การให้เช่าซ้ำคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ: 合法หรือไม่และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อนุญาตอะไร?

คุณลงนามในสัญญาเช่าระยะเวลาหนึ่งปีในคอนโดใกล้ BTS ThongLo แต่บริษัทของคุณเพิ่งบอกให้คุณย้ายไปเชียงใหม่เป็นเวลาหกเดือน ค่าเช่าอยู่ที่ 28,000 บาทต่อเดือน และคุณไม่อยากจ่ายค่าเช่าสำหรับหน่วยว่างเปล่า ดังนั้นคุณคิดว่าทำไมไม่หาคนอื่นมารับเอาที่พักในขณะที่คุณไป ฟังดูง่ายพอ แต่การให้เช่าซ้ำคอนโดในกรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในสิ่งที่สามารถเปลี่ยนจาก "ความคิดที่ยอดเยี่ยม" ไปเป็น "ปัญหาร้ายแรง" ได้เร็วกว่ารถแท็กซี่มอเตอร์ไซค์บน สุขุมวิท

กฎหมายไทยพูดอะไรจริงๆเกี่ยวกับการให้เช่าซ้ำ

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ตระหนัก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย โดยเฉพาะหมวด 544 และ 545 ผู้เช่าไม่สามารถให้เช่าซ้ำได้โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หากคุณทำเช่นนั้นโดยไม่ได้รับอนุญาต เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีเหตุผลทางกฎหมายที่จะยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ไม่มีคำเตือน ไม่มีระยะเวลาผ่อนผัน

สิ่งนี้ใช้ได้ไม่ว่าคุณจะให้เช่าซ้ำหน่วยทั้งหมดหรือเพียงแค่เช่าห้องนอนสำรอง กฎหมายไม่แยกความแตกต่างระหว่างการให้เช่าซ้ำบางส่วนและเต็มจำนวน ทั้งสองต้องได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

สมมติว่าคุณเช่าห้องนอนสองห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรีสำหรับ 25,000 บาทต่อเดือน คุณคิดว่าจะใส่ห้องหนึ่งในแอปพ์ให้เช่าระยะสั้นเพื่อชดเชยค่าใช้จ่าย ในทางกฎหมายคุณไม่สามารถทำเช่นนั้นได้โดยไม่ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์รู้และยินยอม และสัญญาเช่าไทยมาตรฐานส่วนใหญ่มีข้อกำหนดที่ห้ามการให้เช่าซ้ำอย่างชัดเจน ซึ่งทำให้ภาพกฎหมายชัดเจนยิ่งขึ้น

ทำไมเจ้าของคอนโดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จึงปฏิเสธ

แม้ว่าผู้เช่าขออนุญาตอย่างสุภาพ เจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะปฏิเสธคำขอให้เช่าซ้ำ มีเหตุผลเชิงปฏิบัติบางอย่างสำหรับสิ่งนี้ และตามสัตย์ จริง พวกเขาสมเหตุสมผลเมื่อคุณได้ยิน

ประการแรก สำนักงานจริยธรรมของอาคารโดยทั่วไปต้องการการลงทะเบียนผู้เช่า หากคุณให้เช่าซ้ำให้คนอื่นโดยไม่ลงทะเบียนอย่างถูกต้องกับการจัดการอาคาร คุณจะละเมิดกฎของคอนโด ไม่เพียงแต่สัญญาเช่าของคุณ อาคารจำนวนมากเช่น The Base Park West ใกล้ BTS อ่อนนุช หรือ Ideo Mobi Sukhumvit มีนโยบายที่เข้มงวดเกี่ยวกับใครสามารถเข้าถึงอาคาร ใช้ยิม และถือบัตรกุญแจได้

ประการที่สอง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์กังวลเกี่ยวกับความรับผิดชอบ หากผู้เช่าซ้ำของคุณทำให้หน่วยเสียหาย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความสัมพันธ์ทางกฎหมายโดยตรงกับบุคคลนั้น พวกเขาจะต้องไปผ่านคุณเพื่อคืนค่าใช้จ่าย และนั่นเป็นปัญหาที่ไม่มีใครต้องการ ลองนึกภาพผู้เช่าซ้ำท่วมห้องน้ำในหน่วย 35,000 บาทต่อเดือนที่ Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT ศูนย์วัฒนธรรมไทย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถติดตามพวกเขาโดยตรงเพื่อซ่อมแซมได้

ประการที่สาม มีมุมประกันภัย กรมธรรมประกันภัยคอนโดส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับผู้เช่าที่ระบุชื่อ ผู้เช่าซ้ำที่ดำเนินการนอกข้อตกลงนั้นอาจทำให้การครอบคลุมเสียหายได้โดยสิ้นเชิง

เมื่อการให้เช่าซ้ำอาจถูกอนุญาต

ไม่ใช่ทุกเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะปฏิเสธ บางคนเปิดกว้างต่อการปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการจัดเรียงนั้นดำเนินการอย่างโปร่งใสและเป็นมืออาชีพ กุญแจสำคัญคือวิธีที่คุณเข้าหาการสนทนา

