สัญญาเช่าคอนโดภาษาอังกฤษ-ไทย: อะไรที่ต้องระวังในแต่ละเวอร์ชั่น

ใครเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพแล้วเจอสัญญาเช่าสองฉบับวางบนโต๊ะ ฉบับนึงภาษาไทย อีกฉบับภาษาอังกฤษ แล้วสงสัยว่า "สองฉบับนี้เขียนเหมือนกันจริงหรือเปล่า?" ยกมือขึ้น เพราะเรื่องนี้เป็นปัญหาคลาสสิกมากในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ โดยเฉพาะเมื่อเจ้าของห้องเป็นคนไทยแต่ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ หรือกลับกัน ความต่างเล็กๆ ในสัญญาแต่ละเวอร์ชั่นอาจทำให้เสียเงินหลักหมื่นได้ง่ายๆ วันนี้มาแกะกันทีละจุดว่าต้องระวังอะไรบ้าง

ทำไมสัญญาเช่าคอนโดถึงมีสองภาษา

ตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพมีผู้เช่าชาวต่างชาติเยอะมาก โดยเฉพาะย่าน Sukhumvit ตั้งแต่ BTS Nana ยาวไปจนถึง BTS Ekkamai หรือแถว Silom และ Sathorn ที่เต็มไปด้วยชาวญี่ปุ่น เกาหลี และฝรั่ง คอนโดอย่าง Ashton Asoke หรือ The Lumpini 24 ที่ค่าเช่าเริ่มต้นราว 25,000 - 45,000 บาทต่อเดือน เจ้าของมักเตรียมสัญญาสองภาษาไว้รองรับผู้เช่าต่างชาติ

ปัญหาคือสัญญาสองฉบับนี้ไม่ได้แปลตรงตัวเสมอไป บางทีฉบับภาษาไทยเขียนรายละเอียดครบ แต่ฉบับภาษาอังกฤษถูกย่อ หรือบางทีฉบับภาษาอังกฤษเพิ่มเงื่อนไขที่ฉบับภาษาไทยไม่มี ที่สำคัญ ตามกฎหมายไทย หากมีข้อพิพาท ศาลจะยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก ดังนั้นถ้าคุณอ่านแค่ฉบับภาษาอังกฤษ คุณอาจพลาดเงื่อนไขสำคัญที่ซ่อนอยู่ในฉบับภาษาไทย

จุดที่ต้องเทียบให้ดีระหว่างสองเวอร์ชั่น

เรื่องแรกที่ต้องเช็คคือ "เงินประกัน" ในสัญญาภาษาไทยมักเขียนว่าเงินประกันความเสียหาย แต่ฉบับภาษาอังกฤษบางฉบับใช้คำว่า security deposit โดยไม่ระบุเงื่อนไขการคืนชัดเจน คอนโดย่าน BTS Thong Lo หรือ BTS Phrom Phong ที่ค่าเช่า 30,000 - 60,000 บาทต่อเดือน เงินประกันมักอยู่ที่สองเดือน นั่นคือ 60,000 - 120,000 บาท ไม่ใช่เงินน้อยๆ เลย ต้องดูให้ชัดว่าทั้งสองฉบับระบุตรงกันว่าคืนภายในกี่วัน และหักค่าอะไรได้บ้าง

เรื่องที่สองคือ "ค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภค" สัญญาภาษาไทยบางฉบับเขียนรวมๆ ว่า "ผู้เช่ารับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด" แต่ฉบับภาษาอังกฤษอาจระบุแยกชัดเจนว่าค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ใครจ่าย ปัญหาที่เจอบ่อยคือค่าไฟ เจ้าของบางคนคิดค่าไฟหน่วยละ 7 - 8 บาท ทั้งที่การไฟฟ้าคิดแค่ 4 - 5 บาท ถ้าสัญญาฉบับนึงระบุแต่อีกฉบับไม่ระบุ ก็จะเถียงกันยาว

เรื่องที่สามคือ "เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด" สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่เป็นสัญญา 1 ปี ฉบับภาษาไทยมักเขียนว่าผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้า 30 - 60 วัน และริบเงินประกัน แต่ฉบับภาษาอังกฤษบางทีเขียนว่าต้องจ่ายค่าปรับเพิ่มอีก 1 เดือน ลองนึกภาพว่าเช่าห้องที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ใกล้ BTS Thong Lo ค่าเช่า 22,000 บาท ถ้ายกเลิกก่อนกำหนดแล้วโดนทั้งริบประกัน 44,000 บาท และจ่ายค่าปรับอีก 22,000 บาท รวมเสียเกือบ 70,000 บาท เจ็บมาก

