คุณพบรายการใจขาวออนไลน์สำหรับคอนโดห้องนอนสองห้องที่สวยงามใกล้ BTS Thong Lo รูปภาพดูเหลือเชื่อ ค่าเช่าระบุไว้ที่ 28,000 THB ต่อเดือน ซึ่งดูเหมือนจะดีเกินไปสำหรับพื้นที่นั้น คุณส่งข้อความถึงเอเย่นต์ ไม่มีการตอบสนองเป็นเวลาสามวัน คุณโทร เบอร์โทรศัพท์ถูกปิดระหว่างการใช้งาน คุณลองรายการอื่นในพอร์ทัลเดียวกัน คราวนี้มีคนตอบสนอง แต่ยูนิตนี้เช่าไปแล้วหกเดือนที่แล้ว รายการยังคงทำงานอยู่เพราะไม่มีใครรำคาญที่จะนำมันลง ยินดีต้อนรับสู่ตลาดการเช่า Bangkok ที่ "ตรวจสอบแล้ว" มักจะไม่มีความหมายเลย

หากคุณใช้เวลาค้นหาคอนโดใน Bangkok คุณรู้ว่าความรู้สึกนี้แล้ว พอร์ทัลหลักเต็มไปด้วยรายการ幽灵, รูปภาพรีไซเคิล และราคาที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับความเป็นจริง มันเสียเวลาของคุณ ทำลายความไว้วางใจของคุณ และทำให้กระบวนการที่ควรจะตรงไปตรงมากลายเป็นงานสืบสวน ปัญหาไม่ใช่ว่ารายการที่ตรวจสอบแล้วใน Bangkok ไม่มีอยู่ ปัญหาคือระบบฐานข้อมูลส่วนใหญ่ไม่มีแรงจูงใจที่จะรักษาข้อมูลให้สะอาด

ทำไมพอร์ทัลการเช่าส่วนใหญ่ใน Bangkok จึงเต็มไปด้วยรายการปลอม

รูปแบบธุรกิจของพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในประเทศไทยนั้นง่ายมาก เอเย่นต์จ่ายเงินเพื่อโพสต์รายการ ยิ่งพอร์ทัลโฮสต์รายการมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งดึงดูดการรับส่งข้อมูลมากเท่านั้น และยิ่งสามารถเรียกเก็บเงินจากเอเย่นต์ได้มากขึ้น ไม่มีโทษสำหรับการโพสต์ยูนิตที่เช่าไปแล้ว ไม่มีระบบตรวจสอบว่าราคารายการตรงกับค่าเช่าที่ขอจริงหรือไม่ พอร์ทัลหาผลกำไรจากปริมาณ ไม่ใช่จากความแม่นยำ

ตามการวิจัยตลาดของ CBRE Thailand, ตลาดการเช่าคอนโด Bangkok มีการหมุนเวียนที่มีนัยสำคัญในแต่ละไตรมาส แต่ฐานข้อมูลรายการในพอร์ทัลหลักมักมีสินค้าคงคลังที่ไม่ได้ใช้งานเป็นเวลาหกเดือนขึ้นไป นั่นไม่ใช่ปัญหาสุขาภิบาลข้อมูลเล็กน้อย นั่นคือความล้มเหลวของโครงสร้าง

นี่คือตัวอย่างจริง ค้นหาคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ MRT Phra Ram 9 ในพอร์ทัลใหญ่ใด ๆ คุณจะพบรายการนับสิบสำหรับอาคารเช่น Life Asoke Rama 9 หรือ The Base Garden Rama 9 ราคาระหว่าง 12,000 ถึง 15,000 THB ต่อเดือน แต่เมื่อคุณโทรหาเอเย่นต์ คุณจะค้นพบว่ายูนิตที่มีจริงในอาคารเหล่านั้นในปัจจุบันเริ่มต้นใกล้เคียง 14,000 ถึง 18,000 THB มากขึ้น รายการที่ถูกกว่านั้นไม่ว่าจะหายไปหรือไม่เคยมีอยู่ในสถานที่แรก พวกเขาอยู่เพื่อจับการสอบถามของคุณเพื่อให้เอเย่นต์สามารถเปลี่ยนเส้นทางคุณไปยังสิ่งที่ต่างไปจากเดิมทั้งหมด

สิ่งที่ "ตรวจสอบแล้ว" ควรหมายถึง

รายการที่ตรวจสอบแล้วควรยืนยันสามสิ่ง ประการแรก ยูนิตนี้พร้อมให้เช่าได้อย่างแท้จริงในตอนนี้ ประการที่สอง ราคาที่แสดงคือค่าเช่าที่ขอจริง ไม่ใช่ตัวเลขเหยื่อ ประการที่สาม รูปภาพตรงกับสภาพจริงของยูนิต ฟังดูพื้นฐาน แต่เกือบไม่มีแพลตฟอร์มใด ๆ ใน Bangkok ที่ส่งมอบให้อย่างสม่ำเสมอทั้งสามอย่าง

บางพอร์ทัลเพิ่ม "ตรวจสอบแล้ว" ที่ยืนยันเพียงว่าเอเย่นต์เป็นบุคคลจริง ๆ ที่มีเบอร์โทรศัพท์จริง นั่นคือการตรวจสอบเอเย่นต์ ไม่ใช่การตรวจสอบรายการ สิ่งเหล่านี้แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เอเย่นต์สามารถถูกต้องตามกฎหมายได้อย่างสมบูรณ์และยังคงโพสต์รายการ 50 รายการโดยที่ 40 รายการของพวกเขาล้าสมัยหรือไม่แม่นยำ

ลองนึกภาพผู้เช่าย้ายจากสิงคโปร์ไปยัง Bangkok สำหรับงานใกล้ BTS Chit Lom พวกเขากำลังค้นหาระยะไกล ตัดสินใจโดยอิงจากสิ่งที่พวกเขาเห็นออนไลน์เท่านั้น หากรายการที่พวกเขาพบสำหรับอาคารเช่น Noble Ploenchit หรือ The Address Chidlom แสดงค่าเช่า 30,000 THB เมื่อความพร้อมใช้งานจริงเริ่มต้นที่ 38,000 ถึง 45,000 THB พวกเขามาถึงพร้อมกับความคาดหวังงบประมาณที่ผิดไปโดยสิ้นเชิง นั่นเป็นปัญหาจริงที่มีผลกระทบจริง

ปัญหาเหยื่อและการสลับใน Soi Sukhumvit

Sukhumvit เป็นคอริดอร์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติใน Bangkok ซึ่งยืดออกจาก BTS Nana ไปจนถึง BTS Bearing นอกจากนี้ยังเป็นที่ที่การฉ้อโกงรายการเข้มข้นที่สุด เพียงเพราะความต้องการสูงสุดและค่าเช่าสูงสุด

รูปแบบทั่วไปทำงานเช่นนี้ เอเย่นต์โพสต์ยูนิตห้องนอนสองห้องที่สวยงามที่ Quintara Treehaus Sukhumvit 42 ราคา 25,000 THB ต่อเดือน คุณสอบถาม เอเย่นต์บอกคุณว่ายูนิตนั้น "เพิ่งเอาไป" แต่เสนอให้แสดงสามอื่น ๆ ใกล้เคียง ยูนิตเหล่านั้นอยู่ในอาคารต่างๆ ในจุดราคาต่าง ๆ และไม่มีอะไรตรงกับสิ่งที่คุณต้องการเดิม รายการดั้งเดิมไม่เคยพร้อมใช้ มันเป็นหลัก

การสำรวจผู้บริโภคของ DDproperty ได้แสดงให้เห็นอย่างต่อเนื่องว่ารายการที่ไม่ถูกต้องเป็นหนึ่งในความสิ้นหวังชั้นต้นสำหรับผู้แสวงหาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่พอร์ทัลเองช้าในการนำมาตรการความรับผิดชอบที่แท้จริงมาใช้ เพราะการทำเช่นนั้นจะลดจำนวนรายการของพวกเขา ซึ่งจะลดตัวเลขการรับส่งข้อมูล ซึ่งจะลดรายได้โฆษณาของพวกเขา

ตามข้อมูลตลาดจากเอเย่นต์ Bangkok หลายแห่ง ประมาณ 30 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ของรายการการเช่าคอนโดในพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ไทยหลักในเวลาใดก็ตาม คือสำหรับยูนิตที่ไม่พร้อมใช้งานอีกต่อไป นั่นเป็นจำนวนสัญญาณรบกวนที่มากมายสำหรับผู้เช่าในการจัดเรียง

