ค่าส่วนกลางคอนโด: ใครต้องจ่าย เจ้าของหรือผู้เช่า

ใครเคยเจอสถานการณ์แบบนี้บ้าง? กำลังจะเซ็นสัญญาเช่าคอนโด ทุกอย่างตกลงกันเรียบร้อย แล้วจู่ ๆ เจ้าของก็บอกว่า "ค่าส่วนกลางผู้เช่าต้องจ่ายเองนะ" แล้วก็งง ว่าเอ๊ะ มันใช่ความรับผิดชอบเราจริงหรือเปล่า? เรื่องค่าส่วนกลางคอนโดนี่เป็นหนึ่งในประเด็นที่ถกเถียงกันบ่อยมากระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า วันนี้เรามาคุยกันให้ชัดเจนไปเลยว่า ตามกฎหมายและธรรมเนียมปฏิบัติจริง ๆ แล้ว ใครต้องจ่าย จ่ายเท่าไหร่ และต้องระวังอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญา

ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร ครอบคลุมอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางคือเงินที่เก็บจากเจ้าของห้องชุดทุกคนในโครงการ เพื่อนำไปบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ ลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ไปจนถึงค่าทำความสะอาดและดูแลสวน ถ้าเปรียบง่าย ๆ ก็คือค่าบำรุงรักษาคอนโดทั้งอาคารนั่นเอง

อัตราค่าส่วนกลางจะคิดตามขนาดพื้นที่ห้อง (ตารางเมตร) คูณกับอัตราที่นิติบุคคลกำหนด ซึ่งแต่ละโครงการไม่เท่ากัน คอนโดระดับกลางย่านห้วยขวาง หรือบางนา อาจอยู่ที่ประมาณ 35-55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่คอนโดหรูย่านสาทร หลังสวน หรือทองหล่อ อย่าง The Esse Asoke หรือ Muniq Sukhumvit 23 อาจพุ่งไปถึง 80-120 บาทต่อตารางเมตรเลยทีเดียว

สมมติห้อง 30 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 50 บาท ก็ตกเดือนละ 1,500 บาท ฟังดูไม่เยอะ แต่ถ้าเป็นห้องใหญ่ 60 ตารางเมตร ในโครงการหรู ค่าส่วนกลางอาจถึง 6,000-7,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเริ่มเป็นตัวเลขที่มีผลต่อค่าใช้จ่ายรายเดือนพอสมควร

ตามกฎหมาย ใครต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

ตอบสั้น ๆ เลยว่า เจ้าของห้องต้องจ่าย ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดชัดเจนว่า "เจ้าของร่วม" คือผู้มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุด ผู้เช่าไม่ได้เป็นเจ้าของร่วม จึงไม่มีภาระตามกฎหมายที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางโดยตรง

แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของบางคนก็แอบรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่าแล้วโดยไม่บอก หรือบางคนก็ระบุในสัญญาชัดเจนว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางแยกต่างหาก ซึ่งถ้าคุณเซ็นสัญญายอมรับไปแล้ว ก็ถือว่ามีผลผูกพันตามสัญญาเช่าได้เหมือนกัน

เพราะฉะนั้น จุดสำคัญไม่ใช่แค่รู้ว่ากฎหมายว่าไง แต่ต้องอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดก่อนเซ็นทุกครั้ง

สิ่งที่ผู้เช่าต้องเช็กก่อนเซ็นสัญญา

ข้อแรก ถามให้ชัดว่าค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางแล้วหรือยัง ตัวอย่างเช่น คอนโดย่าน BTS อ่อนนุช ราคาเช่าห้อง 1 นอน ประมาณ 10,000-15,000 บาท ถ้าเจ้าของบอกว่ารวมค่าส่วนกลางแล้ว ก็โอเค แต่ถ้าต้องจ่ายเพิ่มอีกเดือนละ 1,500-2,000 บาท ก็ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายรวมใหม่

ข้อสอง ดูว่าสัญญาเขียนชัดไหมว่าค่าส่วนกลางเป็นภาระของใคร ถ้าไม่มีระบุเลย ให้ขอเพิ่มเข้าไปในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร อย่าเชื่อแค่คำพูดปากเปล่า เพราะถ้าเกิดปัญหาทีหลังจะไม่มีหลักฐานอ้างอิง