ข้อกฎหมายที่ชาวต่างชาติมักไม่รู้

สิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องรู้คือ กฎหมายไทยกำหนดว่าสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี แต่สำหรับการเช่าคอนโด 1 ปีทั่วไป ไม่ต้องจดทะเบียน แค่เซ็นสัญญาก็มีผลบังคับใช้แล้ว

อีกเรื่องคือ พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค กำหนดว่าเจ้าของต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังหมดสัญญา หากไม่มีความเสียหาย ถ้าสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเขียนว่า 30 วันหรือ 60 วัน ก็ขัดกับกฎหมาย แม้จะเซ็นไปแล้วก็อ้างสิทธิ์ตามกฎหมายได้ แต่คนที่อ่านแค่ฉบับภาษาอังกฤษจะไม่รู้เรื่องนี้เลย

นอกจากนี้ สัญญาเช่าที่ถูกต้องควรระบุรายการทรัพย์สินในห้องให้ชัดเจนทั้งสองภาษา คอนโดแถว MRT Phra Ram 9 หรือ MRT Phetchaburi อย่าง Life Asoke - Rama 9 ที่เช่ากัน 15,000 - 20,000 บาท มักมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ ต้องถ่ายรูปและลิสต์สภาพทรัพย์สินไว้ทั้งสองฉบับให้ตรงกัน ไม่งั้นตอนย้ายออกจะมีปัญหาแน่

เช็คลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าสองภาษา

ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดที่มีสองภาษา ให้ทำตามนี้ ข้อแรก อ่านทั้งสองฉบับให้จบ แม้ภาษาไทยจะอ่านยากสำหรับชาวต่างชาติ ก็ควรหาคนช่วยแปลหรือใช้เครื่องมือช่วย ข้อสอง เทียบข้อสำคัญ 5 จุด ได้แก่ เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค การยกเลิกสัญญา การต่อสัญญา และค่าปรับต่างๆ ข้อสาม ถ้าเนื้อหาไม่ตรงกัน ให้ขอแก้ไขทั้งสองฉบับก่อนเซ็น

ข้อสี่ ดูว่าสัญญาระบุชัดเจนไหมว่าฉบับไหนเป็นฉบับหลักเมื่อมีข้อขัดแย้ง ถ้าไม่ระบุ ให้เพิ่มข้อความว่า "หากมีข้อขัดแย้ง ให้ยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก" เพราะศาลไทยยึดตามนี้อยู่แล้ว ข้อห้า ถ่ายรูปสัญญาทุกหน้าเก็บไว้ในมือถือ เพราะเจ้าของบางคนเก็บต้นฉบับไว้ทั้งสองชุด ไม่ให้ผู้เช่า

ย่านไหนเจอปัญหาสัญญาสองภาษาบ่อยที่สุด

จากประสบการณ์ ย่านที่เจอปัญหานี้บ่อยที่สุดคือย่านที่มีผู้เช่าต่างชาติหนาแน่น อันดับหนึ่งคือ Sukhumvit ตั้งแต่ BTS Asok ถึง BTS Ekkamai โดยเฉพาะคอนโดรุ่นเก่าที่เจ้าของใช้สัญญาแบบเดิมมาหลายปีโดยไม่เคยอัพเดท อันดับสองคือย่าน Silom - Sathorn ใกล้ BTS Chong Nonsi หรือ BTS Surasak ที่มีชาวต่างชาติทำงานในออฟฟิศเยอะ คอนโดอย่าง Supalai Elite Surawong ค่าเช่า 18,000 - 28,000 บาท มักมีสัญญาสองภาษาที่เนื้อหาไม่ตรงกัน

ย่าน Ari ใกล้ BTS Ari ก็เริ่มเจอปัญหานี้มากขึ้นเพราะมี digital nomad ชาวต่างชาติมาเช่าเยอะ คอนโดอย่าง Noble Refine หรือ Centric Ari Station ที่เช่ากัน 15,000 - 25,000 บาท เจ้าของบางคนเอาสัญญาภาษาไทยไปแปลเองแบบลวกๆ ทำให้เนื้อหาคลาดเคลื่อน

การเช่าคอนโดในกรุงเทพไม่ได้ยากถ้ามีข้อมูลที่ถูกต้อง สัญญาเช่าสองภาษาไม่ใช่เรื่องน่ากลัว แค่ต้องรู้ว่าจะเทีย