รายการคอนโดกรุงเทพที่ได้รับการยืนยัน: เหตุใดโพสต์ปลอมจึงเสียเวลาผู้เช่า

คุณพบรายการโฆษณาสำหรับคอนโดมิเนียมห้องนอนเดียวที่สวยงามใกล้ BTS Thong Lo รูปภาพดูสมบูรณ์แบบ ค่าเช่าระบุไว้ที่ 18,000 THB ต่อเดือน ซึ่งต่ำอย่างไม่สมเหตุสมผลสำหรับพื้นที่นั้น คุณส่งข้อความถึงเอเย่นต์ พวกเขาบอกว่ามันหมดไปแล้ว แต่พวกเขามี "คล้ายกัน" ที่ 32,000 THB แล้ว คุณเพิ่งเสียเวลาชีวิตไปหนึ่งชั่วโมงกับการโยกเหมจำหน่าย และถ้าคุณค้นหาคอนโดในกรุงเทพฯ มากกว่าหนึ่งสัปดาห์ เรื่องนี้อาจเกิดขึ้นกับคุณมากกว่าครั้งเดียว ปัญหาโฆษณาปลอมในตลาดเช่าของกรุงเทพฯ นั้นแท้จริง ยืนยง และมีค่าใช้จ่ายในหลายวิธีที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ได้ชื่นชมอย่างเต็มที่จนกว่าพวกเขาจะเจาะลึกลงไปในกระบวนการ

ปัญหาโฆษณาปลอมนั้นใหญ่กว่าที่คุณคิด

ตามการวิจัยจาก CBRE Thailand ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ มีโฆษณารายการหลายหมื่นรายที่เปิดใช้งานในเวลาใดเวลาหนึ่งทั่วแพลตฟอร์มต่างๆ ปัญหาคือส่วนสำคัญของโฆษณาเหล่านั้นล้าสมัย ซ้ำซ้อน หรือคิดค้นขึ้นมาเลยทีเดียว ประมาณการของอุตสาหกรรมแนะนำว่า 30% ถึง 50% ของโฆษณาคอนโดบนพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ไทยยอดนิยมนั้นไม่ถูกต้องในบางวิธี ไม่ว่าจะเป็นหน่วยที่ได้เช่าไปแล้ว ราคาผิด หรือรูปภาพมาจากหน่วยอื่นแล้ว

ลองคิดว่านั่นหมายถึงอะไรในแง่ปฏิบัติ ถ้าคุณใช้เวลาสองชั่วโมงในการท่องดูโฆษณารายการในตอนเย็น จะเสียเวลาหนึ่งชั่วโมงอย่างสมบูรณ์ คุณกำลังบันทึกภาพหน้าจออยู่ของสถานที่ที่ไม่มีอยู่ในราคาที่โฆษณา คุณกำลังส่งข้อความ LINE ไปยังเอเย่นต์ที่จะนำเสนออื่นแก่คุณ และคุณกำลังสร้างภาพทางจิตของตลาดที่บิดเบือนอย่างพื้นฐาน

นี่คือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้เช่าที่ย้ายไปกรุงเทพฯ เพื่อทำงานเริ่มค้นหาคอนโด 2 ห้องนอนใกล้ MRT Phra Ram 9 พวกเขาพบตัวเลือกหลายรายที่ระบุไว้ระหว่าง 20,000 ถึง 25,000 THB ต่อเดือนพร้อมวิวสระว่ายน้ำและตกแต่งสมัยใหม่ พวกเขามาถึงกรุงเทพฯ ติดต่อเอเย่นต์ และค้นพบว่าหน่วย 2 ห้องนอนจริงในโครงการเช่น Life Asoke Rama 9 หรือ The Base Garden Rama 9 เริ่มต้นใกล้เคียงกับ 28,000 ถึง 35,000 THB สำหรับสิ่งใดก็ตามที่ตรงกับรูปภาพเหล่านั้น "งบประมาณ" ที่พวกเขาวางแผนไว้นั้นอิงตามรายการปลอม

ทำไมโฆษณาปลอมจึงมีอยู่ในที่แรก

เพื่อให้เข้าใจปัญหา คุณต้องเข้าใจว่าระบบนิเวศของเอเย่นต์เช่าในกรุงเทพฯ ทำงานอย่างไร เอเย่นต์ส่วนใหญ่ดำเนินการบนพื้นฐานค่าคอมมิชชัน โดยทั่วไปเป็นหนึ่งเดือนของค่าเช่าที่จ่ายโดยเจ้าของบ้าน ไม่มีระบบ MLS ที่รวมศูนย์เช่นที่คุณพบในสหรัฐอเมริกาหรือส่วนต่างๆ ของยุโรป แทนที่จะเป็นเอเย่นต์ระบุคุณสมบัติบนแพลตฟอร์มต่างๆ มักจะไม่มีข้อผูกพันที่จะอัปเดตหรือลบโฆษณารายการเมื่อหน่วยถูกเช่าแล้ว

