ของเสียหายในห้องเช่า: ใครรับผิดชอบ ผู้เช่าหรือเจ้าของ

คุณย้ายเข้าไปอยู่ในคอนโดที่สวยงามใกล้กับ BTS Thong Lo โดยจ่ายค่าเช่า 28,000 THB ต่อเดือนสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องแบบพร้อมเครื่องใช้ ทุกอย่างดูเยี่ยมยอดในวันแรก หกเดือนต่อมา เครื่องปรับอากาศเริ่มรั่ว ไมโครเวฟหยุดการให้ความร้อน และมีรอยแตกวิ่งไปตามกระเบื้องในห้องน้ำ เมื่อคุณแจ้งให้เจ้าของบ้านทราบ เจ้าของบ้านบอกว่าความเสียหายนั้นเป็นความรับผิดชอบของคุณ คุณไม่เห็นด้วย แล้วจะทำอย่างไรดี นี่เป็นหนึ่งในสถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดและเป็นความเครียดที่สุดที่ผู้เช่าในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญ การรู้ว่าใครมีความรับผิดชอบต่อเรื่องใดได้จริงสามารถช่วยคุณประหยัดเงินจำนวนมากและหลีกเลี่ยงความรำคาญมากมาย

ทำความเข้าใจพื้นฐานของความรับผิดชอบต่อความเสียหายตามกฎหมายการเช่าของไทย

สัญญาเช่าในไทยได้รับการควบคุมตามข้อบังคับของ Land Department และประมวณวิธีแพ่งและพาณิชย์ หมวด 537 ถึง 571 หลักการทั่วไปนั้นตรงไปตรงมา เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่สามารถอยู่อาศัยได้ และผู้เช่ามีความรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานที่ไม่เหมาะสมหรือความประมาท

ส่วนที่ยุ่งยากคือการพิจารณาว่าการสึกหรอตามธรรมชาติสิ้นสุดตรงไหนและความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่าเริ่มต้นตรงไหน สีทาที่จางลงหลังจากสองปีของการสัมผัสแสงแดด นั่นคือการสึกหรอ หรูดที่เจาะในการ์ตันไม่มีแผนเพราะคุณติดตั้งทีวี 65 นิ้วโดยไม่ได้รับอนุญาต นั่นคือความรับผิดชอบของคุณ

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนคนหนึ่งเช่าสตูดิโอที่ Ideo Mobi Sukhumvit ประมาณ 18,000 THB ต่อเดือน หลังจากหนึ่งปี เครื่องซักผ้าเสีย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่าผู้เช่าต้องจ่ายเพื่อเครื่องใหม่ แต่เครื่องนั้นมีอายุแปดปีแล้วและไม่เคยได้รับการบำรุงรักษา ในกรณีนี้ ผู้เช่าได้ต่อต้าน โดยอ้างว่าการเสื่อมสมรรถนะของเครื่องใช้ไฟฟ้าเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ ในที่สุดพวกเขาแบ่งค่าใช้จ่าย แต่ผู้เช่าสามารถหลีกเลี่ยงความรำคาญนี้ได้ทั้งหมดด้วยสัญญาที่ชัดเจนขึ้น

ตามแบบสำรวจในปี 2023 โดย DDproperty ประมาณ 63% ของข้อพิพาทการเช่าในประเทศไทยเกี่ยวข้องกับการหักเงินประกันและการเรียกร้องค่าเสียหาย นั่นเป็นตัวเลขที่มหาศาล และแสดงให้เห็นว่าปัญหานี้เป็นเรื่องปกติเพียงใด

สิ่งที่นับเป็นการสึกหรอตามธรรมชาติเทียบกับความเสียหายจากผู้เช่า

ความแตกต่างนี้คือที่ที่อาร์กิวเมนต์ส่วนใหญ่เกิดขึ้น การสึกหรอตามธรรมชาติรวมถึงสิ่งต่างๆ ที่เสื่อมลงตามธรรมชาติเมื่อเวลาผ่านไปด้วยการใช้งานปกติ ความเสียหายจากผู้เช่าคือสิ่งใดก็ตามที่เกิดจากความประมาท การใช้งานที่ไม่เหมาะสม หรือการกระทำที่จงใจ

