ผู้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด: วิธีการและสิทธิ์ที่ควรรู้

อยู่คอนโดมาได้ 3 เดือน แล้วอยู่ๆ บริษัทย้ายออฟฟิศไปฝั่งธนฯ ทั้งที่สัญญาเช่าเหลืออีก 9 เดือน, เคยเจอแบบนี้ไหม? หรือบางคนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดใกล้ BTS อโศก ราคา 18,000 บาท แต่พอเข้าอยู่จริงกลับพบปัญหาเพื่อนบ้านเสียงดังทุกคืน อยากย้ายออกแต่ไม่รู้จะทำยังไงกับสัญญา

เรื่องผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบ เป็นปัญหาที่เจอบ่อยมากในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ ปัญหาคือคนส่วนใหญ่ไม่รู้สิทธิ์ตัวเอง ไม่รู้ว่าจะเสียค่าอะไรบ้าง และไม่รู้วิธีเจรจาให้เสียหายน้อยที่สุด วันนี้เรามาคุยกันแบบตรงๆ ทุกประเด็นที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด

ทำไมผู้เช่าถึงต้องยกเลิกสัญญาก่อนครบ

สาเหตุที่คนอยากยกเลิกสัญญาเช่าคอนโดก่อนกำหนดมีหลายแบบ ที่เจอบ่อยที่สุดคือ ย้ายที่ทำงาน เช่น จากย่าน BTS พร้อมพงษ์ไปต้องไปทำงานแถว MRT ศูนย์วัฒนธรรม ถ้าเดินทางวันละ 2 ชั่วโมง ใครก็ไม่ไหว อีกสาเหตุคือ ปัญหาในห้องที่เจ้าของไม่ยอมซ่อม เช่น แอร์เสีย น้ำรั่ว หรือเพื่อนบ้านส่งเสียงดังจนอยู่ไม่ได้

บางคนเหตุผลก็ตรงไปตรงมา คือเจอห้องที่ถูกกว่าและดีกว่า สมมติว่าเช่า 1 ห้องนอนที่ Lumpini Suite สุขุมวิท 41 อยู่ที่ 15,000 บาทต่อเดือน แต่เจอห้องที่ The Base สุขุมวิท 77 ราคา 9,500 บาท ใกล้ BTS อ่อนนุช ก็อยากย้ายเพราะประหยัดเดือนละเกือบ 6,000 บาท

ไม่ว่าเหตุผลจะเป็นอะไร สิ่งแรกที่ต้องทำคือ เปิดสัญญาเช่าอ่านให้ละเอียด ก่อนตัดสินใจทำอะไร

สิทธิ์ตามกฎหมายที่ผู้เช่าต้องรู้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย เรื่องสัญญาเช่าอยู่ในมาตรา 537-574 หลักการพื้นฐานคือ สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกฝ่ายเดียวได้โดยไม่มีเหตุอันควร ยกเว้นสัญญาจะระบุเงื่อนไขไว้

แต่ถ้าเจ้าของทำผิดสัญญา เช่น ไม่ซ่อมแซมสิ่งที่ชำรุด ไม่ส่งมอบห้องตามสภาพที่ตกลง หรือรบกวนการใช้ห้อง ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ตามกรมที่ดิน ยังระบุด้วยว่า สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะใช้บังคับได้เกินกว่า 3 ปี

อีกเรื่องที่หลายคนไม่รู้คือ ตามประกาศของ สคบ. เรื่องสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ปี 2563 ห้ามเจ้าของเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังส่งมอบห้องคืน ถ้าเจ้าของทำผิดข้อนี้ ก็เป็นอีกช่องทางในการเจรจาได้

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเมื่อยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ตรงนี้เป็นส่วนที่เจ็บปวดที่สุด เพราะการยกเลิกสัญญาก่อนครบมักมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง

กรณีที่พบบ่อยที่สุดคือ ถูกยึดเงินประกัน (deposit) ซึ่งปกติจะอยู่ที่ 2 เดือน สมมติเช่าคอนโดย่าน BTS ทองหล่อ ราคา 25,000 บาทต่อเดือน เงินประกัน 2 เดือนก็คือ 50,000 บาทที่อาจถูกยึดทั้งหมด บางสัญญายังมีเงื่อนไขว่าต้องจ่ายค่าปรับเพิ่มอีก 1 เดือนด้วย

จากข้อมูลของ DDproperty ราคาเช่าเฉลี่ยของคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 12,000-25,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและคุณภาพของโครงการ นั่นหมายความว่าเงินประกันที่เสี่ยงจะถูกยึดอยู่ที่ 24,000-50,000 บาทเลยทีเดียว

• เงินประกัน (2 เดือน): ถูกยึดทั้งหมด | ยึด 1 เดือน หรือคืนทั้งหมด | ได้คืนทั้งหมด
• ค่าปรับยกเลิกสัญญา: 1-2 เดือน | ไม่มี หรือ 0.5 เดือน | ไม่ต้องจ่าย
• ค่าเช่าเดือนสุดท้าย: ต้องจ่ายตามปกติ | ต้องจ่ายตามปกติ | อาจเจรจาลดได้
• ค่าซ่อมแซม: ตามความเสียหายจริง | ตามความเสียหายจริง | ตามความเสียหายจริง
• ค่าแจ้งล่วงหน้า: ต้องแจ้ง 30-60 วัน | ต้องแจ้ง 30 วัน | แจ้งทันที
• รวมค่าเสียหายโดยประมาณ (ค่าเช่า 15,000 บาท): 45,000-60,000 บาท | 7,500-15,000 บาท | 0 บาท

