คอนโดให้เช่าพัง: เจ้าของหรือผู้เช่าต้องซ่อม?

เคยไหม อยู่คอนโดไปดีๆ แอร์ดันเสีย น้ำรั่วจากเพดาน หรือประตูห้องน้ำพังกระแทกปิดไม่สนิท แล้วก็เกิดคำถามคลาสสิกขึ้นมาทันที, "เรื่องนี้ใครต้องซ่อม?" เจ้าของห้องหรือเราที่เช่าอยู่กันแน่ ปัญหานี้เป็นสาเหตุอันดับต้นๆ ที่ทำให้เจ้าของกับผู้เช่าทะเลาะกันในกรุงเทพ โดยเฉพาะเวลาค่าซ่อมหลักพันหลักหมื่น ไม่มีใครอยากจ่าย บทความนี้จะอธิบายให้ชัดเลยว่า กฎหมายว่าไว้ยังไง ธรรมเนียมปฏิบัติจริงในตลาดคอนโดกรุงเทพเป็นแบบไหน และคุณจะป้องกันตัวเองได้ยังไงก่อนเซ็นสัญญา

หลักการง่ายๆ: สึกหรอตามปกติ vs. ทำพัง

กฎหมายเช่าของไทย (ป.พ.พ. มาตรา 550-551) วางหลักไว้ไม่ซับซ้อน เจ้าของห้องมีหน้าที่ดูแล "การซ่อมแซมใหญ่" และความเสียหายจากการสึกหรอตามปกติ ส่วนผู้เช่ารับผิดชอบ "การซ่อมแซมเล็กน้อย" และความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานผิดวิธีหรือประมาทเลินเล่อของตัวเอง

พูดง่ายๆ คือ ถ้าคุณเช่าคอนโดที่ไลฟ์ แอท สุขุมวิท 65 ใกล้ BTS พระโขนง ราคา 15,000 บาทต่อเดือน แล้วแอร์ที่ติดมากับห้องพังเพราะใช้มา 8 ปี คอมเพรสเซอร์ตาย, นั่นคือสึกหรอตามอายุการใช้งาน เจ้าของต้องซ่อมหรือเปลี่ยนให้ แต่ถ้าคุณทำรีโมทแอร์ตกน้ำพัง อันนี้คุณจ่ายเองครับ

อะไรที่เจ้าของห้องต้องรับผิดชอบ

ของที่ติดมากับห้องตั้งแต่แรก (built-in) ถือเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของเกือบทั้งหมด ถ้ามันพังจากการใช้งานปกติ ตัวอย่างเช่น เครื่องทำน้ำอุ่นเสื่อมสภาพ ท่อน้ำรั่วในผนัง แอร์คอมเพรสเซอร์พัง ปั๊มน้ำในห้องน้ำเสีย หรือกระจกหน้าต่างแตกร้าวจากโครงสร้างอาคาร

รวมถึงปัญหาที่เกี่ยวกับตัวอาคารด้วย เช่น น้ำซึมจากเพดานเพราะห้องชั้นบนรั่ว ผนังร้าว ปลวกกินวงกบประตู หรือระบบไฟฟ้าในผนังมีปัญหา สิ่งเหล่านี้เจ้าของห้องหนีไม่พ้น ไม่ว่าสัญญาจะเขียนไว้ยังไงก็ตาม

ในคอนโดยอดนิยมย่านรัชดา อย่าง ไลฟ์ รัชดาภิเษก ใกล้ MRT ห้วยขวาง ค่าเช่าประมาณ 12,000-18,000 บาท เจ้าของส่วนใหญ่ยอมรับภาระซ่อมแอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าหลักๆ เพราะรู้ว่าถ้าไม่ดูแล ผู้เช่าย้ายออก หาคนใหม่ก็เสียเวลาและเสียค่าห้องว่างอีก

อะไรที่ผู้เช่าต้องจ่ายเอง

ถ้าคุณทำเอง คุณจ่ายเอง หลักการนี้ตรงไปตรงมามาก เช่น ทำกุญแจหาย เผาหม้อจนเตาไฟฟ้าพัง ทำกระจกห้องน้ำแตก เจาะผนังแขวนทีวีแล้วเป็นรอย หรือสัตว์เลี้ยงข่วนพื้นไม้จนลอก ทั้งหมดนี้เป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า

การบำรุงรักษาเล็กๆ น้อยๆ ก็เป็นหน้าที่ผู้เช่าเหมือนกัน เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ ล้างแอร์ประจำ (ส่วนใหญ่สัญญาระบุให้ผู้เช่าล้างแอร์ทุก 3-6 เดือน ค่าล้างแอร์ในกรุงเทพตอนนี้ประมาณ 400-600 บาทต่อเครื่อง) เปลี่ยนฝักบัว เปลี่ยนซีลยางในห้องน้ำ หรือเปลี่ยนแบตรีโมทแอร์ ของพวกนี้ไม่แพง แต่เป็นหน้าที่คุณ

ถ้าคุณเช่าห้องที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช ราคาสัก 13,000 บาท แล้ววันดีคืนดีก๊อกน้ำหยดเพราะยางในสึก เจ้าของบางคนอาจช่วยออกให้ แต่ตามหลักแล้วนี่คือการซ่อมเล็กน้อย ผู้เช่าดูแลเองได้

จุดที่มักทะเลาะกัน: เครื่องซักผ้า แอร์ และเฟอร์นิเจอร์

เครื่องซักผ้าเป็นประเด็นคลาสสิก ถ้าเจ้าของจัดมาให้ตั้งแต่แรกแล้วมันพังเพราะเก่า เจ้าของต้องซ่อมหรือเปลี่ยน แต่ถ้าคุณซักของหนักเกินพิกัดจนมอเตอร์ไหม้ อันนี้โต้แย้งกันได้ ปัญหาคือ "พิสูจน์ยาก" ว่าพังเพราะอะไร ตรงนี้แหละที่มักลงเอยด้วยการหักค่ามัดจำ

เรื่องแอร์ก็เหมือนกัน ถ้าคุณไม่เคยล้างแอร์เลยตลอดหนึ่งปี แล้วคอยล์อุดตันจนคอมเพรสเซอร์ทำงานหนักและพัง เจ้าของอาจอ้างได้ว่าคุณประมาทเลินเล่อ เก็บใบเสร็จล้างแอร์ไว้ทุกครั้งเลยนะ มันคือหลักฐานสำคัญมากตอนย้ายออก

เฟอร์นิเจอร์ built-in เช่น ตู้เสื้อผ้า ชั้นวางทีวี ที่นอน ถ้าเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ เจ้าของรับผิดชอบ แต่ถ้ามีรอยไหม้ รอยขีดข่วนชัดเจน หรือเปื้อนถาวร เจ้าของมีสิทธิ์หักค่ามัดจำได้

วิธีป้องกันตัวเองก่อนเซ็นสัญญา

ข้อแรก อ่านสัญญาให้ละเอียดเรื่อง "การซ่อมแซม" สัญญาบางฉบับเขียนกว้างว่า "ผู้เช่ารับผิดชอบการซ่อมแซมทั้งหมด" ถ้าเจอแบบนี้ ต่อรองเลย เพราะมันไม่ยุติธรรมและไม่สอดคล้องกับกฎหมาย

ข้อสอง ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ทุกมุม ทุกรอยขีดข่วน ทุกจุดที่มีตำหนิ ส่งให้เจ้าของทาง LINE หรืออีเมลเป็นหลักฐาน สิ่งนี้ช่วยคุณได้มากตอนย้ายออกแล้วเจ้าของจะหักค่ามัดจำ

ข้อสาม ทดสอบเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้นในวันรับห้อง เปิดแอร์ทุกตัว เปิดน้ำทุกก๊อก กดชักโครก ลองเครื่องซักผ้า ลองไมโครเวฟ ถ้ามีอะไรผิดปกติ แจ้งเจ้าของทันทีก่อนเข้าอยู่ ไม่ใช่อยู่ไปสองเดือนแล้วค่อยบอกว่าก๊อกน้ำรั่ว เจ้าของจะหาว่าคุณทำเอง

ข้อสี่ เก็บหลักฐานการซ่อมบำรุงทุกอย่าง ใบเสร็จล้างแอร์ ใบเสร็จช่างประปา แชท LINE ที่แจ้งเจ้าของ ทุกอย่างเก็บไว้ คอนโดราคา 20,000-30,000 บาทย่านทองหล่อ เอกมัย อย่าง Noble Reveal เอกมัย ใกล้ BTS เอกมัย ค่ามัดจำมักเป็นสองเดือน นั่นคือ 40,000-60,000 บาท ไม่ใช่เงินน้อยๆ

สรุป: รู้สิทธิ์ตัวเองก่อนเซ็นสัญญา

หลักง่ายๆ คือ พังเพราะเก่า เจ้าของซ่อม พังเพราะคุณ คุณซ่อม ซ่อมเล็ก ผู้เช่าดูแล ซ่อมใหญ่ เจ้าของรับผิดชอบ ถ่ายรูปก่อนเข้า เก็บหลักฐานตลอด อ่านสัญญาให้ดี ถ้าทำได้ครบ ปัญหาเรื่องซ่อมแซมจะลดลงเยอะมาก และค่ามัดจำของคุณก็จะได้คืนครบ

ถ้าคุณกำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพแล้วอยากได้ข้อมูลครบก่อนตั