม่ และเริ่มสร้างรายได้ตั้งแต่วันแรก

สิ่งหนึ่งที่ต้องคำนึงถึง: หากคุณกำลังตลาดให้แก่ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่ในหน่วยด้วยตัวเอง ผู้เช่าที่นั่งจึงกลายเป็นความซับซ้อนมากกว่าประโยชน์ รู้จักผู้ชมของคุณก่อนที่จะลงโครงการขาย

วิธีจัดการการสนทนากับผู้เช่าของคุณ

ส่วนนี้สำคัญกว่าที่ผู้ขายส่วนใหญ่ตระหนัก สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของสตูดิโอที่ลุมพินี สวีท เพชรบุรี มักกะสัน และผู้เช่าของคุณเป็นมืออาชีพหนุ่มที่อยู่ที่นั่นมาสองปีแล้ว เธอจ่ายค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน ไม่เคยสร้างปัญหา และถือว่าเป็นบ้านของเธอ คุณควรพูดคุยกับเธออย่างเหมาะสม

เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณเพื่อหาข้อกำหนดการสิ้นสุดก่อนกำหนด สัญญาการเช่าไทยมาตรฐานหลายฉบับมีการแจ้งเตือน 30 หรือ 60 วันสำหรับทั้งสองฝ่าย หากของคุณมี คุณก็มีเส้นทางที่ชัดเจน ให้แจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรที่เหมาะสม คืนเงินประกันตามเงื่อนไข และเลิกจากกันในความสัมพันธ์ที่ดี

หากไม่มีข้อกำหนดการสิ้นสุดก่อนกำหนด คุณอาจจะต้องรอจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเจรจาข้อตกลงการออกจากบ้าน เจ้าของบางคนมอบค่าเช่าฟรีหนึ่งเดือนหรือครอบคลุมค่าใช้สอยในการย้ายเพื่อส่งเสริมให้ผู้เช่าออกจากไปแต่เร็ว สิ่งที่เสียไปสองสามพันบาทของความไม่เห็นแก่ตัวสามารถป้องกันเดือนหลายเดือนของการล่าช้าและข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น

ไม่ว่าคุณจะทำอะไร อย่าเริ่มแสดงหน่วยให้ผู้ซื้อโดยไม่บอกผู้เช่าของคุณก่อน ไม่มีอะไรที่ทำให้ความสัมพันธ์กลายเป็นอันตรายเร็วกว่า และผู้เช่าที่ไม่พอใจสามารถทำให้การดูหน่วยยากขึ้นได้มาก

การหาเวลาในการขายรอบรอบสัญญาเช่า

หากคุณมีสิทธิพิเศษในการวางแผนล่วงหน้า การหาเวลาขายของคุณรอบรอบสัญญาเช่าเป็นวิธีที่ฉลาดที่สุด สมมติว่าผู้เช่าของคุณที่แอสไพร์ สาธร ราชพฤกษ์ใกล้ BTS วุฒศักดิ์มีสัญญาเช่าสิ้นสุดในเดือนมีนาคม เริ่มเตรียมหน่วยของคุณเพื่อขายในเดือนมกราคม จัดเจ้าหน้าที่ ตั้งราคาให้ถูกต้อง และเริ่มตลาดหน่วยเป็นพร้อมใช้งานในเดือนมีนาคมหรือเมษายน

ด้วยวิธีนี้ คุณหลีกเลี่ยงพื้นที่สีเทาทางกฎหมาย สัญญาเช่าสิ้นสุดตามธรรมชาติ คุณได้หน่วยของคุณกลับมาในสภาพสะอาดหลังการตรวจสอบครั้งสุดท้าย และผู้ซื้อได้หน่วยที่ว่างพร้อมสำหรับแผนของพวกเขา ตลาดการขายคอนโดกรุงเทพมักจะฟื้นตัวระหว่างเดือนมกราคมถึงเมษายน ดังนั้นสิ่งนี้มักจะสอดคล้องกับรอบความต้องการ

สำหรับผู้เช่าที่จ่ายรายเดือน ซึ่งเป็นเรื่องปกติหลังจากสัญญาเช่าเริ่มต้นปีแรกสิ้นสุดลง คุณโดยปกติจำเป็นต้องให้การแจ้งเตือน 30 วัน สถานการณ์เหล่านี้เป็นสถานการณ์ที่ง่ายที่สุดในการจัดการ

ป้องกันตัวเองด้วยเอกสารที่ถูกต้อง

ก่อนที่จะลงโครงการขายคอนโดของคุณ รวบรวมเอกสารการเช่าทั้งหมดของคุณ ซึ่งรวมถึงสัญญาเช่าปัจจุบัน บันทึกเงินประกันที่ถูกยึด ส่วนเพิ่มเติมหรือข้อตกลงพิเศษใด ๆ และบันทึกของการชำระเงินค่าเช่า หากคุณกำลังขายให้นักลงทุน พวกเขาจะต้องการเห็นสิ่งนี้ หากคุณกำลังขายให้ผู้ที่วางแผนที่จะย้ายเข้ามา พวกเขาจะต้องการทราบเวลาที่แน่นอนเมื่อหน่วยจะว่าง

นอกจากนี้ อย่าลืมแจ้งให้สำนักงานจัดการทรัพย์สินของคุณทราบที่อาคารคอนโด อาคารเช่น เดอะ ลอฟท์ เอกไทยหรือโนเบิล รีโวล์ฟ ราชดา มีขั้นตอนการส่งมอบตัวเองและสำนักงานจัดการของคุณสามารถช่วยประสานงานการเปลี่ยนผ่านระหว่างความเป็นเจ้าของเก่าและใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับค่าใช้พื้นที่ร่วมและการเข้าถึงอาคารสำหรับผู้เช่าระหว่างช่วงการเปลี่ยนผ่าน

การขายคอนโดที่เช่าในกรุงเทพไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องที่เครียด ด้วยการสื่อสารที่ซื่อสัตย์ การหาเวลาที่เหมาะสม และความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับเงื่อนไขสัญญาเช่าของคุณ คุณสามารถปกป้องสิทธิของผู้เช่าของคุณในขณะที่ยังคงได้หน่วยของคุณขายในราคาที่เป็นธรรม หากคุณกำลังมองหาผู้เช่าสำหรับทรัพย์สินลงทุนถัดไปของคุณ หรือคุณเป็นผู้เช่าที่ค้นหาบ้านถัดไปของคุณ ลองไปที่ superagent.co เพื่อดูว่าการจับคู่ AI ช่วยลบความสงสัยจากตลาดการเช่าของกรุงเทพได้อย่างไร