กฎหมายการเช่าในไทย: สิทธิของผู้เช่าในกรุงเทพ

คุณเพิ่งเซ็นสัญญาเช่าระยะเวลาหนึ่งปีในคอนโดสวยๆ ใกล้ BTS ทองหล่อ สามเดือนต่อมา เจ้าของที่ดินตัดสินใจขึ้นค่าเช่าของคุณ 5,000 บาทต่อเดือน ไม่มีคำเตือน ไม่มีการเจรจา แค่ข้อความ LINE บอกให้จ่ายหรือย้ายออก พวกเขาทำได้จริงหรือ อาจจะไม่ได้ แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ไม่รู้ว่าสิทธิของพวกเขาคืออะไรตามกฎหมายไทย และนั่นคือวิธีที่เจ้าของที่ดินบางคนหลีกเลี่ยงมันได้

การทำความเข้าใจกฎหมายการเช่าไทยในฐานะผู้เช่านั้นไม่ใช่แค่เพื่อปกป้องตัวเองจากสถานการณ์ที่ไม่ดี มันช่วยให้คุณเจรจาได้ดีขึ้น ตรวจสอบสัญญาที่ลักษณ์เรื่อยๆ และรู้สึกมั่นใจเกี่ยวกับที่ที่คุณใช้เงิน 15,000 ถึง 80,000 บาทจากรายได้ต่อเดือนของคุณ มาแบ่งแยกสิ่งที่คุณต้องรู้จริงๆ

พื้นฐานของกฎหมายการเช่าไทยสำหรับผู้เช่า

ไทยไม่มีกฎหมายเรื่อง "การคุ้มครองผู้เช่า" ที่ครอบคลุมอย่างเดียว เช่นเดียวกับประเทศตะวันตกบางประเทศ สัญญาเช่าที่นี่อยู่ภายใต้พระราชกฤษฎีกาแพ่งและพาณิชยกรรมเป็นส่วนใหญ่ รวมถึงกฎกระทรวงว่าด้วยการเช่าที่อยู่อาศัยของ 2561 กฎ 2561 นั้นเป็นจุดเปลี่ยนเพราะมันนำเสนอการคุ้มครองจริงๆ ที่เจ้าของที่ดินจำนวนมากยังคงแกล้งไม่รู้ว่ามีอยู่

ตามกฎ 2561 เจ้าของที่ดินไม่สามารถเรียกเก็บเงินมากกว่าหนึ่งเดือนของค่าเช่าเป็นเงินประกัน พวกเขายังไม่สามารถเรียกเก็บมากกว่าหนึ่งเดือนเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า ดังนั้นหากเจ้าของที่ดินใกล้ MRT พระราม 9 ขอให้คุณจ่ายสามเดือนประกัน บวกสองเดือนล่วงหน้าสำหรับคอนโด 25,000 บาทต่อเดือน นั่นไม่ถูกกฎหมายสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยมาตรฐานที่ครอบคลุมโดยกฎระเบียบ

กฎระเบียบนี้ใช้กับเจ้าของที่ดินที่ให้เช่าห้องห้องหรือมากกว่า ดังนั้นหากคุณเช่าจากบริษัทจัดการขนาดใหญ่ที่ดำเนินการอาคารเช่น Ideo Mobi Sukhumvit หรือ Life Asoke Hype กฎเหล่านี้เกือบจะแน่นอนว่าจะใช้บังคับได้ หากคุณเช่าจากคนที่เป็นเจ้าของคอนโดเพียงหนึ่งหรือสองห้อง การคุ้มครองอาจจะไม่เริ่มต้นขึ้นทางเทคนิค แม้ว่าบทบัญญัติหลายข้อยังคงมีอยู่ภายใต้กฎหมายสัญญาทั่วไป

