ถูกไล่ออกจากคอนโดก่อนหมดสัญญา: สิทธิ์และการเยียวยาตามกฎหมาย

เช้าวันนึงตื่นมาเจอข้อความจากเจ้าของคอนโดบอกว่า "ขอห้องคืนเดือนหน้านะ" ทั้งที่สัญญาเช่ายังเหลืออีกตั้ง 5 เดือน ใจคงหล่นไปอยู่ตาตุ่มเลยใช่ไหม? เรื่องนี้เกิดขึ้นบ่อยกว่าที่คิดในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ โดยเฉพาะช่วงที่ราคาคอนโดพุ่ง เจ้าของบางคนอยากได้ผู้เช่ารายใหม่ที่จ่ายแพงกว่า หรืออยากขายคอนโดทิ้ง แล้วก็พยายามไล่ผู้เช่าออกก่อนกำหนด

แต่เดี๋ยวก่อน, คุณมีสิทธิ์ตามกฎหมายนะ ไม่ใช่ว่าเจ้าของจะไล่เมื่อไหร่ก็ได้ บทความนี้จะบอกหมดเลยว่าถ้าเป็นผู้เช่าถูกไล่ออกก่อนกำหนด คุณทำอะไรได้บ้าง สิทธิ์คุณอยู่ตรงไหน แล้วจะเรียกค่าเสียหายยังไง มาดูกันครับ

เจ้าของคอนโดไล่ออกก่อนหมดสัญญาได้ไหม? กฎหมายว่าไว้ยังไง

ตอบสั้นๆ เลย, ถ้าคุณไม่ได้ทำผิดสัญญา เจ้าของไม่มีสิทธิ์ไล่คุณออกก่อนหมดสัญญาเช่าครับ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ถึง 571 สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ผูกพันทั้งสองฝ่าย เจ้าของต้องให้คุณอยู่จนครบกำหนดที่ตกลงกันไว้

นอกจากนี้ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออกประกาศเรื่องสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดชัดเจนว่าเจ้าของต้องแจ้งเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องให้เวลาอย่างน้อย 30 วันก่อนบอกเลิกสัญญา แม้แต่ในกรณีที่ผู้เช่าทำผิดสัญญาจริงๆ

สิ่งที่เจ้าของคอนโดชอบอ้างเป็นเหตุผลในการไล่ เช่น "จะขายคอนโด" "ญาติจะมาอยู่" หรือ "จะรีโนเวท" พวกนี้ไม่ใช่เหตุผลที่ถูกต้องตามกฎหมายในการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดครับ ถ้าเจ้าของอยากขายคอนโด ผู้ซื้อรายใหม่ก็ต้องรับสิทธิ์ของผู้เช่าไปด้วย

กรณีไหนที่เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้จริง

มีบางกรณีที่เจ้าของสามารถบอกเลิกสัญญาได้อย่างถูกต้อง คุณต้องรู้ไว้เพื่อไม่ให้เสียเปรียบ กรณีที่เจ้าของทำได้คือ, ผู้เช่าค้างค่าเช่า โดยทั่วไปถ้าค้างติดต่อกัน 2 เดือนขึ้นไป เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หลังแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว

กรณีที่สองคือผู้เช่าทำผิดสัญญาร้ายแรง เช่น เปลี่ยนห้องไปทำออฟฟิศโดยไม่ได้รับอนุญาต นำไปปล่อยเช่าช่วงต่อ สร้างความเสียหายร้ายแรงต่อห้อง หรือทำกิจกรรมผิดกฎหมายในห้อง พวกนี้เจ้าของมีเหตุบอกเลิกสัญญาได้

แต่ถ้าคุณจ่ายค่าเช่าตรงเวลา ดูแลห้องดี ไม่ได้ทำอะไรผิดสัญญา แล้วเจ้าของมาบอกให้ออก, คุณมีสิทธิ์เต็มที่ที่จะปฏิเสธและอยู่ต่อจนหมดสัญญาครับ

