เจ้าของห้องไม่ยอมคืนเงินประกัน: ทำอย่างไรและสู้ได้ไหม

คุณย้ายออกตรงเวลา ทำความสะอาดจนสวยประเยษ และคืนกุญแจทั้งหมด แล้วเจ้าของที่ดินก็เงียบไป ไม่มีการโทร ไม่มีการโอนเงิน ไม่มีคำอธิบาย สองสัปดาห์ผ่านไป แล้วเป็นหนึ่งเดือน คุณเริ่มตระหนักว่าเงินประกันอาจจะไม่กลับมา หากคุณเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพ มีโอกาสสูงที่คุณจะรู้สึกแบบนี้ข้อพิพาทเงินประกันเป็นปัญหาที่พบบ่อยที่สุดสำหรับผู้เช่าทั่วเมือง ตั้งแต่สตูดิโอใกล้ BTS On Nut ไปจนถึงหน่วยสองห้องนอนใน Thonglor ข่าวดีคือคุณไม่ได้ไร้อำนาจ ให้เราอธิบายอย่างละเอียดว่าคุณจะทำอะไรได้เมื่อเจ้าของที่ดินปฏิเสธที่จะคืนเงินประกันตัวของคุณ

ทำความเข้าใจสิทธิทางกฎหมายของคุณในฐานะผู้เช่าในกรุงเทพ

สิ่งแรกสุด กฎหมายไทยนั้นจริง ๆ แล้วเป็นฝ่ายของคุณมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด ภายใต้จารีกฎหมายแพ่งและพาณิชยของไทย เงินประกันจำนองเป็นของผู้เช่าและต้องคืนเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ลบค่าหักที่ชอบธรรมสำหรับความเสียหายจริง ๆ หรือค่าใช้ที่ค้างชำระ ไม่มีเคล็ดลับทางกฎหมายที่ให้เจ้าของที่ดินเก็บเงินของคุณไว้เพียงเพราะพวกเขาอยากได้

ตั้งแต่ปี 2018 กรมที่ดิน ก็บังคับใช้กฎเกณฑ์ตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 135) ที่ จำกัดเงินประกันสูงสุดไว้ที่หนึ่งเดือนค่าเช่าสำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งหมายความว่า หากคุณเช่าคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ari ราคา 18,000 THB ต่อเดือน และเจ้าของที่ดินเก็บประกันสองเดือน พวกเขาอาจเรียกเก็บเงินมากเกินไปแล้ว นี่คือข้อมูลที่มีประโยชน์ที่ต้องเก็บไว้ในระหว่างข้อพิพาท

ตามข้อมูลการสำรวจจากแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ผู้เช่าประมาณ 30 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ในกรุงเทพรายงานข้อพิพาทเงินประกันบางรูปแบบเมื่อสิ้นสัญญาเช่า นั่นไม่ใช่ตัวเลขเล็กน้อย มันบอกคุณว่านี่เป็นปัญหาระบบ ไม่ใช่แค่โชคร้าย

ข้ออ้างทั่วไปที่เจ้าของที่ดินใช้เพื่อเก็บเงินประกันของคุณ

สมมติว่าคุณเช่าหน่วยในคอนโดที่มีชื่อเสียงใน Sukhumvit Soi 24 จ่าย 25,000 THB ต่อเดือนโดยมีประกันหนึ่งเดือน คุณย้ายออก และเจ้าของที่ดินส่งข้อความ LINE ให้คุณว่าพวกเขาต้องหักค่า "การสึกหรอจากการใช้งาน" และ "ทำความสะอาดลึก" สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ การสึกหรอปกติไม่ใช่การหักที่ชอบธรรมตามกฎหมายไทย สีทาจางไปเล็กน้อยในสองปี รอยขูดเล็กน้อยบนพื้น การเปลี่ยนสีเล็กน้อยบนม่านแสง สิ่งเหล่านี้เป็นผลที่คาดหวังจากการอาศัยในหน่วย

