คุณเพิ่งเช่าออกคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS พร้อมพงษ์ได้ 25,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าจ่ายตรงเวลา คุณครอบคลุมค่าธรรมชาติ และทุกอย่างรู้สึกดี จากนั้นใครบางคนในกลุ่ม LINE ของคุณพูดถึงภาษีรายได้จากการเช่า และคุณก็เริ่มสงสัยว่าคุณทำผิดไปตั้งแต่ตั้งแต่แรก คุณไม่ได้อยู่คนเดียว เจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ไม่ทราบเกี่ยวกับภาระภาษีของพวกเขา หรือหวังเงียบ ๆ ว่าไม่มีใครสังเกต แต่กรมสรรพากรไทยก็สังเกต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการชำระเงินแบบดิจิทัลและการโอนเงินผ่านธนาคารทำให้ติดตามรายได้ได้ง่ายขึ้น มาแยกแยะสิ่งที่คุณต้องรู้จริง ๆ

วิธีคิดภาษีรายได้จากการเช่าในประเทศไทย

ประเทศไทยคิดภาษีรายได้จากการเช่าเป็นรายได้ที่ประเมินได้ตามประมวณรัษฎากร หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดและเก็บค่าเช่า เงินนั้นต้องแจ้งในการส่งแบบรายงานภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติประจำปีของคุณ ซึ่งยื่นโดยใช้แบบฟอร์ม PND 90 ปีภาษีอากรจากวันที่ 1 มกราคมถึง 31 ธันวาคม และกำหนดเวลายื่นคำขอโดยปกติคือวันที่ 31 มีนาคมของปีถัดไป

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติไทยเป็นแบบก้าวหน้า เริ่มตั้งแต่ 0% สำหรับรายได้สุทธิ 150,000 บาทแรกและเพิ่มขึ้นเป็น 35% สำหรับรายได้เกิน 5 ล้านบาท รายได้จากการเช่าของคุณจะถูกบวกเข้ากับเงินเดือนหรือรายได้จากธุรกิจที่คุณมีอยู่แล้ว ซึ่งอาจส่งผลให้คุณเข้าไปในวงเล็บที่สูงขึ้น

นี่คือที่ที่มันน่าสนใจ รัฐบาลอนุญาตให้หักลดหย่อนมาตรฐาน 30% ของรายได้จากการเช่าสำหรับบ้านและคอนโด ดังนั้นหากคุณเก็บเงิน 20,000 บาทต่อเดือนจากสตูดิโอของคุณใกล้ MRT พระรามที่ 9 นั่นคือ 240,000 บาทต่อปี หลังจากหักลดหย่อน 30% รายได้จากการเช่าที่คิดภาษีของคุณลดลงเหลือ 168,000 บาท คุณยังสามารถเลือกที่จะหักลดหย่อนค่าใช้จ่ายจริงแทนได้ แต่คุณจะต้องมีใบเสร็จสำหรับทุกสิ่งที่รวมถึงการซ่อมแซม ค่าธรรมชาติ และค่าพื้นที่ร่วม เจ้าของส่วนใหญ่ติดใจการหักลดหย่อนแบบเรียบ 30% เพราะว่ามันง่ายกว่า

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายและสิ่งที่ผู้เช่าของคุณควรรู้

หากผู้เช่าของคุณเป็นบริษัท หรือนิติบุคคล พวกเขามีข้อบังคับทางกฎหมายให้หัก 5% ของค่าเช่าและสงเงินไปยังกรมสรรพากรในนามของคุณ นี่เป็นเรื่องธรรมชาติในกรุงเทพฯ ซึ่งผู้เช่ารายบริษัทเช่าคอนโดในอาคารเช่น The Lumpini 24 หรือ Ashton Asoke สำหรับพนักงานของพวกเขา

สมมติว่าบริษัทญี่ปุ่นเช่ายูนิตห้องนอนสองห้องของคุณที่ Siamese Exclusive Sukhumvit 42 ราคา 35,000 บาทต่อเดือน พวกเขาจะจ่ายให้คุณ 33,250 บาท และส่ง 1,750 บาทที่เหลือไปยังสำนักงานภาษี คุณจะได้รับใบรับรองภาษีหัก ณ ที่จ่าย และจำนวนนั้นจะถูกหักออกจากบิลภาษีประจำปีของคุณ เก็บใบรับรองเหล่านั้นไว้ พวกเขามีความสำคัญเมื่อคุณยื่นแบบฟอร์ม

หากผู้เช่าของคุณเป็นบุคคลธรรมชาติ เช่น ฟรีแลนซ์ หรือผู้เกษียณอายุ ไม่มีภาระการหักภาษี นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณปลอดจากภาษี คุณยังคงต้องแจ้งรายได้ด้วยตนเอง ความแตกต่างก็คือไม่มีใครหักออกโดยอัตโนมัติให้คุณ

เจ้าของต่างชาติและผลกระทบด้านภาษี

หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ และรับรายได้จากการเช่าจากมัน คุณอยู่ภายใต้ภาษีเงินได้ไทยของรายได้นั้นโดยไม่คำนึงว่าคุณอาศัยอยู่ในประเทศไทยหรือไม่ ทรัพย์สินอยู่ในประเทศไทย รายได้ถูกสร้างขึ้นในประเทศไทย และกรมสรรพากรไทยถือว่าเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีที่นี่

