ภาษีรายได้จากการปล่อยเช่าคอนโด: เจ้าของบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่

ปล่อยเช่าคอนโดได้เงินทุกเดือน รู้สึกดีใช่ไหม? แต่เดี๋ยวก่อน, รายได้จากค่าเช่าที่ได้มานี่ต้องเสียภาษีนะ หลายคนปล่อยเช่ามาหลายปีแต่ไม่เคยยื่นภาษี บางคนก็ไม่แน่ใจว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ คำนวณยังไง หักอะไรได้บ้าง วันนี้มาคุยกันแบบเข้าใจง่ายๆ เลย ไม่ต้องเป็นนักบัญชีก็เข้าใจได้ เพราะถ้ารู้ก่อน วางแผนก่อน ก็ประหยัดภาษีได้เยอะเลย

รายได้ค่าเช่าคอนโดต้องเสียภาษีจริงไหม?

ตอบสั้นๆ, ต้องเสียครับ/ค่ะ ตามกฎหมายไทย รายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น "เงินได้พึงประเมิน" ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ไม่ว่าจะปล่อยเช่าคอนโดที่ Ideo Q สยาม-ราชเทวี เดือนละ 25,000 บาท หรือห้องเล็กๆ ที่ Lumpini Park พระราม 9 เดือนละ 8,000 บาท ก็ต้องนำมารวมเป็นรายได้ตอนยื่นภาษีประจำปีทั้งหมด

สรรพากรไม่ได้ตรวจทุกคนก็จริง แต่ทุกวันนี้ข้อมูลการโอนเงินผ่านธนาคารถูกรายงานอัตโนมัติ ถ้ามีเงินเข้าบัญชีสม่ำเสมอทุกเดือนโดยไม่ยื่นภาษี ก็มีความเสี่ยงโดนเรียกตรวจสอบย้อนหลังได้สูงสุด 5 ปี พร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม อย่าเสี่ยงเลย ทำให้ถูกต้องดีกว่า

คำนวณภาษีค่าเช่ายังไง? มี 2 วิธีให้เลือก

เวลายื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90) รายได้ค่าเช่าจะหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือ หักแบบเหมา หรือหักตามจริง เลือกวิธีไหนก็ได้ แต่เลือกแล้วต้องใช้วิธีเดียวกันกับรายได้ค่าเช่าทั้งหมดในปีนั้น

วิธีที่ 1: หักแบบเหมา 30%, สะดวกสุด ไม่ต้องเก็บใบเสร็จ สมมติปล่อยเช่าคอนโดที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี เดือนละ 18,000 บาท รายได้ทั้งปีคือ 216,000 บาท หักเหมา 30% เหลือเงินได้สุทธิ 151,200 บาท แล้วเอาไปรวมกับรายได้อื่นๆ คำนวณตามขั้นบันไดภาษี

วิธีที่ 2: หักตามจริง, ถ้ามีค่าใช้จ่ายเยอะ เช่น ค่าซ่อมแอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน ค่าเสื่อมราคา ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ สามารถรวบรวมหลักฐานมาหักได้ วิธีนี้อาจประหยัดภาษีกว่า แต่ต้องเก็บเอกสารครบ

ตัวอย่างจริง: ปล่อยเช่าคอนโดจ่ายภาษีเท่าไหร่?

ลองดูตัวอย่างที่เจอบ่อยในกรุงเทพ สมมติเป็นพนักงานออฟฟิศมีเงินเดือน 40,000 บาท แล้วมีคอนโดปล่อยเช่าที่ The Base สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช ได้ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท

รายได้เงินเดือนทั้งปี: 480,000 บาท (หักค่าใช้จ่าย 50% ไม่เกิน 100,000 บาท) รายได้ค่าเช่าทั้งปี: 144,000 บาท (หักเหมา 30% = 43,200 บาท เหลือ 100,800 บาท) รวมเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย: 480,800 บาท หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 420,800 บาท

คำนวณภาษีตามขั้นบันได: 150,000 แรกได้รับยกเว้น, 150,001-300,000 เสีย 5% = 7,500 บาท, 300,001-420,800 เสีย 10% = 12,080 บาท รวมภาษีทั้งปีประมาณ 19,580 บาท ถ้าไม่มีรายได้ค่าเช่า ภาษีจะอยู่แค่ประมาณ 9,500 บาท ส่วนต่างราวๆ 10,000 บาท คือภาษีที่เพิ่มจากค่าเช่านั่นเอง

ภาษีอื่นๆ ที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าต้องรู้

นอกจากภาษีเงินได้แล้ว ยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องจ่ายทุกปี ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา คอนโดที่ปล่อยเช่าจัดอยู่ในประเภท "อื่นๆ" ซึ่งมีอัตราสูงกว่าบ้านที่อยู่อาศัยเอง ปัจจุบันมีมาตรการลดภาษีอยู่ แต่ก็ต้องจ่ายตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์

สมมติมีคอนโดราคาประเมิน 3 ล้านบาท ปล่อยเช่า อัตราภาษีที่ดินฯ สำหรับการใช้ประโยชน์อื่นจะอยู่ที่ 0.3% ของราคาประเมิน ก็ประมาณ 9,000 บาทต่อปี ไม่ได้เยอะมาก แต่ต้องจ่ายทุกปีให้ตรง ไม่งั้นโดนเบี้ยปรับ

ส่วนเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ไม่ต้องกังวล การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้น VAT อยู่แล้ว แต่ถ้ามีบริการเสริม เช่น ให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ มีแม่บ้าน มีซักรีด แบบ Serviced Apartment ต้องระวังเพราะอาจถูกตีความว่าเป็นการให้บริการที่ต้องเสีย VAT ได้

เคล็ดลับวางแผนภาษีสำหรับเจ้าของคอนโดปล่อยเช่า

อย่างแรกเลย เปรียบเทียบทั้ง 2 วิธีหักค่าใช้จ่ายก่อนยื่นภาษีทุกปี ถ้าปีไหนซ่อมแอร์ เปลี่ยนเครื่องทำน้ำอุ่น ทาสีใหม่ หักตามจริงอาจคุ้มกว่าเหมา 30% แต่ปีไหนไม่มีอะไรซ่อม ก็หักเหมาไปเลย

อย่าลืมใช้สิทธิลดหย่อนให้เต็มที่ ประกันสังคม ประกันชีวิต กองทุน SSF กองทุน RMF เงินบริจาค ทุกอย่างช่วยลดฐานภาษีได้ ยิ่งมีรายได้ค่าเช่ามาเพิ่ม ยิ่งต้องวางแผนลดหย่อนให้ดี

อีกเรื่องที่หลายคนมองข้าม, ถ้ามีคอนโดหลายห้อง อาจพิจารณาจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล (บริษัท) เพื่อเสียภาษีนิติบุคคลแทน อัตราภาษี 20% แบบคงที่อาจถูกกว่าบุคคลธรรมดาที่ขั้นสูงสุดไปถึง 35% แต่เรื่องนี้ต้องปรึกษานักบัญชีเป็นกรณีไป

สรุปง่ายๆ คือ รายได้ค่าเช่าคอนโดต้องเสียภาษี หนีไม่พ้น แต่ถ้าวางแผนดี หักค่าใช้จ่ายถูกวิธี ใช้สิทธิลดหย่อนครบ ภาษีที่จ่ายจริงอาจไม่ได้เยอะอย่างที่คิด สิ่งสำคัญคือทำให้ถูกต้องตั้งแต่แรก ดีกว่าโดนเรียกย้อนหลังทีเดียวหลายปี

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่กำลังหาผู้เช่า หรือกำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ ลองใช้ Superagent ดูได้เลย เป็นแพลตฟอร์ม AI รายแรกในไทยที่ช่วยจับคู่คอนโดกับผู้เช่าแบบฉลาดๆ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลาดูห้องที่ไม่ตรงใจ แค่บอกความต้องการ AI จัดการให้ ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย