ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ หรือกำลังจะเริ่มปล่อยเช่า เรื่องที่หนีไม่พ้นเลยคือ "ซ่อมบำรุง" ของเสียต้องซ่อม ของพังต้องเปลี่ยน แต่คำถามที่เจ้าของห้องกับผู้เช่าเถียงกันบ่อยมากคือ อันไหนเจ้าของรับผิดชอบ อันไหนผู้เช่าต้องจ่ายเอง? ถ้าไม่ตกลงกันให้ชัดตั้งแต่แรก รับรองว่ามีดราม่าแน่นอน

บทความนี้จะพาไปดูทุกเรื่องที่เจ้าของคอนโดให้เช่าต้องรู้เกี่ยวกับการซ่อมบำรุงคอนโดให้เช่า ตั้งแต่กฎหมายเบื้องต้น ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม ไปจนถึงวิธีป้องกันไม่ให้ค่าซ่อมบานปลาย เอาแบบใช้ได้จริง ไม่อ้อมค้อม

กฎหมายว่าอย่างไร เจ้าของต้องรับผิดชอบแค่ไหน?

ตาม กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเรื่องเช่าทรัพย์ หลักการง่าย ๆ คือ เจ้าของมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพดี พร้อมใช้งาน และต้องบำรุงรักษาให้ทรัพย์สินนั้นอยู่ในสภาพเหมาะสมตลอดระยะเวลาเช่า ถ้าหลังคารั่ว ท่อน้ำแตก หรือแอร์พังเพราะใช้งานมานานจนหมดอายุ เจ้าของต้องรับผิดชอบ

แต่ถ้าผู้เช่าทำของเสียเอง เช่น ทำกระจกแตก เผลอทำอ่างล้างหน้าร้าว หรือเลี้ยงแมวแล้วข่วนวอลเปเปอร์พัง อันนี้ผู้เช่าต้องจ่ายเอง เพราะเกิดจากการใช้งานที่ไม่ระมัดระวัง ไม่ใช่การสึกหรอตามปกติ

สิ่งสำคัญที่สุดคือ ต้องเขียนไว้ในสัญญาเช่าให้ชัดเจนว่าอะไรเจ้าของรับ อะไรผู้เช่ารับ ถ้าไม่เขียน เวลามีปัญหาจะกลายเป็นดราม่ายาว ๆ ทั้งสองฝ่ายต่างอ้างว่าไม่ใช่ความรับผิดชอบของตัวเอง

แยกให้ชัด: อะไรเจ้าของจ่าย อะไรผู้เช่าจ่าย

เรื่องนี้เป็นต้นเหตุของความขัดแย้งอันดับต้น ๆ ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า มาดูกันแบบเคลียร์ ๆ

เจ้าของรับผิดชอบ: อะไรก็ตามที่เสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน หรือเป็นโครงสร้างหลักของห้อง เช่น คอมเพรสเซอร์แอร์พังเพราะใช้มา 7-8 ปี เครื่องทำน้ำอุ่นเสีย ท่อน้ำรั่วในผนัง สุขภัณฑ์เก่าจนใช้ไม่ได้ หรือปัญหาที่เกิดจากตัวอาคารเอง เช่น น้ำรั่วซึมจากชั้นบน

ผู้เช่ารับผิดชอบ: อะไรที่เกิดจากการใช้งานผิดวิธีหรือประมาท เช่น ทำกุญแจหาย อุดท่อน้ำเพราะทิ้งเศษอาหาร หลอดไฟขาด รีโมทแอร์หาย หรือทำเฟอร์นิเจอร์เป็นรอย พวกนี้ผู้เช่าต้องจัดการเอง

โซนเทา: มีบางอย่างที่ถกเถียงกันได้ เช่น ฟิลเตอร์แอร์ที่ต้องล้างทุก 3-6 เดือน บางเจ้าของจ่ายให้ บางเจ้าของบอกให้ผู้เช่าทำเอง เรื่องพวกนี้ต้องตกลงกันตั้งแต่แรกและเขียนไว้ในสัญญา

