เจ้าของคอนโดหลายคนปล่อยเช่าครั้งแรกแล้วเจอปัญหาซ้ำ ๆ ผู้เช่าค้างค่าเช่า เฟอร์นิเจอร์พัง เลี้ยงสัตว์โดยไม่บอก หรือย้ายออกแล้วไม่คืนกุญแจ ทั้งหมดนี้ป้องกันได้ถ้าสัญญาเช่าเขียนให้ครบตั้งแต่แรก

ปัญหาคือเจ้าของส่วนใหญ่ไปโหลดสัญญาเช่าฟรีจากอินเทอร์เน็ต แล้วก็ใช้เลย ไม่ได้อ่าน ไม่ได้ปรับ ไม่ได้เพิ่มข้อที่จำเป็น พอเกิดเรื่องจริงถึงรู้ว่าสัญญามันไม่คุ้มครองอะไรเราเลย

บทความนี้เขียนสำหรับเจ้าของคอนโดโดยเฉพาะ จะพาไล่ทีละข้อว่าสัญญาเช่าคอนโดฉบับเจ้าของที่ดีต้องมีอะไรบ้าง ข้อไหนขาดไม่ได้ ข้อไหนเพิ่มแล้วช่วยชีวิตได้จริง ๆ พร้อมตัวอย่างจากตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพที่เห็นกันจริง ๆ

ข้อมูลพื้นฐานที่ต้องระบุให้ชัดเจน

ข้อนี้ฟังดูง่ายแต่คนพลาดเยอะมาก สัญญาเช่าต้องระบุข้อมูลพื้นฐานให้ครบถ้วนและถูกต้อง ได้แก่ ชื่อ-นามสกุลเจ้าของตามบัตรประชาชน ชื่อ-นามสกุลผู้เช่า เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร ชื่อคอนโด ที่อยู่เต็ม และเลขที่โฉนด

สมมติคุณปล่อยเช่าห้องที่ Lumpini Park Rama 9-Ratchada ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ต้องเขียนให้ชัดว่าห้องเลขที่อะไร ชั้นอะไร อาคารไหน ไม่ใช่เขียนแค่ "คอนโดลุมพินี พระราม 9" แล้วจบ เพราะคอนโดนี้มีหลายอาคาร ถ้าเกิดข้อพิพาทแล้วระบุห้องไม่ชัด สัญญาอาจมีปัญหาได้

สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ ต้องระบุเลขหนังสือเดินทางแทนเลขบัตรประชาชน พร้อมสำเนาหน้าวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุแนบท้ายสัญญาด้วย

เงื่อนไขค่าเช่า ค่ามัดจำ และค่าใช้จ่ายอื่น

ส่วนนี้คือหัวใจของสัญญา ต้องระบุชัดเจนว่าค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ จ่ายวันที่เท่าไหร่ของเดือน จ่ายผ่านช่องทางไหน และถ้าจ่ายช้ามีค่าปรับเท่าไหร่

ตามข้อมูลจาก DDproperty ราคาเช่าคอนโดในกรุงเทพปี 2024 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15,000-35,000 บาทต่อเดือน สำหรับห้อง 1 นอน ขึ้นอยู่กับทำเล โดยย่านสุขุมวิทตอนต้นใกล้สถานี BTS อโศก หรือพร้อมพงษ์ จะเริ่มที่ 18,000-35,000 บาท ส่วนย่านรัชดา-พระราม 9 ใกล้ MRT จะอยู่ที่ 12,000-20,000 บาท

ค่ามัดจำมาตรฐานในตลาดกรุงเทพคือ 2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวม 3 เดือน ต้องเขียนให้ชัดว่าค่ามัดจำจะคืนเมื่อไหร่ หักอะไรได้บ้าง และใช้เวลากี่วันหลังย้ายออก แนะนำเขียนว่า "คืนภายใน 30 วันหลังส่งมอบห้องคืน หักค่าเสียหายตามจริง"

อย่าลืมระบุเรื่องค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าส่วนกลาง ใครเป็นคนจ่าย คิดตามมิเตอร์หรือเหมาจ่าย เจ้าของหลายคนที่คอนโดอย่าง The Base Park West สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช เก็บค่าไฟหน่วยละ 7-8 บาท ค่าน้ำหน่วยละ 18-20 บาท ถ้าไม่เขียนไว้ในสัญญาแล้วผู้เช่าบอกว่าแพงไป จะถกเถียงกันไม่จบ

ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่อสัญญา

สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่ทำกัน 1 ปี ตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ของกรมที่ดิน สัญญาเช่าที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี ดังนั้นสัญญา 1 ปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ

ข้อที่เจ้าของมักลืมคือ "เงื่อนไขการต่อสัญญา" ควรเขียนให้ชัดว่าถ้าจะต่อสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ค่าเช่าปรับขึ้นได้หรือไม่ ปรับขึ้นสูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ ปกติตลาดกรุงเทพปรับขึ้นปีละ 5-10% ถ้าไม่เขียนไว้ ผู้เช่าอาจคาดหวังว่าราคาเท่าเดิม

อีกข้อสำคัญคือ "เงื่อนไขยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด" ทั้งสองฝ่ายต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ผู้เช่ายกเลิกก่อนกำหนดต้องเสียค่าปรับเท่าไหร่ หรือริบมัดจำหรือไม่ ส่วนเจ้าของจะยกเลิกได้ในกรณีไหนบ้าง เช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่าเกิน 2 เดือน ทำผิดกฎนิติบุคคล หรือใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์

ข้อห้ามและกฎการใช้ห้อง

ข้อนี้แหละที่จะช่วยชีวิตเจ้าของจริง ๆ ต้องระบุให้ชัดเจนว่าอะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ เช่น เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ สูบบุหรี่ในห้องได้หรือไม่ ให้คนอื่นเช่าช่วงได้หรือไม่ ดัดแปลงห้องได้หรือไม่ ใช้ห้องเป็นที่ทำธุรกิจได้หรือไม่

