สิทธิ์ของผู้เช่าคอนโดในไทย: กฎหมายที่ทุกคนต้องรู้

เคยเจอเหตุการณ์แบบนี้ไหม? เจ้าของคอนโดมาบอกให้ย้ายออกภายใน 15 วัน ทั้งที่สัญญายังไม่หมด หรือหักเงินค่าประกันหมดเกลี้ยงโดยอ้างว่า "ของเสียหาย" ทั้งที่เราดูแลห้องดีมาก ถ้าเคยเจอ คุณไม่ได้อยู่คนเดียว เพราะปัญหาเรื่องสิทธิ์ผู้เช่าคอนโดไทยเป็นเรื่องที่คนเช่าเจอกันบ่อยมาก ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ

ปัญหาคือ คนเช่าส่วนใหญ่ไม่รู้ว่าตัวเองมีสิทธิ์อะไรบ้างตามกฎหมาย พอเจ้าของบอกอะไรมาก็ยอมตามหมด ทั้งที่จริงแล้วกฎหมายไทยคุ้มครองผู้เช่าไว้หลายข้อ วันนี้มาคุยกันแบบเพื่อนบอกเพื่อน เรื่องกฎหมายที่ทุกคนต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดสักห้อง

กฎหมายหลักที่คุ้มครองผู้เช่าคอนโดในไทย

กฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าคอนโดในไทยมีหลายฉบับ แต่ตัวหลักที่ต้องรู้คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ลักษณะเช่าทรัพย์ มาตรา 537-571 และ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ของ สคบ. ซึ่งอันหลังนี้สำคัญมาก เพราะออกมาคุ้มครองผู้เช่าโดยเฉพาะ

สำหรับชาวต่างชาติ กฎหมายเหล่านี้คุ้มครองเท่าเทียมกันไม่ว่าจะสัญชาติไหน ขอแค่สัญญาเช่าทำถูกต้องตามกฎหมายไทย ถ้าสัญญาเขียนเป็นภาษาอังกฤษ ให้ระวังว่าฉบับภาษาไทยจะมีผลทางกฎหมายเหนือกว่าเสมอ

ตาม กรมที่ดิน สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่งั้นจะบังคับได้แค่ 3 ปีเท่านั้น แต่สำหรับการเช่าคอนโดทั่วไปที่ทำสัญญา 1 ปี ไม่ต้องจดทะเบียน ทำสัญญาเป็นหนังสือระหว่างกันก็ใช้ได้เลย

เงินประกัน: เจ้าของเก็บได้เท่าไหร่ ต้องคืนเมื่อไหร่?

เรื่องนี้เป็นปัญหาอันดับ 1 ที่คนเช่าคอนโดในกรุงเทพเจอกันบ่อยที่สุด ตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2562 กำหนดชัดเจนว่า เจ้าของเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนค่าเช่า เช่น ถ้าค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เงินประกันต้องไม่เกิน 15,000 บาท

แต่ในทางปฏิบัติ คอนโดหลายแห่งในย่าน สุขุมวิท ทองหล่อ หรือ สีลม ยังเก็บเงินประกัน 2 เดือน อยู่ ซึ่งถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาที่ให้เช่าแค่ห้องสองห้อง อาจไม่เข้าข่ายประกาศ สคบ. ฉบับนี้ แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลหรือทำเป็นธุรกิจ ต้องเก็บได้แค่ 1 เดือนเท่านั้น

ส่วนเรื่องการคืนเงินประกัน กฎหมายกำหนดว่าต้องคืนภายใน 7 วัน หลังสิ้นสุดสัญญาเช่าและส่งมอบห้องคืน ถ้าเจ้าของจะหักค่าเสียหาย ต้องมีหลักฐานชัดเจนว่าเสียหายจริง และต้องแยกออกจากการเสื่อมสภาพตามปกติ ผนังที่สีเหลืองขึ้นตามเวลา หรือพื้นที่มีรอยขีดข่วนเล็กน้อย พวกนี้ถือเป็นการเสื่อมสภาพตามธรรมชาติ เจ้าของหักเงินไม่ได้

