คุณเพิ่งกลับบ้านไปที่คอนโดใกล้ BTS พร้อมพงษ์หลังจากวันทำงานที่ยาวนาน คุณถอดรองเท้าออก เริ่มปรุงอาหารเย็น แล้วคุณได้ยินเสียงกุญแจเปิดประตูของคุณ เจ้าของที่ดินเข้ามาโดยไม่เรียก ไม่ส่ง LINE ไม่มีอะไรเลย พวกเขาพูดอะไรบางอย่างเกี่ยวกับการตรวจสอบเครื่องปรับอากาศและเริ่มสำรวจหน่วยของคุณ หัวใจของคุณเต้นแรง คุณรู้สึกถูกละเมิด และคุณมีคำถามจากใจ: เจ้าของที่ดินกรุงเทพของคุณสามารถเข้ามาได้โดยไม่ได้รับการแจ้งให้ทราบหรือไม่

เรื่องนี้เกิดขึ้นบ่อยกว่าที่คุณคิด ผู้เช่าทั่วเมืองตั้งแต่สตูดิโอในคอนโดลุมพินี พาร์ก ไปจนถึงห้องนอนสองห้องใกล้ MRT ลาดพร้าว จัดการกับสถานการณ์เดียวกันนี้ ดังนั้นเรามาแยกสิ่งที่กฎหมายไทยพูด สิ่งที่สัญญาเช่าของคุณควรครอบคลุม และวิธีการปกป้องตัวเองของคุณ

สิ่งที่กฎหมายไทยพูดเกี่ยวกับการเข้าอพยพของเจ้าของที่ดิน

นี่คือสิ่งที่เป็นจริง ไทยไม่มี "พระราชบัญญัติสิทธิผู้เช่า" ที่ครอบคลุมเพียงแหน่งเดียวแบบประเทศสหราชอาณาจักรหรือออสเตรเลีย ไม่มีกฎหมายเฉพาะที่บอกว่าเจ้าของที่ดินต้องแจ้งให้ทราบ 24 หรือ 48 ชั่วโมงก่อนเข้าไปในหน่วยเช่าของคุณ มันอาจฟังดูน่ากังวล แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณไม่มีการคุ้มครองเลย

ตามประมวณกฎหมายลักษณะ民事และพาณิชยของไทย เมื่อคุณลงนามในสัญญาเช่า คุณจะได้รับสิทธิในการ "ครอบครองอย่างสงบ" ของทรัพย์สินตลอดระยะเวลาของสัญญาของคุณ ซึ่งหมายความว่าเจ้าของที่ดินได้โอนสิทธิในการใช้งานและครอบครองพื้นที่นั้นให้แก่คุณ พวกเขาไม่สามารถเข้ามาได้ทุกครั้งที่พวกเขารู้สึกอยากได้

คิดเช่นนั้น ผู้เช่าที่เช่าห้องนอนหนึ่งห้องในราคา 25,000 บาทต่อเดือนที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรีมีสิทธิทางกฎหมายที่จะเพลิดเพลินกับหน่วยนั้นโดยไม่มีการแทรกแซง หากเจ้าของที่ดินเข้ามาโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจถือได้ว่าเป็นการบุกรุกตามหมวด 364 ของประมวณกฎหมายอาญาไทย ซึ่งมีความเสี่ยงของการปรับและแม้กระทั่งการจำคุก ใช่จริง

ข้อจำกัดคือการบังคับใช้อาจเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก ข้อพิพาทส่วนใหญ่เช่นนี้ไม่มีวันเข้าห้องศาล นั่นคือเหตุผลที่สัญญาเช่าของคุณกลายเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดของคุณ

สัญญาเช่าของคุณเป็นทุกอย่าง

เนื่องจากกฎหมายไทยไม่ระบุระยะเวลาการแจ้งเตือนเฉพาะ สัญญาเช่าของคุณจึงเติมช่องว่างนั้น สัญญาเช่าที่เขียนได้ดีควรมีข้อสัญญาเกี่ยวกับการเข้าถึงเจ้าของที่ดิน ที่ระบุว่าเมื่อใดและเหตุใดเจ้าของที่ดินสามารถเข้ามาได้ พวกเขาต้องแจ้งให้ทราบเท่าใด และว่าผู้เช่าต้องอยู่ในจังหวะเดียวกันหรือไม่

คอนโดหลายแห่งที่จัดการโดยมืออาชีพในกรุงเทพ เช่นคอนโดที่คุณจะพบรอบ BTS ทองหล่อหรือในอาคารเช่น The Lofts เอกชัย มีข้อสัญญามาตรฐานที่ต้องการอย่างน้อย 24 ชั่วโมง การแจ้งเตือนสำหรับการเข้าแบบไม่ฉุกเฉิน บางรายระบุว่าการเข้าอพยพได้รับอนุญาตเฉพาะสำหรับการซ่อมแซม การตรวจสอบ หรือการแสดงให้ผู้เช่าที่มีศักยภาพ ใกล้สิ้นสุดสัญญาเช่าของคุณ

หากสัญญาเช่าของคุณไม่ได้กล่าวถึงการเข้าถึงเจ้าของที่ดินเลย นั่นเป็นธงสีแดง ก่อนที่คุณจะเซ็นต์สัญญา ให้ขอให้เพิ่มข้อสัญญานี้ หากเจ้าของที่ดินของคุณไม่ยอมรับหรือบอกว่า "ฉันเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ฉันสามารถมาเมื่อใดก็ได้" สิ่งนั้นบอกคุณทุกอย่างเกี่ยวกับความเป็นไปของการเช่าจากพวกเขา ไป

สำหรับผู้เช่าที่จ่าย 15,000 ถึง 40,000 บาทต่อเดือนในพื้นที่เช่นอารีย์ สะพานควาย หรือ อ่อนนุช ข้อสัญญาการเข้าถึงที่ชัดเจนไม่ควรเป็นสิ่งที่ต่อรองได้ มันปกป้องทั้งสองฝ่าย

สถานการณ์ฉุกเฉินเป็นข้อยกเว้น

มีสถานการณ์เดียวที่เจ้าของที่ดินสามารถเข้ามาได้อย่างสมเหตุสมผลโดยไม่มีการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า: ฉุกเฉินจริงๆ หากท่อแตกและน้ำไหลเข้าไปในหน่วยด้านล่างคุณที่คอนโดบน Soi Sukhumvit 24 การรอ 24 ชั่วโมงเพื่อแจ้งให้ทราบนั้นไม่สมจริง เจ้าของที่ดินหรือการจัดการอาคารจำเป็นต้องดำเนินการอย่างรวดเร็วเพื่อป้องกันความเสียหายทางทรัพย์สินร้ายแรง

นี่เป็นแนวปฏิบัติมาตรฐานทั่วโลก และผู้เช่าส่วนใหญ่เข้าใจ คำหลักที่นี่คือ "จริง" เจ้าของที่ดินของคุณต้องการตรวจสอบว่าคุณเก็บรักษาสถานที่ได้ดีหรือไม่ไม่ใช่ฉุกเฉิน พวกเขาต้องการแสดงหน่วยให้เพื่อนที่อาจเช่าในปีหน้า ไม่ใช่ฉุกเฉิน รั่วแก๊สหรือน้ำท่วม นั่นเป็นฉุกเฉิน

หากเจ้าของที่ดินของคุณใช้ข้ออ้างฉุกเฉินซ้ำแล้วซ้ำเล่า ให้บันทึกทุกสิ่งที่เกิดขึ้น บันทึก LINE ข้อความ จดบันทึกวันที่และเวลา และเก็บบันทึก บันทึกนี้กลายเป็นสิ่งสำคัญหากสถานการณ์รุนแรงขึ้น

สิ่งที่ต้องทำหากเจ้าของที่ดินของคุณเข้ามาโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างต่อเนื่อง

สมมติว่าคุณเช่าสตูดิโอที่สวยงามในราคา 18,000 บาทใกล้ BTS แบริ่ง และเจ้าของที่ดินของคุณได้เข้าไปในหน่วยของคุณสามครั้งในสองเดือนโดยไม่มีการเตือน ขั้นแรก ติดต่อสื่อสารอย่างชัดเจน ส่ง LINE ข้อความที่ สุภาพแต่มั่นคง ให้อ้างอิงถึงสัญญาเช่าของคุณและขอให้พวกเขาแจ้งให้ทราบล่วงหน้าในอนาคต

หากนั่นไม่ได้ผล คุณสามารถยื่นร้องเรียนต่อสถานีตำรวจท้องถิ่น นำสัญญาเช่า รหัสประจำตัวของคุณ และหลักฐานของการเข้าถึงที่ไม่ได้รับอนุญาต แม้ว่าตำรวจอาจพยายามหาทางออก แต่การมีบันทึกอย่างเป็นทางการก็มีความสำคัญ

คุณยังสามารถติดต่อสำนักงานสภาคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB) หากเจ้าของที่ดินของคุณเป็นนิติบุคคล สำหรับเจ้าของที่ดินรายบุคคล ศาลคดีเล็กน้อยเป็นตัวเลือก แม้ว่าคนต่างชาติส่วนใหญ่จะพบว่ากระบวนการนี้ใช้เวลา

วิธีแก้ปัญหาที่ใช้ได้จริงมากที่สุดสำหรับผู้เช่าหลายคนคือเพียงแต่เปลี่ยนกระบอกลูกปืนล็อคตามค่าใช้จ่ายของคุณเอง เก็บต้นฉบับ และติดตั้งมันกลับเมื่อคุณออกไป อาคารบางแห่งบน Soi Sukhumvit 39 และรอบ BTS เอกชัยอนุญาตสิ่งนี้ด้วยการอนุญาตลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินหรือสำนักงานชุมชนจัสติก

วิธีการปกป้องตัวเองก่อนที่คุณจะย้ายเข้ามาด้วยซ้ำ

การป้องกันดีกว่าการปะทะกัน ก่อนลงนามสัญญาเช่าที่ใดก็ตามในกรุงเทพ ให้อ่านทุกข้อสัญญาอย่างระมัดระวัง ถามคำถามเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับสิทธิ์การเข้าถึง ขอยืนยันลายลักษณ์อักษรว่าเจ้าของที่ดินจะแจ้งให้ทราบอย่างน้อย 24 ชั่วโมงยกเว้นในกรณีฉุกเฉิน

พูดคุยกับผู้เช่าปัจจุบันหรือเดิมในอาคารถ้าคุณทำได้ การพูดคุยอย่างรวดเร็วกับเพื่อนบ้านที่คอนโดเช่น Ideo Mobi Sukhumvit สามารถเปิดเผยว่าเจ้าของที่ดินเป็นคนที่มีความเคารพหรือท้าทายขอบเขต ตรวจสอบฟอรัมออนไลน์และกลุ่มคนต่างชาติเพื่อดูความเห็น

และเขียนทุกอย่าง สัญญาด้วยวาจาหมายความว่าอะไรเลยเมื่อข้อพิพาทเกิดขึ้น หากเจ้าของที่ดินของคุณบอกว่า "ไม่ต้องกังวล ฉันไม่เคยมา" ให้ขอให้พวกเขาใส่สัญญาในสัญญา

บ้านของคุณควรรู้สึกเหมือนบ้านของคุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของหรือเช่า การรู้จักสิทธิของคุณในฐานะผู้เช่าในกรุงเทพ จะให้ความมั่นใจและความสึกสงบสุขแก่คุณ หากคุณกำลังค้นหาการเช่าพร้อมเงื่อนไขสัญญาเช่าที่โปร่งใส และเจ้าของที่ดินที่เคารพขอบเขต Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณค้นหาคอนโดที่เหมาะสมพร้อมข้อตกลงที่ชัดเจนและยุติธรรม เพื่อให้คุณไม่เคยสงสัยว่าใครกำลังเดินผ่านประตูของคุณ