• คอมเพรสเซอร์แอร์พัง (เสื่อมสภาพ): ✅ | , | 5,000 - 15,000 บาท
• ล้างแอร์ประจำปี: ✅ (ส่วนใหญ่) | บางสัญญาผู้เช่าจ่าย | 400 - 600 บาท/เครื่อง
• เครื่องทำน้ำอุ่นเสีย (อายุการใช้งาน): ✅ | , | 3,000 - 8,000 บาท
• ท่อน้ำอุดตัน (เศษอาหาร/เส้นผม): , | ✅ | 500 - 1,500 บาท
• หลอดไฟขาด: , | ✅ | 50 - 300 บาท
• ทาสีใหม่ (เมื่อผู้เช่าย้ายออก): ✅ (สึกหรอปกติ) | ✅ (ถ้าทำเสียผิดปกติ) | 5,000 - 15,000 บาท
• ซ่อมเฟอร์นิเจอร์ที่ให้มา (เสื่อมสภาพ): ✅ | , | 1,000 - 10,000 บาท
• กุญแจหาย/ล็อกพัง: , | ✅ | 500 - 3,000 บาท
• สุขภัณฑ์แตกร้าว (อุบัติเหตุ): , | ✅ | 2,000 - 8,000 บาท

งบซ่อมบำรุงที่ควรเตรียมไว้ต่อปี

เจ้าของคอนโดมือใหม่หลายคนคิดแค่ว่าปล่อยเช่าแล้วจะได้เงินเข้าทุกเดือน แต่ลืมคิดเรื่องค่าซ่อมบำรุง ซึ่งจริง ๆ แล้วควรกันงบไว้ประมาณ 5-10% ของค่าเช่าทั้งปี ตามข้อมูลจาก DDproperty คอนโดในกรุงเทพที่ปล่อยเช่าในช่วงราคา 15,000 - 25,000 บาทต่อเดือน เจ้าของควรเตรียมงบซ่อมบำรุงไว้ราว 10,000 - 30,000 บาทต่อปี

ยกตัวอย่างเช่น คุณมีคอนโดห้อง 1 นอนแถว The Base Park West สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท รายได้ต่อปีคือ 180,000 บาท คุณควรเตรียมเงินซ่อมบำรุงไว้สัก 9,000 - 18,000 บาท สำหรับค่าล้างแอร์ปีละครั้ง ซ่อมจุกจิก และเปลี่ยนของเล็ก ๆ น้อย ๆ

ถ้าเป็นคอนโดหรูขึ้นมาอย่าง Ashton Asoke ใกล้ MRT สุขุมวิท ที่ปล่อยเช่า 40,000 - 60,000 บาทต่อเดือน ค่าซ่อมบำรุงก็จะสูงขึ้นตามเพราะเครื่องใช้ไฟฟ้าและวัสดุตกแต่งมีราคาแพงกว่า อาจต้องเตรียมไว้ 25,000 - 50,000 บาทต่อปี

ซ่อมบำรุงเชิงป้องกัน: ทำก่อนดีกว่าซ่อมทีหลัง

เจ้าของคอนโดที่เก่งจริง ๆ จะไม่รอให้ของพังแล้วค่อยซ่อม แต่จะทำ "ซ่อมบำรุงเชิงป้องกัน" เพื่อยืดอายุการใช้งานของทุกอย่างในห้อง วิธีนี้ประหยัดเงินในระยะยาวมากกว่าเยอะ

แอร์: ล้างแอร์ทุก 6 เดือนถึง 1 ปี ค่าใช้จ่ายแค่ 400 - 600 บาทต่อเครื่อง แต่ถ้าปล่อยไม่ล้างจนคอมเพรสเซอร์ทำงานหนักแล้วพัง ค่าซ่อมพุ่งไป 8,000 - 15,000 บาททันที บางทีต้องเปลี่ยนเครื่องใหม่เลย

เครื่องทำน้ำอุ่น: เช็กทุก 2-3 ปี เปลี่ยนไส้ฮีตเตอร์ตามรอบ ค่าใช้จ่ายไม่กี่ร้อยบาท ดีกว่าปล่อยจนเครื่องรั่วแล้วต้องเปลี่ยนยกชุด