ข้อสาม เช็กว่าเจ้าของจ่ายค่าส่วนกลางค้างอยู่หรือเปล่า เพราะถ้าเจ้าของค้างจ่าย คุณในฐานะผู้เช่าอาจถูกจำกัดสิทธิ์ในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ไม่ได้คีย์การ์ดเข้าฟิตเนส หรือสระว่ายน้ำ ซึ่งเจอเคสแบบนี้บ่อยมากในคอนโดย่าน MRT พระราม 9 หรือ BTS แบริ่ง ที่มีห้องปล่อยเช่าเยอะ

ข้อสี่ สอบถามนิติบุคคลว่ามีแผนจะขึ้นค่าส่วนกลางในอนาคตหรือไม่ บางโครงการอย่างคอนโดเก่าแถว BTS อารีย์ หรือ MRT ลาดพร้าว ที่เปิดมานานกว่า 10 ปี อาจมีการปรับค่าส่วนกลางขึ้นเพื่อซ่อมบำรุงอาคาร ซึ่งถ้าคุณเช่าระยะยาว ก็ต้องวางแผนรับมือด้วย

ค่าใช้จ่ายอื่นที่มักสับสนกับค่าส่วนกลาง

หลายคนสับสนระหว่างค่าส่วนกลางกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่นิติบุคคลเรียกเก็บ มาแยกให้ชัดกันเลย

ค่าน้ำ-ค่าไฟ เป็นค่าใช้จ่ายส่วนตัวของห้อง ผู้เช่าจ่ายเองแน่นอน แต่ต้องเช็กว่าเจ้าของคิดตามมิเตอร์จริงหรือบวกเพิ่ม บางโครงการคิดค่าไฟหน่วยละ 7-8 บาท ทั้งที่ค่าไฟจริงอยู่แค่ประมาณ 4 บาท

ค่าที่จอดรถ บางคอนโดรวมอยู่ในค่าส่วนกลาง แต่หลายที่คิดแยก โดยเฉพาะคอนโดในเมืองอย่างย่าน BTS ชิดลม หรือ MRT สีลม ที่ที่จอดรถมีจำกัด อาจต้องจ่ายเพิ่มเดือนละ 1,000-3,000 บาท

ค่าซ่อมบำรุงภายในห้อง เช่น แอร์เสีย ท่อตัน หรืออุปกรณ์ชำรุด อันนี้ต้องดูสัญญาว่าใครรับผิดชอบ โดยทั่วไปเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เจ้าของจัดหาให้ ถ้าเสียจากการใช้งานปกติ เจ้าของควรเป็นคนซ่อม แต่ถ้าเสียเพราะผู้เช่าใช้ผิดวิธี ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ

เปรียบเทียบค่าส่วนกลางคอนโดแต่ละระดับในกรุงเทพ

คอนโดราคาประหยัดอย่าง Lumpini หรือ Plum Condo ย่าน BTS สำโรง หรือ MRT หลักสอง ค่าส่วนกลางประมาณ 25-40 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 25 ตารางเมตร ก็ตกเดือนละ 600-1,000 บาท ส่วนใหญ่เจ้าของจะรวมไว้ในค่าเช่าเรียบร้อย เพราะมันไม่ได้เยอะมาก

คอนโดระดับกลางอย่าง Life Asoke Hype หรือ Ideo Mobi ย่าน MRT เพชรบุรี ค่าส่วนกลางราว 50-70 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 35 ตารางเมตร ก็ประมาณ 1,750-2,450 บาท ระดับนี้เริ่มต้องถามให้ชัดแล้วว่าใครจ่าย

คอนโดหรูอย่าง 98 Wireless หรือ The Residences at Mandarin Oriental ย่านเพลินจิต-เจริญกรุง ค่าส่วนกลางอาจสูงถึง 100-200 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 80 ตารางเมตร อาจตกเดือนละ 10,000-16,000 บาท ซึ่งมีผลกับงบค่าเช่ารวมอย่างมาก ต้องเจรจาให้ชัดเจน

สรุปง่าย ๆ ตามกฎหมายแล้วค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้อง แต่ในสัญญาเช่าอาจระบุให้ผู้เช่ารับผิดชอบได้ สิ่งที่ต้องทำคืออ่านสัญญาให้ละเอียด ถามให้ชั