วิธี AI เปลี่ยนแปลงเกมการตรวจสอบ

นี่คือที่ที่เทคโนโลยีสำคัญจริง ๆ ไม่ใช่เป็นคำจาก แต่เป็นวิธีแก้ปัญหาในทางปฏิบัติ ระบบขับเคลื่อนด้วย AI สามารถอ้างอิงข้อมูลรายการทั่วหลายสัญญาณเพื่อสัญญาณเตือนความไม่สอดคล้อง ก่อนที่ผู้เช่าจะเห็นสิ่งใดๆ

ตัวอย่างเช่น หากคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Sukhumvit 66 ใกล้ BTS Udom Suk อยู่ในรายการที่ 9,000 THB ต่อเดือน แต่ยูนิตที่เปรียบเทียบได้ทุกรายการในอาคารนั้นในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมาได้เช่ากันระหว่าง 13,000 ถึง 16,000 THB ระบบสามารถสัญญาณเตือนรายการนั้นเป็นต้องสงสัย หากเอเย่นต์ไม่ได้อัปเดตรายการในเป็นเวลา 45 วัน ระบบสามารถปลดรายการโดยอัตโนมัติหรือขอการยืนยันใหม่

AI ยังสามารถวิเคราะห์รูปภาพได้ หากชุดภาพเดียวกันปรากฏในรายการหลายรายการสำหรับยูนิตต่าง ๆ นั่นคือธงแดง หากรูปภาพรายการแสดงเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ที่ไม่ตรงกับข้อกำหนดมาตรฐานของอาคาร นั่นคือธงแดงอีกอัน สิ่งเหล่านี้เป็นรูปแบบที่ผู้ใช้งานคนใดคนหนึ่งท่องแบบเรียบร้อยจะไม่เคยจับได้ แต่ระบบอัตโนมัติสามารถระบุได้ในไม่กี่วินาที

ลองนึกภาพผู้ใดสักคนที่กำลังมองหาคอนโดเป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยงใกล้ BTS Ekkamai งบประมาณประมาณ 20,000 ถึง 30,000 THB ต่อเดือน บนพอร์ทัลแบบดั้งเดิม พวกเขาอาจใช้เวลาสองสัปดาห์ส่งข้อความถึงเอเย่นต์เกี่ยวกับยูนิตที่ Mori Haus หรือ HQ by Sansiri เพื่อค้นหาว่าครึ่งหนึ่งของรายการล้าสมัยและอีกครึ่งหนึ่งไม่อนุญาตสัตว์เลี้ยงอย่างแท้จริงแม้จะไม่กล่าวถึงข้อ จำกัด ใด ๆ ระบบ AI ตรวจสอบแล้วสามารถกรองความพร้อมใช้งานที่แท้จริง นโยบายสัตว์เลี้ยงที่ยืนยัน และราคาที่แม่นยำตั้งแต่เริ่มต้น

สิ่งที่รายการตรวจสอบแล้วดูเหมือนในเขตใต้เมืองต่าง ๆ Bangkok

ค่าเช่าแตกต่างกันอย่างมากไปทั่ว Bangkok และความเชื่อถือได้ของรายการก็เช่นกัน นี่คือภาพถ่ายของสิ่งที่คุณสามารถคาดหวังการจ่ายได้สำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ตรวจสอบแล้วในพื้นที่สำคัญ ประเมินกับราคาที่คุณจะเห็นทั่วไปในพอร์ทัลที่ไม่ได้ตรวจสอบ

• Thong Lo, Sukhumvit 55: BTS Thong Lo | 18,000 ถึง 28,000 THB | 25,000 ถึง 40,000 THB | ต่ำ
• Ari, Phahonyothin: BTS Ari | 12,000 ถึง 18,000 THB | 15,000 ถึง 25,000 THB | กลาง
• Rama 9, Ratchadaphisek: MRT Phra Ram 9 | 10,000 ถึง 14,000 THB | 14,000 ถึง 20,000 THB | กลาง
• On Nut, Sukhumvit 77: BTS On Nut | 8,000 ถึง 12,000 THB | 11,000 ถึง 17,000 THB | กลาง
• Silom, Sathorn: BTS Chong Nonsi | 15,000 ถึง 25,000 THB | 22,000 ถึง 35,000 THB | ต่ำ
• Bang Sue, Chatuchak: MRT Bang Sue | 7,000 ถึง 11,000 THB | 9,000 ถึง 14,000 THB | สูง

