สิทธิ์ของผู้เช่าคอนโดในไทย: กฎหมายที่ทุกคนต้องรู้

คุณลงนามในสัญญาเช่าสำหรับคอนโดที่สวยงามใกล้ BTS Thong Lo จ่ายเงินประกัน 2 เดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน และทุกอย่างดูเหมือนจะเรียบร้อย จากนั้นเมื่อผ่านไป 3 เดือน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ปรากฏตัวอย่างไม่คาดคิดพร้อมผู้ซื้อที่อาจเกิดขึ้น เดินผ่านห้องของคุณโดยไม่ได้รับอนุญาต และบอกคุณว่าต้องย้ายออกภายในสองสัปดาห์เพราะที่นี่ขายแล้ว พวกเขาทำได้ไหม แน่นอนว่าไม่ได้ แต่ถ้าคุณไม่รู้สิทธิของผู้เช่าในประเทศไทย คุณอาจรีบเก็บกระเป๋าของคุณคิดว่าคุณไม่มีตัวเลือก ให้เราแก้ไขเรื่องนี้

กฎหมายการเช่าในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องป่าเถื่อนดังที่ผู้อพยพจำนวนมากสันนิษฐาน มีการป้องกันที่แท้จริงอยู่ในที่ และการรู้กฎหมายเหล่านั้นสามารถช่วยคุณประหยัดเงินหลายหมื่นบาทและความเครียด ไม่ว่าคุณจะเช่าสตูดิโอ 15,000 บาท ใกล้ MRT Phra Ram 9 หรือห้องนอน 2 ห้องราคา 65,000 บาท ใน Sathorn คู่มือนี้จะอธิบายว่ากฎหมายพูดอะไรและมันใช้บังคับกับชีวิตประจำวันของคุณในฐานะผู้เช่าคอนโดใน Bangkok ได้อย่างไร

กรอบกฎหมายที่ป้องกันคุณ

สิทธิของผู้เช่าในประเทศไทยได้รับการควบคุมหลักโดย Civil and Commercial Code (มาตรา 537 ถึง 571) และข้อบัญญัติของกระทรวงว่าด้วยการเช่าที่อยู่อาศัยที่มีความหมายมากกว่า ซึ่งมีผลบังคับใช้ในปี 2018 ภายใต้พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการป้องกันผู้บริโภค ข้อบัญญัตินี้มุ่งเป้าไปที่การเช่าที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะและแนะนำการป้องกันหลายประการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงข่มเหงหรือไม่ทราบ

นี่คือสิ่งที่สำคัญที่สุด ข้อบัญญัติของปี 2018 จำกัดเงินประกันไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่าและค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า ซึ่งหมายความว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่ขอเงินประกัน "3 เดือนบวกเดือนแรก" กำลังเก็บค่าเช่าจากคุณมากเกินไปตามหลักเกณฑ์ในทางปฏิบัติ คอนโดจำนวนมากใน Bangkok ยังคงขอเงินประกัน 2 เดือน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูงเช่น Sukhumvit Soi 24 หรือ Silom ว่าคุณจะต่อต้านเรื่องนี้หรือไม่ขึ้นอยู่กับตำแหน่งการเจรจาของคุณ แต่กฎหมายอยู่ข้างคุณ

ข้อบัญญัตินี้ยังกำหนดให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องคืนเงินประกันของคุณภายใน 30 วันนับจากวันสิ้นสุดสัญญาเช่า หักค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับความเสียหาย หากพวกเขาไม่ทำ คุณจะมีพื้นฐานทางกฎหมายในการติดตามมัน ลองพิจารณาสถานการณ์จริงนี้ ผู้เช่าที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi จ่ายเงินประกัน 50,000 บาท เมื่อเธอย้ายออก เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หักเงิน 35,000 บาท สำหรับ "การทำความสะอาดและการสึกหรอ" การสึกหรอตามปกติไม่ใช่การหักเงินที่ถูกต้องตามกฎหมายไทย เธอยื่นร้องเรียนต่อสำนักงานสภาคุ้มครองผู้บริโภคและได้รับส่วนใหญ่กลับมา