สิทธิของคุณในการมีสัญญาเช่าที่ยุติธรรม

นี่คือสิ่งที่ทำให้คนต่างชาติจำนวนมากตกใจ ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าใดๆ ที่ยาวนานกว่าสามปีจะต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อให้บังคับใช้ได้นอกเหนือจากช่วงเวลานั้น การเช่าคอนโดมาตรฐานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ใช้ระยะเวลาหนึ่งปี ดังนั้นสิ่งนี้จึงไม่ค่อยเกิดขึ้น แต่หากคุณกำลังล็อกสัญญาระยะยาวในทาวน์เฮาส์บนซอย อารี หรือบ้านใน เอกชัย ให้จำไว้

สำหรับสัญญาเช่าระยะเวลาหนึ่งปีมาตรฐาน สัญญาควรเป็นลายลักษณ์อักษร ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย และระบุจำนวนค่าเช่าอย่างชัดเจน วันที่ชำระเงิน เงื่อนไขการประกัน และเงื่อนไขการยุติสัญญา กฎ 2561 ยังกล่าวว่าเงื่อนไขสัญญาใดๆ ที่ "ไม่เป็นธรรมชาติต่อผู้เช่า" สามารถยกเลิกได้ ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของที่ดินเข้าหน่วยของคุณโดยไม่ได้รับการแจ้งให้ทราบหรือยุติสัญญาโดยไม่มีสาเหตุ

เพื่อนของฉันเช่าสตูดิโอใกล้ BTS อุดมสุข สำหรับ 12,000 บาทต่อเดือน สัญญาเช่ามีข้อกำหนดที่ว่าเจ้าของที่ดินสามารถสิ้นสุดข้อตกลงโดยมีการแจ้งเพียง 15 วันเท่านั้นด้วยเหตุผลใดๆ ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าต้องให้การแจ้งเตือน 60 วัน เงื่อนไขที่ไม่สมดุลแบบนั้นนั้นเป็นจุดประสงค์ของกฎระเบียบทั้งหมด เมื่อเพื่อนของฉันปัดเป้าด้วยกฎหมายจริง เจ้าของที่ดินได้แก้ไขสัญญาโดยไม่มีการโต้แย้งมากนัก

เงินประกันและการคืนเงินของคุณ

นี่คือจุดปวดเดียวที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้เช่าในกรุงเทพฯ คุณย้ายออกจากคอนโดที่ Aspire Sukhumvit 48 ปล่อยให้อยู่ในสภาพที่ดีเยี่ยม แล้วรอ และรอ เจ้าของที่ดินหารอยขีดข่วนเล็กๆ โทษให้คุณสำหรับการสึกหรอตามปกติ และหักเงิน 8,000 บาทจากเงินประกัน 18,000 บาทของคุณ

ตามกฎ 2561 เจ้าของที่ดินต้องคืนเงินประกันของคุณภายในเจ็ดวันหลังจากสิ้นสุดการเช่า และหน่วยถูกอพยพ หากพวกเขาทำการหักเงิน พวกเขาต้องจัดเตรียมใบเสร็จรับเงินรายการหรือหลักฐานของความเสียหายจริงนอกเหนือจากการใช้งานปกติ "สีเขียนของผนังดูจางเล็กน้อย" หลังจากอาศัยอยู่ที่ใดแห่งหนึ่งเป็นเวลาหนึ่งปีนั้นเป็นการสึกหรอตามปกติ รูที่เจาะในผนังไม่ใช่

ปกป้องตัวเองโดยการถ่ายภาพวันที่เสริมและวิดีโอของหน่วยทั้งหมดในวันย้ายเข้า ส่งไปยังเจ้าของที่ดินของคุณผ่าน LINE หรืออีเมล เพื่อให้มีการบันทึกที่ชัดเจน ทำเช่นเดียวกันในวันย้ายออก ขั้นตอนง่ายๆ นี้ช่วยช่วยเหลือผู้เช่าจำนวนมากจากการสูญเสียเงินหลายพันบาทเนื่องจากการหักเงินที่ไม่ยุติธรรม