สำหรับผู้ที่มีถิ่นที่อยู่เพื่อการเสียภาษี ซึ่งหมายถึงบุคคลใดที่พำนักในประเทศไทยนาน 180 วันหรือมากกว่าในปีปฏิทิน รายได้ทั่วโลกของคุณอาจเข้ามาแสดงบทบาทได้ขึ้นอยู่กับว่าเงินโอนเมื่อใด แต่สำหรับรายได้จากการเช่าโดยเฉพาะ ตำแหน่งของทรัพย์สินคือสิ่งที่ทำให้เกิดภาระผูกพัน

สถานการณ์ทั่วไปเกี่ยวข้องกับเจ้าของต่างชาติที่มีคอนโดที่ IDEO Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช เช่าออกราคา 15,000 บาทต่อเดือนผ่านเอเจนท์ท้องถิ่น แม้ว่าเจ้าของอาศัยอยู่ในสิงคโปร์ รายได้จากการเช่าประจำปี 180,000 บาทนั้นต้องเสียภาษีในประเทศไทย เจ้าของต่างชาติจำนวนมากแต่งตั้งที่ปรึกษาภาษีท้องถิ่นหรือบัญชีเพื่อจัดการการยื่นแบบฟอร์ม ซึ่งโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 3,000 ถึง 8,000 บาทต่อปี

ข้อผิดพลาดทั่วไปของเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ

ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดคือไม่ยื่นแบบฟอร์มเลย เจ้าของบางรายสันนิษฐานว่าเพราะจากไม่มีใครติดต่อพวกเขา รายได้จึงไม่มองเห็น ด้วยการใช้บันทึกการโอนเงินผ่านธนาคารที่เพิ่มขึ้นและระบบการจับคู่ข้อมูลที่ขยายตัวของกรมสรรพากร สมมติฐานนี้กำลังเสี่ยงมากขึ้นทุกปี

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยอีกประการหนึ่งคือการสับสนระหว่างรายได้จากการเช่าทั้งหมดกับกำไรสุทธิ คุณอาจเก็บเงิน 30,000 บาทต่อเดือนจากผู้เช่าของคุณที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี แต่หลังจากชำระค่าสินเชื่อ ค่าธรรมชาติ และส่วนแบ่งของผู้จัดการทรัพย์สิน คุณแทบไม่ได้ก้าวหน้า นั่นไม่สำคัญสำหรับจุดประสงค์ด้านภาษี กรมสรรพากรคิดภาษีรายได้จากการเช่าทั้งหมดของคุณหักการหักลดหย่อนที่ได้รับอนุญาต ไม่ใช่กระแสเงินสดส่วนบุคคลของคุณหลังจากค่าใช้จ่ายที่คุณเลือกที่จะเก็บเช่นการชำระคืนเงินกู้

เจ้าของบางรายยังลืมเกี่ยวกับภาษีท้องถิ่น มาตรา 40 ของประมวณรัษฎากรครอบคลุมภาษีเงินได้ แต่ยังมีภาษีค่าซ่อมบำรุงท้องถิ่นและภาษีบ้านและที่ดินตามพระราชกฤษฎีกาเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยเช่าออกในเชิงพาณิชย์ นี่โดยทั่วไปคือ 0.3% ของมูลค่าประเมิน มันเป็นจำนวนเล็กน้อย แต่การละเลยมันอาจทำให้เกิดความซับซ้อน

วิธีการปฏิบัติตามข้อบังคับโดยไม่เสียส่วนนอน

ประการแรก เก็บบันทึกของทุกการชำระค่าเช่าที่ได้รับ สเปรดชีตง่าย ๆ ที่มีวันที่ จำนวนเงิน และชื่อผู้เช่าก็ไปไกล ประการที่สอง เก็บใบรับรองภาษีหัก ณ ที่จ่ายไว้ถ้าผู้เช่าของคุณเป็นบริษัท ประการที่สาม ยื่น PND 90 ของคุณภายในวันที่ 31 มีนาคมในแต่ละปีและรวมรายได้จากการเช่าของคุณไปพร้อมกับรายได้อื่น ๆ

หากตัวเลขรู้สึกซับซ้อน บัญชีท้องถิ่นที่เข้าใจเกี่ยวกับรายได้จากทรัพย์สินสามารถจัดการทุกอย่างได้ด้วยค่าธรรมเนียมที่สมควร เจ้าของคอนโดจำนวนมากในพื้นที่เช่น ทองหล่อ อารีย์ และสาทร ใช้บริษัทบัญชีเล็ก ๆ ที่เชี่ยวชาญในเจ้าของบ้านรายบุคคล

การชำระภาษีของคุณอย่างถูกต้องยังปกป้องคุณหากคุณต้องการขายทรัพย์สิน ขอสินเชื่อ หรือพิสูจน์รายได้สำหรับจุดประสงค์ด้านวีซ่า บันทึกที่สะอาดทำให้ทุกอย่างราบรื่นมากขึ้น

การเช่าออกคอนโดในกรุงเทพฯ สามารถเป็นกระแสรายได้ที่ดีได้ แต่ต่อเมื่อคุณจัดการด้านภาษีได้อย่างถูกต้องตั้งแต่ต้น หากคุณกำลังมองหาผู้เช่าหรือพยายามเข้าใจว่าคอนโดของคุณสามารถรับรายได้จริง ๆ ได้เท่าใดในตลาดในปัจจุบัน Superagent ที่ superagent.co ใช้ AI เพื่อจับคู่ทรัพย์สินของคุณกับผู้เช่าที่มีคุณสมบัติและให้ข้อมูลราคาจริงแก่คุณเพื่อให้คุณสามารถวางแผนการเงินของคุณรวมถึงภาษี