ค่าส่วนกลางคอนโดผู้เช่าต้องจ่ายไหม: คำตอบชัดเจนและกฎหมาย

เวลาเช่าคอนโดในกรุงเทพ คำถามยอดฮิตที่เจอบ่อยมากคือ "ค่าส่วนกลางคอนโดผู้เช่าต้องจ่ายไหม?" บางคนเซ็นสัญญาไปแล้วค่อยมารู้ว่าโดนเรียกเก็บค่าส่วนกลาง บางคนก็สงสัยว่ามันรวมอยู่ในค่าเช่าหรือเปล่า

บอกตรงๆ เลย เรื่องนี้มีคำตอบชัดเจนตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติมันซับซ้อนกว่าที่คิดนิดหน่อย เพราะขึ้นอยู่กับสัญญาเช่าแต่ละฉบับด้วย วันนี้จะมาแจกแจงให้หมดเปลือก ทั้งเรื่องกฎหมาย เรื่องค่าใช้จ่ายจริง และวิธีป้องกันตัวเองก่อนเซ็นสัญญา

ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร ครอบคลุมอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางคือเงินที่เจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อนำไปดูแลพื้นที่ส่วนรวมของคอนโด ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ ลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ไปจนถึงการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด

อัตราค่าส่วนกลางจะคิดตามขนาดห้อง โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 30-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คอนโดระดับกลางอย่าง Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan ใกล้สถานี MRT เพชรบุรี อาจจ่ายค่าส่วนกลางราวๆ 35-45 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่คอนโดหรูอย่าง Ashton Asoke ใกล้สถานี MRT สุขุมวิท อาจสูงถึง 70-80 บาทต่อตารางเมตร

ห้อง 30 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางก็ตกเดือนละ 900-2,400 บาท ฟังดูไม่มาก แต่ถ้ารวมทั้งปีก็เป็นหมื่นเลยนะ

ตามกฎหมาย ผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางไหม

คำตอบสั้นๆ คือ ไม่ต้อง ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่ของ "เจ้าของร่วม" หรือก็คือเจ้าของห้องชุด ไม่ใช่ผู้เช่า เจ้าของห้องต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุดเอง ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่ก็ตาม

แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของบางคนอาจเขียนในสัญญาเช่าว่า "ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลาง" ซึ่งถ้าผู้เช่าเซ็นสัญญายอมรับไปแล้ว ก็ถือว่ามีผลผูกพัน เพราะเป็นข้อตกลงระหว่างสองฝ่าย ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง ต้องอ่านให้ละเอียดจริงๆ

สรุปง่ายๆ คือ กฎหมายบอกว่าเจ้าของจ่าย แต่ถ้าสัญญาเช่าเขียนไว้ให้ผู้เช่าจ่าย แล้วผู้เช่าเซ็นยอมรับ ก็ต้องจ่ายตามสัญญา

ค่าส่วนกลาง vs ค่าใช้จ่ายอื่นที่ผู้เช่าต้องจ่ายจริง

หลายคนสับสนระหว่างค่าส่วนกลางกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ มาแยกให้ชัดกันเลย โดยปกติค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบแน่ๆ คือ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต และค่าเช่ารายเดือน

ส่วนค่าส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าซ่อมบำรุงโครงสร้าง และค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พวกนี้ตามหลักแล้วเป็นของเจ้าของห้อง ยกเว้นจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ตามกรมสรรพากร ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาระของเจ้าของทรัพย์สินเสมอ

• ค่าเช่ารายเดือน: ✅ | ❌ | ตามสัญญาเช่า
• ค่าน้ำประปา: ✅ | ❌ | ตามมิเตอร์จริง หรืออัตราคอนโด
• ค่าไฟฟ้า: ✅ | ❌ | มิเตอร์ตรง หรือผ่านนิติฯ
• ค่าอินเทอร์เน็ต: ✅ | ❌ | ผู้เช่าเปิดใช้เอง
• ค่าส่วนกลาง: ❌ | ✅ | ตามกฎหมาย เจ้าของจ่าย
• ค่าซ่อมบำรุงโครงสร้าง: ❌ | ✅ | แอร์เสีย ท่อรั่ว เป็นของเจ้าของ
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ❌ | ✅ | ตามกฎหมาย ห้ามผลักภาระ
• ค่าประกันมิเตอร์ไฟ: แล้วแต่ตกลง | แล้วแต่ตกลง | บางที่เจ้าของจ่าย บางที่ผู้เช่าจ่าย

กรณีที่ผู้เช่าอาจต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

แม้กฎหมายจะบอกชัดว่าเจ้าของจ่าย แต่ในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพจริงๆ มีหลายสถานการณ์ที่ผู้เช่าอาจโดนเรียกเก็บ

กรณีแรกคือ เจ้าของเขียนไว้ในสัญญาเช่าตรงๆ ว่าผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เรื่องนี้เจอบ่อยในคอนโดหรูย่านสุขุมวิท เช่น แถว BTS พร้อมพงษ์ หรือ BTS ทองหล่อ ที่ค่าส่วนกลางสูงเดือนละ 3,000-5,000 บาท เจ้าของบางคนก็ตั้งค่าเช่าต่ำลงมาหน่อย แต่แยกค่าส่วนกลางออกมาให้ผู้เช่าจ่ายเอง