ตัวอย่างจริง คอนโดย่านสีลม-สาทร อย่าง Silom Suite หรือ The Address Sathorn ใกล้ BTS ช่องนนทรี ผู้เช่าต่างชาติหลายคนอยากเลี้ยงสุนัข แต่นิติบุคคลคอนโดหลายแห่งไม่อนุญาต ถ้าเจ้าของไม่เขียนไว้ในสัญญาแล้วผู้เช่าพาสัตว์มาเลี้ยง เจ้าของจะโดนนิติฯ ปรับแทน

แนะนำเพิ่มข้อเรื่องจำนวนผู้พักอาศัย เช่น ห้อง 1 นอน พักได้ไม่เกิน 2 คน เพราะเคยมีเคสผู้เช่าเอาห้อง 1 นอนที่ Aspire สุขุมวิท 48 ใกล้ BTS พระโขนง มาแบ่งให้เพื่อนอยู่ 4 คน ของพังเสียหายเยอะ ส่วนกลางก็ได้รับผลกระทบ

ทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์ในห้อง

เจ้าของที่ปล่อยเช่าแบบเฟอร์นิเจอร์ครบต้องทำ "บัญชีทรัพย์สิน" แนบท้ายสัญญา ลิสต์เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ของตกแต่งทุกชิ้น พร้อมสภาพปัจจุบัน และถ่ายรูปเก็บไว้ทุกมุม

ระบุในสัญญาด้วยว่าถ้าทรัพย์สินเสียหายจากการใช้งานปกติ (เช่น เครื่องปรับอากาศเสื่อมสภาพ) เจ้าของรับผิดชอบ แต่ถ้าเสียหายจากความประมาท (เช่น ทำกระจกแตก เผาโต๊ะ) ผู้เช่าต้องชดใช้ตามราคาจริง หรือหักจากค่ามัดจำ

อย่าลืมเรื่องแอร์ แอร์คอนโดพังบ่อยมาก ควรเขียนให้ชัดว่าค่าล้างแอร์ใครจ่าย ค่าซ่อมแอร์ใครจ่าย ตลาดกรุงเทพส่วนใหญ่ ค่าล้างแอร์ปีละ 1-2 ครั้งผู้เช่าจ่าย ค่าซ่อมใหญ่เจ้าของจ่าย

ตารางเปรียบเทียบข้อสัญญาสำคัญ

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ลองดูตารางเปรียบเทียบระหว่างสัญญาเช่าแบบพื้นฐาน (ที่โหลดฟรีจากเน็ต) กับสัญญาเช่าฉบับสมบูรณ์ที่แนะนำ

• ข้อมูลห้อง: ระบุแค่ชื่อคอนโดและเลขห้อง vs ระบุชื่อคอนโด เลขห้อง ชั้น อาคาร เลขที่โฉนด พื้นที่ตารางเมตร
• ค่าเช่าและค่ามัดจำ: ระบุจำนวนเงิน vs ระบุจำนวนเงิน วันจ่าย ช่องทางจ่าย ค่าปรับล่าช้าวันละกี่บาท เงื่อนไขคืนมัดจำภายในกี่วัน
• ค่าสาธารณูปโภค: ไม่ได้ระบุหรือเขียนคลุมเครือ vs ระบุค่าไฟต่อหน่วย ค่าน้ำต่อหน่วย ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าส่วนกลางใครจ่าย
• ข้อห้าม: ไม่มีหรือเขียนกว้าง ๆ vs ระบุชัดเรื่องสัตว์เลี้ยง สูบบุหรี่ จำนวนผู้พัก เช่าช่วง ดัดแปลงห้อง
• บัญชีทรัพย์สิน: ไม่มี vs ลิสต์เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น พร้อมรูปถ่าย
• เงื่อนไขยกเลิกก่อนกำหนด: ไม่ได้ระบุหรือเขียนไม่ชัด vs ระบุแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ค่าปรับเท่าไหร่ เงื่อนไขริบมัดจำ
• การซ่อมบำรุง: ไม่ได้แบ่งความรับผิดชอบ vs แยกชัดว่าอะไรเจ้าของจ่าย อะไรผู้เช่าจ่าย รวมค่าล้างแอร์

ข้อกฎหมายที่เจ้าของต้องรู้

ตาม กรมสรรพากร เจ้าของคอนโดที่มีรายได้จากการปล่อยเช่าต้องนำรายได้ค่าเช่าไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ข้อนี้ไม่เกี่ยวกับสัญญาโดยตรง แต่เจ้าของควรรู้ไว้เพื่อวางแผนการเงินให้ถูกต้อง

อีกเรื่องคือ สัญญาเช่าต้องติดอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท สัญญา 1 ปี รวม 240,000 บาท ต้องติดอากรแสตมป์ 240 บาท ถ้าไม่ติด สัญญายังใช้ได้ แต่จะใช้เป็นหลักฐานในชั้นศาลไม่ได้

สัญญาเช่าควรทำ 2 ฉบับ เจ้าของเก็บ 1 ฉบับ ผู้เช่าเก็บ 1 ฉบับ ลงนามทั้งสองฝ่ายทุกหน้า และมีพยานอย่างน้อย 1 คน จะให้ดีมีพยาน 2 คน

สรุป สัญญาดีคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด

การปล่อยเช่าคอนโดในกรุงเทพไม่ว่าจะย่านไหน ใกล้ BTS อโศก MRT ลาดพร้าว หรือ BTS แบริ่ง สัญญาเช่าที่ดีจะช่วยป้องกันปัญหาได้มากก