ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาคอนโดเช่าในกรุงเทพ: สิ่งที่เจ้าของทรัพย์สินควรจัดงบประมาณ

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและให้เช่า คุณคงรู้แล้วว่ารายได้จากการให้เช่าไม่ใช่กำไรสุทธิ ระหว่างค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วมรายเดือน เครื่องปรับอากาศที่พัง และรอยน้ำที่ลึกลับบนเพดาน ซึ่งปรากฏขึ้นในทุกฤดูฝน ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสะสมตัวเร็วกว่าที่คุณคาดไว้ การทำความเข้าใจว่าคุณจะใช้จ่ายจริง ๆ เท่าไหร่ช่วยให้ธุรกิจการให้เช่าของคุณมีสุขภาพดีและผู้เช่าของคุณมีความสุข

ไม่ว่าคุณเป็นเจ้าของยูนิตที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช หรือสิ่งปลูกสร้างใหม่เช่น Life Asoke Hype ใกล้ MRT พระราม 9 ค่าใช้จ่ายในการรักษาคอนโดให้เช่าในสภาพดีนั้นมีรูปแบบที่คล้ายกัน มาดูว่าเจ้าของคอนโดในกรุงเทพจัดงบประมาณให้เหตุผลกับตัวเลขจริง ๆ และสถานการณ์จริง ๆ

ค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วม: ค่าใช้จ่ายที่คุณไม่สามารถข้ามได้

ทุกคอนโดในกรุงเทพเรียกเก็บค่าธรรมเนียมบำรุงรักษาพื้นที่ร่วมรายเดือน ซึ่งโดยปกติคำนวณต่อตารางเมตร สำหรับอาคารเก่า คาดว่าต้องจ่าย 40 ถึง 55 บาทต่อตารางเมตร โครงการใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น Whizdom Essence Sukhumvit หรือ Ideo Q Siam Ratchathewi มักจะเรียกเก็บ 60 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตร ห้องนอนขนาดหนึ่งห้องที่มีพื้นที่ 35 ตารางเมตรในอาคารระดับกลางใกล้ BTS พระโขนง อาจคิดค่าธรรมเนียมร่วมประมาณ 1,800 ถึง 2,500 บาทต่อเดือน

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ครอบคลุมความปลอดภัย การบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ การบำรุงรักษาลิฟต์ การทำความสะอาดเลบบี้ และค่าสาธารณูปโภคที่ใช้ร่วมกัน อาคารบางแห่งยังเรียกเก็บเงินสมทบเงินสำรองไว้ ซึ่งเป็นการชำระเงินครั้งเดียวในขณะที่ซื้อ แต่หากมีการซ่อมแซมที่สำคัญ เช่นการปูพื้นใหม่ในพื้นที่จอดรถหรือการเปลี่ยนปั๊มน้ำที่เก่า สำนักงานนิติศาสตร์อาจเรียกเก็บค่าประเมินพิเศษ นี่คือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่คุณไม่สามารถคาดเดาได้ และมันอาจอยู่ในช่วง 10,000 ถึง 50,000 บาทขึ้นอยู่กับโครงการ

เจ้าของที่ Lumpini Park Riverside Rama 3 ถูกเรียกเก็บค่าประเมินพิเศษ 30,000 บาทสำหรับการซ่อมแซมหน้าอาคารเมื่อปีที่แล้ว มันลบล้างกำไรจากการเช่า 15,000 บาทต่อเดือนเกือบสองเดือน ควรสะสมเงินสำรองสำหรับการประหลาดใจเหล่านี้เสมอ

เครื่องปรับอากาศ: อุปกรณ์ที่มีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษามากที่สุดในกรุงเทพ

ในเมืองที่เครื่องปรับอากาศทำงานหกถึงสิบชั่วโมงต่อวันส่วนใหญ่ของปี หน่วยเครื่องปรับอากาศของคุณจะต้องการความสนใจอย่างสม่ำเสมอ การทำความสะอาดและการบำรุงรักษา AC พื้นฐาน ต้องใช้ 400 ถึง 600 บาทต่อหน่วย และคุณควรจัดตารางการทำความสะอาดนี้ทุกสามถึงสี่เดือนเพื่อให้ระบบทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ ห้องชุดให้เช่าส่วนใหญ่มีหน่วยแบบติดผนังหนึ่งหรือสองหน่วย

ค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าเกิดขึ้นเมื่อเครื่องอัดที่พังหรือหน่วยต้องการการเปลี่ยนแปลงฉบับสมบูรณ์ การเปลี่ยน AC ติดผนังเดียวในกรุงเทพมีราคา 12,000 ถึง 22,000 บาทขึ้นอยู่กับแบรนด์และความจุ BTU ยูนิต Daikin และ Mitsubishi อยู่ในช่วงที่สูงกว่า ขณะที่แบรนด์เช่น Carrier หรือ Amena มีราคาต่ำกว่าอย่างไรก็ตาม

เจ้าของที่ให้เช่าห้องนอนสองห้องที่ Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS พระโขนงมีเครื่องปรับอากาศทั้งสองหน่วยพังในช่วงเวลาหกเดือนต่อกัน ค่าเปลี่ยนรวมอยู่ที่ประมาณ 35,000 บาท ค่าเช่ารายเดือนคือ 22,000 บาท ดังนั้นจึงใช้เวลาเกือบสองเดือนของรายได้เพื่อครอบคลุม AC จัดงบประมาณอย่างน้อย 5,000 ถึง 8,000 บาทต่อปีต่อหน่วยสำหรับการบำรุงรักษาที่เกี่ยวข้องกับ AC

เครื่องทำน้ำอุ่น อุปกรณ์ต่าง ๆ และสิ่งเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่สะสม

เครื่องทำน้ำอุ่นในคอนโดกรุงเทพโดยปกติเป็นประเภทไฟฟ้าทันที พวกมันมีอายุประมาณห้าถึงแปดปีและมีราคา 3,000 ถึง 6,000 บาทสำหรับการเปลี่ยน บวกกับ 500 ถึง 1,000 บาทสำหรับการติดตั้ง ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายขนาดใหญ่ในตัวเอง แต่มันดูเหมือนจะแตกหักเสมอในเวลาที่เลวร้ายที่สุด

เครื่องซักผ้า ตู้เย็น และไมโครเวฟก็อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของเจ้าของหากคุณได้จัดเตรียมยูนิต เครื่องซักผ้าแบบฝาหน้าราคา 8,000 ถึง 15,000 บาท ตู้เย็นมีตั้งแต่ 6,000 ถึง 12,000 บาทสำหรับโมเดลขนาดเล็กที่พบได้ทั่วไปในห้องแบบสตูดิโอและห้องนอนหนึ่งห้อง

ลองพิจารณาเจ้าของที่ Ideo Mobi Asoke ที่จัดเตรียมยูนิตที่ตกแต่งอย่างสมบูรณ์เช่าที่ 18,000 บาทใกล้ MRT เพชรบุรี ในหนึ่งปี พวกเขาเปลี่ยนเครื่องทำน้ำอุ่น (4,500 บาท) ซ่อมแซมวาล์วอ่างล้างจานที่รั่ว (1,200 บาท) และเปลี่ยนไมโครเวฟ (2,800 บาท) นั่นคือ 8,500 บาทในการซ่อมแซมเล็ก ๆ ที่ดูเหมือนว่าเล็กน้อยเมื่อพิจารณาแต่ละรายการ แต่รวมกันแล้วกินกำไร

การทาสี การทำความสะอาดเชิงลึก และค่าใช้จ่ายในการหมุนเวียน

ทุกครั้งที่ผู้เช่ายายออก คุณอาจจะต้องลงทุนในการเตรียมยูนิตให้พร้อมสำหรับผู้เช่าคนต่อไป การทำความสะอาดเชิงลึกสำหรับห้องนอนหนึ่งห้อง ราคา 2,500 ถึง 4,500 บาท การทาสีทั้งยูนิต ต้องใช้ 8,000 ถึง 15,000 บาทขึ้นอยู่กับขนาดและคุณภาพสี

เจ้าของส่วนใหญ่ทาสีทุกสองหรือสามครั้งที่มีผู้เช่าย้ายออก หรือประมาณทุกสามถึงสี่ปี รอยขีดข่วน รูเล็บ ๆ และการสึกหรอโดยทั่วไปทำให้สิ่งนี้หลีกเลี่ยงไม่ได้หากคุณต้องการให้ยูนิตของคุณมีความสามารถในการแข่งขัน ยูนิตในอาคารที่นิยมเช่น Centric Ari Station หรือ Noble Revo Silom ที่ดูสดใหม่และรักษาดีได้มูลค่า 1,000 ถึง 3,000 บาทมากกว่าห้องที่ดูเหนื่อยในอาคารเดียวกัน

งานทาสี 12,000 บาทนั้นจ่ายให้กับตัวเองภายในสองสามเดือนหากช่วยให้คุณเช่าได้เร็วขึ้นและในราคาที่ดีกว่า ลองคิดว่ามันเป็นการลงทุน ไม่ใช่แค่ค่าใช้จ่าย

คุณควรจัดงบประมาณเท่าไหร่ต่อปี

จากตัวเลขจริงของเจ้าของในกรุงเทพ นี่คืองบประมาณการบำรุงรักษาประจำปีที่ใช้ได้จริงสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไปที่เช่าในช่วง 12,000 ถึง 25,000 บาท ค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วมจะอยู่ที่ 20,000 ถึง 35,000 บาทต่อปี บำรุงรักษา AC และการซ่อมแซมเฉลี่ย 8,000 ถึง 15,000 บาท การซ่อมแซมและเปลี่ยนอุปกรณ์มาอยู่ที่ประมาณ 5,000 ถึง 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการหมุนเวียน เฉลี่ยต่อปี เพิ่มเติมอีก 3,000 ถึง 6,000 บาท

โดยรวมแล้ว คุณกำลังมองหาค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาประมาณ 36,000 ถึง 66,000 บาทต่อปี นั่นคือประมาณ 15 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าสุทธิของคุณสำหรับยูนิตเช่าที่ประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน เจ้าของมือใหม่หลายคนจัดงบประมาณเฉพาะสำหรับค่าธรรมเนียมร่วม จากนั้นรู้สึกประหลาดใจเมื่อ AC พังหรือผู้เช่ายายออกและที่นั่นต้องการงาน

การเลือกที่ฉลาดคือการสะสม 20 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่ารายเดือนของคุณไปยังกองทุนการบำรุงรักษาที่อุทิศให้ มันช่วยให้คุณพร้อมและหมายความว่าคุณจะไม่ต้องวิ่งหนีการซ่อมแซมที่ไม่คาดคิด

หากคุณให้เช่าคอนโดในกรุงเทพหรือกำลังมองหาคอนโดเป็นผู้เช่า การมีความคาดหวังที่ชัดเจนเกี่ยวกับการบำรุงรักษาและสภาพของทรัพย์สินนั้นมีความสำคัญ Superagent ที่ superagent.co ช่วยเชื่อมต่อผู้เช่ากับคอนโดที่บำรุงรักษาดีและให้เจ้าของที่มองเห็นได้ดีขึ้นในสิ่งที่ทำให้รายการมีความสามารถในการแข่งขัน มันเป็นประสบการณ์ที่ราบรื่นสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้อง