คุณพบคอนโดที่ยอดเยี่ยมบนสุขุมวิท ซอย 24 ใกล้กับสถานี BTS พร้อมพงษ์ ค่าเช่า 18,000 บาทต่อเดือน และภาพถ่ายดูสมบูรณ์แบบ คุณติดต่อไป และเจ้าของบอกให้เช่าต่ำสุด 12 เดือน แต่คุณต้องการแค่หกเดือน ดีลก็จบลง เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นบ่อยมากในกรุงเทพฯ และผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่เข้าใจว่าทำไมจึงมีข้อกำหนดเหล่านี้ หรือว่าบังคับได้จริงหรือไม่ เรามาแบ่งแยกทั้งหมดออกมาเพื่อให้คุณรู้ว่าจะต้องคาดหวังอะไรก่อนที่จะเริ่มค้นหา

ทำไมคอนโดกรุงเทพฯ จึงมีข้อกำหนดเรื่องระยะเวลาเช่าต่ำสุด

คำตอบสั้น ๆ ก็คือ มันเกี่ยวข้องกับกฎหมายไทยและกฎของอาคาร กฎหมายลักษณะอปารต์เมนต์ของไทยและพระราชกฤษฎีกาโรงแรมทำงานร่วมกันในลักษณะที่ส่งผลโดยตรงต่อระยะเวลาที่คุณสามารถเช่าสถานที่ได้ ตามพระราชกฤษฎีกาโรงแรม การเช่าสถานที่น้อยกว่า 30 วันนั้นถือว่าเป็นการดำเนินงานโรงแรม หากเจ้าของคอนโดเช่าหน่วยของตนเองให้ผู้มาพักระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม พวกเขากำลังทำผิดกฎหมายในทางเทคนิค

นี่คือเหตุผลว่าทำไมคุณจึงเห็น "ต่ำสุด 30 วัน" ปรากฏในรายการคอนโดส่วนใหญ่ อาคารเช่น The Base Sukhumvit 77 ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช หรือ Ideo Q Siam ใกล้สถานี BTS ราชเทวี มีสำนักงานจัดการอาคารที่บังคับใช้กฎนี้อย่างแข็งขัน บางแห่งยังปรับปรุงเจ้าของที่ปล่อยให้ผู้มาพักระยะสั้นเข้ามา โดยเฉพาะหลังจากมีการร้องเรียนจากผู้อยู่อาศัยถาวรเกี่ยวกับกระเป๋าเดินทางที่หมุนวนในล็อบบี้เวลา 3 ทุ่ม

ดังนั้นข้อกำหนดขั้นต่ำทางกฎหมายในกรณีส่วนใหญ่คือ 30 วัน แต่ "ปกติ" เป็นการสนทนาที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ชอบผู้เช่าที่มุ่งมั่นอย่างน้อย 6 เดือน และจุดที่ดีที่สุดสำหรับทั้งสองฝ่ายมักจะเป็นสัญญาเช่า 12 เดือน สิ่งใดที่สั้นกว่านี้เจ้าของบ้านจะต้องเผชิญกับค่าใช้สอยในการเปลี่ยนผู้เช่าที่สูงกว่า ค่าทำความสะอาด และความเสี่ยงที่หน่วยจะว่างเปล่าระหว่างผู้เช่า

สิ่งที่เป็นมาตรฐานจริง ๆ ในพื้นที่ต่าง ๆ ของกรุงเทพฯ

บรรทัดฐานของระยะเวลาเช่าต่ำสุดจะเปลี่ยนแปลงไปตามย่านและประเภทของอาคาร ในพื้นที่เศษขนมชั้นสูงเช่น ทองหล่อ เอกมัย และอโศก เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในคอนโดชั้นสูงเช่น Quattro by Sansiri หรือ The Esse Asoke ต้องการสัญญาเช่า 12 เดือน ค่าเช่าในอาคารเหล่านี้มักจะเริ่มต้นที่ประมาณ 35,000 ถึง 80,000 บาทต่อเดือน และเจ้าของกำลังมองหาผู้เช่าที่มั่นคงและเป็นระยะยาวซึ่งถือว่าเป็นบ้าน