ขั้นตอนการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดอย่างถูกวิธี

ขั้นตอนที่ 1 คือ อ่านสัญญาทุกหน้าทุกบรรทัด โดยเฉพาะส่วนที่เขียนว่า "การบอกเลิกสัญญา" หรือ "Early Termination" สัญญาเช่าคอนโดบางแห่ง เช่น โครงการของ Ananda หรือ Sansiri มักจะมีเงื่อนไขที่ชัดเจนอยู่แล้ว บางสัญญาเขียนไว้ว่า ผู้เช่าสามารถยกเลิกได้โดยแจ้งล่วงหน้า 60 วัน และยินยอมให้ยึดเงินประกัน 1 เดือน

ขั้นตอนที่ 2 คือ แจ้งเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษร อย่าแจ้งแค่โทรบอกหรือส่งข้อความใน LINE เพราะถ้ามีปัญหาภายหลัง จะไม่มีหลักฐาน ทำเป็นจดหมายหรืออีเมลระบุวันที่ต้องการย้ายออก เหตุผล และอ้างอิงข้อสัญญาที่เกี่ยวข้อง

ขั้นตอนที่ 3 คือ เจรจา เรื่องนี้สำคัญมาก เจ้าของส่วนใหญ่ก็ไม่อยากให้ห้องว่าง ถ้าเราช่วยหาผู้เช่าคนใหม่ให้ได้ เจ้าของมักจะยอมคืนเงินประกันหรืองดค่าปรับ วิธีนี้ใช้ได้ผลบ่อยมากโดยเฉพาะคอนโดยอดนิยมอย่าง Ideo Q สุขุมวิท 36 หรือ Life Asoke Hype ที่ห้องว่างไม่นานก็มีคนมาเช่าต่อ

ขั้นตอนที่ 4 คือ ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนย้ายออก ถ่ายทุกมุม ทุกรอยขีดข่วน เก็บเป็นหลักฐานเพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของหักค่าซ่อมแซมเกินจริง

เทคนิคเจรจาให้เสียหายน้อยที่สุด

จากประสบการณ์ที่เห็นมาในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ มีเทคนิคที่ใช้ได้ผลจริงหลายอย่าง อย่างแรกคือ หาผู้เช่าคนใหม่มาทดแทนให้เจ้าของ ถ้าทำได้ เจ้าของแทบไม่มีเหตุผลจะยึดเงินประกัน เพราะเขาไม่ได้เสียหายอะไร

อย่างที่สองคือ เสนอจ่ายค่าเช่าต่อจนกว่าจะหาคนใหม่ได้ แต่ไม่เกิน 1 เดือน วิธีนี้แสดงให้เจ้าของเห็นว่าเรามีความรับผิดชอบ และมักจะได้ผลดีกว่าการหนีหายไปเฉยๆ ซึ่งนอกจากจะเสียเงินประกันแล้ว ยังอาจถูกฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมได้

อย่างที่สามคือ ถ้าปัญหาเกิดจากห้อง เช่น แอร์เสียแล้วเจ้าของไม่ซ่อม น้ำรั่วซ้ำซาก ให้ถ่ายรูปและบันทึกทุกครั้งที่แจ้งเจ้าของ เพราะถ้ามีหลักฐานว่าเจ้าของละเลยหน้าที่ตามสัญญา เราสามารถใช้เป็นเหตุบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องเสียค่าปรับ ตามสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ผู้เช่าสามารถร้องเรียนกรณีเจ้าของไม่ปฏิบัติตามสัญญาได้

ข้อผิดพลาดที่ต้องหลีกเลี่ยงให้ได้

ข้อผิดพลาดอันดับหนึ่งคือ หนีออกไปเฉยๆ โดยไม่แจ้งเจ้าของ บางคนคิดว่าทิ้งเงินประกัน 2 เดือนแล้วก็จบ แต่จริงๆ แล้วเจ้าของสามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมได้ เช่น ค่าเช่าที่เหลือตามสัญญา ค่าหาผู้เช่าใหม่ และค่าเสียโอกาส

ข้อผิดพลาดที่สองคือ ไม่เก็บหลักฐานการสื่อสาร ทุกการพูดคุยกับเจ้าของเรื่องยกเลิกสัญญา ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ถ้าคุยกันทางโทรศัพท์ ให้สรุปเป็นข้อความส่งยืนยันทางอีเมลหรือ LINE อีกครั้ง

ข้อผิดพลาดที่สามคือ ไม่เช็คห้องก่อนย้ายออก เจอบ่อยมากที่ผู้เช่าย้ายออกไปแล้ว เจ้าของโทรมาบอกว่ามีรอยขีดข่วนที่พื้น ผนังมีรู ต้องหักค่าซ่อมจากเงินประกัน 8,000-15,000 บาท ทั้งที่รอยพวกนั้นอาจมีอยู่แล้วตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่ ถ้าไม่มีรูปถ่ายตอนรับห้องก็ไม่มีทางพิสูจน์ได้

ป้องกันปัญหาตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

วิธีที่ดีที่สุดคือป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตั้งแต่แรก ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดทุกครั้ง ให้ถามเจ้าของเรื่องเงื่อนไขยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดให้ชัดเจน และขอให้เขียนลงในสัญญา

เงื่อนไขที่ควรมีในสัญญาคือ สิทธิ์ยกเลิกโดยแจ้งล่วงหน้า 30-60 วัน ข้อตกลงเรื่องเงินประกันกรณียกเลิก และสิทธิ์ในการหาผู้เช่าทดแทน ถ้าเจ้าของไม่ยอมใส่เงื่อนไขพวกนี้ ให้ลองเจรจา หรือพิจารณาหาห้องอื่นที่เจ้าของยืดหยุ่นกว่า

อีกเรื่องที่สำคัญมากคือ ถ่ายรูปสภาพห้องวันแรกที่เข้าอยู่ ถ่ายทุกมุม