ถูกไล่ออกจริงๆ ต้องทำอะไรบ้าง, ขั้นตอนปกป้องสิทธิ์

ขั้นตอนแรกเลย, อย่าตกใจ อย่ารีบย้ายออก หลายคนพอเจ้าของกดดันก็รีบแพ็คของ ซึ่งเท่ากับยอมรับการเลิกสัญญาไปโดยปริยาย ให้ตั้งสติก่อนแล้วทำตามนี้ครับ

อันดับแรก เก็บหลักฐานทุกอย่าง แคปหน้าจอแชท ถ่ายรูปจดหมาย อัดเสียง (ถ้าเจ้าของโทรมาบอก) ทุกอย่างที่แสดงว่าเจ้าของเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาก่อน หลักฐานพวกนี้สำคัญมากถ้าต้องขึ้นศาลหรือเรียกค่าเสียหาย

อันดับสอง ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งข้อความหรือจดหมายแจ้งเจ้าของว่าคุณไม่ยินยอมให้เลิกสัญญา เพราะคุณไม่ได้ทำผิดข้อตกลงใดๆ อ้างอิงสัญญาเช่าข้อที่เกี่ยวข้อง และแจ้งว่าคุณประสงค์จะอยู่ต่อจนครบกำหนดสัญญา

อันดับสาม ถ้าเจ้าของยังกดดัน เช่น ตัดน้ำตัดไฟ เปลี่ยนล็อค หรือเข้ามาในห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต, พฤติกรรมเหล่านี้ผิดกฎหมายครับ คุณสามารถแจ้งความได้เลย และเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมได้อีกด้วย

ค่าชดเชยและค่าเสียหายที่คุณเรียกร้องได้

ถ้าเจ้าของบอกเลิกสัญญาโดยที่คุณไม่ได้ทำผิด คุณมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายหลายรายการตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนี้

เงินประกัน (ค่ามัดจำ) ต้องได้คืนเต็มจำนวน ถ้าห้องไม่มีความเสียหาย ตามกฎหมายเจ้าของต้องคืนภายใน 7 วันหลังส่งมอบห้อง ถ้าเจ้าของไม่คืน คุณฟ้องได้เลย โดยตลาดคอนโดกรุงเทพปัจจุบัน ค่ามัดจำปกติอยู่ที่ 2 เดือน สำหรับห้องราคาเช่า 15,000-25,000 บาทต่อเดือน เท่ากับมัดจำ 30,000-50,000 บาท ไม่ใช่เงินน้อยๆ เลย

นอกจากนี้คุณยังเรียกค่าเสียหายจากการผิดสัญญาได้ ซึ่งรวมถึงค่าขนย้าย ค่าเช่าที่พักชั่วคราว ส่วนต่างค่าเช่าที่ใหม่ที่แพงกว่า และค่าเสียเวลา ศาลจะพิจารณาตามความเหมาะสม แต่หลายคดีผู้เช่าได้ค่าชดเชยเท่ากับค่าเช่าที่เหลือในสัญญาเลยทีเดียว

• เงินมัดจำ (ค่าประกัน): ได้คืนเต็มจำนวนภายใน 7 วัน vs 30,000 - 50,000 บาท
• ค่าเช่าที่เหลือในสัญญา: เรียกร้องค่าชดเชยเท่ากับค่าเช่าที่เหลือ vs ขึ้นอยู่กับจำนวนเดือนที่เหลือ
• ค่าขนย้าย: เรียกร้องค่าจ้างขนของจริง vs 3,000 - 10,000 บาท
• ส่วนต่างค่าเช่าที่ใหม่: ถ้าที่ใหม่แพงกว่า เรียกส่วนต่างได้ vs คูณจำนวนเดือนที่เหลือในสัญญาเดิม
• ค่าเสียหายจากการกระทำผิดกฎหมาย: ตัดน้ำไฟ เปลี่ยนล็อค บุกรุก vs ศาลพิจารณาเป็นรายกรณี

ช่องทางร้องเรียนและขอความช่วยเหลือ

ถ้าเจรจากันเองไม่สำเร็จ คุณมีหลายช่องทางที่ไปต่อได้ครับ ช่องทางแรกที่แนะนำคือ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) โทร 1166 ร้องเรียนได้ฟรี ไม่ต้องจ้างทนาย สคบ. จะช่วยไกล่เกลี่ยและกดดันเจ้าของให้ทำตามกฎหมาย