ข้ออ้างที่พบบ่อยที่สุดบางประการรวมถึงการอ้างความเสียหายที่มีอยู่แล้วก่อนที่คุณย้ายเข้า ค่าทำความสะอาดที่พองพูนมากเกินไปซึ่งเกินอัตราตลาด การหักค่าค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์ หรือเพียงแค่ไม่ติดต่อกลับและหวังว่าคุณจะยอมแพ้และออกจากประเทศ ฉันรู้จักชาวต่างชาติคนหนึ่งที่เช่าใกล้ MRT Phra Ram 9 และถูกบอกว่าประกัน 15,000 THB ของเขาจะคุมค่าการ "ทาสีใหม่ทั้งหน่วย" ใบเสนอราคาที่เจ้าของที่ดินให้มาคือจากบริษัทของเพื่อนและสูงเป็นสามเท่าของอัตราปกติ คลาสสิก

บทเรียนตรงนี้ง่ายมาก บันทึกทุกอย่าง และหากคุณยังไม่ได้ย้ายออก ถ่ายภาพและวิดีโอทุกมุมของหน่วยในวันที่คุณคืนกุญแจ

ทีละขั้นตอน: สิ่งที่ต้องทำเมื่อเงินประกันของคุณไม่ถูกคืน

ดังนั้นเจ้าของที่ดินของคุณจึงไม่ติดต่อกลับหรือทำการหักที่ไม่สมควร นี่คือแผนปฏิบัติของคุณ แบ่งออกเป็นขั้นตอนที่จัดการได้ซึ่งใช้ได้จริงในกรุงเทพ

ขั้นตอนที่หนึ่ง: ส่งคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ ทำเช่นนี้ผ่านอีเมลหรือจดหมายลงทะเบียน ไม่ใช่เพียง LINE ระบุให้ชัดเจนว่าคุณขอให้คืนเงินประกันของคุณภายในเจ็ดวัน อ้างอิงถึงสัญญาเช่าของคุณและสภาพของหน่วยตอนย้ายออก รักษาน้ำเสียงให้มั่นใจแต่สุภาพ สิ่งนี้สร้างการบันทึกการติดต่อ

ขั้นตอนที่สอง: ยื่นร้องขอกับสำนักงานสภาคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB) คุณสามารถเยี่ยมชมสำนักงานหรือส่งร้องขอผ่านเว็บไซต์ของพวกเขา นี่คือบริการรัฐบาลฟรี และเจ้าของที่ดินมักจะให้ความสำคัญกับมันเพราะอาจจะพัฒนาไปเป็นการดำเนินการทางกฎหมาย OCPB จัดการข้อพิพาทการเช่าหลายพันรายต่อปี

ขั้นตอนที่สาม: พิจารณาศาลแพ่งปกครอง สำหรับข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับจำนวนเงินต่ำกว่า 300,000 THB คุณสามารถยื่นต่อศาลท้องถิ่นโดยไม่ต้องว่าจ้างทนายความ ค่าธรรมเนียมการยื่นนั้นน้อย โดยปกติแล้วจะเป็นแค่สองสามร้อยบาท ตัวอย่างเช่น หากประกันของคุณคือ 20,000 THB บนสตูดิโอใกล้ BTS Bearing เส้นทางนี้คุ้มค่าที่จะพยายาม กระบวนการศาลได้รับการออกแบบให้สามารถเข้าถึงได้ และคดีหลายคดีจะยุติตัวก่อนถึงการพิจารณาเลยเพราะเจ้าของที่ดินตระหนักว่าคุณจริงจัง

ขั้นตอนที่สี่: หากคุณเป็นชาวต่างชาติและจะออกจากไทยเร็ว ๆ คุณสามารถอนุญาตให้คนอื่นแสดงตนแทนคุณผ่านอำนาจหมายความ สิ่งนี้ช่วยให้ความกดดันยังคงเกิดขึ้นแม้หลังจากคุณออกไปแล้ว

วิธีการปกป้องตัวเองก่อนที่คุณจะย้ายเข้ามา

การป้องกันนั้นดีกว่าการตามล่าเงินหลังจากนั้นเสมอ นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าที่ฉลาดในกรุงเทพทำตั้งแต่วันแรก ถ่ายภาพสินค้าคงคลังโดยละเอียดของหน่วยก่อนที่คุณจะเลื่อนเฟอร์นิเจอร์ใด ๆ เข้าไป เปิดทุกตู้ ตรวจสอบด้านหลังประตู ทดสอบเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด บันทึกทุกอย่างในโฟลเดอร์ Google Drive ที่ใช้ร่วมกันและส่งอีเมลไปยังเจ้าของที่ดินเพื่อให้มีการบันทึกเวลาที่ทั้งสองฝ่ายสามารถเข้าถึงได้