ซีลยาแนวห้องน้ำ: ตรวจทุก 1-2 ปี ถ้าเริ่มเก่าหรือขึ้นราดำ ให้ลอกออกแล้วยิงใหม่ ค่าใช้จ่ายแค่ 500 - 1,500 บาท แต่ถ้าปล่อยให้น้ำซึมลงพื้นจนเสียหาย ค่าซ่อมอาจพุ่งไปหลักหมื่น

ตรวจสภาพห้องระหว่างเช่า: ควรนัดตรวจห้องทุก 6 เดือนถึง 1 ปี โดยแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า อย่าบุกเข้าไปโดยไม่บอก เพราะผิดมารยาทและอาจผิดกฎหมายด้วย

จัดการสัญญาเช่าให้รัดกุม ป้องกันปัญหาซ่อมบำรุง

สัญญาเช่าที่ดีคือเกราะป้องกันปัญหาที่ดีที่สุด หลายเรื่องที่ทะเลาะกันเกิดจากสัญญาเขียนไม่ชัด หรือไม่เขียนเลย มาดูว่าควรระบุอะไรบ้าง

ข้อ 1 - รายการทรัพย์สินและสภาพ: ถ่ายรูปห้องทุกมุมก่อนส่งมอบ ทำเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา ระบุสภาพเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ผนัง พื้น ทุกอย่าง ถ่ายวิดีโอด้วยยิ่งดี เก็บไว้เป็นหลักฐานตอนผู้เช่าย้ายออก

ข้อ 2 - แบ่งความรับผิดชอบชัดเจน: เขียนในสัญญาว่าเจ้าของรับผิดชอบอะไร ผู้เช่ารับผิดชอบอะไร อ้างอิงตารางที่ให้ไว้ด้านบนได้เลย ยิ่งละเอียดยิ่งดี

ข้อ 3 - ช่องทางแจ้งซ่อม: กำหนดให้ผู้เช่าแจ้งซ่อมผ่านช่องทางที่ชัดเจน เช่น LINE หรืออีเมล และระบุระยะเวลาที่เจ้าของจะเข้าดำเนินการ เช่น ภายใน 48 ชั่วโมงสำหรับเรื่องเร่งด่วน หรือภายใน 7 วันสำหรับเรื่องทั่วไป

ข้อ 4 - เงินประกัน: ปกติเก็บ 2 เดือน เงินก้อนนี้คือเครื่องมือสำคัญในการคุ้มครองเจ้าของ ถ้าผู้เช่าทำของเสียแล้วไม่ยอมซ่อม เจ้าของมีสิทธิ์หักจากเงินประกันได้ตาม กฎหมายที่เกี่ยวข้อง แต่ต้องมีหลักฐานชัดเจน

เคล็ดลับจากเจ้าของคอนโดรุ่นพี่

มีช่างประจำ: หาช่างแอร์ ช่างประปา ช่างไฟฟ้าที่ไว้ใจได้สัก 2-3 คน เซฟเบอร์ไว้เลย เวลาผู้เช่าแจ้งปัญหาจะได้จัดการได้เร็ว ไม่ต้องมานั่งหาช่างตอนฉุกเฉิน ช่างที่คุ้นเคยกับห้องคุณจะเข้าใจระบบในห้องดีกว่าช่างที่มาใหม่ทุกครั้ง

ตอบเร็ว: เมื่อผู้เช่าแจ้งปัญหา ตอบให้เร็วที่สุด แม้ยังจัดการไม่ได้ทันที แค่บอกว่า "รับทราบแล้ว จะจัดการภายในวันพรุ่งนี้" ก็ช่วยให้ผู้เช่ารู้สึกดีขึ้นมาก เจ้าของที่ตอบช้าหรือไม่ตอบเลยคือสาเหตุหลักที่ผู้เช่าไม่ต่อสัญญา

เลือกของที่ทนทาน: ตอนเตรียมห้อง อย่าเลือกเฟอร์นิเจอร์ถูกสุด ๆ เพราะพังเร็วและต้องเปลี่ยนบ่อย เช่น ที่นอนคุณภาพดีอาจแพงกว่าสัก 3,000 - 5,000 บาท แต่ใช้ได้ 5-7 ปี ในขณะที่ที่นอนถูก ๆ อาจต้องเปลี่ยนทุก 2 ปี รวมแล้วแพงกว่า

ตรวจห้องตอนเปลี่ยนผู้เช่า: