ทำสัญญาเช่าคอนโดด้วยตัวเอง: ต้องมีอะไรบ้างและระวังอะไร

หลายคนเช่าคอนโดครั้งแรกแล้วเจอปัญหา เช่น เจ้าของหักค่าเสียหายเกินจริง คิดค่าน้ำค่าไฟแพงกว่าที่ตกลง หรือไล่ออกก่อนครบสัญญา ปัญหาพวกนี้เกือบทั้งหมดป้องกันได้ ถ้าสัญญาเช่าเขียนมาดีตั้งแต่แรก

แต่สัญญาเช่าคอนโดหลายฉบับที่เจ้าของปริ้นท์มาให้เซ็นนั้น เป็นแบบฟอร์มกว้างๆ ที่ไม่ได้ระบุรายละเอียดสำคัญหลายอย่าง บางทีก็เอียงไปเข้าข้างเจ้าของฝ่ายเดียว ถ้าคุณกำลังจะทำสัญญาเช่าคอนโดด้วยตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าหรือเจ้าของห้อง บทความนี้จะบอกทุกอย่างที่ต้องมี และจุดที่ต้องระวังจริงๆ

สัญญาเช่าคอนโดต้องมีข้อมูลพื้นฐานอะไรบ้าง

ก่อนอื่นเลย สัญญาเช่าต้องระบุข้อมูลพื้นฐานให้ครบถ้วน ไม่ใช่แค่เขียนว่า "ห้องคอนโดย่านสุขุมวิท" แล้วจบ ต้องมีรายละเอียดชัดเจน ได้แก่ ชื่อ-นามสกุลจริงของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า เลขบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน ชื่อโครงการคอนโด เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร และที่อยู่ของนิติบุคคล

ตัวอย่างเช่น ถ้าเช่าห้องที่ Lumpini Park Rama 9 - Ratchada ก็ต้องเขียนชื่อโครงการเต็ม ระบุว่าอาคารไหน ห้องเลขที่เท่าไหร่ ชั้นอะไร ไม่ใช่แค่ "คอนโดใกล้ MRT พระราม 9" เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา สัญญาที่ไม่ระบุชัดจะใช้อ้างอิงอะไรไม่ได้เลย

นอกจากนี้ต้องระบุระยะเวลาเช่าชัดเจน เริ่มวันที่เท่าไหร่ สิ้นสุดวันที่เท่าไหร่ สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่จะทำ 1 ปี ถ้าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี

เรื่องเงินต้องเขียนให้ละเอียดที่สุด

ส่วนที่ทำให้ทะเลาะกันบ่อยที่สุดคือเรื่องเงิน สัญญาต้องระบุชัดเจนว่า ค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ จ่ายภายในวันที่เท่าไหร่ของทุกเดือน จ่ายผ่านช่องทางไหน โอนเข้าบัญชีธนาคารอะไร เลขบัญชีอะไร

เงินประกัน (ค่ามัดจำ) ก็สำคัญมาก ปกติคอนโดในกรุงเทพเก็บ 2 เดือน เช่น ห้องที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ก็จะวางมัดจำ 24,000 บาท บวกค่าเช่าล่วงหน้าอีก 1 เดือน รวมจ่ายวันเซ็นสัญญา 36,000 บาท สัญญาต้องเขียนชัดว่าเงินประกันคืนภายในกี่วันหลังย้ายออก โดยทั่วไปคือ 30 วัน

ค่าน้ำค่าไฟเป็นอีกจุดที่ต้องระวัง เจ้าของบางคนคิดค่าไฟหน่วยละ 8-9 บาท ทั้งที่การไฟฟ้าคิดแค่ประมาณ 4 บาท สัญญาต้องระบุว่าค่าไฟคิดตามมิเตอร์การไฟฟ้าจริง หรือเหมาจ่ายหน่วยละเท่าไหร่ ค่าน้ำก็เช่นกัน บางที่คิดหน่วยละ 20-25 บาท ทั้งที่การประปาคิดไม่ถึง 20 บาท ถ้าตกลงกันไม่ได้ ให้เจ้าของเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ให้ผู้เช่าจ่ายตรงกับการไฟฟ้าและการประปาเลย

ข้อที่มักถูกลืมแต่สำคัญมาก

หลายคนเซ็นสัญญาโดยไม่ได้ทำบันทึกสภาพห้อง นี่คือความผิดพลาดที่พบบ่อยมาก ก่อนรับกุญแจ ต้องถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุมของห้อง ทุกรอยขีดข่วน ทุกจุดที่ชำรุด แล้วแนบเป็นภาคผนวกท้ายสัญญา ให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับรอง ไม่งั้นตอนย้ายออก เจ้าของอาจอ้างว่ารอยนั้นรอยนี้เป็นความเสียหายที่ผู้เช่าทำ แล้วหักเงินประกัน

เรื่องเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าก็ต้องทำรายการไว้ เช่น แอร์กี่ตัว ยี่ห้ออะไร เครื่องซักผ้ามีไหม ตู้เย็นรุ่นอะไร ไมโครเวฟ ทีวี เตียง ตู้เสื้อผ้า ระบุสภาพว่าใหม่หรือมีตำหนิตรงไหน คอนโดแบบ fully furnished อย่าง Ideo Mobi Sukhumvit 66 ใกล้ BTS อุดมสุข ที่เช่ากันเดือนละ 15,000-18,000 บาท มักมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ ยิ่งต้องทำรายการให้ละเอียด

สิ่งที่หลายคนไม่รู้คือ สัญญาควรระบุเรื่องการซ่อมแซมด้วย โดยหลักแล้ว การซ่อมใหญ่อย่างแอร์พัง ท่อน้ำรั่ว เครื่องทำน้ำอุ่นเสีย เป็นหน้าที่เจ้าของ ส่วนการซ่อมเล็กน้อยอย่างเปลี่ยนหลอดไฟ ฝักบัว เป็นหน้าที่ผู้เช่า ถ้าไม่เขียนไว้ จะเถียงกันไม่จบ

ข้อห้ามและเงื่อนไขพิเศษที่ต้องตกลงให้ชัด

เลี้ยงสัตว์ได้ไหม เรื่องนี้ต้องเขียนไว้ในสัญญา คอนโดหลายแห่งอย่าง Life Asoke - Rama 9 ใกล้ MRT พระราม 9 หรือ Whizdom 101 ใกล้ BTS ปุณณวิถี มีกฎนิติบุคคลห้ามเลี้ยงสัตว์ ถ้าเจ้าของบอกว่าเลี้ยงได้แต่ไม่เขียนในสัญญา แล้ววันหนึ่งนิติฯ มาจับ คุณจะอ้างอะไรไม่ได้

การปล่อยช่วง (ให้คนอื่นเช่าต่อ) ทำได้หรือไม่ การเข้าตรวจห้องของเจ้าของต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน เงื่อนไขการต่อสัญญา ค่าเช่าขึ้นได้สูงสุดเท่าไหร่ต่อปี ทั้งหมดนี้ควรอยู่ในสัญญา

ที่สำคัญคือเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ถ้าผู้เช่าออกก่อนครบสัญญา ปกติจะเสียเงินประกัน แต่ถ้าเจ้าของไล่ออกก่อนครบสัญญาล่ะ ต้องชดเชยอะไรบ้าง สัญญาที่ดีต้องเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่เขียนแต่สิทธิ์ของเจ้าของ

เซ็นสัญญาแล้วอย่าลืมทำสิ่งเหล่านี้

หลังเซ็นสัญญาเสร็จ ทั้งสองฝ่ายต้องถือสัญญาคนละฉบับ ถ้าเจ้าของให้สัญญาฉบับเดียวแล้วเก็บไปเอง ห้ามยอมเด็ดขาด ต้องมีคนละฉบับ ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายในทุกหน้า ไม่ใช่แค่หน้าสุดท้าย

ถ่ายรูปสัญญาทุกหน้าเก็บไว้ในโทรศัพท์ด้วย เผื่อสัญญาตัวจริงหาย และจดเบอร์ติดต่อนิติบุคคลของคอนโดไว้ เพราะบางเรื่องต้องประสานกับนิติฯ โดยตรง ไม่ใช่ผ่านเจ้าของห้อง

สุดท้าย อย่าลืมจดมิเตอร์น้ำมิเตอร์ไฟวันที่ย้ายเข้า ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน เพื่อป้องกันไม่ให้โดนคิดค่าน้ำค่าไฟของผู้เช่าคนก่อน

การทำสัญญาเช่าคอนโดด้วยตัวเองไม่ใช่เรื่องยาก แต่ต้องละเอียด ใช้เวลาอ่านทุกข้อก่อนเซ็น อย่าเกรงใจเจ้าของจนไม่กล้าถาม ถ้าข้อไหนไม่เข้าใจหร