เช่าคอนโดใหม่ vs คอนโดเก่า: อะไรดีกว่า คุ้มกว่า

คุณได้เลื่อนดูรายการคอนโดมิเนียมมาเป็นเวลาสามชั่วโมงแล้ว อาคารหนึ่งดูเหมือนใหม่พอดี พร้อมสระว่ายน้ำอินฟินิตี้บนหลังคาและพื้นที่ทำงานร่วมกัน อาคารถัดไปมีอายุมากกว่า ดูเหมือนจะเสื่อมสภาพบ้าง แต่ค่าเช่าถูกกว่า 40% และตั้งอยู่ตรงด้านบนของสถานี BTS คุ้นเคยไหม นี่คือปัญหาที่พบได้ทั่วไปสำหรับผู้เช่าทุกคนในกรุงเทพในบางจุด อาคารใหม่หรืออาคารเก่า สิ่งอำนวยความสะดวกที่เจิดจรวงหรือสถานที่ตั้งที่ดีเยี่ยมในราคาที่ต่ำกว่า คำตอบไม่ได้ตรงไปตรงมาอย่างที่คิด เพราะตัวเลือกทั้งสองมีข้อแลกเปลี่ยนที่แท้จริง ซึ่งส่งผลกระทบต่อชีวิตประจำวันของคุณ กระเป๋าของคุณ และสมาธิของคุณ ให้ฉันอธิบายรายละเอียดทั้งหมดตามสิ่งที่สำคัญจริง ๆ เมื่อคุณเช่าในกรุงเทพ

สิ่งที่นับว่า "ใหม่" และ "เก่า" ในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพ

ก่อนที่จะเจาะลึกลงไป เรามาตั้งนิยามกันก่อน ในกรุงเทพ คอนโดมิเนียม "ใหม่" ปกติหมายถึงอาคารที่สำเร็จภายในห้าปีที่ผ่านมา ประมาณตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา โครงการเหล่านี้มาจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่น Origin, Ananda, AP Thai และ Sansiri ที่ได้ก่อสร้างอย่างก้าวร้าวตามส่วนขยายรถไฟฟ้า MRT ใหม่และในพื้นที่เช่น Rama 9, Phra Ram 3 และตามแนวสุขุมวิทผ่านออนนุช

คอนโดมิเนียม "เก่า" คือสิ่งที่สร้างสร้างก่อนปี 2015 และบางส่วนของการเช่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในกรุงเทพเป็นอาคารจากต้นยุค 2000 หรือแม้แต่ปลายยุค 1990 คิดถึง Waterford Diamond บนสุขุมวิท ซอย 30/1, Baan Siri บนสุขุมวิท ซอย 13 หรือ Lumpini Place Narathiwas บน Rama 3 ชื่อที่รู้จักกันดี ซึ่งยังคงดึงดูดผู้เช่าปีต่อปี

ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE Thailand กรุงเทพได้เห็นการเปิดตัวหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่กว่า 60,000 หน่วยในปี 2023 เพียงปีเดียว ซึ่งเพิ่มเติมจากอุปทานที่มหาศาลอยู่แล้ว การเกินอุปทานนั้นเป็นเหตุผลที่ผู้เช่าในวันนี้มีอำนาจต่อรองมากกว่าที่เคยมี โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเลือกระหว่างหุ้นใหม่และเก่า

ราคาค่าเช่า: เงินของคุณไปไหน

นี่คือจุดสำคัญ คอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพคิดค่าพรีเมียม และพรีเมียมนั้นอาจมีมากพอ หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องในโครงการใหม่เช่น Life Asoke Hype ใกล้กับ MRT เพชรบุรี จะคิดค่าใช้สอยประมาณ 18,000 ถึง 25,000 บาทต่อเดือน เดินไปไม่กี่นาทีถึงอาคารที่มีอายุมากขึ้นเล็กน้อยเช่น Supalai Premier ที่ สถานีอโศก หน่วยขนาดเดียวกันอาจมีราคา 13,000 ถึง 17,000 บาทต่อเดือน

ช่องว่างจะมากขึ้นเรื่อย ๆ ในพื้นที่สำคัญ ห้องนอนหนึ่งห้องในโครงการหรูหรา ใหม่ตามแนว สุขุมวิท ซอย 24 ถึง ซอย 39 ช่วง พร้อมพงษ์ ถึง ทองหล่อ สามารถมีค่าใช้สอยได้ง่าย ๆ 35,000 ถึง 55,000 บาทต่อเดือน ในขณะเดียวกัน อาคารที่เก่าแต่บำรุงรักษาได้ดีเช่น Las Colinas บนสุขุมวิท ซอย 21 นำเสนอพื้นที่ที่เทียบเคียงได้สำหรับ 20,000 ถึง 30,000 บาทต่อเดือน นั่นเป็นการประหยัดต่อเดือนที่มีนัยสำคัญซึ่งสะสมเป็นหลายแสนบาทตลอดการเช่าระยะเวลาหนึ่งปี

ข้อมูลจาก DDproperty แสดงให้เห็นว่าค่าเช่าเฉลี่ยที่ขอสำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างหลังปี 2020 ในกรุงเทพตัวจริงนั้นสูงกว่าประมาณ 30% ถึง 45% ต่อตารางเมตรมากกว่าอาคารที่สำเร็จก่อนปี 2015 ช่องว่างดังกล่าวเพียงอย่างเดียวควรทำให้คุณคิดอย่างระมัดระวังเกี่ยวกับสิ่งที่คุณจ่ายเงินจริง ๆ

คุณภาพการก่อสร้าง ขนาดหน่วย และปัญหาตารางเมตรที่หดตัว

นี่คือสิ่งที่ทำให้ผู้เช่าครั้งแรกหลายคนประหลาดใจ คอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพมีขนาดเล็กกว่าเก่า มาก ห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารจากปี 2005 อาจมีขนาด 45 ถึง 55 ตารางเมตร ห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารที่สำเร็จในปี 2022 ล่ะ? คุณกำลังดูขนาด 26 ถึง 35 ตารางเมตรในหลาย ๆ กรณี นักพัฒนาได้ทำให้หน่วยขนาดเล็กลงเพื่อให้ราคาที่ประกาศเบื้องต้นได้ประหยัดในขณะที่รักษาอัตรากำไรของพวกเขา

ให้ฉันยกตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม ที่ The Line Sukhumvit 101 โครงการค่อนข้างใหม่ใกล้กับ BTS พุนนาวิถี หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องเริ่มต้นที่ประมาณ 28 ตารางเมตร เปรียบเทียบกับ Lumpini Suite Sukhumvit 41 ที่สร้างในปี 2009 ซึ่งห้องนอนเดียวมีขนาดประมาณ 50 ตารางเมตร คุณได้รับพื้นที่อยู่อาศัยเกือบสองเท่าในอาคารเก่า บ่อยครั้งในราคาเช่ารายเดือนที่เท่ากันหรือต่ำกว่า

ในทางกลับกัน อาคารใหม่มักจะใช้วัสดุที่ดีกว่าสำหรับอุปกรณ์เสริมและสิ่งประกอบ ครัวมาพร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าในตัว ห้องน้ำมีฝักบัวแบบฝน และหน้าต่างเป็นกระจกสองชั้นเพื่อลดเสียงรบกวน อาคารเก่าอาจมีครัวที่ล้าสมัย ท่อน้ำที่เสื่อมสภาพ และหน้าต่างกระจกชั้นเดียวที่ปล่อยให้เสียงการจราจรของกรุงเทพเข้าเต็มไปหมด เป็นการแลกเปลี่ยนที่แท้จริงระหว่างพื้นที่และคุณภาพการสำเร็จ

สิ่งอำนวยความสะดวกและไลฟ์สไตล์: การแข่งขันแบบอาวุธสิ่งอำนวยความสะดวก

นักพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพอยู่ในการสงครามที่หลวงหลายเพื่อเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่ประดับประดา พื้นที่ทำงานร่วมกัน สระว่ายน้ำบนหลังคา ห้องนั่งเล่นบนสวรรค์ สวนสัตว์เลี้ยง สถานีชาร์จยานไฟฟ้า ตู้รับพัสดุ Amazon และแม้แต่อ่างอาบน้ำแบบออนเซนป์ โครงการเช่น Whizdom Essence บนสุขุมวิท ซอย 101 และ IDEO Mobi Rama 9 มีพื้นที่ส่วนกลางที่น่าประทับใจจริง ๆ ซึ่งดูเหมือนโรงแรมบูติกมากกว่าอาคารที่อยู่อาศัย