กรณีที่สองคือ ค่าเช่า "รวมทุกอย่าง" ที่เจ้าของคิดค่าส่วนกลางรวมเข้าไปในค่าเช่าแล้ว เช่น ห้องที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช ขนาด 30 ตารางเมตร ค่าเช่าตลาดอยู่ที่ 12,000-15,000 บาทต่อเดือน ราคานี้เจ้าของส่วนใหญ่จะรวมค่าส่วนกลางไว้แล้ว แต่ไม่ได้เขียนแยกออกมาให้เห็น

กรณีที่สามคือ เจ้าของ "แอบ" รวมค่าส่วนกลางไว้ในรายการ "ค่าใช้จ่ายอื่นๆ" ในสัญญา อันนี้ต้องระวังมาก เพราะถ้าไม่อ่านดีๆ จะไม่รู้เลยว่าจ่ายอะไรบ้าง

วิธีเช็คและป้องกันตัวเองก่อนเซ็นสัญญาเช่า

ข้อแรกเลย อ่านสัญญาเช่าทุกบรรทัด โดยเฉพาะส่วนที่เขียนเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ถ้าเจอว่าเขียนให้ผู้เช่าจ่ายค่าส่วนกลาง ให้ถามเจ้าของตรงๆ ว่าทำไม และขอเจรจาต่อรองได้

ข้อที่สอง ถามให้ชัดว่า "ค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางแล้วหรือยัง" คำถามง่ายๆ แค่นี้ช่วยป้องกันปัญหาได้เยอะมาก ถ้าเจ้าของบอกว่ารวมแล้ว ก็ขอให้เขียนไว้ในสัญญาด้วย

ข้อที่สาม เช็คอัตราค่าส่วนกลางจริงของคอนโดนั้นๆ โดยถามนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง หรือเช็คจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์อย่าง DDproperty ที่มีข้อมูลค่าส่วนกลางของคอนโดแต่ละโครงการ ถ้ารู้ตัวเลขจริง จะได้ตัดสินใจได้ถูกว่าค่าเช่าที่โดนเรียกนั้นสมเหตุสมผลไหม

ข้อที่สี่ เปรียบเทียบค่าเช่าหลายๆ ห้องในคอนโดเดียวกัน ถ้าห้องหนึ่งค่าเช่า 15,000 บาทรวมค่าส่วนกลาง อีกห้องค่าเช่า 13,000 บาทแต่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางเองอีก 1,500 บาท ก็ต้องคำนวณว่าแบบไหนคุ้มกว่า

ค่าส่วนกลางแพงแค่ไหน ตัวอย่างคอนโดจริงในกรุงเทพ

เพื่อให้เห็นภาพชัด ลองดูตัวอย่างค่าส่วนกลางคอนโดยอดนิยมในกรุงเทพ ที่หลายคนมักเช่าอยู่

Lumpini Ville Nakhon In-Riverview ใกล้ MRT ศูนย์ราชการนนทบุรี ห้อง 26 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางราวๆ 910 บาทต่อเดือน ค่าเช่าประมาณ 7,000-9,000 บาท ถ้าเจ้าของโยนค่าส่วนกลางมาให้ ก็เพิ่มขึ้นอีกเกือบพันเลย

Life Asoke-Rama 9 ใกล้ MRT พระราม 9 ห้อง 32 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางประมาณ 1,760 บาทต่อเดือน ค่าเช่าแถวนี้เริ่มต้นที่ 16,000-20,000 บาท ถือว่าค่าส่วนกลางเป็นสัดส่วนประมาณ 10% ของค่าเช่าเลย

IDEO Q Sukhumvit 36 ใกล้ BTS ทองหล่อ ห้อง 45 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางอาจสูงถึง 3,150 บาทต่อเดือน ค่าเช่าย่านนี้ 25,000-35,000 บาท เจ้าของส่วนใหญ่จะรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่าแล้ว เพราะตลาดแข่งขันสูง

จากข้อมูลตลาดในปี 2024 ค่าส่วนกลางเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 40-60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยคอนโดเปิดใหม่มีแนวโน้มค่าส่วนกลางสูงขึ้นเรื่อยๆ เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเยอะขึ้น

ถ้าเจ้าของไม่จ่ายค่าส่วนกลาง มีผลกับผู้เช่ายังไง

เรื่องนี้สำคัญมากแต่คนเช่ามักไม่ค่อยรู้ ถ้าเจ้าของห้องค้างค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิ์ระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลางของห้องนั้นได้ ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าอาจใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือที่จอดรถไม่ได้ ทั้งที่ไม่ได้ผิดอะไร

วิธีป้องกันคือ ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ขอดูใบเสร็จค่าส่วนกลางล่าสุดจากเจ้าของ หรือสอบถามนิติบุคคลว่าห้องนี้ค้างค่าส่วนกลางอยู่หรือเปล่า ถ้าค้างอยู่ ให้เจ้าของจ่ายให้เรียบร้อยก่อนค่อยเซ็นสัญญา

นอกจากนี้ ควรเขียนในสัญญาเช่าด้วยว่า "ผู้ให้เช่ารับรองว่าไม่มียอดค้างชำระค่าส่วนกลาง และจะรับผิดชอบค่าส่วนกลางตลอดระยะเวลาเช่า" แค่ประโยคนี้ก็ช่วยคุ้มครองผู้เช่าได้เยอะ

สรุป: ค่าส่วนกลางคอนโดผู้เช่าจ่ายไหม

ตามกฎหมายแล้ว ค่าส่