คุณกำลังเลื่อนดูข้อความ LINE ของคุณในตอนเช้าวันหนึ่ง แล้วสำนักงานกิจการร่วมค้นของคุณก็บอกข่าวสะเทือนใจ: อาคารทั้งหลังถูกขายให้เจ้าของคนใหม่ แล้วความคิดแรกของคุณคืออะไร? หวาดกลัว ความคิดที่สองคือ อะไรนะที่นี่ส่งผลต่อสัญญาเช่า เงินมัดจำ และชีวิตของฉันในคอนโดนี้? อาจฟังดูน่าตกใจ แต่มันก็เกิดขึ้นจริงในกรุงเทพฯ และถ้าคุณเป็นผู้เช่า คุณต้องรู้ว่าตัวเองอยู่ในสถานะใด

อาคารคอนโดกรุงเทพฯ สามารถถูกขายได้จริงเหรอ

ใช่ แต่ขึ้นอยู่กับประเภทของอาคาร ในประเทศไทย คอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมมีหน่วยอพยพที่เป็นเจ้าของแต่ละหน่วย ดังนั้นการ "ขายอาคารทั้งหลัง" จะหมายความว่ามีคนซื้อทุกหน่วยเดียวจากทุกเจ้าของหน่วย นั่นเป็นเรื่องที่หายาก และซับซ้อน แม้ว่ามันจะไม่เป็นไปไม่ได้หากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือกองทุนการลงทุนเสนอราคาเพิ่มเติม

สิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยกว่านั้นคืออาคารอพาร์ทเมนต์ อาคารประเภทนี้เป็นอาคารที่บุคคลหรือบริษัทเดียวเป็นเจ้าของโครงสร้างทั้งหมด ลองนึกถึงอพาร์ทเมนต์เก่าเหล่านั้นตามซอย 23 สุขุมวิท หรือบ้านแถวขนาดกลางใกล้สถานีอารี บีทีเอส เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของทั้งหมด และในวันหนึ่งพวกเขาก็ขายให้นักลงทุนคนใหม่ บริษัทโรงแรม หรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาการรื้อถอน

ยกตัวอย่างที่เป็นจริง อาคารอพาร์ทเมนต์เก่าที่มีชื่อเสียงใกล้สถานีอนุสรณ์ บีทีเอส ถูกขายให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อสองสามปีที่แล้ว ผู้เช่าที่จ่ายเช่า 12,000 ถึง 18,000 บาทต่อเดือนได้รับแจ้งและบอกว่าอาคารจะถูกรื้อถอนเพื่อโครงการคอนโดใหม่ มันเป็นสถานการณ์ที่เครียด แต่มันปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมาย การรู้กระบวนการนั้นคือสิ่งที่ปกป้องคุณ

เกิดอะไรขึ้นกับสัญญาเช่าของคุณเมื่อการเป็นเจ้าของของอาคารเปลี่ยนไป

นี่คือส่วนที่สำคัญที่สุด ตามกฎหมายไทย หากสัญญาเช่าของคุณจดทะเบียนอย่างเหมาะสมกับกรมที่ดินและมีระยะเวลาคงเหลือ เจ้าของคนใหม่โดยทั่วไปจะต้องยอมรับมัน แต่นี่คือสิ่งที่ติดขัด: สัญญาเช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ไม่ได้จดทะเบียน พวกมันเป็นสัญญาส่วนตัวระหว่างคุณและเจ้าของบ้านของคุณ โดยปกติสำหรับระยะเวลาหนึ่งปี

สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนกับเจ้าของเดิมยังคงเป็นสัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมายระหว่างคุณและบุคคลนั้น แต่มันอาจไม่ผูกพันเจ้าของอาคารคนใหม่โดยอัตโนมัติ ในทางปฏิบัติ เจ้าของคนใหม่มักจะปล่อยให้ผู้เช่าปัจจุบันทำสัญญาเช่าของพวกเขาจนจบ เพราะการไล่ออกทุกคนในคืนเดียวสร้างความสับสนและปัญหาทางกฎหมาย

สมมติว่าคุณกำลังเช่าห้องนอนหนึ่งห้องในสถานที่เช่น Lumpini Suite Sukhumvit 41 ในราคา 22,000 บาทต่อเดือน และเจ้าของหน่วยขายให้คนอื่น สัญญาเช่าของคุณกับเจ้าของเดิมไม่ได้ถ่ายโอนโดยอัตโนมัติ เจ้าของคนใหม่สามารถเลือกที่จะยอมรับมันหรือขอให้คุณลงนามในสัญญาใหม่ได้ ในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขาจะเก็บคุณไว้ โดยเฉพาะหากคุณเป็นผู้เช่าที่ดี แต่พวกเขาไม่มีภาระผูกพันทางกฎหมายในการเก็บเงื่อนไขเดียวกันไว้หากสัญญาไม่ได้จดทะเบียน

เงินมัดจำและค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าของคุณ: ใครเป็นหนี้คุณอะไร

นี่คือที่ที่สถานการณ์กลายเป็นยุ่งเหยิง เงินมัดจำของคุณ โดยปกติสองเดือนของค่าเช่า ได้รับการชำระเงินให้กับเจ้าของบ้านเดิมของคุณ หากอาคารถูกขายและเจ้าของเดิมหายไป การได้รับเงินมัดจำคืนอาจกลายเป็นความเจ็บปวดจริง

จากด้านกฎหมาย ภาระผูกพันเงินมัดจำของคุณยังคงอยู่กับบุคคลที่คุณจ่ายให้ หากการขายดำเนินการอย่างเหมาะสม เจ้าของเดิมควรโอนเงินมัดจำให้กับเจ้าของคนใหม่เป็นส่วนหนึ่งของการจัดการ แต่ "ควร" และ "ทำ" เป็นคำที่แตกต่างกันในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ

ปกป้องตัวเอง เก็บทุกใบเสร็จรับเงิน ทุกการยืนยันโอนเงินทางธนาคาร และสำเนาลายนามสัญญาเช่า หากคุณเช่าสตูดิโอใกล้สถานีวิคตอรี่มอนูเมนต์ บีทีเอส ในราคา 9,000 บาทและคุณใส่เงินมัดจำ 18,000 บาท นั่นคือเงินจริง ให้เอกสารทุกอย่าง หากการขายถูกประกาศ ให้ติดต่อเจ้าของเดิมและเจ้าของใหม่ทั้งสองอย่างหลักการเพื่อยืนยันว่าใครเก็บเงินมัดจำของคุณ

จะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของใหม่ต้องการให้คุณออกไป

หากเจ้าของคนใหม่วางแผนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับปรุงอยู่แล้ว หรือแปลงอาคารเป็นโรงแรม พวกเขาจะต้องการสถานที่ว่าง ในกรณีนี้ โดยปกติพวกเขาจะให้แจ้งลายลักษณ์อักษร มักจะ 30 ถึง 90 วันขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสัญญาเช่า

เจ้าของคนบางคนเสนอสิ่งจูงใจให้ออกไปก่อนวัน เช่น การยกเลิกเดือนสุดท้ายของค่าเช่าหรือส่งคืนเงินมัดจำทันที คนอื่น ๆ เพียงแต่รอให้สัญญาเช่าหมดอายุและปฏิเสธที่จะต่ออายุ วิธีการใดไม่ถูกกฎหมาย แต่ทั้งสองอย่างก็สร้างความสะดวก เมื่อคุณเพิ่งตัดสินใจเช่าในสถานที่ใกล้สถานีพร้อมพงศ์ บีทีเอส และสุดท้ายก็พบสาวสมตำแลดที่สมบูรณ์แบบในซอยของคุณ

หากคุณถูกขอให้ออกไปก่อนสัญญาเช่าของคุณหมดอายุและคุณมีสัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมาย คุณสามารถเจรจาต่อรองได้ ขอค่าใช้จ่ายในการย้าย การส่งคืนเงินมัดจำก่อนวัด หรือเวลาเพิ่มเติม เจ้าของคนใหม่ส่วนใหญ่ต้องการการเปลี่ยนแปลงที่ราบรื่นมากกว่าการข้อขัดแย้งทางกฎหมาย

วิธีปกป้องตัวเองเป็นผู้เช่าในกรุงเทพฯ

ประการแรก ให้ได้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรในภาษาอังกฤษและไทยเสมอ ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับการส่งคืนเงินมัดจำ ระยะเวลาการแจ้งเตือน และสิ่งที่เกิดขึ้นหากทรัพย์สินถูกขาย

ประการที่สอง พิจารณาจดทะเบียนสัญญาเช่าของคุณที่กรมที่ดินหากระยะเวลากว่าสามปี สิ่งนี้ให้สถานะทางกฎหมายที่แข็งแกร่งกว่าเจ้าของใหม่ สำหรับสัญญาเช่าที่สั้นกว่า การจดทะเบียนไม่ใช่เรื่องปกติ แต่สัญญาที่เขียนได้อย่างดียังช่วยได้

ประการที่สาม ให้เชื่อมต่อกับสำนักงานกิจการร่วมค้นของอาคารของคุณหรือการจัดการ พวกเขามักจะได้ยินเกี่ยวกับการขายที่อาจเกิดขึ้นก่อนผู้เช่า หากคุณอยู่ในอาคารที่ใหญ่กว่าเช่นหนึ่งในหอคอย Lumpini ใกล้สถานีมหานครรถไฟ Rama 9 สำนักงานการจัดการคือแหล่งข้อมูลจริงแรกของคุณ

ความเป็นจริงก็คือ ผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะไม่เคยเผชิญกับการขายอาคารทั้งหลัง แต่ถ้ามันเกิดขึ้นกับคุณ การรู้จักสิทธิของคุณจะเปลี่ยนสถานการณ์ที่น่ากลัวให้เป็นสถานการณ์ที่สามารถจัดการได้ เก็บเอกสารของคุณให้เป็นระเบียบ สื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษร และอย่ากลัวที่จะถามคำถาม

หากคุณกำลังมองหาการเช่าคอนโดที่มั่นคง ได้รับการจัดการอย่างดีในกรุงเทพฯ และต้องการหลีกเลี่ยงสิ่งที่ไม่คาดคิด Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณค้นหารายชื่อที่ได้รับการยืนยันด้วยเงื่อนไขสัญญาเช่าที่โปร่งใส เพื่อให้คุณสามารถเน้นไปที่การเพลิดเพลินกับเมืองแทนที่จะกังวลเกี่ยวกับว่าใครเป็นเจ้าของอาคารของคุณ