รีโนเวทคอนโดก่อนปล่อยเช่า: คุ้มไหม และควรทำอะไรบ้าง

ใครเป็นเจ้าของคอนโดแล้วอยากปล่อยเช่า คงเคยลังเลว่า "ควรรีโนเวทก่อนไหม หรือปล่อยตามสภาพแล้วตั้งราคาถูกๆ ดีกว่า" คำถามนี้ตอบแบบกว้างๆ ไม่ได้ เพราะมันขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งทำเล สภาพห้อง และกลุ่มผู้เช่าที่เราต้องการ แต่สิ่งที่บอกได้แน่ๆ คือ ถ้าทำถูกจุด รีโนเวทคอนโดก่อนปล่อยเช่าคุ้มมาก แต่ถ้าทำผิดจุด อาจเสียเงินฟรีแล้วค่าเช่าก็ไม่ขึ้นสักบาท วันนี้มาคุยกันแบบตรงๆ ว่าควรทำอะไร ไม่ควรทำอะไร และจะคุ้มค่าจริงไหม

รีโนเวทคอนโดก่อนปล่อยเช่า คุ้มจริงหรือแค่เสียเงิน?

คำตอบสั้นๆ คือ คุ้ม ถ้าเลือกทำถูกจุด ลองคิดแบบนี้ คอนโดอายุ 10 ปีขึ้นไปย่านรัชดา เช่น Lumpini Place Ratchada-Sathu ห้อง 30 ตร.ม. สภาพเดิมๆ อาจปล่อยเช่าได้ประมาณ 8,000-9,000 บาท แต่ถ้าลงทุนรีโนเวทสัก 80,000-120,000 บาท เปลี่ยนพื้น ทาสีใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ค่าเช่าอาจขึ้นไปแตะ 12,000-14,000 บาทได้สบายๆ

ส่วนต่างค่าเช่าเดือนละ 3,000-5,000 บาท หมายความว่าภายใน 2 ปี ก็ถอนทุนรีโนเวทคืนแล้ว หลังจากนั้นเป็นกำไรล้วนๆ ยิ่งคอนโดอยู่ในทำเลดี ใกล้ BTS หรือ MRT ยิ่งคุ้ม เพราะผู้เช่ามีตัวเลือกเยอะ ห้องที่ดูดีกว่าย่อมได้เปรียบ

สิ่งที่ควรรีโนเวท เปลี่ยนแล้วเห็นผลชัด

อันดับแรกเลยคือ ทาสีใหม่ทั้งห้อง ฟังดูธรรมดา แต่ผลลัพธ์ต่างกันลิบ ห้องที่สีเหลืองเก่าๆ กับห้องสีขาวสะอาดตา ความรู้สึกของคนดูห้องต่างกันราวฟ้ากับดิน ค่าใช้จ่ายแค่ 5,000-8,000 บาท สำหรับห้อง 30 ตร.ม. ถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับผลที่ได้

อันดับสองคือ เปลี่ยนพื้น คอนโดเก่าหลายที่พื้นกระเบื้องลายเชย หรือพื้นลามิเนตบวมน้ำ การปูพื้นไวนิลทับ ตารางเมตรละ 400-700 บาท ห้อง 30 ตร.ม. ตกประมาณ 12,000-20,000 บาท ทำให้ห้องดูทันสมัยขึ้นทันที

อันดับสามคือ เฟอร์นิเจอร์ ไม่ต้องซื้อแพง แค่เลือกโทนสีให้เข้ากัน เตียงนอน โซฟา โต๊ะทำงาน ชุดละ 20,000-40,000 บาท จาก IKEA หรือร้านออนไลน์ก็ได้ของดีๆ ผู้เช่าชาวต่างชาติย่าน Asoke หรือ Phrom Phong ชอบห้องสไตล์มินิมอลสะอาดตา ไม่ต้องตกแต่งจัดหนักจัดเต็ม

อันดับสี่ อย่าลืมห้องน้ำ เปลี่ยนฝักบัว เปลี่ยนกระจก ซิลิโคนรอบอ่างล้างหน้าใหม่ ค่าใช้จ่ายไม่กี่พันบาท แต่สร้างความรู้สึกสะอาดปลอดภัยให้ผู้เช่าได้มหาศาล

สิ่งที่ไม่ควรทำ รีโนเวทแล้วไม่คุ้ม

หลายคนอยากทุบห้องรีโนเวทใหญ่ เปลี่ยนผังห้อง ทำครัวบิลท์อินหรู ซึ่งบอกตรงๆ ว่าไม่คุ้มเลยสำหรับห้องปล่อยเช่า การทุบผนังเปลี่ยนผังอาจใช้งบ 200,000-400,000 บาท แต่ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นแค่ 2,000-3,000 บาท ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะคืนทุน

ครัวบิลท์อินสวยๆ ราคาหลักแสน ก็ไม่จำเป็นสำหรับคอนโดให้เช่า เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ทำอาหารไม่บ่อย โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานย่าน Silom, Sathorn หรือ Ekkamai ที่กินข้าวนอกบ้านเป็นหลัก

เครื่องใช้ไฟฟ้าแบรนด์หรูก็เช่นกัน ทีวีจอใหญ่ราคาหลายหมื่น เครื่องซักผ้าฝาหน้ารุ่นท็อป ผู้เช่าไม่ได้ให้ค่ากับแบรนด์ขนาดนั้น ขอแค่ใช้งานได้ดีก็พอ เลือกรุ่นกลางๆ ที่ทนทาน ประหยัดงบไปใส่จุดอื่นดีกว่า

กลยุทธ์รีโนเวทตามทำเลและกลุ่มเป้าหมาย

ทำเลต่างกัน กลุ่มผู้เช่าต่างกัน รีโนเวทก็ควรต่างกัน คอนโดย่าน Ari หรือ Saphan Khwai ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทยรุ่นใหม่ ชอบสไตล์คาเฟ่ โทนอุ่น ไม้อ่อน ใส่ต้นไม้สักมุม ค่าเช่าห้องสตูดิโอแถวนี้ประมาณ 10,000-15,000 บาท ถ้าห้องสวยตรงสไตล์ ปล่อยได้เร็วมาก

ย่าน Thong Lo หรือ Ekkamai ถ้าเป็นคอนโดเก่าอย่าง Noble Remix หรือ Siri at Sukhumvit ผู้เช่ามักเป็นชาวต่างชาติ เน้นห้องสะอาด โล่ง เฟอร์นิเจอร์ครบ พร้อมเข้าอยู่ ค่าเช่าห้อง 1 นอน ตกประมาณ 18,000-30,000 บาท การรีโนเวทให้ดูทันสมัยช่วยดึงดูดผู้เช่ากลุ่มนี้ได้ชัดเจน

ส่วนคอนโดย่าน Bang Sue หรือ Tao Poon ใกล้ MRT สายสีม่วง กลุ่มเป้าหมายเป็นพนักงานออฟฟิศ งบเช่า 7,000-10,000 บาท ไม่ต้องรีโนเวทหรู แค่สะอาด เฟอร์นิเจอร์ใช้งานได้ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ ก็ปล่อยได้แล้ว

เช็คลิสต์ก่อนตัดสินใจรีโนเวท

ก่อนลงมือทำ ลองถามตัวเองสัก 3 ข้อ หนึ่ง ค่าเช่าปัจจุบันของห้องสภาพเดิมในทำเลนี้เท่าไร และถ้ารีโนเวทแล้วจะเพิ่มขึ้นเท่าไร ถ้าส่วนต่างน้อยกว่า 2,000 บาทต่อเดือน อาจไม่คุ้ม

สอง คอนโดเราอยู่ในทำเลที่มีคู่แข่งเยอะไหม ถ้าคอนโดใหม่ผุดขึ้นรอบๆ เต็มไปหมด เช่นแถว Ratchathewi หรือ Phra Ram 9 การรีโนเวทห้องเก่าให้สู้คอนโดใหม่ได้จะช่วยให้ไม่ต้องลดราคาแข่ง

สาม สภาพตึกโดยรวมเป็นอย่างไร ถ้านิติบุคคลดูแลดี ล็อบบี้สะอาด สระว่ายน้ำใช้ได้ การรีโนเวทห้องจะยิ่งส่งเสริมให้ภาพรวมดีขึ้น แต่ถ้าตึกทรุดโทรมมาก รีโนเวทห้องอย่างเดียวอาจไม่ช่วยเท่าไร

สรุปแล้ว รีโนเวทคอนโดก่อนปล่อยเช่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ถ้ารู้จักเลือกทำในจุดที่ผู้เช่าให้ความสำคัญจริงๆ ไม่ต้องลงทุนหลักแสน แค่หลักหมื่นก็เปลี่ยนห้องให้น่าอยู่ขึ้นมากได้ ยิ่งถ้าทำเลดี ค่าเช่าก็ขึ้นตาม แล้วห้องก็ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้นด้วย

ถ้ารีโนเวทเสร็จแล้วพร้อมปล่อยเช่า หรือกำลังมองหาคอนโดเช่าที่รีโนเวทมาสวยพร้อมอยู่ ลองเข้าไปดูที่ superagent.co ได้เลย แพลตฟอร์ม AI ที่ช่วยจับคู่ห้องกับความต้องการของคุณ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ค้นหาได้เองสบายๆ ประหยัดเวลาไปได้เยอะเลย