สิทธิของคุณในการเพลิดเพลินไปด้วยความสงบสุขของทรัพย์สิน

นี่คือสิ่งที่ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่สับสน ตามกฎหมายไทย เมื่อคุณลงนามในสัญญาเช่าและครอบครองทรัพย์สิน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเข้าห้องของคุณได้โดยไม่ได้รับความยินยอมของคุณ ไม่มีข้อยกเว้น พวกเขาไม่สามารถปรากฏตัวพร้อมคนซ่อมแซมโดยไม่คาดคิด พวกเขาไม่สามารถพาผู้เช่าหรือผู้ซื้อที่อาจเกิดขึ้นเดินผ่านห้องของคุณในขณะที่คุณอยู่ที่นั่นหากคุณไม่เห็นด้วย

เพื่อนของฉันที่เช่าห้องนอน 1 ห้องที่ Ideo Q Chula Samyan จ่ายค่าเช่าประมาณ 22,000 บาทต่อเดือน มีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยให้ตัวเองเข้าไปอยู่เรื่อย ๆ เพื่อ "ตรวจสอบสิ่งต่าง ๆ" หลังจากการสนทนาโดยตรงโดยอ้างถึง Civil and Commercial Code เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็หยุดลง หากสัญญาเช่าของคุณมีอนุสัญญาที่อนุญาตให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงอย่างไม่มีข้อจำกัด อนุสัญญานั้นอาจไม่มีผลบังคับใช้ตามข้อบัญญัติการป้องกันผู้บริโภค

ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัย Bangkok ปี 2024 จาก CBRE Thailand ค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอน 1 ห้องในกลาง Bangkok อยู่ระหว่าง 18,000 ถึง 35,000 บาท โดยสถานที่พรีเมียมเช่น Thong Lo และ Langsuan สูงกว่า 45,000 บาท ในราคาเหล่านั้น คุณสมควรได้รับการอยู่อาศัยโดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการรุกรานที่ไม่คาดคิด

การสิ้นสุดก่อนกำหนด การไล่ออก และสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถทำได้

มาพูดถึงสิ่งที่น่ากลัวกัน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถไล่คุณออกได้ไหม ไม่ง่ายสักเท่า และไม่ใช่โดยไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย หากคุณมีสัญญาเช่าระยะเวลาคงที่ เช่น 12 เดือน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถสิ้นสุดสัญญาเช่าก่อนกำหนดเพียงเพราะพวกเขาต้องการขายหน่วยหรือย้ายสมาชิกในครอบครัวเข้าไป สัญญาเช่ามีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการเป็นเจ้าของ ซึ่งหมายความว่าแม้ว่าคอนโดจะขาย เจ้าของใหม่จะต้องเคารพสัญญาที่มีอยู่ของคุณ

ในด้านของคุณ การทำลายสัญญาเช่าก่อนกำหนดมักหมายความว่าการสูญเสียเงินประกันของคุณเว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคนใน Bangkok จะเจรจาเพื่อหักค่าปรับ 2 เดือนหรืออนุญาตให้คุณหาผู้เช่าทดแทน สิ่งนี้เป็นเรื่องปกติในอาคารเช่น The Base Park West ใกล้ BTS On Nut หรือ Lumpini Suite Phetchaburi Makkasan ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงหน่วยสูงและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องการหลีกเลี่ยงการว่างเปล่า

หากคุณหยุดจ่ายค่าเช่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะต้องแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรและให้เวลาอย่างเหมาะสมในการจ่ายเงินก่อนที่จะแสวงหาการไล่ออกผ่านศาล การไล่ออกโดยช่วยเหลือตนเอง เช่น การเปลี่ยนแปลงล็อคหรือตัดยูทิลิตี้ถูกกฎหมายห้าม หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำเช่นนี้ คุณสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อตำรวจและติดตามอุบัติเหตุได้ ศาลไทยโดยทั่วไปจะสนับสนุนผู้เช่าในกรณีการไล่ออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับสัญญาเช่ารายเดือน (ปกติหลังจากระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง) ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถสิ้นสุดได้โดยแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ระยะเวลาแจ้งให้ทราบมาตรฐานคือ 1 ช่วงการเช่าล่วงหน้า โดยทั่วไป 30 วัน