สัญญาเช่า: ข้อไหนใส่ไม่ได้ ใส่แล้วเป็นโมฆะ

หลายคนคิดว่าถ้าเซ็นสัญญาไปแล้วต้องทำตามทุกข้อ ไม่จริงเลย ถ้าข้อสัญญาขัดต่อกฎหมาย ข้อนั้นเป็นโมฆะ แม้เราจะเซ็นยินยอมไปแล้วก็ตาม

ข้อสัญญาที่ใส่ไม่ได้ตามประกาศ สคบ. มีเยอะ เช่น ห้ามเจ้าของเข้าห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 24 ชั่วโมง ห้ามขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญา ห้ามกำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าซ่อมแซมที่เกิดจากการเสื่อมสภาพตามปกติ และห้ามตัดน้ำตัดไฟเพื่อบังคับให้ผู้เช่าออก

อีกเรื่องที่เจอบ่อย คือ สัญญาเขียนว่า "ค่าน้ำค่าไฟตามที่เจ้าของกำหนด" แบบนี้ไม่ได้ ต้องคิดค่าน้ำค่าไฟในอัตราเดียวกับที่การประปาและการไฟฟ้าเรียกเก็บ หรือตามอัตราที่นิติบุคคลของคอนโดกำหนด ห้ามบวกเพิ่มเอากำไร เช่น คอนโดย่าน รัชดาภิเษก บางแห่งคิดค่าไฟหน่วยละ 8-9 บาท ทั้งที่อัตราจริงอยู่แค่ประมาณ 4-5 บาท แบบนี้ผิดกฎหมาย

การบอกเลิกสัญญา: ใครมีสิทธิ์อะไร?

ตามกฎหมาย ถ้าสัญญากำหนดระยะเวลาไว้ชัดเจน เช่น 1 ปี ทั้งสองฝ่ายต้องปฏิบัติตามจนครบสัญญา เจ้าของไม่มีสิทธิ์ไล่ผู้เช่าออกก่อนกำหนดถ้าผู้เช่าไม่ได้ทำผิดสัญญา ในทางกลับกัน ผู้เช่าก็ไม่มีสิทธิ์ย้ายออกก่อนแล้วเรียกเงินประกันคืนทั้งหมด ยกเว้นมีเหตุตามกฎหมาย

แต่ถ้าเจ้าของจะบอกเลิกสัญญาเพราะผู้เช่าทำผิด ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือ ไม่ใช่แค่ส่งไลน์มาบอก และต้องให้เวลาผู้เช่าแก้ไขภายในระยะเวลาสมควร ถ้าเป็นสัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลา ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 1 รอบการชำระค่าเช่า คือถ้าจ่ายเป็นรายเดือน ต้องบอกล่วงหน้า 1 เดือน

เรื่องที่ต้องระวังมาก คือ ถ้าเจ้าของขายคอนโดระหว่างที่เรายังเช่าอยู่ สัญญาเช่ายังมีผลบังคับใช้กับเจ้าของใหม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 "ซื้อไม่ล้างเช่า" เจ้าของใหม่ต้องเคารพสัญญาเช่าเดิมจนกว่าจะหมดสัญญา ถ้าเจ้าของใหม่มาไล่ออก อย่ายอม คุณมีสิทธิ์อยู่ต่อ

สิทธิ์ของผู้เช่าต่างชาติ: แตกต่างจากคนไทยไหม?

