ซ่อมแซมคอนโดให้เช่า: อะไรเป็นหน้าที่เจ้าของ อะไรเป็นของผู้เช่า

เคยเจอไหม? อยู่ดีๆ แอร์ก็ไม่เย็น ท่อน้ำรั่ว หรือประตูห้องน้ำพัง แล้วก็เริ่มสงสัยว่า "เรื่องนี้ใครต้องจ่ายวะ?" ถ้าเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่า ก็จะคิดว่าผู้เช่าทำพังเองก็ต้องจ่ายเองสิ ส่วนผู้เช่าก็จะคิดว่าก็ของเจ้าของห้องนี่นา เรื่องนี้ทะเลาะกันบ่อยมากในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ วันนี้มาคุยกันให้ชัดเจนเลยว่า ซ่อมแซมคอนโด เจ้าของรับผิดชอบอะไร ผู้เช่ารับผิดชอบอะไร จะได้ไม่ต้องมีดราม่ากันทีหลัง

กฎหมายว่าไว้ยังไง? หลักการพื้นฐานที่ต้องรู้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย หลักการง่ายๆ คือ "การซ่อมแซมใหญ่เป็นหน้าที่ของเจ้าของ การซ่อมแซมเล็กน้อยเป็นหน้าที่ของผู้เช่า" ฟังดูเรียบง่าย แต่ในชีวิตจริง คำว่า "ใหญ่" กับ "เล็กน้อย" มันตีความกันคนละแบบนี่สิ

หลักการทั่วไปที่ใช้กันในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ คืออะไรที่เสื่อมสภาพตามเวลาและการใช้งานปกติ เจ้าของรับ อะไรที่พังเพราะผู้เช่าใช้ผิดวิธีหรือประมาทเลินเล่อ ผู้เช่ารับ ซึ่งเดี๋ยวจะแยกรายละเอียดให้ดูชัดๆ

อะไรเป็นหน้าที่ของเจ้าของคอนโด?

เจ้าของห้องมีหน้าที่ส่งมอบห้องในสภาพพร้อมอยู่ และดูแลสิ่งที่เสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน เรื่องหลักๆ ที่เจ้าของต้องรับผิดชอบมีดังนี้

แอร์เสื่อมสภาพ, ถ้าแอร์อายุ 7-8 ปีขึ้นไปแล้วคอมเพรสเซอร์พัง หรือน้ำยาแอร์หมด อันนี้เจ้าของต้องจ่าย ค่าเปลี่ยนแอร์ตัวใหม่ตกประมาณ 15,000-25,000 บาทต่อตัว แล้วแต่ขนาด BTU คอนโดย่านอโศก-พร้อมพงษ์ หลายห้องแอร์ยี่ห้อ Daikin หรือ Mitsubishi ที่ติดมาตั้งแต่สร้างเสร็จก็เริ่มมีปัญหาตามอายุ

เครื่องทำน้ำอุ่นพัง, ใช้มานานจนเสื่อมสภาพ เจ้าของรับ ค่าเปลี่ยนใหม่ราว 3,000-8,000 บาท

ท่อน้ำรั่ว ระบบประปาภายในห้อง, ท่อเก่าผุกร่อน สนิมกัด น้ำซึมผนัง เจ้าของต้องดูแล เพราะเป็นโครงสร้างของห้อง

เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้มากับห้อง, ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ ทีวี ถ้าใช้งานปกติแล้วพังเพราะอายุ เจ้าของรับ เช่น คอนโดอย่าง Lumpini Suite สุขุมวิท 41 หรือ Life Asoke Hype ที่ปล่อยเช่าเฟอร์ครบ ราคา 15,000-25,000 บาทต่อเดือน เจ้าของส่วนใหญ่จะรับผิดชอบเครื่องใช้ไฟฟ้าที่แถมมากับห้อง

ปัญหาโครงสร้าง, ผนังร้าว พื้นทรุด กระเบื้องหลุดเอง ฝ้าเพดานรั่ว พวกนี้เจ้าของต้องจัดการทั้งหมด

อะไรเป็นหน้าที่ของผู้เช่า?

ผู้เช่าต้องดูแลห้องเหมือนเป็นของตัวเอง และรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานของตัวเอง รวมถึงการบำรุงรักษาเล็กน้อยในชีวิตประจำวัน

ล้างแอร์, นี่เป็นหน้าที่ผู้เช่าชัดเจน ควรล้างทุก 3-6 เดือน ค่าล้างแอร์ในกรุงเทพตอนนี้ตกประมาณ 400-600 บาทต่อตัว ถ้าไม่ล้างแล้วแอร์พังเพราะฝุ่นอุดตัน ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ

หลอดไฟขาด, เปลี่ยนเอง ค่าใช้จ่ายไม่กี่ร้อยบาท

ท่อตัน, ทิ้งเศษอาหาร ผม หรือสิ่งแปลกปลอมลงท่อจนตัน ผู้เช่ารับ ค่าเรียกช่างมาทะลวงท่อราว 500-1,500 บาท

กุญแจหาย รีโมทแอร์หาย รีโมททีวีพัง, ผู้เช่ารับทั้งหมด

รอยขีดข่วนบนพื้น ผนังเป็นรู, ถ้าตอกตะปูแขวนรูป ย้ายเฟอร์นิเจอร์แล้วพื้นเป็นรอย เวลาคืนห้องเจ้าของมีสิทธิ์หักจากค่าประกัน

ความเสียหายจากสัตว์เลี้ยง, พื้นถูกข่วน ผ้าม่านขาด กลิ่นเหม็น ผู้เช่ารับหมด คอนโดอย่าง Whizdom Essence สุขุมวิท 101 หรือ Ideo Mobi สุขุมวิท 66 ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ มักมีข้อตกลงเรื่องนี้ชัดเจนในสัญญา

เขียนในสัญญาให้ชัด ป้องกันปัญหาก่อนเกิด

สัญญาเช่าที่ดีต้องระบุชัดเจนว่าฝ่ายไหนรับผิดชอบอะไร อย่าใช้สัญญาแบบกว้างๆ ที่เขียนแค่ "ผู้เช่าต้องดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี" เพราะตีความกันไม่จบ

สิ่งที่ควรระบุในสัญญา ได้แก่ รายการเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมดพร้อมสภาพ ถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐานวันรับห้อง ระบุว่าการซ่อมแซมเกิน X บาทต้องแจ้งเจ้าของก่อน กำหนดเพดานค่าซ่อมที่ผู้เช่ารับเองได้ เช่น ไม่เกิน 2,000 บาทต่อครั้ง

คอนโดในทำเลยอดนิยมอย่าง Ideo Q สยาม-ราชเทวี ค่าเช่า 20,000-30,000 บาท หรือ The Line จตุจักร-หมอชิต ค่าเช่า 18,000-28,000 บาท เจ้าของที่ปล่อยเช่ามืออาชีพมักมีสัญญาที่แยกรายละเอียดชัดเจน ผู้เช่าก็อุ่นใจ เจ้าของก็ไม่ต้องเถียง

เกิดปัญหาแล้วต้องทำยังไง? ขั้นตอนที่ควรรู้

ถ้าเจอปัญหาในห้อง อย่ารอ อย่าแก้เอง ให้ทำตามขั้นตอนนี้ ก่อนอื่นถ่ายรูปหรือวิดีโอความเสียหายไว้ทันที จากนั้นแจ้งเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษรผ่าน LINE หรืออีเมล อย่าแจ้งแค่โทรศัพท์เพราะไม่มีหลักฐาน รอเจ้าของตอบรับและนัดช่างมาดู ถ้าเจ้าของไม่ตอบภายในเวลาที่สมควร เช่น 3-7 วัน ให้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรอีกครั้ง

กรณีฉุกเฉินอย่างน้ำรั่วหนัก ไฟฟ้าลัดวงจร ให้แจ้งนิติบุคคลของคอนโดก่อนเลย ไม่ต้องรอเจ้าของ เพราะเรื่องความปลอดภัยต้องมาก่อน แล้วค่อยตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายกันทีหลัง

ปัญหาเรื่องซ่อมแซมเป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ผู้เช่ากับเจ้าของเกลียดกัน แต่จริงๆ ถ้าตกลงกันชัดตั้งแต่ต้น สื่อสารดี มีหลักฐาน ปัญหาส่วนใหญ่จบได้ด้วยดี ทั้งเจ้าของและผู้เช่าต่างมีสิทธิ์และหน้าที่ของตัวเอง แค่รู้ขอบเขตให้ชัดก็พอ

ถ้ากำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพแล้วอยากได้ห้องที่เจ้าของดูแลดี สัญญาชัดเจน ลองใช้ Superagent ดู AI จะช่วยหาห้องที่ตรงกับความต้องการของคุณ ไม่มีน