คุณเช็กบัญชีธนาคารในวันที่ 5 ของเดือน แล้วพบว่าเงินโอนจากผู้เช่ายังไม่เข้า รอไปหนึ่งวัน สามวัน แล้วก็หนึ่งสัปดาห์ ส่ง LINE ไปอย่างสุภาพ แต่ไม่รู้ว่าอ่านหรือเปล่า ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและปล่อยเช่าอยู่ เรื่องแบบนี้พบบ่อยกว่าที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่จะยอมรับ ข่าวดีคือประเทศไทยมีขั้นตอนที่ค่อนข้างชัดเจนสำหรับเรื่องนี้ แต่ข่าวร้ายคือเจ้าของห้องส่วนใหญ่ไม่รู้ แล้วก็เลยตัดสินใจผิดพลาดไปด้วยความหงุดหงิดหรือตื่นตระหนก ## เริ่มด้วยการพูดคุย ไม่ใช่การเผชิญหน้า สัญชาตญาณแรกอาจอยากเปลี่ยนกุญแจหรือตัดไฟ แต่อย่าทำ ทั้งสองอย่างผิดกฎหมายในไทย และอาจกลายเป็นข้ออ้างให้ผู้เช่าฟ้องกลับได้ ก่อนอื่นให้ติดต่อโดยตรงก่อน LINE หรือโทรศัพท์เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี แต่ต้องตามด้วยการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรด้วย สมมติว่าคุณมีห้องนอนเดียวที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช ปล่อยเช่าในราคา 12,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าเป็นวัยทำงานแถว Thong Lor จ่ายตรงเวลามาหกเดือนแล้วหายเงียบไปดื้อๆ อาจมีเหตุผลจริงๆ ก็ได้ เช่น ตกงานหรือมีเรื่องฉุกเฉินในครอบครัว การพูดคุยอย่างตรงไปตรงมาและสงบบางครั้งช่วยจบเรื่องได้โดยไม่ต้องพึ่งทนายหรือฟ้องร้อง ส่งหนังสือแจ้งทาง LINE และทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังที่อยู่คอนโดด้วย เก็บสกรีนช็อตไว้ทุกอย่าง ในข้อพิพาทการเช่าในไทย เอกสารหลักฐานคือสิ่งที่ดีที่สุดที่คุณมี ## รู้สิทธิ์ของตัวเองตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าในไทยอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่า โดยทั่วไปคุณต้องออกหนังสือบอกกล่าวอย่างเป็นทางการ โดยให้เวลาผู้เช่าอย่างน้อย 15 วันในการชำระเงิน หากพ้นกำหนดแล้วยังไม่จ่าย คุณจึงมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าได้ ตรงนี้แหละที่เจ้าของห้องในกรุงเทพหลายคนพลาด เพราะขั้นตอนสำคัญพอๆ กับผลลัพธ์ ลองนึกภาพว่าคุณมีห้องสตูดิโอที่ Lumpini Park Rama 9 ราคา 9,500 บาทต่อเดือน ผู้เช่าค้างค่าเช่าสองเดือนแล้ว คุณไม่สามารถเดินไปพร้อมช่างกุญแจได้เลย ต้องส่งหนังสือเรียกร้องอย่างเป็นทางการ ควรผ่านทนายความหรืออย่างน้อยก็ทางไปรษณีย์ลงทะเบียน หากผู้เช่ายังไม่จ่ายหลังพ้นระยะเวลาที่กำหนด ถึงจะออกหนังสือบอกเลิกสัญญาได้ และต้องรอให้สัญญาสิ้นสุดอย่างเป็นทางการแล้วผู้เช่าปฏิเสธที่จะออก จึงจะฟ้องขับไล่ทางศาลได้ คดีขับไล่ในกรุงเทพโดยปกติใช้เวลาไม่กี่เดือนหากไม่มีการโต้แย้ง แต่ถ้าผู้เช่าสู้คดี กระบวนการอาจยืดออกไปอีก ควรเตรียมงบค่าทนายไว้ที่ประมาณ 20,000,50,000 บาท ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของคดี ## ป้องกันตัวเองด้วยเงินประกัน สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่กำหนดให้วางเงินประกันสองเดือนล่วงหน้า นี่คือเบาะรองรับทางการเงินของคุณ แต่ไม่ใช่ทางแก้ที่วิเศษ เงินประกันเป็นของผู้เช่าตามกฎหมายจนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง