เคยไหม เซ็นสัญญาเช่าคอนโดไปแล้ว อยู่ได้ไม่ถึงอาทิตย์ เจอน้ำรั่ว แอร์ไม่เย็น ชักโครกกดไม่ลง ปลั๊กไฟช็อต พอแจ้งเจ้าของห้อง ก็ได้ยินประโยคสุดคลาสสิกว่า "ตอนรับห้องก็ไม่ได้บอกนี่คะ" จบข่าว ซ่อมเอง จ่ายเอง เจ็บใจเอง

ปัญหาทั้งหมดนี้ป้องกันได้ ถ้าเรา "ตรวจห้องก่อนเช่า" อย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่เดินเข้าไปดูแล้วบอกว่า "โอเค สวยดี เอา" บทความนี้จะเป็นเช็คลิสต์ฉบับเพื่อนบอกเพื่อน ที่รวบรวมทุกจุดที่ต้องตรวจ ทุกเรื่องที่ต้องถาม และทุกกับดักที่ต้องระวัง ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพ

ทำไมต้องตรวจห้องก่อนเช่า สำคัญกว่าที่คิด

หลายคนคิดว่าแค่ดูรูปใน listing แล้วห้องสวย ก็ตัดสินใจเช่าได้เลย แต่ความจริงคือ รูปถ่ายโกหกได้ มุมกล้องหลอกได้ แสงไฟช่วยได้ คอนโดที่ดูดีในรูป พอไปดูจริงอาจเจอผนังแตกร้าว พื้นบวม หรือวิวที่ถูกตึกข้างๆ บังหมดเลยก็เป็นได้

ที่สำคัญกว่านั้นคือเรื่องเงิน ค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15,000-30,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอนในทำเลดีๆ ตามข้อมูลจาก DDproperty บวกกับค่ามัดจำอีก 2 เดือน นั่นหมายความว่าคุณกำลังจ่ายเงินล่วงหน้า 45,000-90,000 บาท โดยไม่ได้ตรวจสอบให้ดีก่อน มันเสี่ยงเกินไป

การตรวจห้องอย่างละเอียดก่อนเซ็นสัญญา ไม่ได้แปลว่าจุกจิก แต่แปลว่าฉลาด เพราะสิ่งที่คุณพบระหว่างตรวจ สามารถเป็นอำนาจต่อรองได้ ทั้งขอลดค่าเช่า ขอให้ซ่อมก่อนย้ายเข้า หรือขอระบุไว้ในสัญญาว่าเจ้าของต้องรับผิดชอบส่วนไหนบ้าง

เช็คลิสต์ตรวจห้องส่วนโครงสร้างและผนัง

เริ่มจากสิ่งที่ซ่อมแพงที่สุด คือโครงสร้างของห้อง ให้สังเกตผนังทุกด้าน มองหารอยร้าว รอยแตกลายงา หรือรอยด่างที่บ่งบอกว่าเคยมีน้ำซึม โดยเฉพาะบริเวณมุมเพดาน ขอบหน้าต่าง และผนังที่ติดกับห้องน้ำ ถ้าเห็นรอยด่างเหลืองหรือสีผนังบวมๆ นั่นคือสัญญาณน้ำรั่วที่อาจยังไม่ได้แก้

พื้นห้องก็สำคัญ ลองเดินไปทั่วห้อง สังเกตว่ามีจุดไหนที่พื้นบวม พื้นกระเบื้องร้าว หรือพื้นลามิเนตที่เดินแล้วรู้สึกนิ่มผิดปกติ สำหรับคอนโดเก่าอายุ 10 ปีขึ้นไปอย่าง Lumpini Place พระราม 4-กล้วยน้ำไท หรือ Supalai Premier ศรีนครินทร์ ควรตรวจจุดนี้ให้ละเอียดเป็นพิเศษ

ประตูและหน้าต่าง ลองเปิดปิดทุกบาน ดูว่าล็อกได้สนิทไหม มียางกันเสียงกันฝุ่นที่ขอบหรือเปล่า ถ้าหน้าต่างปิดไม่สนิท นอกจากฝุ่นจะเข้าแล้ว ยังทำให้แอร์ทำงานหนักขึ้น เปลืองค่าไฟอีกต่างหาก