อาคารเก่ามักมีพื้นฐาน: สระว่ายน้ำ ยิม บางทีมีสวนเล็กน้อย อุปกรณ์อาจแสดงอายุ สระว่ายน้ำอาจมีขนาดเล็กกว่า แต่นี่คือสิ่งนี้ คุณใช้สิ่งอำนวยความสะดวกหรูหราทั้งหมดนั้นบ่อยแค่ไหน หากคุณเป็นคนที่ทำงานจากพื้นที่ทำงานร่วมกันอยู่แล้วหรือไปยังโรงยิม ที่เหมาะสมอยู่แล้ว คุณกำลังจ่ายเงินพรีเมียมสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่คุณแทบจะไม่สัมผัส

ที่กล่าวมา หากคุณทำงานจากบ้านและชอบความคิดในการสลบลงไปยังพื้นที่ทำงานร่วมกันเฉพาะผู้อยู่อาศัยโดยมีอินเทอร์เน็ตเร็วและกาแฟฟรี อาคารใหม่สามารถปรับปรุงคุณภาพชีวิตของคุณได้อย่างแท้จริง เพื่อนของฉันย้ายจากสถานที่เก่าที่สุขุมวิท ซอย 49 ไป Oka Haus ใกล้กับ BTS สะพานขวัญ โดยเฉพาะสำหรับพื้นที่ทำงานร่วมกัน และเขากล่าวว่ามันเปลี่ยนแปลงกิจวัตรประจำวันของเขาโดยสิ้นเชิง

ตำแหน่งที่ตั้งเทียบกับความใหม่: การแลกเปลี่ยนของกรุงเทพ

นี่คือปัจจัยที่มักจะเอียงเกล็ด คอนโดมิเนียมเก่าในกรุงเทพมีแนวโน้มที่จะนั่งในย่านที่ก่อตั้งขึ้นมากที่สุด สะดวกที่สุด สถานที่ที่ดีที่สุดตามแนว BTS สุขุมวิท จาก นานา ผ่าน อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกชัย ถูกครอบงำโดยอาคารจากยุค 2000 และต้นยุค 2010 สถานที่เหล่านี้สามารถเดินได้ เต็มไปด้วยร้านอาหาร อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ และเชื่อมต่อกับทุกสิ่ง

โครงการใหม่ที่ราคาถูก ในทางกลับกัน มักจะสร้างในพื้นที่ห่างไกลออกไป นักพัฒนาซื้อที่ดินที่ถูกกว่าใกล้สถานี MRT ใหม่เช่น ไฮจ ความขวัญ สุทธิสาร หรือตามส่วนขยาย สายเหลืองและสายชมพู คอนโดมิเนียมใหม่ที่สวยใจใกล้กับ MRT ลาดพร้าว อาจเป็นที่น่างาม แต่การเดินทางของคุณไปยัง สีลม อาจใช้เวลา 45 นาทีแต่ละทาง หน่วยเก่าที่ Silom Suite บน ซอย สลาดแดง วางคุณห้านาทีจากสำนักงานของคุณ

สำหรับครอบครัวโดยเฉพาะ ตำแหน่งที่ตั้งมักจะชนะ การอยู่ใกล้โรงเรียนเช่น NIST บนสุขุมวิท ซอย 15 หรือ Bangkok Patana บน ซอย ลาซาลล์ สำคัญกว่าการมีสตูดิโออโยคะในอาคารของคุณ สำหรับผู้บริหารหนุ่มที่ทำงานระยะไกลและไม่เป็นห่วงที่อยู่ในย่านใหม่เกิด อาคารใหม่ที่อยู่ห่างออกไปสามารถเป็นการเล่นที่ฉลาด

การเปรียบเทียบแบบเคียงข้าง

ปัจจัย	คอนโดใหม่ (สร้างหลังปี 2020)	คอนโดเก่า (สร้างก่อนปี 2015)
ค่าเช่าห้องนอนหนึ่งห้องเฉลี่ย (กรุงเทพตัวจริง)	22,000 ถึง 45,000 บาท/เดือน	13,000 ถึง 28,000 บาท/เดือน
ขนาดหน่วยทั่วไป (ห้องนอนหนึ่งห้อง)	26 ถึง 35 ตร.ม.	40 ถึง 55 ตร.ม.
สิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไป	กว้างขวาง: พื้นที่ทำงานร่วมกัน สระว่ายน้ำบนหลังคา ตู้สมาร์ท สถานีชาร์จยานไฟฟ้า	พื้นฐาน: สระว่ายน้ำ ยิม สวน ห้องโถง
คุณภาพการก่อสร้างและการสำเร็จ	วัสดุสมัยใหม่ เครื่องใช้ไฟฟ้าในตัว ฉนวนที่ดี	แตกต่างกันไปตามความกว้างขวาง อาจต้องการการอัปเดต
ตำแหน่งที่ตั้ง	มักจะตามเส้นขนส่งใหม่หรือห่างจากใจกลางเมือง	โดยปกติในย่านสำคัญที่ก่อตั้งขึ้นแล้ว
ค่าบำรุงรักษาและค่าสาธารณูปโภค	สูงกว่า มักจะ 60 ถึง 90 บาท/ตร.ม.	ต่ำกว่า มักจะ 35 ถึง 55 บาท/ตร.ม.
เสียงรบกวนและฉนวน	การ隔音ที่ดีกว่า หน้าต่างกระจกสองชั้น	ผนังบาง เสียงจากถนนมากขึ้น
ห้องเจรจาเพื่อเรื่องค่าเช่า	ปานกลาง อุปทานสูงช่วย	สูงกว่า เจ้าของบ้านมีความยืดหยุ่นมากขึ้น

