ใครเคยเสียเงินมัดจำคอนโดไปฟรี ๆ ยกมือขึ้น! เชื่อว่าหลายคนเคยเจอสถานการณ์แบบนี้, อยู่มาตั้ง 1-2 ปี ดูแลห้องดี ๆ แต่พอวันเช็คเอาต์กลับโดนหักค่ามัดจำเพราะ "รอยขีดข่วนที่พื้น" หรือ "คราบเหลืองในห้องน้ำ" ที่ตัวเองไม่รู้ด้วยซ้ำว่ามีอยู่ตั้งแต่เมื่อไหร่ ปัญหานี้เกิดขึ้นบ่อยมากในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ โดยเฉพาะห้องย่าน Asoke, Thong Lo หรือ On Nut ที่ค่ามัดจำมักอยู่ที่ 2 เดือน คิดเป็นเงิน 30,000-60,000 บาทเลยทีเดียว

บทความนี้จะพาไปดูทุกขั้นตอนของการเช็คสภาพห้องก่อนย้ายออก แบบละเอียดยิบ เพื่อให้ได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน ไม่โดนหักแม้แต่บาทเดียว ถ้าทำตามครบ รับรองว่าเจ้าของห้องหาเรื่องหักเงินได้ยากแน่นอน

ทำไมต้องเช็คสภาพห้องก่อนย้ายออก?

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า เงินมัดจำ (ที่หลายคนเรียกว่า "ค่าประกัน") มันคือเงินของเรา ไม่ใช่เงินของเจ้าของห้อง ตาม กรมที่ดิน และกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของห้องมีสิทธิ์หักค่ามัดจำได้เฉพาะกรณีที่มีความเสียหายเกินกว่าการใช้งานปกติเท่านั้น ผนังสีซีดลงตามเวลา แอร์ทำงานช้าลงหลังใช้ 2 ปี หรือพื้นมีรอยขีดข่วนเล็กน้อย พวกนี้ถือเป็น "การเสื่อมสภาพตามปกติ" ที่หักเงินไม่ได้

แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของห้องหลายคนก็พยายามหักอยู่ดี โดยเฉพาะถ้าผู้เช่าไม่มีหลักฐานว่าห้องสภาพแบบไหนตอนเข้าอยู่ จากข้อมูลของ DDproperty พบว่าข้อพิพาทเรื่องค่ามัดจำเป็นปัญหาที่ผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพร้องเรียนมากที่สุดอันดับต้น ๆ โดยค่ามัดจำเฉลี่ยคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 30,000-50,000 บาท ซึ่งไม่ใช่เงินน้อย ๆ เลย

ขั้นตอนที่ 1: เริ่มเตรียมตัวก่อนย้ายออก 30 วัน

อย่ารอจนวันสุดท้ายค่อยมาทำความสะอาด! สิ่งที่ต้องทำตั้งแต่เนิ่น ๆ คือแจ้งเจ้าของห้องเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะย้ายออก ส่วนใหญ่สัญญาเช่าจะกำหนดให้แจ้งล่วงหน้า 30-60 วัน ถ้าไม่แจ้งตามกำหนด เจ้าของห้องอาจอ้างเป็นเหตุหักค่ามัดจำได้

ช่วงนี้ให้เริ่มถ่ายรูปสภาพห้องทั้งหมด ทุกมุม ทุกห้อง ถ่ายให้เห็นวันที่และเวลาในรูป หรือจะอัดวิดีโอเดินรอบห้องก็ยิ่งดี จดรายการสิ่งที่ต้องซ่อมแซมเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น หลอดไฟขาด สายฝักบัวรั่ว ลูกบิดประตูหลวม พวกนี้ซ่อมเองได้ไม่กี่ร้อยบาท ดีกว่าโดนหักมัดจำหลายพัน

ขั้นตอนที่ 2: เช็คลิสต์ตรวจสภาพห้องทุกจุด

มาถึงหัวใจของเรื่องเลย นี่คือรายการที่ต้องตรวจให้ครบก่อนส่งคืนห้อง:

ผนังและเพดาน: ดูรอยตะปู รูเจาะ รอยแตกร้าว คราบสกปรก ถ้ามีรูตะปูจากการแขวนรูป ใช้ปูนอุดรอยสีขาวอุดแล้วทาสีทับ ราคาไม่เกิน 200 บาท ซื้อได้ตาม HomePro หรือ Thai Watsadu

พื้น: เช็ครอยขีดข่วน คราบสี หรือรอยบุ๋ม ถ้าเป็นพื้นลามิเนตหรือพื้นไวนิล รอยขีดข่วนเล็ก ๆ ถือเป็นการสึกหรอปกติ แต่ถ้ามีรอยลึกหรือพื้นบวม อันนี้อาจโดนหักได้

ห้องน้ำ: จุดที่โดนหักบ่อยที่สุด! เช็คคราบหินปูนที่ก๊อกน้ำ คราบเหลืองในชักโครก เชื้อราตามขอบยาแนวกระเบื้อง ใช้น้ำยาล้างห้องน้ำแช่ทิ้งไว้สักคืนแล้วขัด ได้ผลดีมาก

ห้องครัว: คราบน้ำมันที่เตา คราบในไมโครเวฟ สภาพอ่างล้างจาน เช็คท่อระบายน้ำว่าไม่อุดตัน

แอร์: อันนี้สำคัญมาก! ควรเรียกช่างล้างแอร์ก่อนย้ายออกอย่างน้อย 1 สัปดาห์ ค่าล้างแอร์ตกประมาณ 400-600 บาทต่อเครื่อง ถูกกว่าโดนหักค่ามัดจำ 3,000-5,000 บาทเยอะ

เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า: ตรวจทุกชิ้นที่ระบุในสัญญา ตู้เย็น ทีวี เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ โต๊ะ เก้าอี้ เตียง ตู้เสื้อผ้า ต้องมีครบและใช้งานได้ทุกอย่าง

ขั้นตอนที่ 3: ถ่ายรูปและบันทึกหลักฐานทุกจุด

ข้อนี้คือสิ่งที่คนส่วนใหญ่มองข้าม ก่อนส่งคืนห้อง ถ่ายรูปทุกมุมของห้องแบบจัดระบบ เริ่มจากประตูหน้า แล้ววนตามเข็มนาฬิกา ถ่ายรูปให้เห็นสภาพรวมและถ่ายใกล้ ๆ ทุกจุดที่อาจเป็นปัญหา

เทคนิคที่แนะนำคือเปิดแอปกล้องในมือถือแล้วตั้งค่าให้แสดงวันที่และเวลาบนรูป หรือจะส่งรูปผ่าน LINE ให้ตัวเองเพื่อเป็นหลักฐานว่าถ่ายวันไหนก็ได้ ถ้าจะให้ชัวร์ที่สุด อัดวิดีโอเดินรอบห้องแบบต่อเนื่องไม่ตัดต่อ แล้วพูดอธิบายสภาพไปด้วย

นอกจากนี้ ถ้ามีรูปสภาพห้องตอนเข้าอยู่วันแรกด้วย จะดีมาก เอามาเทียบกันได้ทันที ใครกำลังจะเช่าคอนโดใหม่ จำไว้เลย, วันแรกที่เข้าอยู่ ถ่ายรูปทุกอย่างเก็บไว้!

ขั้นตอนที่ 4: นัดตรวจห้องร่วมกับเจ้าของ

อย่าส่งกุญแจแล้วหายไปเด็ดขาด! ต้องนัดวันตรวจห้องร่วมกับเจ้าของหรือนิติบุคคลของคอนโด เดินดูด้วยกันทีละจุด ถ้าเจ้าของบอกว่าจุดไหนเสียหาย ให้ถามเลยว่าจะหักเท่าไหร่ และขอให้เขียนเป็นลายลักษณ์อักษร

คอนโดหลายแห่งในกรุงเทพ เช่น The Base Park West สนามเป้า ใกล้ BTS สนามเป้า, Life Ladprao ใกล้ BTS หมอชิต, หรือ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut มีนิติบุคคลที่ค่อนข้างเป็นระบบ จะมีแบบฟอร์มเช็คสภาพห้องให้เซ็นรับทราบทั้งสองฝ่าย ถ้าคอนโดที่อยู่ไม่มีแบบฟอร์มนี้ ทำขึ้นมาเองก็ได้ แค่ลิสต์รายการตรวจแล้วให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นชื่อ