คิดแบบนี้ถ้าคุณอยู่ในคอนโดใกล้กับ MRT Phra Ram 9 และแผ่นยางซีลของประตูตู้เย็นแตกหลังจากสามปี นั่นคือการสึกหรอ หากแมวของคุณข่วนโซฟาหนังที่มาพร้อมกับหน่วยนั้น นั่นคือความเสียหายจากผู้เช่า

นี่คือตัวอย่างทั่วไปบางส่วนเพื่อให้ชัดเจน

รายการหรือปัญหา	การสึกหรอตามธรรมชาติ (ความรับผิดชอบของเจ้าของ)	ความเสียหายจากผู้เช่า (ความรับผิดชอบของผู้เช่า)
ผนังและสี	การจางหลับ รอยขีดข่วนเล็กน้อย รูเล็กน้อยจากตะปู	รูขนาดใหญ่ จุดเปื้อน การทาสีโดยไม่ได้รับอนุญาต
เครื่องปรับอากาศ	ประสิทธิภาพการทำความเย็นลดลงเมื่อเวลาผ่านไป คอมเพรสเซอร์เก่า	ความเสียหายจากการไม่เคยทำความสะอาดตัวกรอง ความเสียหายทางกายภาพต่อหน่วย
พื้น	รอยขีดข่วนเบาบนไม้หรือแลมิเนต การเปลี่ยนสีกระเบื้องเล็กน้อย	รอยปาดลึก กระเบื้องแตกจากการหล่นของสิ่งของ ความเสียหายจากน้ำจากความประมาท
เครื่องใช้ไฟฟ้า (เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ ตู้เย็น)	ความล้มเหลวของเครื่องจักรจากอายุ ปัญหาไฟฟ้า	ความเสียหายจากการใช้งานที่ไม่ถูกต้อง การบรรจุเกินหรือการไม่ปฏิบัติตามคำแนะนำ
เฟอร์นิเจอร์	ผ้าสะสม เบาะนั่งตกหลบ ไม้จางหลับเล็กน้อย	รอยไหม้บุหรี่ ความเสียหายจากสัตว์ เขาหรือกรอบหัก
อุปกรณ์ห้องน้ำ	การเปลี่ยนสีของฉาบ น้ำไหลช้าจากท่อเก่า	ที่นั่งโถส้วมแตก หัวฝักบัวหัก รา (mold) จากนิสัยการระบายอากาศที่ไม่ดี

สาระสำคัญที่นี่คือสิ่งใดก็ตามที่เกิดขึ้นจากการใช้ชีวิตประจำวันตามปกติมักจะเป็นปัญหาของเจ้าของ สิ่งใดก็ตามที่เกิดขึ้นเพราะคุณทำอะไรผิด หรือล้มเหลวในการทำสิ่งที่คุณควรทำ เป็นความรับผิดชอบของคุณ

เงินประกัน เงินของคุณและวิธีปกป้องมัน

ในกรุงเทพฯ สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ต้องใช้เงินประกันสองเดือน สำหรับห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารเช่น Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi ซึ่งค่าเช่าประมาณ 22,000 ถึง 30,000 THB ต่อเดือน นั่นหมายความว่าคุณจ่ายลงมา 44,000 ถึง 60,000 THB ล่วงหน้า นั่นไม่ใช่เงินที่ไม่สำคัญ

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ทางกฎหมายที่จะต้องคืนเงินประกันของคุณภายในสามสิบวันหลังจากย้ายออก ลบด้วยการหักเงินที่ชอบธรรมใดๆ สำหรับความเสียหายเกินกว่าการสึกหรอตามธรรมชาติ แต่ "ชอบธรรม" คือที่ที่สิ่งต่างๆ ยุ่งเหยิง เจ้าของบ้างคนจะพยายามหักเงินสำหรับการทำความสะอาดอาชีพ การทาสีใหม่ หรือการเปลี่ยนรายการที่ใช้งานมานานแล้วตั้งแต่ตอนที่คุณย้ายเข้า

สิ่งที่ดีที่สุดที่คุณสามารถทำเพื่อปกป้องเงินประกันของคุณคือจัดทำเอกสารทุกอย่างในวันย้ายเข้น ถ่ายรูปและวิดีโอของห้องทั้งหมด เครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด ผนังทั้งหมด เฟอร์นิเจอร์ทั้งหมด เปิดตู้ทั้งหมด เปิดก๊อกน้ำทั้งหมด เปิดเครื่องปรับอากาศและตรวจสอบว่ามีรั่วหรือไม่ ส่งภาพถ่ายเหล่านี้ไปยังเจ้าของบ้านผ่านอีเมลหรือ LINE เพื่อให้มีบันทึกที่มีเวลาประทับตรา