ผู้เช่าองค์กรบางครั้งเจรจาสิทธิ์ให้เช่าซ้ำเข้าไปในสัญญาเช่าเดิมของพวกเขา ตัวอย่างเช่น บริษัทเช่าหน่วยห้องนอนสามห้องที่ Millennium Residence ใกล้ BTS อโศก สำหรับ 85,000 บาทต่อเดือน อาจรวมข้อกำหนดที่อนุญาตให้พวกเขามอบสัญญาเช่าให้พนักงานคนอื่นหากมีคนย้ายออกไป นี่ไม่ใช่การให้เช่าซ้ำในความหมายดั้งเดิม แต่มันทำงานคล้ายคลึงกัน

ผู้เช่ารายบุคคลยังสามารถประสบความสำเร็จได้โดยการนำเสนอผู้เช่าซ้ำต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอความเห็นชอบ เสนอให้เก็บสัญญาเช่าไว้ในชื่อของตนเอง และยินยอมให้รับผิดชอบเต็มที่สำหรับค่าเช่าและความเสียหาย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคนในพื้นที่เช่น อารี หรือพร้อมพง ซึ่งความต้องการสูงและผู้เช่าได้รับการตรวจสอบอย่างดีทั่วไป มีความยืดหยุ่นมากขึ้นเกี่ยวกับเรื่องนี้

หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยินยอม ให้ได้เป็นลายลักษณ์อักษร ข้อเพิ่มเติมอย่างง่ายต่อสัญญาเช่าของคุณที่ระบุชื่อผู้เช่าซ้ำ ระบุวันที่ และสรุปความรับผิดชอบจะปกป้องทุกคนที่เกี่ยวข้อง

กับดักการให้เช่าระยะสั้น

นี่คือจุดที่สิ่งต่างๆ กลายเป็นเสี่ยงจริงๆ การใส่คอนโดของคุณบน Airbnb หรือแพลตฟอร์มอื่นๆ ระยะสั้นขณะที่คุณเดินทางเป็นการให้เช่าซ้ำ และมันอาจเป็นความผิดกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ด้วย กฎหมายไทยกำหนดให้การเช่าที่สั้นกว่า 30 วันต้องดำเนินการเป็นโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาต คอนโดของคุณไม่ใช่โรงแรมที่ได้รับใบอนุญาต

สำนักงานจริยธรรมในอาคารเช่น Ashton Asoke ใกล้ BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท ได้ปราบปรามการให้เช่าระยะสั้นอย่างหนัก อาคารบางแห่งจ่ายปรับให้เจ้าของหน่วยโดยตรง และเจ้าของเหล่านั้นก็มาตามผู้เช่า ค่าปรับอาจอยู่ในช่วง 5,000 ถึง 20,000 บาทต่อครั้ง และการละเมิดซ้ำๆ สามารถนำไปสู่การระบายชื่อออกจากอาคาร

เพื่อนของฉันพยายามให้เช่าระยะสั้นจากสตูดิโอใกล้ BTS เอกมัย ซึ่งราคา 15,000 บาทต่อเดือน เขาสร้างรายได้ที่สมควรเป็นเวลาสองเดือนก่อนที่การจัดการอาคารจะจับตัว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยกเลิกสัญญาเช่าของเขา และเขาสูญเสียเงินมัดจำ ไม่คุ้มค่า

ทางเลือกที่ดีกว่าในการให้เช่าซ้ำ

หากคุณต้องการออกจากคอนโดของคุณชั่วคราว การให้เช่าซ้ำไม่ใช่ตัวเลือกเดียวของคุณ คุณสามารถเจรจากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อยกเลิกสัญญาเช่าในช่วงเริ่มต้น หลายคนจะยินยอมหากคุณให้ประกาศ 60 วันและสละเงินมัดจำหนึ่งเดือน ไม่เหมาะ แต่สะอาด

คุณยังสามารถขอให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์โอนสัญญาเช่า ซึ่งผู้เช่ารายใหม่จะรับสัญญาของคุณไปเต็มจำนวน สิ่งนี้แตกต่างจากการให้เช่าซ้ำเพราะบุคคลใหม่เข้าสู่ข้อตกลงโดยตรงกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อาคารรอบศาลแดง และ ชิต โลม มีแนวโน้มที่จะเห็นสิ่งนี้บ่อยกว่าเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงที่สูงในหมู่ผู้เชี่ยวชาญด้านการส่งออก

อีกตัวเลือกหนึ่งคือเพียงแค่พูดคุยกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการหยุดชั่วคราวของสัญญาเช่า มีการหายากแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้จัดการหลายหน่วย จะตกลงกับการจัดเรียงชั่วคราวแทนที่จะต้องจัดการการค้นหาผู้เช่ารายใหม่

ไม่ว่าสถานการณ์ของคุณจะเป็นอย่างไร การเคลื่อนไหวที่ฉลาดที่สุดคือการทำความเข้าใจสิทธิ์และเงื่อนไขสัญญาเช่าของคุณก่อนลงนามในสิ่งใดก็ตาม หากคุณกำลังมองหาคอนโดในกรุงเทพฯ โดยมีเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ชัดเจนและเป็นมิตรกับผู้เช่า Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณค้นหารายการที่กฎมีความชัดเจนตั้งแต่วันแรก เพื่อคุณจะไม่ต้องถูกจับได้โดยไม่คาดคิด