สิ่งสำคัญคือ ถ้าไม่เห็นด้วยกับรายการที่เจ้าของจะหัก ให้ระบุไว้ในเอกสารว่า "ผู้เช่าไม่เห็นด้วย" อย่าเซ็นยอมรับถ้าไม่เห็นด้วยจริง ๆ เพราะถ้าเซ็นไปแล้ว จะเอามาเถียงทีหลังยาก

ค่าใช้จ่ายซ่อมแซมเทียบกับค่ามัดจำที่จะโดนหัก

ลองดูตารางนี้จะเห็นชัดเลยว่า ซ่อมเองก่อนส่งคืนห้องถูกกว่าโดนหักค่ามัดจำเยอะมาก:

• ล้างแอร์: 400-600 บาท/เครื่อง | 3,000-5,000 บาท | สูงสุด 4,400 บาท
• อุดรูตะปูที่ผนัง: 100-200 บาท | 2,000-5,000 บาท | สูงสุด 4,800 บาท
• ทำความสะอาดห้องทั้งหมด: 1,500-3,000 บาท (จ้างแม่บ้าน) | 5,000-8,000 บาท | สูงสุด 5,000 บาท
• เปลี่ยนหลอดไฟที่ขาด: 50-200 บาท/หลอด | 500-1,000 บาท/หลอด | สูงสุด 800 บาท
• ซ่อมลูกบิดประตู/มือจับ: 200-500 บาท | 1,500-3,000 บาท | สูงสุด 2,500 บาท
• ขัดคราบห้องน้ำ: 200-400 บาท (น้ำยา+แรงงาน) | 3,000-5,000 บาท | สูงสุด 4,600 บาท

รวมแล้วถ้าซ่อมเองทุกรายการอาจใช้เงินแค่ 2,500-5,000 บาท แต่ถ้าปล่อยให้เจ้าของหัก อาจหายไป 15,000-30,000 บาทง่าย ๆ ต่างกันหลายเท่าตัวเลย

สิทธิ์ของผู้เช่าที่ต้องรู้

ตามกฎหมายไทย เจ้าของห้องต้องคืนค่ามัดจำภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา ถ้าไม่คืนภายในกำหนด ผู้เช่ามีสิทธิ์เรียกดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปีตาม กรมสรรพากร และกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เจ้าของห้องจะหักค่ามัดจำได้เฉพาะความเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอปกติเท่านั้น สีผนังซีดลงตามเวลา หักไม่ได้ แอร์เย็นน้อยลงหลังใช้ 2 ปี หักไม่ได้ พื้นมีรอยขีดข่วนเล็กน้อยจากการเดิน หักไม่ได้ แต่ถ้ามีรอยไหม้ที่พื้น กระจกแตก หรือเฟอร์นิเจอร์หาย พวกนี้หักได้

ถ้าเจ้าของห้องไม่ยอมคืนค่ามัดจำโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร สามารถร้องเรียนที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือฟ้องศาลคดีผู้บริโภคได้โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล

สรุป: เตรียมตัวดี ได้เงินคืนชัวร์

การเช็คสภาพห้องก่อนย้ายออกไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก แค่ต้องทำอย่างเป็นระบบ เริ่มเตรียมตัวล่วงหน้า 30 วัน ซ่อมแซมจุดเล็ก ๆ น้อย ๆ ด้วยตัวเอง ทำความสะอาดให้ทั่ว ล้างแอร์ ถ่ายรูปเก็บหลักฐาน และนัดตรวจห้องร่วมกับเจ้าของ ทำแค่นี้ โอกาสได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวนสูงมาก

จำไว้ว่าค่ามัดจำคอนโดในกรุงเทพ ไม่ว่าจะห้องย่าน Ekkamai ที่มัดจำ 40,000 บาท หรือห้องแถว Bang Na ที่มัดจำ 20,000 บาท มันคือเงินก้อนที่ไม่ควร