เลื่อนลงไปตามเส้นไปยังพื้นที่เช่น เบอริ่ง และบางนา เจ้าของบ้านจึงมีความยืดหยุ่นมากขึ้นบ้าง อาคารเช่น Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate ใกล้สถานี BTS บางนา อาจมีหน่วยในราคา 10,000 ถึง 15,000 บาท โดยเจ้าของเต็มใจที่จะรับสัญญาเช่าหกเดือนหรือบางครั้งแม้แต่สามเดือนถ้าคุณเต็มใจจ่ายค่าพิเศษ

ในทางเดินราชดาและพระราม 9 ใกล้สถานี MRT พระราม 9 หรือสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมไทย คุณจะพบส่วนผสม คอนโดเช่น Life Asoke Rama 9 ให้บริการแก่ผู้ประกอบวิชาชีพไทยและคนงานต่างชาติทั้งคู่ ดังนั้นระยะเวลาเช่าต่ำสุด 6 เดือนจึงเป็นเรื่องปกติ เจ้าของบ้านที่นี่คุ้นเคยกับผู้เช่าที่มีสัญญาจ้างงานซึ่งไม่เสมอไปจะสอดคล้องกับความมุ่งมั่นระยะหนึ่งปีอย่างสมบูรณ์

คุณสามารถเจรจาตกลงสัญญาเช่าที่สั้นกว่าได้หรือไม่

ได้อย่างแน่นอน แต่ให้คาดหวังว่าจะต้องจ่ายเงินสำหรับมัน เจ้าของบ้านที่คิดค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือนปกติสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องใกล้สถานี BTS อารี อาจเพิ่มเป็น 23,000 หรือ 25,000 บาทสำหรับสัญญาเช่า 6 เดือน สำหรับการพักอยู่ 3 เดือน คุณอาจเห็นการเพิ่มราคา 30 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ หากพวกเขายินยอม

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันต้องการสถานที่ใกล้สถานี BTS สาลาแดงสำหรับโครงการ 4 เดือน เธออพยพเจอสตูดิโอใน Silom Suite ที่ Soi Sala Daeng ราคา 15,000 บาทในอัตรารายปี เจ้าของตกลงสำหรับสี่เดือน แต่เพิ่มค่าเช่าเป็น 19,500 บาทและเก็บเงินมัดจำเต็ม 2 เดือน นั่นค่อนข้างปกติ เจ้าของบ้านไม่ได้ละโมบ พวกเขากำลังครอบคลุมค่าใช้สอยในการหาผู้เช่าใหม่และช่องว่างการว่างเปล่าที่อาจเกิดขึ้น

อำนาจการต่อรองที่ดีที่สุดที่คุณมีคือการจัดเวลา หากหน่วยว่างเปล่าไปเป็นเวลาหนึ่งหรือสองเดือน เจ้าของกำลังสูญเสียเงินทุกวัน นั่นคือเมื่อสัญญาเช่าที่สั้นกว่าในราคาที่สมเหตุสมผลกลายเป็นสิ่งที่เป็นไปได้จริง ๆ คุณยังสามารถลองเสนอให้ชำระเงินสัญญาเช่าทั้งหมดล่วงหน้า ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านบางคนสบายใจมากขึ้นกับความมุ่งมั่นที่สั้นลง

อะไรเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ให้บริการและโรงแรมอพาร์ตเมนต์

หากคุณต้องการอย่างแท้จริงสิ่งที่ต่ำกว่า 30 วัน หรือแม้แต่หนึ่งถึงสามเดือน อพาร์ตเมนต์ให้บริการได้รับการออกแบบให้เป็นอย่างนี้พอดี อาคารเช่น Somerset Sukhumvit Thonglor, Citadines Sukhumvit 8 หรือ Oakwood Studios ใกล้สถานี BTS นานา มีใบอนุญาตครบถ้วนสำหรับการพักระยะสั้น พวกเขาจัดการทุกอย่างตั้งแต่การทำความสะอาดไปจนถึง WiFi ไปจนถึงค่าสาธารณูปโภค

ข้อเสียคือราคา อพาร์ตเมนต์ให้บริการห้องนอนหนึ่งห้องในพื้นที่อโศกถึงพร้อมพงษ์อาจมีค่าเช่า 30,000 ถึง 55,000 บาทต่อเดือน เทียบกับ 18,000 ถึง 25,000 สำหรับหน่วยขนาดที่คล้ายคลึงกันในสัญญาเช่ารายปี คุณกำลังจ่ายเงินสำหรับความยืดหยุ่น ความสะดวก และความถูกกฎหมายทั้งหมดรวมกัน

สำหรับการพักอยู่หนึ่งถึงสามเดือน เจ้าของคอนโดบางคนดำเนินการในพื้นที่สีเทา โดยลงรายการในกลุ่มการเช่ารายเดือนบน Facebook หรือ Line สิ่งนี้ได้ผล แต่คุณมีการป้องกันน้อยลงหากเกิดข้อผิดพลาด และสำนักงานจัดการอาคารของอาคารอาจให้เรื่องยุ่งเกี่ยวกับคุณในเวลาเช็คอินหากพวกเขาสงสัยว่ามีการจัดเรียงระยะสั้น

ระยะเวลาสัญญาเช่าส่งผลต่อเงินมัดจำและเงื่อนไขสัญญาของคุณอย่างไร

สัญญาเช่าคอนโดกรุงเทพฯ มาตรฐานต้องการเงินมัดจำความปลอดภัย 2 เดือนบวกค่าเช่า 1 เดือนล่วงหน้า สิ่งนี้ใช้ได้ไม่ว่าคุณจะลงนามสัญญา 6 เดือนหรือ 12 เดือน ในสัญญาเช่าที่สั้นกว่า เงินมัดจำแสดงถึงส่วนที่ใหญ่กว่าของค่าใช้สอยทั้งหมด ซึ่งเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่การพักอยู่ที่สั้นลงดูแพงกว่า

เจ้าของบ้านบางคนในสัญญาเช่าที่สั้นกว่ายังเพิ่มประโยคเกี่ยวกับค่าปรับการยกเลิกล่วงหน้าหรือการไม่คืนเงินมัดจำแต่อย่างใดหากคุณออกไปก่อนที่สัญญาเช่าสิ้นสุด ตัวอย่างทั่วไป: คุณลงนามสัญญาเช่า 6 เดือนสำหรับหน่วยที่ Lumpini Park Rama 9 ใกล้สถานี MRT Rama 9 ในราคา 12,000 บาทต่อเดือน หากคุณออกไปในเดือนที่ 4 เจ้าของจะเก็บเงินมัดจำของคุณ 24,000 บาท ในสัญญาเช่า 12 เดือน มักมีที่ว่างมากขึ้นในการเจรจาตกลงค่าปรับ 1 เดือนแทน

อ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนลงนาม หากเป็นภาษาไทยเพียงอย่างเดียว ให้แปลหรือนำมาประชากรชนที่อ่านภาษาไทยได้อย่างคล่องแคล่ว กระบวนการคืนเงินมัดจำในกรุงเทพฯ ถือว่าทำได้ยากอยู่แล้วโดยไม่ต้องเพิ่มเงื่อนไขสัญญาที่ไม่ชัดเจนเข้ามา

บรรทัดล่างค่อนข้างง่าย 30 วันคือข้อกำหนดขั้นต่ำทางกฎหมายสำหรับการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ หกถึง 12 เดือนคือบรรทัดฐานปฏิบัติ การพักอยู่ที่สั้นกว่านั้นเป็นไปได้แต่มีค่าใช้สอยมากขึ้นและต้องใช้เจ้าของบ้านที่เหมาะสมหรือประเภทของสถานที่ที่เหมาะสม การรู้สิ่งนี้ก่อนที่คุณจะเริ่มค้นหาจะช่วยประหยัดเวลาการท่องเว็บที่เปลืองเวลาและการสนทนาที่อึดอัด หากคุณต้องการกรองตามระยะเวลาสัญญาเช่าและค้นหาเจ้าของบ้านที่ตรงกับไทม์ไลน์ของคุณจริง ๆ Superagent ที่ superagent.co ช่วยให้คุณค้นหาด้วยรายละเอียดเหล่านั้นในตัว ดังนั้นคุณจึงเห็นเพียงสถานที่ที่ใช้ได้จริง ๆ สำหรับสถานการณ์ของคุณ