คู่สามีภรรยาที่ฉันรู้จักเช่าห้องนอนสองห้องที่ The Base Park West ใกล้ BTS Onnut สำหรับ 25,000 THB ต่อเดือน เมื่อพวกเขาย้ายออก เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องการหักเงิน 15,000 THB สำหรับเคาน์เตอร์ครัว "เสียหาย" คู่สามีภรรยานั้นเอารูปถ่ายย้ายเข้าของพวกเขาออกมา แสดงให้เห็นรอยขีดข่วนเดียวกันที่มีอยู่แล้ว พวกเขาได้เงินประกันเต็มจำนวนกลับ เอกสารเป็นสิ่งสำคัญทั้งหมด

สิ่งที่สัญญาเช่าของคุณควรระบุไว้

สัญญาเช่าที่เขียนไว้อย่างดีคือการป้องกันที่ดีที่สุดของคุณต่อข้อพิพาท น่าเสียดายที่สัญญาเช่าจำนวนมากในกรุงเทพฯ นั้นไม่ชัดเจนหรือง่ายเกินไป โดยเฉพาะในช่วง 20,000 THB ที่ต่ำกว่าซึ่งเจ้าของบ้านจำนวนมากใช้แม่แบบหนึ่งหน้าทั่วไป

สัญญาของคุณควรมีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับผู้ที่รับผิดชอบต่อการซ่อมแซมและการบำรุงรักษาของเครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศ การประปา และองค์ประกอบโครงสร้าง ควรระบุว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือผู้เช่าจัดการการบำรุงรักษาเครื่องปรับอากาศปกติซึ่งในกรุงเทพฯ ควรทำการทุกสามถึงสี่เดือนเนื่องจากความชื้นและฝุ่นละออง

สัญญาเช่าควรรวมรายการสินค้าคงคลังโดยละเอียดของเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมดที่มีให้พร้อมกับสภาพของพวกเขา หากโซฟามีรอยขาดเล็กน้อยเมื่อคุณย้ายเข้น ควรจดไว้ หากปุ่มควบคุมทีวีหายฝากแบตเตอรี่ ให้จดไว้

ตัวอย่างเช่น อาคารใหม่จำนวนมากใกล้ BTS Bearing และ BTS Samrong ในช่วง 12,000 ถึง 18,000 THB มีจุดหมายเพื่อผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีหนุ่มและผู้เช่าครั้งแรกที่อาจจะไม่นึกถึงการตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้ แต่การข้ามขั้นตอนนี้สามารถทำให้คุณสูญเสียเงินได้ตั้งแต่ท้ายของสัญญาเช่า

หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สัญญาที่มีรายละเอียด ให้ขอสัญญาดังกล่าว หากพวกเขาปฏิเสธ ให้พิจารณาว่านี่เป็นสัญญาณเตือน ทีม Knight Frank Thailand ด้านที่อยู่อาศัยให้คำแนะนำเป็นประจำว่าเงื่อนไขสัญญาเช่าที่มีรายละเอียดช่วยลดความเสี่ยงของข้อพิพาทการออกจากการเช่าอย่างมาก

วิธีจัดการข้อพิพาทเมื่อเกิดขึ้น

แม้จะมีการเตรียมความพร้อมที่ดีที่สุด ความไม่เห็นด้วยก็ยังคงเกิดขึ้น บางทีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่าแท่งม่านเสีย เป็นความผิดของคุณ หรือพวกเขาต้องการเรียกเก็บเงินสำหรับการปรับปรุงห้องน้ำเต็มห้องเนื่องจากกระเบื้องหัก นี่คือวิธีจัดการกับมัน

ประการแรก ให้สื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษร LINE เหมาะสำหรับข้อความด่วน แต่สำหรับสิ่งใดก็ตามที่เกี่ยวข้องกับความเสียหายหรือเงิน ให้ติดตามด้วยอีเมล เก็บรักษาเส้นเอกสาร หากคุณแจ้งเรื่องท่อรั่วและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สนใจเป็นเวลาสามเดือน และจากนั้นความเสียหายจากน้ำจะแย่ลง คุณต้องการหลักฐานว่าคุณแจ้งปัญหานี้อย่างรวดเร็ว