เงินประกัน การหัก และการรับเงินคืน

นี่คือสถานที่ที่ข้อพิพาทส่วนใหญ่เกิดขึ้น ให้เราเจาะจงมากเกี่ยวกับสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถและไม่สามารถหักเงินจากเงินประกันของคุณได้

การหักเงินที่ถูกต้องตามกฎหมายรวมถึงความเสียหายจริงที่เกินกว่าการสึกหรอตามปกติ ค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ และค่าเช่าที่ค้างชำระ การหักเงินที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายรวมถึงการทาสีผนังใหม่ที่มีรอยขูดลอกเล็กน้อย (การสึกหรอตามปกติ) การแทนที่เครื่องใช้ไฟฟ้าที่เก่าแล้ว หรือค่าธรรมเนียม "การทำความสะอาด" ที่คลุมเครือ 5,000 ถึง 10,000 บาทโดยไม่มีใบเสร็จรับรองที่ระบุรายการ

กรมสรรพสถานของประเทศไทย ยังมีผลกระทบที่นี่ รายได้จากการเช่าต้องเสียภาษีสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายอัตรา 5% ควรหักในแหล่งจ่ายสำหรับสัญญาเช่าที่มีบริษัท หากคุณเช่าเป็นการส่วนตัว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณยังคงมีหน้าที่ประกาศรายได้ สิ่งนี้สำคัญเพราะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคนหลีกเลี่ยงสัญญาเป็นทางการเพื่อหลีกหนีภาษี ซึ่งจริง ๆ แล้วอ่อนแอการป้องกันทางกฎหมายของคุณ โปรดнастаивайте على สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ

สถานการณ์เงินประกัน	จำนวนเงินประกันทั่วไป	สูงสุดตามกฎหมาย (ข้อบัญญัติ 2018)	ผลลัพธ์ที่พบบ่อย
คอนโดประหยัด (พื้นที่ MRT Lat Phrao, 10,000 ถึง 15,000 บาท/เดือน)	2 เดือน (20,000 ถึง 30,000 บาท)	1 เดือน (10,000 ถึง 15,000 บาท)	เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยืนยำว่า 2 เดือน เจรจาได้
คอนโดระดับกลาง (BTS Ekkamai, 20,000 ถึง 35,000 บาท/เดือน)	2 เดือน (40,000 ถึง 70,000 บาท)	1 เดือน (20,000 ถึง 35,000 บาท)	2 เดือนมาตรฐานผ่านตัวแทน ไม่ค่อยได้โต้แย้ง
คอนโดพรีเมียม (Sathorn/Silom, 50,000 ถึง 80,000 บาท/เดือน)	2 ถึง 3 เดือน (100,000 ถึง 240,000 บาท)	1 เดือน (50,000 ถึง 80,000 บาท)	เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักต้องการ 2 เดือนขั้นต่ำ
คอนโดหรูหรา (Langsuan/Wireless, 100,000+ บาท/เดือน)	2 ถึง 3 เดือน (200,000 ถึง 300,000+ บาท)	1 เดือน (100,000+ บาท)	การเจรจาขึ้นอยู่กับระยะเวลาสัญญาเช่าและโปรไฟล์ผู้เช่า

ยูทิลิตี้ ค่าใช้จ่ายทั่วไป และใครจ่ายอะไร

แหล่งที่มาทั่วไปของความสับสนอีกแหล่งหนึ่ง ในสัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ใน Bangkok ผู้เช่าจ่ายค่าไฟฟ้าและน้ำโดยตรงให้กับผู้ให้บริการสาธารณูปโภคหรือให้สำนักงานกฎหมายของอาคาร ไฟฟ้าผ่าน MEA (Metropolitan Electricity Authority) มีค่าประมาณ 4 ถึง 5 บาทต่อหน่วยสำหรับบัญชีโดยตรง อาคารบางแห่งมีมาร์กอัปเป็น 7 หรือ 8 บาทต่อหน่วย ซึ่งถูกกฎหมายหากเปิดเผยในสัญญาเช่าของคุณแต่เจ็บปวดหากคุณเปิด AC ตลอดเวลาในเดือนเมษายน