สิ่งที่ใช้ได้จริงที่ต้องตรวจสอบก่อนลงนาม

ไม่ว่าคุณจะเลือกใหม่หรือเก่า มีสิ่งบางอย่างที่คุณควรทำเสมอก่อนที่จะตั้งใจทำสัญญาเช่าในกรุงเทพ ประการแรก เยี่ยมชมอาคารโดยตรงในเวลาต่างกัน ซอยที่เงียบสงบในเวลา 10 นาฬิการคืนอาจเป็นฝันร้ายติดขัดของการจราจรในเวลา 18:00 ตรวจสอบแรงดันน้ำในห้องน้ำ เปิดตู้เก็บของทุกชิ้น เปิดเครื่องปรับอากาศและฟังเสียงดังด้านในหรือไม่

สำหรับอาคารเก่าโดยเฉพาะ ให้ถามเกี่ยวกับการปรับปรุงล่าสุด ห้องโถงได้รับการอัปเดตหรือไม่ ลิฟต์ได้รับการบำรุงรักษาเมื่อใด หน่วยงานกฎหมายที่บริหารจัดการได้ดีทำให้เกิดความแตกต่างมากมาย อาคารเช่น Baan Siri Sukhumvit 13 ได้รับการดูแลอย่างดีมากจนยังคงรู้สึกสด ๆ แม้ว่าจะมีอายุเกือบสองสิบปี

สำหรับอาคารใหม่ ให้ถามว่ามีหน่วยกี่หน่วยที่เป็นเจ้าของเทียบกับการเช่า อาคารที่มีอำนาจการลงทุนสูงมาก ๆ อาจรู้สึกว่างและชั่วคราว ยังต้องตรวจสอบด้วยว่าอาคารสำเร็จและดำเนินการเต็มที่จริง ๆ หรือไม่ บางโครงการ "ใหม่" ยังคงมีการก่อสร้างเกิดขึ้นในระยะข้างเคียงซึ่งหมายถึงฝุ่น เสียงรบกวน และการบล็อกถนนเข้าถนนมาเป็นเวลาหลายเดือน

หนึ่งประเด็นในทางปฏิบัติเพิ่มเติม: ค่าสิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไปในอาคารใหม่นั้นสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากสิ่งอำนวยความสะดวกหรูหราทั้งหมด ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักจะผ่านไปยังผู้เช่าหรือถูกสร้างเข้าไปในค่าเช่า ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจว่าค่าเช่าที่คุณคิดรวมอะไรและอะไรคือ พิเศษ

ในวันสิ้นสุด ตัวเลือก "ถูกต้อง" ขึ้นอยู่กับลำดับความสำคัญของคุณโดยสิ้นเชิง หากคุณต้องการพื้นที่สูงสุด ตำแหน่งที่ตั้งสำคัญ และค่าเช่าต่ำกว่า คอนโดมิเนียมเก่าที่บำรุงรักษาได้ดีนั้นยากที่จะเอาชนะ หากคุณต้องการการสำเร็จสมัยใหม่ คุณสมบัติบ้านอัจฉริยะ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าถ่ายรูป อาคารใหม่นั้นให้บริการ ไม่มีตัวเลือกที่ดีกว่าสากล เพียงเท่านั้นที่เหมาะสมกับชีวิตของคุณในกรุงเทพในขณะนี้ หากคุณต้องการเปรียบเทียบตัวเลือกแบบเคียงข้างและกรองตามปีการสร้าง ตำแหน่งที่ตั้ง และงบประมาณทั้งหมดในครั้งเดียว ให้ไปที่ superagent.co และให้ AI ทำการยกของหนักสำหรับคุณ