เอเย่นต์บางคนโพสต์ราคาต่ำกว่าตลาดโดยจงใจเพื่อดึงดูดการสอบถาม เมื่อผู้เช่าติดต่อ เอเย่นต์จะหันไปเลือกสินค้าคงคลังในราคาที่สูงขึ้น นี่ไม่ใช่สิ่งที่ผิดกฎหมายอย่างเคร่งครัด แต่มันเป็นการสูญเสียเวลาของทุกคนอย่างมหาศาล เอเย่นต์อื่นๆ ไม่มีความพยายามลบโฆษณารายการเก่า ดังนั้นแพลตฟอร์มจึงสะสมสินค้าคงคลัง幽ผลที่ทำให้ตลาดดูใหญ่และราคาถูกกว่าที่จริง

มีปัญหาเอเย่นต์ร่วมด้วย เอเย่นต์หลายคนอาจระบุหน่วยเดียวกันด้วยรูปภาพต่างกัน ราคาต่างกัน และคำอธิบายต่างกัน คอนโดที่ Ideo Q Sukhumvit 36 เช่น อาจปรากฏห้า หรือหกครั้งบนแพลตฟอร์มเดียวกันจากเอเย่นต์ต่างกัน แต่ละคนมีข้อมูลจำเพาะที่แตกต่างกันเล็กน้อย บางคนบอกว่า 45 ตารางเมตร อีกคนบอกว่า 48 บางคนระบุไว้ที่ 22,000 THB อีกคนที่ 25,000 THB โชคดีกับการค้นหาว่าอันไหนสะท้อนความเป็นจริง

DDproperty หนึ่งในพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของไทย ได้นำการใช้แบดจ์ยืนยันและการควบคุมคุณภาพมาตลอดหลายปี แต่ปริมาณสูงของรายการทำให้การบังคับใช้ที่ครอบคลุมยาก แรงจูงใจเชิงโครงสร้างยังคงสนับสนุนปริมาณมากกว่าความถูกต้อง

สิ่งที่ "ยืนยัน" นั้นหมายถึงจริงๆ และทำไมถึงสำคัญ

เมื่อเราพูดถึงรายการที่ยืนยันในกรุงเทพฯ เรากำลังพูดถึงสิ่งเฉพาะเจาะจงสองสามอย่าง ประการแรก หน่วยที่จริงมีอยู่และพร้อมให้เช่าในปัจจุบัน ประการที่สอง ราคาที่ระบุไว้คือราคาขอจริง ไม่ใช่หมายเลขชวนชื่น ประการที่สาม รูปภาพคือของหน่วยจริง ไม่ใช่หน่วยโชว์รูมหรือห้องอื่นในอาคารเดียวกัน ประการที่สี่ รายละเอียดโฆษณารายการเช่นตารางเมตร ระดับชั้น และเฟอร์นิเจอร์ที่รวมอยู่นั้นถูกต้อง

ฟังดูพื้นฐาน ใช่ไหม ควรเป็นเกณฑ์ขั้นต่ำ แต่ในตลาดเช่าแบบกระจาย กรุงเทพฯ เกณฑ์ง่ายๆ สี่ประการนี้ช่วยลดจำนวนโฆษณารายการจำนวนมหาศาล

ลองพิจารณาตัวอย่างจริง คู่บ่าวสาวที่ค้นหา 1 ห้องนอนที่เหมาะสำหรับสัตว์เลี้ยงใกล้ BTS Ekkamai พบรายการที่ Noble Reveal บน Sukhumvit Soi 63 รูปภาพแสดงหน่วยที่ได้รับการปรับปรุงอย่างสวยงามที่ 20,000 THB ต่อเดือน พวกเขากำหนดการชม เมื่อพวกเขาเดินเข้าไป หน่วยนั้นดูแตกต่างจากรูปภาพมากมาย เฟอร์นิเจอร์ต่างกัน ห้องครัวไม่ได้รับการปรับปรุง และเอเย่นต์พูดเฉยๆ ว่าเจ้าของบ้านต้องการ 25,000 THB จริงๆ โอ และสัตว์เลี้ยงไม่ได้รับอนุญาตในหน่วยนี้เป็นพิเศษ ทุกรายละเอียดในโฆษณารายการนั้นผิดหรือหลอกลวง

โฆษณารายการที่ยืนยันจะขจัดสถานการณ์นี้ทั้งหมด มีคนยืนยันรายละเอียดก่อนที่ผู้เช่าจะเห็นมันเลย นั่นไม่ใช่สิ่งหรูหรา นั่นคือความเคารพพื้นฐานต่อเวลาของผู้คน