เช็คลิสต์ระบบน้ำ ระบบไฟ และเครื่องใช้ไฟฟ้า

นี่คือส่วนที่คนมักลืมตรวจมากที่สุด แต่สร้างปัญหาบ่อยที่สุด เริ่มจากห้องน้ำ เปิดก๊อกน้ำทุกตัว ทั้งอ่างล้างหน้าและฝักบัว ดูว่าน้ำไหลแรงพอไหม น้ำร้อนใช้ได้จริงไหม รอสักครู่แล้วดูว่าน้ำระบายช้าหรือเปล่า กดชักโครก ดูว่าน้ำลงเร็วและเติมกลับเต็มปกติไหม

ในครัว เปิดน้ำที่ซิงก์ ตรวจใต้ซิงก์ว่ามีรอยน้ำหยดหรือคราบเชื้อราไหม ลองเปิดเตาไฟฟ้าหรือเตาแก๊ส ไมโครเวฟ ตู้เย็น ว่าทำงานปกติทุกตัว ตู้เย็นให้ฟังเสียงว่ามีเสียงดังผิดปกติไหม แล้วดูว่าทำความเย็นได้จริงไหม

เรื่องไฟฟ้า ให้ลองเสียบปลั๊กทุกจุดในห้อง ใช้ที่ชาร์จโทรศัพท์ง่ายๆ ก็ได้ เพื่อเช็คว่าปลั๊กใช้งานได้ทุกตัว เปิดปิดสวิตช์ไฟทุกดวง รวมถึงไฟในตู้เสื้อผ้าและไฟห้องน้ำ แอร์ต้องเปิดทดสอบอย่างน้อย 10-15 นาที ดูว่าเย็นจริง ไม่มีกลิ่นเหม็นอับ ไม่มีน้ำหยด และรีโมทใช้งานได้ปกติ

เครื่องซักผ้าถ้ามีในห้อง ลองเปิดเครื่องดูว่าหมุนได้ปกติไหม มีเสียงดังผิดปกติไหม เครื่องทำน้ำอุ่นก็ต้องทดสอบ โดยเฉพาะคอนโดใกล้สถานี BTS อ่อนนุช หรือ MRT พระราม 9 ที่มีห้องให้เช่าเยอะ บางห้องเครื่องทำน้ำอุ่นเก่ามากจนร้อนบ้างไม่ร้อนบ้าง

เช็คลิสต์สภาพแวดล้อมรอบห้องและส่วนกลาง

ตัวห้องอาจโอเค แต่ถ้าสภาพแวดล้อมรอบข้างมีปัญหาก็อยู่ไม่สุข ให้สังเกตทางเดินหน้าห้อง สะอาดไหม ไฟส่องสว่างพอไหม มีกล้องวงจรปิดไหม ถ้าห้องอยู่ชั้นล่างๆ ลองดูว่าอยู่ใกล้ที่จอดรถหรือห้องขยะหรือเปล่า เพราะอาจมีกลิ่นและเสียงรบกวน

ลองเดินไปดูส่วนกลางจริง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ล็อบบี้ ห้องซักผ้า สภาพเป็นยังไง มีคนดูแลรักษาดีไหม ตรวจสอบว่ามีร้านสะดวกซื้อในโครงการหรือใกล้ๆ ไหม คอนโดอย่าง The Base Park West สุขุมวิท 77 หรือ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี มักมีส่วนกลางครบครัน แต่ก็ต้องดูสภาพจริงว่ายังดีอยู่ไหม

เสียงรบกวนเป็นอีกเรื่องที่ต้องสังเกต ถ้าเป็นไปได้ ลองไปดูห้องทั้งช่วงกลางวันและกลางคืน คอนโดติดถนนใหญ่อย่างรัชดาภิเษก สุขุมวิท หรือพระราม 9 ชั้นล่างๆ อาจมีเสียงรถดังมาก ส่วนคอนโดที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ก็ต้องดูว่าเสียงรถไฟรบกวนแค่ไหน