เพื่อนของฉันเช่าคอนโดสองห้องนอนที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi ราคา 30,000 THB ต่อเดือน ในวันย้ายเข้า เธอสังเกตเห็นรอยแตกในกระจกห้องน้ำและรอยเปื้อนบนโซฟา เธอถ่ายภาพทั้งคู่ ส่งอีเมลไปยังเจ้าของที่ดิน และได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาที่มีอยู่ก่อนแล้ว เมื่อเธอย้ายออกไป 18 เดือนต่อมา เจ้าของที่ดินพยายามหักค่าทั้งสองรายการ เธอนำขึ้นโซ่อีเมล และประกันเต็มจำนวนถูกส่งกลับมาภายในหนึ่งสัปดาห์

นอกจากนี้ ให้อ่านสัญญาเช่าของคุณอย่างระมัดระวัง มองหาข้อความเกี่ยวกับค่าทำความสะอาด ค่าปรับสำหรับการสิ้นสุดก่อนกำหนด และสิ่งที่ถือว่า "ความเสียหาย" หากมีอะไรดูเหมือนไม่ยุติธรรม โปรดเจรจาก่อนที่จะลงนาม สัญญาที่ดีจะปกป้องทั้งสองฝ่าย สรรพากรกลางของไทย ยังต้องการให้เจ้าของที่ดินประกาศรายได้จากการเช่า ดังนั้นเจ้าของที่ดินที่ดำเนินการโดยสมบูรณ์ข้างต้นควรจะไม่มีปัญหาในการให้เอกสารที่เหมาะสม

เปรียบเทียบตัวเลือกของคุณเมื่อเกิดข้อพิพาท

ไม่ใช่ทุกสถานการณ์ที่เรียกร้องการตอบสนองแบบเดียวกัน นี่คือการเปรียบเทียบที่ใช้ได้จริงของตัวเลือกหลักของคุณเมื่อต้องเผชิญกับข้อพิพาทเงินประกันในกรุงเทพ

ตัวเลือก	ค่าใช้จ่าย	เวลาแก้ไข	ดีที่สุดสำหรับ	ประสิทธิภาพ
การเจรจาโดยตรงผ่านอีเมลหรือ LINE	ฟรี	1 ถึง 2 สัปดาห์	เจ้าของที่ดินที่สมเหตุสมผล การหักเล็กน้อย	ปานกลาง
ร้องขอต่อ OCPB	ฟรี	1 ถึง 3 เดือน	เจ้าของที่ดินที่ไม่สนใจคำขอโดยตรง	สูง
ศาลแพ่งปกครอง	200 ถึง 1,000 THB ค่าธรรมเนียมการยื่น	2 ถึง 6 เดือน	ประกันต่ำกว่า 300,000 THB	สูงมาก
จ้างทนายความ	10,000 ถึง 50,000+ THB	3 ถึง 12 เดือน	ประกันจำนวนมาก ข้อพิพาทที่ซับซ้อน	สูงมาก
การไกล่เกลี่ยผ่านสำนักงานวิสาหกิจชุมชนของอาคาร	ฟรี	1 ถึง 4 สัปดาห์	คอนโดที่มีการจัดการวิสาหกิจชุมชนที่ใช้งาน	ปานกลาง

ตัวเลือกหนึ่งที่มนุษย์จำนวนมากมองข้ามไปคือการไปผ่านสำนักงานวิสาหกิจชุมชนของคอนโด บุคคลวิสาหกิจชุมชนหรือการจัดการอาคารมักจะมีความสัมพันธ์กับเจ้าของและสามารถใช้ความกดดันทางสังคม สิ่งนี้ใช้ได้ดีเป็นพิเศษในอาคารขนาดใหญ่ที่มีการจัดการดีเช่นอาคารตามแนว BTS Thong Lo หรือ BTS Ekkamai ที่มีการจัดการมีชื่อเสียงที่ต้องปกป้อง

จะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของที่ดินของคุณเป็นตัวแทนหรือบริษัท