ต้นทุนจริงของการไล่ตามโฆษณาปลอม

ลองใส่ตัวเลขจริงลงไป ผู้อพยพหรือมืออาชีพเฉลี่ยที่ค้นหาคอนโดในกรุงเทพฯ ใช้เวลา 2 ถึง 4 สัปดาห์ในกระบวนการนั้น ในช่วงเวลานั้น พวกเขาอาจชม 8 ถึง 15 หน่วยเพื่อชม ถ้าแม้แต่หนึ่งในสามของการชมเหล่านั้นเสียเวลาเนื่องจากโฆษณาผิด นั่นคือ 3 ถึง 5 การเดินทางที่เสียเวลาทั่วทั้งเมืองที่สามารถใช้เวลา 45 นาทีถึงหนึ่งชั่วโมงในการจราจร

ตามที่ Knight Frank Thailand ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโด 1 ห้องนอนในเมืองกลาง กรุงเทพฯ อยู่ในช่วง 15,000 ถึง 35,000 THB ต่อเดือนขึ้นอยู่กับเขต พร้อมตำแหน่ง Sukhumvit หลักระหว่าง Asok และ Thong Lo เฉลี่ยราคา 25,000 ถึง 35,000 THB ต่อเดือนสำหรับหน่วย 1 ห้องนอนที่มีคุณภาพ เมื่อคุณสร้างงบประมาณตามโฆษณาปลอมที่แสดง 15,000 THB สำหรับพื้นที่เดียวกัน คุณก็ต้องขยายงบประมาณของคุณอย่างเจ็บปวด หรือจบลงในพื้นที่ที่แตกต่างไปจากที่คุณวางแผนไว้

มีค่าใช้จ่ายทางอารมณ์ด้วย การหาอพาร์ตเมนต์เป็นเรื่องที่อึดอัดแล้ว การทำเช่นนั้นในเมืองต่างประเทศที่มีอุปสรรคภาษาพร้อมเริ่มงานใหม่หรือจัดการกับการย้ายครอบครัว ทำให้ความเครียดยิ่งขึ้นอย่างมหาศาล โฆษณาปลอมแต่ละรายการเพิ่มความหงุดหงิด เพื่อให้การไว้วางใจ และทำให้กระบวนการทั้งหมดดูเหมือนเป็นกรรมการแทนที่จะเป็นข้อตกลง

วิธีจดจำโฆษณาปลอมด้วยตัวคุณเอง

ในขณะที่แพลตฟอร์มที่ยืนยันทำงานหนักเบา คุณควรยังพัฒนาหัวเรดาร์ของคุณเองสำหรับโฆษณารายการที่น่าสงสัย นี่คือสัญญาณที่เป็นรูปธรรมว่าโฆษณาคอนโดกรุงเทพฯ อาจไม่ใช่สิ่งที่มันอ้างว่า

ราคาต่ำอย่างมากต่ำกว่าตลาด ถ้าทุกห้องนอนเดียวอื่นๆ ที่ Ashton Asoke ใกล้ BTS Asok มีรายการระหว่าง 28,000 และ 35,000 THB และเดียวปรากฏที่ 19,000 THB นั่นเป็นธงแดง ไม่ใช่ข้อเสนออย่างมาก อาคารมีราคาค่อนข้างสม่ำเสมอเพราะเจ้าของบ้านทั้งหมดแข่งขันในพูลเดียวกัน ราคาตัวผิดปกติเกือบทั้งหมดบ่งบอกถึงการโฆษณาลวง

รูปภาพเรียบร้อยเกินไป รูปภาพการออกแบบแบบมืออาชีพที่ดูเหมือนว่าควรอยู่ในนิตยสารออกแบบมักถูกถ่ายจากหน่วยโชว์รูมระหว่างเฟสก่อนขายของอาคาร หน่วยเช่าที่แท้จริงในอาคารเช่น Lumpini Suite Sukhumvit 41 เช่น จะดูเหมือนมีชีวิตชีวาหรืออย่างน้อยก็นอยน้อยแบบสิ่งพิมพ์สมบูรณ์แบบ ถ้ารูปภาพทุกรูปดูเหมือนถ่ายสำหรับโบรชัวร์นักพัฒนา โปรดสงสัย

เอเย่นต์ไม่สามารถยืนยันรายละเอียดพื้นฐานได้ ถามคำถามเฉพาะก่อนชม หน่วยอยู่ชั้นไหน มันหันหน้าไปทางไหน เครื่องซักผ้าอยู่ในหน่วยหรือบนระเบียง เอเย่นต์ที่มีโฆษณารายการจริงสามารถตอบได้ทันที เอเย่นต์ที่ทำงานจากโฆษณารายการปลอมหรือล้าสมัยจะคลุมเครือหรือหลีกเลี่ยง