กฎการขับไล่และการยุติสัญญาก่อนเวลาอันควร

เจ้าของที่ดินไม่สามารถเปลี่ยนล็อคขณะที่คุณอยู่ที่ทำงาน กฎหมายไทยต้องใช้การแจ้งเตือนที่เหมาะสม และหากคุณมีสัญญาเช่าที่ถูกต้อง เจ้าของที่ดินโดยทั่วไปต้องให้ความสำคัญกับมันจนถึงสิ้นสุดของระยะเวลา หากคุณชำระค่าเช่าตรงเวลาและปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญา คุณมีความเป็นได้มากมายในการอยู่

ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่ต้องการเลิกสัญญาเช่าก่อนเวลาอันควรควรรู้ว่าคุณสามารถโยนเงินประกันของคุณและอาจจะต้องเสียค่าชดเชยเพิ่มเติมขึ้นอยู่กับสิ่งที่สัญญาพูด สมมติว่าคุณลงนามในสัญญาเช่าหนึ่งปีในหน่วยห้องนอนสองห้องที่ The Base Park West ใกล้ BTS อนนท์นุช สำหรับ 22,000 บาทต่อเดือน แต่ต้องออกไปหลังจากห้าเดือน เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเก็บเงินประกันของคุณ บางคนอาจตามหาค่าเช่าของเดือนที่เหลืออยู่ แม้ว่าในทางปฏิบัติแล้ว มันหายากสำหรับเจ้าของที่ดินรายบุคคล

หากเกิดการโต้เถียงที่แท้จริง คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคไทยและสถาบันอนุญาตการของไทยเป็นตัวเลือก แม้ว่าการดำเนินการตามกฎหมายที่นี่ช้าและมักไม่คุ้มค่าสำหรับจำนวนเงินต่ำกว่า 50,000 บาท การเจรจาและเอกสารเป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดของคุณ

เคล็ดลับในทางปฏิบัติที่ช่วยได้จริงๆ ในกรุงเทพฯ

ได้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอในภาษาอังกฤษและไทย หากมีเฉพาะเวอร์ชันภาษาไทยเท่านั้น จ่ายเงิน 1,500 ถึง 3,000 บาทเพื่อให้ได้การแปลโดยมืออาชีพก่อนเซ็นชื่อ อ่านทุกข้อกำหนด ถามคำถามเกี่ยวกับการบิลยูทิลิตี้เช่นกัน เพราะเจ้าของที่ดินบางคนขึ้นราคาไฟฟ้าเป็น 8 หรือ 9 บาทต่อหน่วยเมื่อ Metropolitan Electricity Authority คิดค่าใกล้เคียงกับ 4 บาท กฎ 2561 ป้องกันสิ่งที่เจ้าของที่ดินสามารถเรียกเก็บได้ที่อัตราของรัฐบาล

เก็บรักษาใบเสร็จรับเงินทุกฉบับ การสนทนา LINE ทุกครั้ง ภาพถ่ายทุกภาพ ศาลไทยและหน่วยงานแก้ไขข้อพิพาทตอบสนองอย่างดีต่อการจัดทำเอกสาร และสื่อสารเรื่องสำคัญในลายลักษณ์อักษรเสมอแทนที่จะเป็นเพียงข้อตกลงด้วยวาจากับกาแฟในล็อบบี้

การรู้สิทธิของคุณในฐานะผู้เช่าในกรุงเทพฯ ไม่ได้ทำให้คุณเป็นคนยากจน มันทำให้คุณได้รับข้อมูล ไม่ว่าคุณจะเช่าสตูดิโอ 15,000 บาทใกล้ BTS แบริ่งหรือเพนท์เฮ้าส์ 65,000 บาทในสาทร กฎหมายเสนอการคุ้มครองให้คุณมากกว่าที่คนส่วนใหญ่รู้สึก ใช้มัน และหากคุณต้องการค้นหาการเช่าที่มีเงื่อนไขโปร่งใส รายการที่ได้รับการยืนยัน และเจ้าของที่ดินที่ยุติธรรม ให้ตรวจสอบ superagent.co เพื่อให้การค้นหาของคุณง่ายขึ้นมาก