ในแง่สัญญาเช่า สิทธิ์ของผู้เช่าต่างชาติไม่ต่างจากคนไทยเลย กฎหมายคุ้มครองเท่าเทียมกัน แต่มีบางเรื่องที่ต่างชาติต้องรู้เพิ่มเติม

อย่างแรก คอนโดบางแห่งในย่าน อโศก หรือ พร้อมพงษ์ อาจกำหนดค่าเช่าสูงกว่าสำหรับชาวต่างชาติ ตรงนี้ไม่ผิดกฎหมายเพราะเป็นเรื่องข้อตกลงทางธุรกิจ แต่จากข้อมูลของ DDproperty ราคาเช่าเฉลี่ยคอนโด 1 ห้องนอนในเขตกรุงเทพชั้นใน อยู่ที่ประมาณ 15,000-35,000 บาทต่อเดือน ไม่ว่าผู้เช่าจะสัญชาติใด

อีกเรื่องคือ ถ้าต่างชาติเช่าคอนโดแล้วเจ้าของต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายนำส่ง กรมสรรพากร ตามกฎหมาย ตรงนี้เป็นภาระของเจ้าของ ไม่ใช่ผู้เช่า ถ้าเจ้าของบอกให้ผู้เช่าจ่ายภาษีเพิ่ม ต้องตกลงกันให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

เปรียบเทียบสิทธิ์ผู้เช่า: ตามประกาศ สคบ. vs สิ่งที่เจอในชีวิตจริง

• เงินประกัน: ไม่เกิน 1 เดือน (ธุรกิจให้เช่า) | เรียกเก็บ 2-3 เดือน | อ้างประกาศ สคบ. 2562 เจรจาต่อรอง
• การคืนเงินประกัน: ภายใน 7 วัน หลังส่งมอบห้อง | ล่าช้า 1-3 เดือน หรือไม่คืน | ถ่ายรูปห้องก่อนออก ส่งหนังสือทวงถาม
• ค่าน้ำค่าไฟ: อัตราเท่าหน่วยงานราชการ | บวกเพิ่ม 50-100% | ขอดูบิลค่าน้ำค่าไฟจริงจากนิติบุคคล
• การเข้าห้อง: ต้องแจ้งล่วงหน้า ได้รับอนุญาต | เจ้าของถือกุญแจสำรอง เข้าเมื่อไหร่ก็ได้ | เปลี่ยนรหัสล็อก แจ้งนิติบุคคล
• การบอกเลิกสัญญา: ต้องบอกล่วงหน้าตามสัญญา | ไล่ออกทันที 15-30 วัน | ยืนยันสิทธิ์ตามสัญญา ปรึกษา สคบ.
• การตัดน้ำตัดไฟ: ห้ามเด็ดขาด ผิดกฎหมาย | บางเจ้าของใช้เป็นเครื่องมือกดดัน | แจ้งความ ร้องเรียน สคบ. ได้ทันที

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด

อ่านมาถึงตรงนี้ อาจรู้สึกว่าเรื่องเยอะจัง แต่จริงๆ แค่ระวังตอนเซ็นสัญญาก็ป้องกันปัญหาได้เกือบทั้งหมด นี่คือเช็กลิสต์สั้นๆ ที่ควรทำทุกครั้ง

ก่อนเซ็นสัญญา ให้อ่านทุกข้อในสัญญาอย่างละเอียด อย่าอายที่จะถามหรือขอแก้ไข ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องทุกมุมก่อนย้ายเข้า รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รอยขีดข่วน คราบสกปรก แล้วส่งให้เจ้าของรับทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ถ่ายรูปมิเตอร์น้ำและไฟฟ้าไว้ด้วย

ระหว่างเช่า ให้เก็บหลักฐานการจ่ายค่าเช่าทุกเดือน ไม่ว่าจะเป็นสลิปโอนเงิน ใบเสร็จ หรือแม้แต่แชท ถ้ามีปัญหาอะไรแจ้งเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ อย่าแจ้งแค่ปากเปล่า

ตอนย้ายออก ถ่ายรูปสภาพห้องอีกครั้งเปรียบเทียบกับตอนย้ายเข้า ทำบันทึกส่งมอบห้องร่วมกับเจ้าของ ลงวันที่และเซ็นทั้งสองฝ่าย แล้วติดตามเงินประกันภายใน 7 วัน ถ้าเลยกำหนดให้ส่งหนังสือทวงถามทันที

ถ้าเจ้าของไม่ยอ