สิ่งที่ต้องถ่ายรูปและบันทึกไว้เป็นหลักฐาน

ข้อนี้สำคัญมาก ทุกจุดที่มีตำหนิ ไม่ว่าจะเป็นรอยขีดข่วนบนพื้น รอยบุบที่ผนัง กระจกร้าว หรือเฟอร์นิเจอร์ที่ชำรุด ต้องถ่ายรูปเก็บไว้ทั้งหมด แล้วทำรายการส่งให้เจ้าของห้องรับทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็นสัญญา

ควรถ่ายรูปมิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำในวันที่รับห้อง บันทึกตัวเลขไว้ชัดเจน เพื่อป้องกันการถูกเรียกเก็บค่าไฟค่าน้ำย้อนหลังของผู้เช่าคนก่อน ตรวจสอบด้วยว่าเจ้าของคิดค่าไฟหน่วยละเท่าไหร่ ตาม กรมสรรพากร เจ้าของห้องที่คิดค่าไฟเกินจริงถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี และตามกฎหมายใหม่ของ กกพ. เจ้าของไม่ควรคิดค่าไฟเกินอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ

นอกจากนี้ ให้ถ่ายรูปกุญแจทุกดอกที่ได้รับ คีย์การ์ด รีโมทแอร์ รีโมททีวี นับจำนวนและบันทึกไว้ เพราะตอนคืนห้อง เจ้าของจะตรวจสอบว่าได้คืนครบหรือไม่ ถ้าหายก็จะหักจากค่ามัดจำ

ตารางเปรียบเทียบจุดตรวจสำคัญและระดับความเร่งด่วน

• ผนังและเพดาน: รอยร้าว รอยด่าง คราบน้ำซึม | สูงมาก | ขอให้เจ้าของซ่อมก่อนเข้าอยู่ หรือระบุในสัญญา
• ระบบน้ำ (ก๊อก ชักโครก ท่อ): น้ำไหลแรง ไม่รั่ว ระบายดี | สูงมาก | แจ้งซ่อมทันที ห้ามรับห้องถ้ายังไม่แก้
• แอร์: เย็น ไม่มีกลิ่น ไม่หยดน้ำ | สูง | ขอให้ล้างแอร์ก่อนเข้าอยู่ หรือเปลี่ยนเครื่องใหม่
• ปลั๊กไฟและสวิตช์: ใช้งานได้ทุกจุด ไม่มีรอยไหม้ | สูง | ขอให้ช่างมาตรวจสอบระบบไฟฟ้า
• ประตูและหน้าต่าง: เปิดปิดสนิท ล็อกได้ ไม่มีช่องโหว่ | สูง | ขอเปลี่ยนล็อกหรือซ่อมบานพับ
• เครื่องใช้ไฟฟ้า: ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ ทำงานปกติ | ปานกลาง | ถ่ายรูปสภาพและแจ้งเจ้าของบันทึกไว้
• พื้นห้อง: ไม่บวม ไม่แตก ไม่มีรอยขีดข่วนลึก | ปานกลาง | ถ่ายรูปเก็บหลักฐาน ป้องกันถูกหักมัดจำ
• เสียงรบกวน: เสียงจากถนน รถไฟฟ้า ห้องข้างๆ | ปานกลาง | พิจารณาว่ารับได้ไหม ถ้าไม่ได้ควรเปลี่ยนห้อง

เรื่องสัญญาเช่าที่ต้องอ่านให้ดีก่อนเซ็น

ตรวจห้องเสร็จแล้ว อย่าเพิ่งดีใจ ยังมีด่านสุดท้ายที่สำคัญไม่แพ้กัน คือการอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด ตรวจสอบว่าค่ามัดจำกี่เดือน เงื่อนไขการคืนมัดจำเป็นอย่างไร ปกติเจ้าของจะเก็บมัดจำ 2 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมแล้วต้องจ่ายล่วงหน้า 3 เดือน

ดูว่าสัญญาระบุเรื่องการซ่อมแซมอย่างไร ใครรับผิดชอบเรื่องอะไร โดยทั่วไป การซ่อมแซมโครงสร้างและอุปกรณ์หลักเป็นหน้าที่เจ้าของ ส่วนการดูแลรักษาทั่วไปเป็นหน้าที่ผู้เช่า ตรวจสอบค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ ค่าอินเทอร์เน็ต ว่ารวมในค่าเช่าหรือต้องจ่ายเพิ่ม ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่