ประการที่สอง รับใบเสนอราคาการซ่อมแซมจากช่างเทคนิคอิสระ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางครั้งจะโอ้ดโอ้อึฟค่าซ่อมแซม เพื่อนคนหนึ่งที่อยู่ที่ Aspire Sathorn Thapra ใกล้ BTS Talat Phlu ได้รับการเสนอราคา 8,000 THB จากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อซ่อมแซมก๊อกน้ำครัวที่หัก เขาติดต่อช่างประปาท้องถิ่นจากร้านใน Soi Sathorn ซึ่งทำงานสำหรับ 1,200 THB การมีความเห็นที่สองให้กำลังแก่คุณในการเจรจา

ประการที่สาม หากสิ่งต่างๆ ขยายและคุณไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้ คุณสามารถยื่นข้อร้องเรียนต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคหรือขอการไกล่เกลี่ยผ่านศาลไทย นี่คือมาตรการสุดท้าย แต่มีอยู่จริง โชคดีที่ข้อพิพาทส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขผ่านการสนทนาโดยตรงและการประนีประนอมอย่างสมเหตุสมผล

ขั้นตอนป้องกันที่ผู้เช่าอัจฉริยะทำนั้นตั้งแต่วันแรก

วิธีที่ดีที่สุดในการจัดการกับข้อพิพาทเกี่ยวกับความเสียหายคือป้องกันไม่ให้มันกลายเป็นข้อพิพาท นี่คือขั้นตอนเชิงปฏิบัติที่ผู้เช่ากรุงเทพฯ ที่มีประสบการณ์สาบานโดย

จัดตารางเวลาการทำความสะอาดเครื่องปรับอากาศด้วยตัวเองหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะไม่ทำ ในสภาพอากาศของกรุงเทพฯ ตัวกรอง AC ที่สกปรกเป็นสาเหตุหลักของการพังของหน่วย บริการทำความสะอาดพื้นฐานราคา 300 ถึง 500 THB ต่อหน่วยและใช้เวลา 30 นาที นั่นคุ้มค่า

รายงานปัญหาทันที อย่ารอจนกว่ารอยรั่วเล็ก ๆ ใต้อ่างล้างจานจะเปลี่ยนเป็นความเสียหายจากน้ำบนพื้น ยิ่งคุณรอนาน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็ยิ่งง่ายขึ้นที่จะโต้แย้งว่าความเสียหายเป็นความผิดของคุณ ส่งรูปถ่าย ส่งข้อความ และเก็บบันทึกไว้ว่าคุณแจ้งปัญหาเมื่อใด

รับประกันการเช่า นี่ยังคงค่อนข้างหายากในประเทศไทย แต่ผู้ให้บริการหลายราย ตอนนี้ได้นำเสนอนโยบายราคาถูกที่ครอบคลุมความเสียหายโดยไม่ตั้งใจต่อทรัพย์สิน ในราคาประมาณ 2,000 ถึง 4,000 THB ต่อปี คุณสามารถรับความครอบคลุมที่ปกป้องคุณจากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด นั่นเป็นราคาเล็กน้อยที่จ่ายเพื่อสติสำนึกที่สงบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเช่าคอนโดที่เฟอร์นิเจอร์ครบครันในช่วง 30,000 ถึง 50,000 THB ในพื้นที่เช่น Silom, Sathorn หรือ Sukhumvit

สุดท้าย สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้ดูเหมือนพื้นฐาน แต่มันสำคัญ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ชอบคุณและเชื่อใจคุณมีแนวโน้มที่จะจัดการการซ่อมแซมอย่างรวดเร็วและยุติธรรมมากขึ้น จ่ายค่าเช่าในเวลา เก็บหน่วยให้สะอาด และสื่อสารด้วยความเคารพ มันไปไกล

การเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ควรเป็นประสบการณ์ที่ยอดเยี่ยม ไม่ใช่แหล่งของความวิตกกังวล เมื่อคุณเข้าใจสิทธิของคุณ จัดทำเอกสารทุกอย่างตั้งแต่ตอนแรก และสื่อสารอย่างชัดเจนกับเจ้าของบ้าน ปัญหาความเสียหายส่วนใหญ่สามารถแก้ไขได้โดยไม่มีละคร หรือความเจ็บปวดทางการเงิ