ค่าธรรมชาติทั่วไป (เรียกว่าค่า CAM หรือค่าบำรุงรักษา) เป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณพยายามส่งต่อให้คุณ จงต่อต้าน ในอาคารเช่น Ashton Asoke ใกล้ BTS Asok และ MRT Sukhumvit ค่า CAM สามารถวิ่งได้ 60 ถึง 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับหน่วย 35 ตารางเมตร นั่นจะเกินกว่า 2,000 บาทรายเดือน นี่ไม่ควรปรากฏในบิลของคุณเลย

อินเทอร์เน็ตมักจะเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ตั้งค่าบัญชี AIS Fibre True หรือ 3BB ของตนเอง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคนรวมไว้ในค่าเช่า โดยเฉพาะสำหรับยูนิตที่มีเฟอร์นิเจอร์เป้าหมายสำหรับผู้อพยพในพื้นที่เช่น Sukhumvit Soi 11 หรือ Soi 39

สิ่งที่ต้องทำเมื่อสิ่งต่าง ๆ เพี้ยน

การรู้สิทธิของคุณไม่มีความหมายหากคุณไม่รู้วิธีบังคับใช้มัน นี่คือเส้นทางการขยายขนาดเชิงปฏิบัติของคุณหากคุณมีข้อพิพาทกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใน Bangkok

ก่อนอื่น สื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อความ LINE นับเป็นการสื่อสาร อีเมลนั้นดีกว่า เอกสารทุกอย่าง ถ่ายภาพของหน่วยของคุณเมื่อย้ายเข้าและย้ายออก เก็บสำเนาของใบเสร็จรับรองและสัญญาเช่าของคุณ

ประการที่สอง หากการเจรจาโดยตรงล้มเหลว ให้ยื่นร้องเรียนต่อสำนักงานสภาคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB) พวกเขาจัดการข้อพิพาทการเช่าที่อยู่อาศัยและสามารถประนีประนวมได้ กระบวนการนี้ไม่มีค่าใช้จ่ายและสามารถใช้ได้โดยชาวต่างชาติ สำนักงานของพวกเขาตั้งอยู่ใกล้ Government Complex บน Chaeng Watthana Road สามารถเข้าถึงได้ผ่าน Pink Line monorail ไปยังสถานี Government Complex

ประการที่สาม สำหรับข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับเงินจำนวนมาก โปรดปรึกษากับทนายความไทย คำปรึกษากฎหมายใน Bangkok มักจะมีค่าใช้จ่าย 1,500 ถึง 3,000 บาทสำหรับการประชุมครั้งแรก สำหรับข้อพิพาทเงินประกันที่เกินกว่า 50,000 บาท การลงทุนนี้คุ้มค่า ศาลสื่อความพยายามชั้นเดียวในประเทศไทยจัดการกรณีต่าง ๆ ได้สูงสุด 300,000 บาท และออกแบบให้เข้าถึงได้โดยไม่ต้องมีทนายความแม้ว่าการมีทนายความจะช่วยได้

ตัวอย่างที่เป็นจริง คู่สัญญาผู้อพยพที่ Noble Reveal บน Sukhumvit Soi 63 ใกล้ BTS Ekkamai สูญเสียเงินประกัน 90,000 บาทเนื่องจากการเรียกร้องความเสียหายที่ปลอม พวกเขายื่นต่อ OCPB นำเสนอรูปภาพการย้ายเข้าของพวกเขา และกู้คืน 72,000 บาทภายในสามเดือน เอกสารประกอบการสนทนาทั้งหมด

บรรทัดด้านล่างคือสิ่งนี้ กฎหมายการเช่าไทยมักให้การป้องกันที่มั่นคงสำหรับผู้เช่า ความท้าทายคือการบังคับใช้ต้องให้คุณรู้กฎและยืนยำสิทธิของคุณ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใน Bangkok เป็นคนที่สมเหตุสมผล แต่บางคนพึ่งพาผู้เช่าที่ไม่มีข้อมูล อย่าเป็นผู้เช่าคนนั้น อ่านสัญญาเช่าของคุณ