สังเกตรูปแบบ พื้นที่ชาวต่างชาติที่ได้รับความนิยมมากที่สุด Thong Lo และ Silom โดยเฉพาะ มีช่องว่างที่กว้างที่สุดระหว่างราคาที่โฆษณาและค่าเช่าจริง ช่องว่างนั้นคือที่ที่ผู้เช่าสูญเสียเวลาและเงิน จุดข้อมูลที่อ้างอิงได้คุ้มค่าที่จะจำไว้: ค่าเช่าตรวจสอบแล้วโดยเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใน Bangkok กลาง ตามแนว BTS Sukhumvit ปัจจุบันอยู่ระหว่าง 18,000 ถึง 32,000 THB ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุอาคารและความสูงใจในการเข้าสถานี

ธงแดงทุกคนที่เช่า Bangkok ควรเฝ้าดู

แม้ว่าจะมีแพลตฟอร์มที่ดีขึ้นเกิดขึ้น คุณยังต้องปกป้องตัวเอง นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดว่ารายการไม่ใช่สิ่งที่มันอ้างว่าเป็น

ราคาต่ำกว่าอัตราตลาดอย่างมีนัยสำคัญสำหรับอาคาร หากยูนิตอื่น ๆ ทั้งหมดที่ อัตราตลาดที่รายงาน Knight Frank Thailand สำหรับพื้นที่เฉพาะคือ 20,000 THB และคุณพบหนึ่งที่ 13,000 THB ให้สงสัย เจ้าของบ้านใน Bangkok อยู่ในการแข่งขัน แต่พวกเขาไม่ได้มอบยูนิต

รูปภาพดูสปินทรรมชาติมืออาชีพ แต่อาคารมีอายุ 15 ปี อาคารเก่าเช่นบางส่วนของหอคอยตาม Sukhumvit Soi 24 หรือ Soi 39 สามารถเป็นสถานที่ที่ดีในการอาศัยอยู่ได้อย่างสมบูรณ์ แต่หากรูปภาพรายการแสดงภายในคุณภาพนิตยสาร ซึ่งไม่ตรงกับยุคของอาคาร ใครบางคนจึงใช้ภาพสต็อกหรือรูปภาพจากยูนิตต่างไป

เอเย่นต์คลุมเครือเกี่ยวกับวันเข้าอยู่ ยูนิตที่พร้อมใช้งานจริงมีไทม์ไลน์ที่ชัดเจน ผู้เช่าปัจจุบันจากไป ในวันที่เฉพาะ หรือมันว่างเปล่าตอนนี้ หากเอเย่นต์บอกว่า "บางทีอาจพร้อมใช้งานในเดือนหน้า" หรือ "ฉันต้องตรวจสอบ" รายการอาจถูกโพสต์ด้วยความคาดหวัง

รายการนั้นใช้งานอยู่เป็นเวลาหลายเดือนโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคา ในตลาดการเช่า Bangkok หากคอนโดไม่เช่าใน 60 วัน เจ้าของบ้านเกือบจะปรับราคาเสมอ รายการที่อยู่นิ่ง ๆ เป็นเวลาสามหรือสี่เดือนคือรายการ幻影หรือราคาสูงกว่าตลาดมากจนบอกคุณบางสิ่งเกี่ยวกับความคาดหวังของเจ้าของบ้าน

การค้นหาการเช่า Bangkok ไม่ควรรู้สึกเหมือนงานพิเศษ ข้อมูลมีอยู่ ยูนิตที่ตรวจสอบแล้ว ปัจจุบัน ราคาที่ถูกต้องนั้นอยู่ในทุกเขตจาก Ari ไปจนถึง Bang Na ความท้าทายที่มีมาเสมอคือการแยกรายการจริงจากสัญญาณรบกวน แพลตฟอร์มที่ใช้ AI เพื่อตรวจสอบความพร้อมใช้งาน ข้อมูลการกำหนดราคาเชื่อมโยงกับข้อมูลตลาด และเอเย่นต์รับผิดชอบต่อความแม่นยำนั้นเปลี่ยนวิธีการทำงานนี้ หากคุณเบื่อการไล่ตามรายการ幽灵และต้องการค้นหาเฉพาะคอนโดที่ตรวจสอบแล้วพร้อมราคาจริงและความพร้อมใช้งานที่ยืนยัน โปรดตรวจสอบ superagent.co และดูว่าการค้นหาการเช่าที่ฉลาดขึ้นรู้สึกเป็นอย่างไร