โฆษณารายการที่เปิดใช้งานมาเป็นเดือน ในตลาดเช่าของกรุงเทพฯ คอนโดที่ราคาเหมาะสมในพื้นที่ยอดนิยมเช่น Ari Phrom Phong หรือ Silom เคลื่อนที่ภายใน 2 ถึง 4 สัปดาห์ ถ้าโฆษณารายการ ได้นั่งอยู่ 3 เดือนในราคาดึงดูดใจ มันเกือบแน่นอนว่าไม่เป็นจริง

โฆษณารายการที่ยืนยันเทียบกับโฆษณารายการพอร์ทัลมาตรฐาน: การเปรียบเทียบโดยตรง

เพื่อให้ความแตกต่างเป็นรูปธรรม นี่คือวิธีการเปรียบเทียบแพลตฟอร์มโฆษณารายการที่ยืนยันกับพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ แบบดั้งเดิมทั่วปัจจัยที่สำคัญต่อผู้เช่าจริงๆ

ปัจจัย	แพลตฟอร์มโฆษณารายการที่ยืนยัน	พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์มาตรฐาน
ความพร้อมใช้งานของหน่วย	ยืนยันว่าพร้อมใช้งานก่อนการเลิกจ้างโฆษณารายการ	มักล้าสมัย หน่วยอาจถูกเช่าไปแล้ว
ความถูกต้องของราคา	ราคาขอจริงจากเจ้าของบ้าน	บ่อยครั้งต่ำกว่าราคาจริงเพื่อดึงดูดคลิก
ความสมบูรณ์ของรูปภาพ	รูปภาพของหน่วยจริง	อาจใช้หน่วยโชว์รูมหรือรูปภาพสต็อก
โฆษณารายการซ้ำซ้อน	โฆษณารายการเดียวต่อหน่วย	หน่วยเดียวกันที่ระบุไว้หลายครั้งโดยเอเย่นต์ต่างกัน
เวลาเฉลี่ยในการเช่า	3 ถึง 7 วันนับจากการสอบถามครั้งแรก	2 ถึง 4 สัปดาห์พร้อมการชมที่เสียเวลาหลายครั้ง
พื้นที่ทั่วไป	เมืองกลาง กรุงเทพฯ: Sukhumvit Silom Ari Ratchada	ความครอบคลุมกว้าง แต่คุณภาพไม่สม่ำเสมอ
ความรับผิดชอบของเอเย่นต์	แพลตฟอร์มติดตามประสิทธิภาพและความถูกต้องของเอเย่นต์	การกำกับดูแลจำกัด ผลเสียขั้นต่ำสำหรับโฆษณารายการไม่ดี

กระบวนการค้นหาที่ดีกว่าจริงๆ ดูเป็นอย่างไร

ลองนึกจินตนาการว่าคุณเป็นนักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่ย้ายไปกรุงเทพฯ และสำนักงานของคุณอยู่ใกล้ MRT Sukhumvit คุณต้องการคอนโด 1 ห้องนอน งบประมาณของคุณคือ 20,000 ถึง 28,000 THB ต่อเดือน และคุณต้องการอยู่ในระยะเวลาการเดินทาง 20 นาที ในพอร์ทัลมาตรฐาน คุณจะเริ่มต้นด้วยโฆษณารายการ 80 รายการที่ตรงกับเกณฑ์ของคุณ หลังจากกรองโฆษณาปลอม โพสต์ล้าสมัย และราคาชวนชื่นแล้ว คุณอาจมีตัวเลือกจริง 15 ถึง 20 ตัว คุณจะต้องใช้เวลาหนึ่งสัปดาห์ในการส่งข้อความไปยังเอเย่นต์เพื่อให้ถึงจุดนั้น

ด้วยโฆษณารายการที่ยืนยัน คุณเริ่มต้นด้วยตัวเลือกจริง 15 ถึง 20 ตัวในวันแรก ทุกหน่วยพร้อมใช้งาน ทุกราคาถูกต้อง รูปภาพตรงกับสิ่งที่คุณจะเห็นเป็นรูปเฉพาะตัว คุณสามารถกำหนดการชม 3 หรือ 4 ครั้งและลงนามสัญญาเช่าได้ภายในสัปดาห์เดียว อาคารเช่น Centric Ari Station ใกล้ BTS Ari หรือ Rhythm Asoke ใกล้ MRT Phra Ram 9 ปรากฏขึ้นพร้อมราคาที่ถูกต้องและรูปภาพแท้จริง คุณตัดสินใจตามความเป็นจริงแทนที่จะเป็นนิยาย

นั่นไม่ใช่ความแตกต่างเล็กน้อย สำหรับคนที่จัดงานใหม่