บางครั้งเจ้าของที่ดินของคุณไม่ใช่บุคคล แต่เป็นบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์หรือตัวแทนให้เช่าต่อ สิ่งนี้เพิ่มความซับซ้อน แต่ยังสามารถทำให้คุณได้เปรียบ บริษัทโดยทั่วไปมีสิ่งที่สูญเสียมากกว่าจากร้องขอทางกฎหมายและการวิจารณ์ที่ไม่ดีมากกว่าบุคคลทั่วไป

ตัวอย่างเช่น หากคุณเช่าผ่านบริษัทจัดการหน่วยที่ Ashton Asoke ใกล้ BTS Asoke และ MRT Sukhumvit และประกันของคุณคือ 35,000 THB บริษัทน่าจะจัดการหน่วยหลายสิบหน่วยในอาคารเดียวกัน ร้องขอที่เป็นทางการหรือแม้กระทั่งการวิจารณ์ Google ที่เขียนได้ดีสามารถสนับสนุนให้พวกเขาตัดสินใจอย่างรวดเร็ว ตาม CBRE Thailand ค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพส่วนกลางอยู่ระหว่าง 25,000 ถึง 45,000 THB ต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าประกันในช่วง 25,000 ถึง 45,000 THB นั้นเป็นเรื่องปกติ นั่นคือเงินจริงที่ควรต่อสู้เพื่อ

หากบริษัทปฏิเสธที่จะมีส่วนร่วม ตัวเลือกทางกฎหมายของคุณยังคงเหมือนกับเจ้าของที่ดินรายบุคคล ยื่นต่อ OCPB หรือไปศาลแพ่งปกครอง กระบวนการจะไม่เปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับว่าใครอยู่อีกฝ่ายหนึ่งของข้อพิพาท

ด้านอารมณ์ของข้อพิพาทเงินประกัน

จริง ๆ แล้วสักครู่นะ การสูญเสียประกันไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของเงินเท่านั้น มันเกี่ยวกับการรู้สึกว่าถูกใช้ประโยชน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณอยู่ห่างจากบ้าน เช่าอยู่ในประเทศที่คุณอาจไม่พูดภาษาอย่างคล่องแคล่ว และต้องจัดการกับระบบที่คุณไม่เข้าใจทั้งหมด ชาวต่างชาติหลายคนเพียงแค่ยอมแพ้เพราะความเครียดดูเหมือนไม่คุ้มค่า และเจ้าของที่ดินที่ทำเคล็ดลับเหล่านี้คอยคิดว่าจะมีปฏิกิริยาแบบนั้น

แต่นี่คือสิ่งที่ฉันเรียนรู้จากการเช่าในกรุงเทพมากมายปี ยืนหยัดเพื่อตัวเองได้ผล เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะยอมแพ้เมื่อเห็นร้องขอทางการหรือการยื่นศาล พวกเขาไม่ได้เตรียมตัวสำหรับผู้เช่าที่รู้จักสิทธิและติดตามอย่างต่อเนื่อง แม้แต่ถ้าจำนวนเงินเพียง 10,000 หรือ 15,000 THB หลักการสำคัญ และผู้เช่าทุกคนที่ต่อสู้กลับมาทำให้มันยากขึ้นเล็กน้อยสำหรับเจ้าของที่ดินคนต่อไปที่จะพยายามสิ่งเดียวกัน

ไม่ว่าคุณจะเช่าสตูดิโอสะดวกใจใกล้ BTS Saphan Khwai ราคา 12,000 THB หรือห้องสองห้องนอนหรูหรา ใกล้สวนลุมพินี 60,000 THB เงินประกันของคุณคือเงินของคุณ ปกป้องมันตั้งแต่ต้น และอย่ากลัวที่จะผลักดันกลับเมื่อมีคนพยายามเอาเงินจากคุณ หากคุณกำลังค้นหาคอนโดถัดไปในกรุงเทพและต้องการหลีกเลี่ยงปัญหาเหล่านี้ตั้งแต่เริ่มแรก ให้ตรวจสอบ superagent.co เพื่อค้นหารายชื่อที่ได้รับการยืนยันพร้อมเงื่อนไขการเช่าที่โปร่งใส เพื่อให้คุณสามารถย้ายเข้ามาด้วยความมั่นใจและย้ายออกเมื่อเงินประกันเต็มจำนวนอยู่ในมือของคุณ