ช่องทางที่สองคือศาลแขวงหรือศาลแพ่ง สำหรับคดีที่มูลค่าไม่เกิน 300,000 บาท สามารถฟ้องที่ศาลแขวงได้ ค่าธรรมเนียมไม่แพง และกระบวนการค่อนข้างรวดเร็วกว่าศาลแพ่ง หลายคดีใช้เวลาแค่ 2-3 เดือนก็ตัดสิน

สำหรับชาวต่างชาติที่เช่าคอนโดในกรุงเทพ, คุณมีสิทธิ์เท่ากับคนไทยเลยนะครับ กฎหมายเช่าคุ้มครองทุกคนที่ทำสัญญาเช่าในประเทศไทย ไม่ว่าจะสัญชาติอะไร ถ้าสัญญาเขียนเป็นภาษาอังกฤษก็ใช้เป็นหลักฐานในศาลได้ แต่แนะนำให้มีฉบับแปลภาษาไทยประกอบด้วย

อีกช่องทางหนึ่งที่หลายคนไม่รู้คือ การส่งจดหมายบอกกล่าวทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ถึงเจ้าของคอนโด เป็นหลักฐานทางกฎหมายที่แข็งแรงมาก ระบุชัดเจนว่าคุณไม่ยินยอมเลิกสัญญาและขอให้เจ้าของปฏิบัติตามสัญญา

ป้องกันปัญหาตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา, เช็คลิสต์สำคัญ

ดีกว่าแก้ปัญหาทีหลังคือป้องกันตั้งแต่แรก ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดทุกครั้ง ให้เช็คเรื่องเหล่านี้ครับ

ข้อแรก อ่านสัญญาละเอียดทุกบรรทัด โดยเฉพาะข้อที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญา ถ้ามีข้อความว่า "เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน" ให้ขอตัดออกหรือแก้ไข เพราะข้อนี้เอาเปรียบผู้เช่าฝ่ายเดียว ตามประกาศ สคบ. ข้อสัญญาลักษณะนี้ถือว่าไม่เป็นธรรมและใช้บังคับไม่ได้

ข้อสอง เพิ่มข้อกำหนดค่าชดเชยในสัญญา ระบุไปเลยว่าถ้าเจ้าของเลิกสัญญาก่อนกำหนดโดยผู้เช่าไม่ได้ทำผิด เจ้าของต้องจ่ายค่าชดเชยเท่ากับค่าเช่า 2-3 เดือน บวกคืนเงินมัดจำทั้งหมด พอมีข้อนี้ในสัญญา เจ้าของจะคิดหนักก่อนไล่คุณออก

ข้อสาม ตรวจสอบเจ้าของก่อนเช่า ดูว่าเจ้าของเป็นเจ้าของจริงไหม ชื่อตรงกับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไหม ถ้าเช่าผ่านตัวแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ เรื่องนี้สำคัญมากเพราะถ้าคนที่ปล่อยเช่าไม่ใช่เจ้าของจริง สัญญาอาจมีปัญหาได้

ข้อสี่ ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ ทุกมุม ทุกรอยขีดข่วน ทุกรอยด่าง ส่งให้เจ้าของรับทราบเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องหักเงินมัดจำตอนย้ายออก

ถ้าต้องหาคอนโดใหม่เร่งด่วน, ทำยังไงให้ได้ห้องดีในเวลาจำกัด

สมมติว่าเจรจากันแล้วตกลงกันได้ว่าจะย้ายออก (โดยได้ค่าชดเชยที่เหมาะสม) ปัญหาถัดมาคือต้องหาที่อยู่ใหม่ให้ทันเวลา ซึ่งใครเคยหาคอนโดเช่าในกรุงเทพจะรู้ว่ามันเหนื่อยมาก ต้องนั่งไถแอปดูรูป นัดดูห้องทีละห้อง เจอนายหน้ากดดันให้จอง